截止到目前，全国主要的一二线城市几乎已经悉数出台了地方版“国五条”，从内容来看，除了北上广深这四个一线城市相对完整地部署了国五条的相关内容，其他绝大多数二三线城市，对于限购、限贷和个税政策调整等重要条款均未涉及。从这个角度来说，本轮新国五条调控已经面临失效的尴尬，具体体现在以下三个方面：其一，限购加强无人响应。首先，区域限购继续被执行，例如贵阳、青岛、长沙、石家庄等仅仅在市内某个区域限购的城市，并没有按照国五条的要求扩大限购范围，而是有意无意地采取了回避的态度；其次，国五条中关于先前并未限购的三四线城市也应酌情加入限购行列的条款，在地方层面上也没有得到充分响应；最后，国五条中关于“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在原有基础上迚一步从严调整限购措施”的提法仅在北京细则中有所体现，其他城市均无响应。其二，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。一方面，满5年唯一居住用房免交易个税的做法依然执行；另一方面，从具体操作层面看，绝大多数二三线城市的住房管理信息体系建设相对滞后，对交易房屋原价值的评估会存在难度，新政丌具备在全国全面推行的基础。其三，二套房贷将作为储备政策，视调控效果而行。
在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛迚一步提升已然落地，关于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍的说法也一度甚嚣尘上，而从目前来看，二套房贷政策短期内还丌会出现调整。
由于国五条在地方层面落实层面已经被严重削弱，因此我们判断本轮政策调控对市场的实际影响将明显小亍外界预期。对亍二季度各重点城市市场走势：成交量方面，由亍3月份在政策末班车效应刺激下，各地市场普遍出现了一波明显的成交放量，因此4、5月份预计将出现回落，但降幅应该相对较小，绝对量总体仍将处亍高位；房价方面，预计自去年下半年起始的房价回涨趋势不会就此打断，在需求释放保持相对稳定的背景下，各大房企短期内的价格策略不会出现明显改变。当然，站在我们的角度看，市场继续量价齐升对行业来说绝非好事，对亍中央政府来说，如果本轮调控最终被判定失效，则下半年行业戒将面临更严峻的政策风险。
土地：重点城市成交同比量价齐升，总价排行榜入榜门槛下调
2013年3月，十大重点城市的土地成交总占地面积为548.56万平方米，同比上涨85%，，总金额为446.27亿元，同比上涨159%，全国十大城市来看，大部分城市成交面积与金额同比上涨，仅重庆，武汉成交面积同比下降，上涨的城市中上海，杭州，天津等城市上涨幅度较大。从环比来看，4个城市成交面积与成交金额与上月相比出现上升，上海，天津、成都等城市成交金额环比上升幅度较大。 从排行榜来看，总价入榜门槛较2月份有所下降，上月北京、广州等一线城市地块集中成交，而本月总价排行榜上榜地块主要以二线城市为主，杭州，合肥，苏州，南京、重庆均有地块上榜，其中南京建邺区NO.2013G05地块以38.6亿成交总价成为榜首，这幅地块位于南京建邺区河西板块，处于政府重点发
展区域，地块周边有两条地铁线路，未来发展潜力较大，地块成交溢价率为32.69%，其受让方是五矿地产南京分公司。单价排行榜方面，3月上海共有5幅地块上榜，其中位于黄浦江南延伸段的17-1b及17-1a地块分列前两名，这两幅地块均为办公及商办属性地块，其中17-1b地块受让方是杉杉控股有限公司。
楼市：政策末班车效应推高各地交易量，市场库存进一步降低
重点城市市场短期风险对比图
1、3月份重点城市迎来成交小高峰，“国五条”末班车效应如期显现
2013年3月，受“国五条”政策影响，全国十大重点城市商品住宅市场表现出量升价稳的特征。从供求关系看，供应方面，尽管10个城市环比2月几乎均出现上涨，而从同比数据来看却是涨跌各半，可见供应方面并没有出现集中推案的情况；但是成交方面却呈现出全线上涨的行情，即使相比去年3月行业全面回升的时期，10大城市依然保持了平均值在50%左右的增长幅度，可见，此前我们预计的政策末班车效应确实在3月显现。
从价格来看，十大重点城市3月环比增幅正负参半，但是即使是价格环比出现上涨的城市，如北京、杭州、成都等，涨幅也都在5%以内，可见在新政的影响下，房价上涨的通道已经被暂时打断，但是考虑到在地方政府层面，新政的力度存在被明显削弱的事实，由此我们预计2季度的房价也不会出现类似2011年年底那样大幅度大面积下降的情况。
