新浪乐居讯(编辑 杨乐)1月5日，2013河南地产发展年会在郑州举行【详细】。当天众多大腕级专家及业界精英齐聚，为到场嘉宾带来了一场顶级的思想盛宴。商业地产专家委员会主任委员鲁炳全发表题为《商业地产造就资本家》的主题演讲，就商业地产在中国房地产行业中的角色、商业地产和住宅地产之间的区别、如何去实现资本家之梦等话题展开讨论。
商业地产专家鲁炳全
全国有将近50%的商业地产是“垃圾地产”
自住宅限购启动以来，商业地产便迎来了春天，与此同时，关于商业地产发展过剩、泡沫化严重的声音也尘嚣直上，但鲁炳全本人并不认同此观点。他介绍说，全国有接近50%的商业物业处在空置状态，但这部分空置物业并不是真正的商业地产，“我从专业的角度来说，它们都是垃圾地产，因为它盖在不该盖的地方，所以最后变成了‘孤家寡人’。”
鲁炳全详细说明道，从2010年下半年开始，中国所有的一线房地产企业都纷纷宣布加大商业地产的投资开发。之所以出现这种“一窝蜂”的情况，是因为调控给房地产行业带来了一次质的飞跃和变化。
对此，他进一步阐明：“这一轮的调控何时为了？事实已经告诉我们：没完没了！这也向房地产行业释放了一个信息，就是中国的房地产行业发展到了一个分水岭，整个房地产行业尤其是一线房企发展战略要做一次更大的转型，要从原来大量获得土地、并以存量土地滚动开发的这种‘片区开发’模式，转变为通过商业地产投资开发来优化企业的资本结构。在这种情况下，从2010年下半年起中国商业地产迎来了春天。”
商业地产是非银行类的金融产品
在阐述“什么是商业地产”的问题时，鲁炳全引用了中国商业房地产投资协会给出的定义——所有能够产生交易的不动产都叫做商业地产，其中也包括住宅(自用状态除外)。
不过，鲁炳全也有自己的一番独到见解，他说：“商业地产本身并不是在讲地产，因为地产本身只是一个载体和工具，商业地产更多的是在强调‘商业’。商业意味着交易，交易意味意味着现金流，现金流意味着利润。所以，现金流是决定利润的根本，因此我把商业地产界定为‘非银行类的金融产品’，它并不是我们传统意义上的住宅地产。”
从投资收益上来看，尽管住宅投资客们早已赚得盆满钵满，但鲁炳全认为，这部分收益并非“利润”，它只是“保值”并非“增值”，因为“增值”必须从长期稳定持续增长的现金流中而来。
鲁炳全说：“住宅其实买三套就够了，《孙子兵法》中先哲们说‘狡兔三窟’，所以多买没用。我认为靠炒住宅赚钱的只有一种人，就是‘炒买炒卖’，即这月买下月卖，这样的人确实赚钱。我们常说‘一铺养三代’，但是并没有人说‘一宅养三代’的。可见，商铺和住宅是有天壤之别的，它们不具备同一产品属性，我们必须站在精准的角度去认知和操盘商业地产。”
要站在金融的角度去认识和操作商业地产
鲁炳全曾一再强调三句话：第一句话是“商业地产不是地产”；第二句话是“商业地产项目是永远不可复制的，因为商圈不可复制”；第三句话是“商业地产具有高度的金融属性，只有商业地产才可以造就资本家”。
在鲁炳全看来，成为资本家至少要具备两大能力，即“讲故事”和“做蛋糕”。所谓“讲故事”是指具有企业发展战略的构建能力和发展愿景的推动能力，“做蛋糕”即具有推动企业资产倍速化的能力。若想拥有这两大能力，就必须从以下五大方面做起。
首先是商业地产项目选址与商圈研究。好位置才会有好价值，商业地产选对了位置就意味着拥有了50%以上的成功率。鲁炳全借用围棋法则中的“金角银边草肚皮”来详细解释他心中的商业地产选址原则。“金角”即城市核心区的十字交叉路口，“银边”即连接两个“金角”的部分，四个“金角”“银边”围起来的就是“草肚皮”。
在做商圈研究时，要做好投资定位、市场定位、业态定位研究。做投资定位时，投资商、开发商要清晰的描述出自己要什么、不要什么；所谓市场定位，即项目建成以后在商圈内、在城市内，乃至在行业内将扮演什么样的角色；业态定位则是实现和保障投资定位和市场定位的根本基础。
其次是商业地产的规划与设计。规划与设计重点解决的是物业条件，它也是决定商业地产项目未来能否生存的关键要素。“在商业物业、商业地产当中，选址、规划设计阶段，要牢牢记住一个核心要素，就是是未来的目标消费群需要什么样的消费的平台。开发商要把潜在目标消费群的需求永远的放在第一位，带着他们的需求去做好你的产品。”
第三是商业地产的招商与推广。鲁炳全认为，招商在实现资本家之梦的路上，扮演着“造势”的角色，“势”是指市值、身价。在此过程中，应突出三个层面——主力店、次主力店、非主力店。主力店在商业项目当中起标杆、示范、引领作用，次主力店和非主力店才是项目当中未来创造收益最大的，也是最主要的部分。
第四是商业地产的运营与管理。在鲁炳全看来，这部分仍是目前中国商业地产最大的短板。运营与管理是我们创造资本价值最重要的包装，它能让项目的附加值和潜在值焕发出来。”随后他说道，商业地产也是经营性资产，其现金流需要不断的培育和包装，即使在运营管理阶段，开发商投资商也要对原有的业态进行不断的优化和提升，这样才能保持良好的增长。
第五是商业地产在资本市场的投资与融资。鲁炳全介绍说，在发达国家做商业地产相对比较轻松，因为建有专门针对商业地产的专业融资渠道，而中国80%以上的资金来源依赖于银行，相对来说比较困难。鲁炳全用“十年磨一剑”来形容商业地产的回报周期：前三年是最艰难的养铺期，也叫培育期；第四年之后开始逐步走上发展期。
鲁炳全再次强调，“商业地产不是地产，它是非银行类的金融产品，我们必须站在金融的角度去认识、操作商业地产，只有这样我们才有可能成为资本家。”
人物简介：
鲁炳全，江湖称号：徽州师爷，现任中国人民大学房地产研究中心特聘教授、商业地产专家委员会主任委员，中华企管培训网特聘讲师，清华大学特聘教授，北京大学兼职教授、美国南达科他大学特聘教授，清华大学区域经济研究中心高级研究员，中国易学风水研究院研究员、北京博智行商业地产研究院院长、中国连锁经营协会专家委员会副主任委员、中国商业地产联盟、中国公关协会的专家委员，获得“中国商业地产终身成就奖”等奖项。
早年攻读于泰国清迈大学、中国科学院研究生院MBA的学习。在泰国工作期间开始投入了商业地产领域的投资与管理工作，取得了一定的经验和心得。回国后一直活跃在中国商业地产投资领域，立志探索符合中国国情的商业地产投资之路，曾主导了河北卓达集团、新疆广汇集团、东方集团、卡都投资集团、北京国际建材交易基地、首都机场集团等企业的商业地产项目的全程顾问和操盘辅导。多次成功地组织和主持了国内大型商业地产论坛和峰会，在商业地产投资领域具有很高的影响力，是国内公认的为数不多的集理论与实际操作的大师级专家之一。
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