2013年的东莞房地产市场注定不平静，从年初东莞再度收紧公积金政策到银行提高利率，仍未阻挡消费者的置业需求。而东莞住宅库存面积创前年10月以来最低历史水平，市场供应偏紧。记者在走访东莞不少楼盘时发现，开发商在元宵节后就开始悄悄涨价。
业内人士表示，目前市场陷入供应偏紧状态，市场多方需求仍旺盛，卖方处于优势，部分开发商阶段性将不会延续以价换量策略，同时部分项目出现主动调价的现象属于正常的市场行为。
现象 住宅库存创新低 上周刚需仍旺盛
一份来自中原地产的监测数据显示，截至2013年1月31日，东莞住宅库存面积为441.26万平方米，创下自2011年10月底以来的最低水平。按照东莞过去12个月月均消化面积计算，目前东莞住宅库存的消化周期仅为8个月。
而上周的成交量则可看出东莞刚需仍旺盛。东莞上周住宅成交900套，日均成交129套，合计成交面积约9.13万平方米，由于近几周新增房源较少，成交以自然成交为主。非住宅方面也实现了全线上涨，共成交166套，面积约1.02万平方米，签约均价为17012万平方米；价格居高主要得益于虎门国际轻纺城的签约，参考均价约60000元/平方米。
新增供应方面，上周东莞有5个项目供应600套，面积合计5.33万平方米。节后首周东莞陆续有项目新增供应，其中碧桂园·天麓山供应276套洋房，观澜碧桂园供应216套洋房，富恒浅水湾供应36套洋房，这些全是在售项目新加推货量。从产品结构来看，上周供应的产品以刚需洋房为主导，80～100平方米的洋房供应500套，占比达83%。
价格方面，上周住宅成交均价为8575元/平方米，环比上升5.51%，同比上升12.31%。
市场 元宵后供应偏紧 开发商悄悄涨价
记者近日在东莞城区踩盘时发现，元宵节后不少楼盘都调高了价格，最低调价幅度为500元/平方米。
在万江，北大资源御湾营销中心销售人员郭小姐告诉记者，该盘正推出悦海楼王单位，元宵节前均价是7500元/平方米，节后则调到8000元/平方米。在与记者交谈过程中，刚好有一位在元宵节前下订的吴先生前来与郭小姐在商谈买楼的具体事谊。吴先生告诉记者，元宵节前自己来看楼，销售人员就告诉他节后会涨价，“现在看来还是早出手好，我相信还会再涨价。”吴先生表示。
记者在南城的世纪城国际公馆、中熙弥珍道、香树丽舍等楼盘走访时发现，虽然没有明确说涨价，但之前很吸引人的折扣促销政策已被取消或调低。
一位销售人员告诉记者，现在他们的房子卖得比较快。中原地产专业人士认为，目前市场陷入供应偏紧状态，市场多方需求仍旺盛，卖方处于优势，部分开发商阶段性将不会延续以价换量策略，个别项目出现主动调价属于正常的市场行为。
声音 公积金政策调整对购房影响不大
对于刚需客户来讲，买房影响最大的就是首付门槛。首套首付提高至三成会对首次置业中小户型较低价位房屋的购房者造成一定压力，但东莞住房公积金贷款明确个人最高可贷46万元、夫妻双职工最高可贷66万元。那么，个人首次购买总价65万元以上的普通住宅，或夫妻共同贷款购买94万元以上的住宅，公积金贷款所需的首付额度就要比商业贷款支付的首付高。
目前，东莞城区大部分项目实际价格已达9000元/平方米。以一套80万元的房子为例，使用商贷首套三成首付为24万元。调整前公积金政策最多贷46万元，则首付实际为34万元，仍以商贷首付成本更低。此外记者了解到，地产商在开发过程中，为了尽快回笼资金，也会开展“垫首付”、“借首付”等营销活动，对冲政策调整带来的影响。
对于东莞镇区项目，政策影响同样较小。首先镇区公积金缴存比例相当低，缴存对象以公务员、事业单位为主，而这批人群公积金缴存额相对较高，本次政策调整对其影响较小。
“公积金新政对我来说没什么影响，因为我是用商业贷款来买房，成本比公积金低，等装修房子时再用公积金。”刚买完房的杨先生告诉记者。