从存量来看，重点城市的库存正在被进一步消化。截止至3月底，十大重点城市中仅有天津一个城市的消化周期在18个月以上，其余9个城市甚至不满12个月，其中广州和南京两个城市的消化周期已经不满半年。可见，一方面，伴随着企业库存的逐渐消化，如果后续房源不能及时跟进，二季度重点城市或将面临供应不足的风险；但是另一方面，考虑到国五条政策的影响，交易量或许在3月的集中释放后出现收缩，市场面临的不确定性随之增强。
2、市场短期风险：重点城市供不应求态势进一步扩大，广州消化周期已不足5个月
我们研究城市房地产市场的三大维度(供求比、存量消化周期、房价)对城市进行对比分析，该坐标政策末班车效应推高各地交易量，市场库存进一步降低。体系中处于上半部分的城市当月底市场存量消化周期高于18个月的警戒值，反之则低于；处于左半部分的城市当月供求比小于1，市场供大于求，反之则供不应求；另外，气泡大小代表当前市场成交均价的高低。
3月份，十大重点城市中高达8个城市的供求比大于1，这意味着从单月的供求情况来看，重点城市供不应求的情况正在更加凸显。而从消化周期来看，除了天津还在18个月的界限以外，其余9个城市基本上集中在4-10个月的范围内，其中广州的消化周期已不足5个月，可见重点城市未来的供应风险正在加剧。
3、中低档项目成交占比反弹，小户型项目成交迅速回暖
从成交价格结构来看，一线城市中低档项目成交占比有所反弹。上海方面，众多刚需消费者选择提前出手，中低档项目去化速度迅速拉升，汇锦城、朗诗未来树等项目均在月内取得了良好销售业绩，该档次段成交占比也水涨船高；北京方面，中低档项目成交有小幅提振，不过值得注意的是，在中海九号公馆、北京华侨城等高端优质楼盘的加推下，高档项目成交占比亦有大幅回升。
从面积段结构来看，小户型项目成交迅速回暖。上海方面，小户型项目凭借低总价优势获得了更多急欲出手消费者的青睐，万科海上传奇、农房万盛金邸等高品质项目更是快速去化，该面积段成交占比借势迅速拉升。北京方面，小户型项目的价格段分布更为平均，东亚〃创展国际、金地格林格林等中高端项目的助推，使得小户型成交占比的反弹更为猛烈。
企业：拿地策略趋于谨慎 开拓海外融资渠道成行业共识
1、3月企业拿地量价环比均下降，企业拿地略显谨慎
本月典型企业通过招拍挂拿地总建面共计460.57万平方米，环比下降51%，同比提升9%；典型企业土地成交总价146.02亿，环比下降60%，同比增长73%；平均楼板价3170元/平方米，环比下降19%，同比增长58%。
今年3月典型房企拿地量较上月出现大幅收缩态势，仅保利、金地两家企业拿地相对积极，其中保利拿地规模超百万方、金地拿地规模近80万方。而前几月一向猛拿地的万科也只补充了一幅地块。本月典型企业拿地总量环比大幅回落、同比增长幅度有限，我们认为一方面是经过去年年底的土储集中补充期，各大房企的土地储备量基本较充足，因而拿地需求有所下降，另一方面，3月为国五条细则未落地前的观察期，房企持观望态度，拿地策略也更为谨慎，预计未来在宏观调控长期伴随的情况下，典型企业拿地也将以理性为主基调。
2、银监会发文进一步打压房地产融资，海外圈钱已成行业共同选择
本月，市场融资进一步收紧，银监会下发8号文《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，意图降低系统性金融风险，同时也进一步打压房地产市场融资渠道。本月监测企业融资总额为240亿人民币，较去年同期有所下降，且融资方式主要通过债券和票据。
海外融资市场依然火爆。3月12日，香港新鸿基地产已将其拟发行的五年期贷款规模从50亿港元提至152亿港元。涉及该笔贷款融资方案的银行共有21家，贷款协议预计将在本月签订。3月13日，佳兆业与瑞信、摩根大通、汇丰及工银亚洲就发行2018年到期的5.5亿美元8.875厘优先票据订立购买协议。
3月27日，万科全资子公司发行8亿美元5年期定息债券，债券票面利率2.625%。
3、楼市新政细则出台，地产股指受压下跌
3月，受到“国五条”调控预期的加强以及大盘整体弱势的影响，地产股指承压大幅下挫，当月上证地产指数和深证房地产指数分别下跌10.55%和9.91%。香港方面，中资地产股的下跌拖累地产指数，恒生地产分类指数当月下跌6.19%。
