新浪乐居讯：佳兆业自2009年香港上市以来，以稳健的增长速度迅速扩张至全国。佳兆业集团的快速发展可以划分为四个阶段。第一阶段是蓄力成长期(1999-2006)，以深圳为中心，拓展珠三角区域，形成“城市更新”为特色的发展模式。第二阶段是上市融资期(2007-2009)，从珠三角走向全国，并在2009年底于香港联交所主板上市，成功构建融资平台础。第三阶段是投资扩张期(2010-2011)，在全国范围内进行大规模土地投资，集团业务拓展至成渝、长三角以及环渤海地区。第四阶段是业绩变现期，佳兆业在多年持续稳健的扩张基础之上，抓住机遇，厚积薄发，在行业调控期实现弯道超车，成为引人关注的“地产黑马”。
擅长快速开发、快速周转，获得业绩高速增长
佳兆业作为一家“十年”企业，在近5年的发展速度可以称得上高速发展。2012年销售面积265万平方米，同比增长了19.37%。这是在2011年销售面积大幅增长152.27%的情况下，保持的持续增长。销售金额也保持稳步增长，达到173亿元，同比增幅13%。2012年佳兆业的推盘区域以珠三角和东北辽宁的刚需项目为重点，此外，佳兆业推出了“激情5月，佳兆业百亿刚需购房月”的计划，在2012年4月下旬至整个5月，集中向市场推出价值百亿的刚需房源。企业的复合增长率5年达到了44%。
在市场波动明显的情况下，2012年公司去化率达到95%，较2011年的77%去化率上升了18个百分点，明显高于行业平均水平。在行业调控期，企业既保障快速周转，同时又合理控制风险。从2012年销售业绩来看，对佳兆业贡献最大的主要为二三线城市，表明企业维持快速去库存化，快速开发，深挖刚需策略成效卓著。此外，我们认为佳兆业突出业绩，除了在高周转方面的因素，还依赖于企业具有的城市更新优势、扩张管理优势、土地储备优势、产品结构优势、企业内部管控优势。
城市更新优质土地，盈利空间有保证
城市更新是企业起步初期摸索的战略模式，现在俨然已经成为了佳兆业独特的竞争优势，也是深耕华南策略下的核心竞争力之一。城市更新项目具有三大优势：第一，区域优势。城市更新项目多处于城市中心区，土地资源稀缺性强，升值潜力大；而且城市中心区域项目易于销售，去化风险低。第二，城镇化推动。随着当前城镇化的加快，城市建设升级需求不断增大，也为城市更新提供更多的发展机遇。第三、政府支持。帮助城市提升区域投资价值及人居环境，实现“社会、企业、居民”三赢。
深圳寸土寸金，十年涨幅超过220%。因此，深圳城市更新几乎成为各大房企必争之地。数据显示，目前佳兆业在深圳推进的城市更新项目达到了近30个，总占地面积超过1000万平方米，这为企业提供了优质且充裕的可开发资源。这些项目多为政府重点支持项目，盈利空间有保障。在佳兆业城市更新项目中，超过200万平方米的城市更新已完成政府立项，宝吉项目、环球中心项目、盐田整体搬迁项目更被列入深圳市政府十二五重大建设项目。政策利好之下，不管是区域未来前景还是项目盈利空间都有了一定程度的保障。
单区域产能逐年提高，城市深耕控制风险
CRIC企业战略部研究表明：目前房地产行业已经形成一个基本规律，即当某家企业扩张到7、8个城市或者是进一步到了13、14个城市的时候，企业的内部管控和资源协调方面往往会遇到一个瓶颈，迈过去企业则有飞跃，迈步过去则陷入“年年难过年年过”。基于此，对于规模处于扩张期的企业而言，尤其在目前“多事之秋”阶段，布局过于广泛并非好事，除了提高周转能力外，提高单城市产能是不二之选。
佳兆业从2011年起通过区域深耕来规避系统风险。我们认为，区域深耕可以为企业带来了三大优势：摊薄管理和营销费用；品牌聚集效应增加；人脉积累提升资源的获取与整合能力。从佳兆业进入的区域情况来看，西部、华中及环，渤海近年业绩表现突出，尤其是西部区域，2012年销售面积71.7万平方米，占总销售面积的27%，成为佳兆业业绩贡献的热点区域。从区域业绩增幅情况来看，环渤海区域增幅最显著，达到86%。
