中建·城中墅开始打的广告是“首开在即 仅30席”，近日宣布6月13日开盘，据某国际知名情报局透露，2015年5月28日中建·城中墅已提（an）前（kai）销售，且当日推出房源售罄。截至2015年6月10日网上备案实际可查已有24套。目前已成交的24套别墅中，边套成交5套，面积223平米，约550万，中间套19套，面积193平米，约350万，整体套均约400万。近6个月，全市300-400万商品住宅成交289套，绿城·蠡湖香樟园占据46套，相信提（an）前（kai）销售当日的成交数据高于24套，假设30套全部成交，占比10%，这是一张相当漂亮的成绩单（在此表扬易居代理干的漂亮）。那么问题来了，这是为什么呢？
第一，缺乏实质竞争对手。
“正别墅”、“200-220平米”、“总价360万”、“内环城中靠近市中心”，这些是城中墅的关键词，同样具备这些关键词特性的项目几乎没有。
表1：无锡城中别墅慨况（数据取值2014年12月1日-2015年6月10日）
| 序号 | 楼盘名称 | 别墅类型 | 在售面积（㎡） | 近6个月成交套均 | 近6个月成交套数 | 库存（套） |
| 1 | 中建·城中墅 | 联排 | 200、220 | ≈400万 | 24 | 93 |
| 2 | 龙惠·荣御华府 | 联排 | 260 | ≈400万 | 2 | 2 |
| 3 | 古韵坊 | 联排 | 250-380 | ≈320万 | 7 | 22 |
| 4 | 复地源墅 | 联排 | 306-382 | 未开盘 | 未开盘 | 78 |
| 5 | 九龙仓玺园 | 联排 | 340-420 | ≈650万 | 4 | 48 |
| 6 | 绿地香颂 | 联排、独栋、双拼 | 290-640 | ≈440万 | 20 | 231 |
| 7 | 银城·京梁合 | 叠加 | 380 | ≈650万 | 8 | 40 |
无锡城市别墅位置示意图
城中靠近中建·城中墅的别墅项目如上表。除古韵坊、荣御华府与中建·城中墅有相似面积的产品外，其他项目产品面积与总价均高于中建·城中墅。
古韵坊为本土开发商奕淳产品，在营销手法上无法与品牌开发商匹敌，楼盘知名度不高，历经近7年销售，目前160-250㎡的库存仅剩9套，不足以对中建·城中墅构成竞争。荣御华府在售260平米的联排别墅，目前也仅剩2套库存了。
其它几个楼盘面积以及总价都与城中墅相差甚远，而且银城·京梁合严格意义上来说并不是正别墅，就更不必说了。
第二，户型产品还不错。
户型进深开间比例适合
联排别墅的户型设计多为小开间大进深，通常开间尺寸应该控制在6米以上，为了保证室内采光，进深开间的比例应该控制在2以内，否则房屋呈狭长型，会显得压抑逼仄，影响采光。城中墅户型的开间为6.5米，进深开间比例在1.6左右。边套三面采光，中间套还设计有内庭院，因此完全不用担心采光问题。
5.8米层高地下室
城中墅的地下室是一个不得不说的亮点，地下室为5.8米层高，据置业顾问介绍，交付时会统一把地下室隔为两层，-2层作为车库，这样-1层就可完全作为日常使用。而目前市面上一般的做法是赠送一层地下室，留出停车空间后，日常使用面积就受到了压缩。而城中墅通过地下室挑高，将赠送面积做足。
中建·城中墅193平中间套户型图
第三，地理位置。
无锡别墅真正能称上位置绝佳，用“稀缺”可以不脸红的，我觉得只有太湖锦绣园，绝大多数别墅项目需在景观与配套之间找平衡，弘阳三万顷也很好，半山看湖，但没地方吃饭（仅有洛克菲酒店可以满足部分需求）。城中墅并没有绝佳的自然景观，不过项目南面就是5万方的仙蠡墩公园，与项目可以说是无缝对接，而且公园南面就是梁溪河。有水有园，对于城市别墅来说，足够。
中建城中墅位置示意图
项目所在的梁溪河板块，以自住型大平层项目为主，居住氛围良好。从湖滨路到市中心也就2公里左右，三区配套就近，却又不会太嘈杂。总体来说，中建·城中墅性价比很高。
好在城中墅体量不大，周围大平层项目想必心跳快了几下也就释然了，“产品不具有可比性”。中建溪岸观邸历来也是房价点评网分析师的重点关注对象，下次我们可以说说城中大平层的现状，敬请期待。
