编者按：随着383改革方案的走红以及十八届三中全会召开日期的临近，有关“小产权房”的话题近期开始急剧升温，再次进入公众视野。此外，非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。那么，究竟什么是小产权房呢？小产权房到底能不能购买？
大产权和小产权
所谓房产，指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权就是土地使用权。房权就是房屋所有权。
大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产，不拥有土地终身使用权。价值差在土地所在位置的价值，比如在天安门停一辆大客车一天多少钱，在农村场地停一辆大客车一天多少钱，70年下来差价是多少？这样就知道他们的差距了。
通常大小产权的解释有两种：一，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释，普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。 这样大小产权就没有质的差别；二，按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。>>>话题：383改革方案走红 或平抑房价转正小产权房
购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。 第一种小产权还好，第二种是完全不受法律保护的。等于你花钱在租房。千万不要买。第一种必须很低价格才考虑。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权 证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民 根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
何为小产权房？
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 一开始相当多的农民本身自己没有建设能力，为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去，“以集资的形式”把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证， 还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，2012年面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
小产权房和新民居
保定地区在售的新民居多达20个左右，按新民居政策规定，只有省级单位机构批示了的项目才是正规新民居。
正规新民居属于政府规划项目，完全不同于纯村产，不会涉及到小产权强拆的问题。
产生原因
1、城市房价过高
小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。2006年和2007年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是房价上涨最快的城市，分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。
截至2013年10月北京普通住宅开盘整体均价1.94万元/平方米，“一辈子的工作”可能都供房子，一线城市的居住问题已经不容乐观。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
2、擦边球的空间
《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规 定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留 地、自留山，也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但 是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
国土资源部的一位副总督察曾突出说明：“建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一 是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外， 都是现行法律不允许的。”从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的“违法”问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用 耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。
正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
3、农地制度不合理
农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。
农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使 用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用 权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农 村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益 补偿。根据国研中心课题组的调查，在“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占 40%到 50%。
而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要 缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用)；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商； 而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳 的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过 1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。
建议：尽量不买小产权房
随着十八届三中全会召开日期的临近，有关“小产权房”的话题，也开始急剧升温，再次进入公众视野。
非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。2010年，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。
目前对于小产权房的生存问题，“打压”还是逐步“转正”还是个未知数。
有关“小产权房”的问题，已不是好不好解决、如何解决的问题，而是必须尽快解决的难题。否则，带来的风险和隐患更大。三中全会很可能为这一“历史遗留问题”破题迎来契机。
到底三中全会会在“小产权房”问题上作出怎样的部署，取得怎样的突破，需要在会议之后才能清楚。但是，有一点可以肯定，那就是“小产权房”这个“历史遗留问题”，不会永远“遗留”下去，而必须找到破解的办法与措施。
值得注意的是，虽然从法律层面来看，“小产权房”确实存在难以突破的障碍，而且同旦草率出 台相关政策，很有可能留下许多“后遗症”。但是，从实际情况来看，又存在许多必须破解的理由。因为，随着城市房价的节节攀升，起来越多的城市中低收入居 民，选择到城郊建设“小产权房”。也就是说，拖的时间越长，解决的难度就越大。更重要的，一些城市的“有钱人”，也在想方设法到郊外建设“小产权房”，以 便于改革措施出台时，能够好好地“捞一把”。
这也意味着，有关“小产权房”的问题，已不是好不好解决、如何解决的问题，而是必须尽快解决的难题。否则，带来的风险和隐患更大。
分步推进解决“小产权房”问题
据相关媒体报道，按照相关部门提供的信息，在三中全会前，围绕“小产权房”将很难有新的措施出台。但是，专家也认为，虽然“小产权房”问题不会在短时间内解决，但是三中全会很可能为这一“历史遗留问题”破题迎来契机。
事实上，虽然在政策和法律层面没有对“小产权房”的权属予以确认，但是，在实际操作过程 中，许多地方为了城市建设的需要，已经对“小产权房”进行了实质性的确认。也就是说，已经按照权属明确的方式，对征地拆迁过程中的“小产权房”按照商品房 予以作价。为什么近年来城郊居民建“小产权房”的热情大增，很大程度上，也与实际“认账”有着密不可分的关系。
如此一来，如果新的政策不能对“小产权房”的事实权属予以确认，将有可能引发“小产权房”所有者的不满，并有可能引发许多社会矛盾。
据悉，按照国土资源部的不完全统计，到2007年，全国的“小产权房”面积已累计高达66亿平方米。显然，目前的“小产权房”面积，肯定远高于这个数目。这也意味着，“小产权房”已成为全社会居民住房的重要组成部分，已经没有办法再在改革过程中继续回避和拖延这个难题。
那么，到底应当如何破解这一矛盾，并在解决过程中不引发严重的社会矛盾呢？笔者认为，应当分步推进、逐步解决。
首先，要对全国的“小产权房”情况进行一次全面的调查摸底，搞清楚到底有多少“小产权房”。在此基础上，对“小产权房”进行分类分析。如自住的、投资的、炒作的等。特别是对自住“小产权房”，必须做好严格的统计和核定工作，避免在解决时产生矛盾。
第二，要对“小产权房”的建设时间作出准确认定，特别是2008年在新一轮房价上涨以后建设的“小产权房”，必须进行准确认定。因为，这一阶段投资“小产权房”的情况比较严重。如果是投资，在处理过程中绝对不能开口子。
第三，制定分步推进的办法和措施。原则上，对自住的“小产权房”，特别是2008年以前形 成的“小产权房”，应当给予更多的政策支持。具体实施步骤是，先通过缴纳一定的土地出让费用，使其具备保障房资格，并明确可以上市最短期限，如5年、8年 等。一旦通过正式上市，将可以给予全面确权。而对其他“小产权房”，则严格按照集体土地转国有土地的相关规定，缴纳各项费用。特别是在城市已经拥有多套住 房的投资者、炒房者，还要加收滞纳金等。否则，予以没收，作为公租房进行出租或转让。
第四，从政策出台之日起，严禁新“小产权房”。一经发现，按违章搭建坚决予以拆除，且处以相应罚款。
总之，“小产权房”的问题，还是要尽快制定解决方案，避免矛盾和问题的进一步累积，造成处理的难度更大。