完善标准化产品线，针对刚性需求逆势增长
佳兆业开发的产品主要为住宅、商业、旅游地产，并配有专业的物业管理、商业管理和酒店管理产品线：集团地产业务包含以水岸系列、上品系列、金翠园系列、中心系列、旅游地产系列为代表的五大系列，多样化产品满足多元化的客户需求，实现各产品系列的协同发展，为住宅项目的高周转模式奠定基础。
从佳兆业的产品策略来看，佳兆业顺应政策和市场，始终坚持以刚需住宅产品为主。集团产品线中70%为普通住宅。在这70%的住宅产品中以符合首次置业者需求的刚需产品为主。2012年，佳兆业在售的27个项目中20个项目位于二、三线城市， 且主打的均为刚需产品。据CRIC数据统计，佳兆业刚需产品的成交套数占销售总套数的90%，占总面积的80%，占总金额的72%。我们认为：中短期来看，由于限购政策的存续，刚需类产品依然将是市场的主力军，而且市场成交比例将稳定的维持在60%左右。同时，随着调控对“游戏规则”的影响，房企更重视资金周转速度。产品结构更偏向于刚需型的房企，将随着城市化进程获得更快发展。2012年的企业业绩已经表明，快速开发、快速销售、力争资产高速周转，是企业产生丰厚业绩的重要战略。
产品开发刚需化将保证佳兆业在调控格局下收获最基本面的受益，而产品种类多元化将有效化解在单一领域深耕带来的局限，并化解市场波动带来的影响，有利于实现多产品的功能互补。相信在产品开发刚需化、产品种类多元化综合作用下，佳兆业市场占有率进一步提升，未来发展值得期待。
5年土地复合增长率51%，提升品牌能见度抄底一线城市土地
2008年以来佳兆业的土地储备呈现持续增长之势，企业瞄准时机，果断出手，截止2012年上半年佳兆业土地储备中77%处于三线城市，16%在二线城市，7%的土地储备在一线城市。到了2012年下半年企业更是加快一二线城市的渗透。一方面是考虑在一二线城市做利润，三四线城市做规模；另一方面，一二线城市更有利于提升品牌能见度。2012年佳兆业共购入21幅土地，总投入约为人民币45.2亿元，企业土地储备达到2390万平方米，其中一二线城市占比73.4%，如广州、上海、成都、重庆、大连等，且大部分项目位于佳兆业已进入城市，符合其深耕区域的策略。按照目前的销售速度，截止2012年底的土地储备2390万平方米基本可满足5-6年开发需求。
其中值得一提的是，2012年佳兆业积极抄底上海，抓住土地市场尚未回暖的阶段性机会，发力拿地先后在上海拿下三幅优质地块。同时，还耗资2.71亿元底价在毗邻上海、名列全国百强县前茅的江阴拿下两幅优质地块。长三角地区作为“亚太地区重要的国际门户”，经济实力雄厚成为了品牌房地产企业的兵家必争之地。通过上述五幅优质地块的开发，佳兆业位于上海及其周边的多个项目将形成合力，有助于提升集团在一线城市的竞争力以及能见度，并为佳兆业未来发展注入了强大的增长动力。
进一步扁平化组织架构，高效团队符合高周转运作
随着公司的稳定发展，佳兆业在董事局的带领下，已构建了一支治理结构完善，管理体系成熟，经过多年市场磨炼的房地产行业高级管理团队。2012年佳兆业两项高管人事重组案以及逆势扩张延揽人才的“回佳计划”引发了业界的广泛关注。
2012年上半年，面对调控和资金压力，不少房地产开发企业收缩编制、裁减人员。在行业紧缩期，佳兆业反而进行大规模招聘，在业内率先宣布吸纳人才，鼓励那些优秀离职员工重返“佳”园。这些回“佳”员工主要为中高层员工，这些老员工回到佳兆业后大部分被派往各分公司，担任项目重要岗位负责人，他们已成为佳兆业的骨干力量。
佳兆业使用“扁平化、集权化、动态管理化”的管理模式，管理层级清晰，并且有完整的考核机制作为保障。高效团队使得佳兆业真正体现了高周转的运作，六个半月就能够让一个项目开盘，并且销售业绩挤入当地市场的前三甲，比如在株洲、成都、长沙、南充等地，成为成长性良好、架构合理的企业。
