3月27日，国土资源部、住建部联合出台新政策，对房地产土地供应规模控制及户型调整做出要求，像是在平静湖面扔下一块巨石，骤然引起房地产市场的剧烈反应。3天后，央行、银监会、住建部又联合出台政策，下调二手房首付比例，同时下调公积金贷款购首套房的首付比例。这一系列的新政，被普遍认为是“最给力的楼市组合拳”。眼看新政已过满月之期，在这短短一个月的时间里，中山的房地产市场也发生着微妙的变化：一方面，去库存的预期利好在一级市场得到迅速回应并持续发酵，提振了略显清淡的住宅成交;另一方面，一些还在踌躇的意向购房人群开始躁动，面对营业税免征期限“5”改“2”的落地实施，有“看客”果断出手，晋级成为“买家”。就在大家感言“春天来了”“绝对利好”“赶快出手”的时候，时隔上次降息仅两个多月，央行再次宣布，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这也是今年内央行第二次降息。业内人士分析，加上此前“9·30新政”和“3·30新政”及两次降准的影响，一系列信贷政策相叠加，有利于降低购房成本，将对楼市产生积极的影响。在经济下行压力下，货币政策走向宽松，后续还可能有降准降息政策推出。如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
面对种种利好，开发商的反应究竟如何?售楼处是否成了人气超旺的地方?购房者是否还纠结在买与不买之间?且看新政满月之后的中山楼市众生相。
开发商
新政满月：成交量升价跌
据中山中原拓展部总监植建军透露，新政后，有开发商已经悄然进行价格调整，但并非从价格上做文章，而是在折扣力度上："例如有楼盘原本可以9.8折再 9.9折，现在只剩下9.8折。"不过，也有开发商乘此机会选择降价的反向操作。有知情者透露，某楼盘在新政出台后第二天，就选择把"5600元/平方米的对外均价调整到5200元/平方米"，目的就是通过新政利好赶紧出货。不过，据楼盘负责人透露，项目早在政策出台前已收到风声，很早就把项目价格偷偷涨了上去。
除了"涨价派"以外，也有开发商选择了一种稳妥的操作方式："保证不涨价"。4月1日，在微信平台上，多个地产微信号都推出了"一周内不涨价"的承诺。敏捷的紫岭国际是第一个打出"一周内承诺不涨价"的楼盘，有销售人员肯定了这一说法，并表示该举措是全国性质的推广，并非中山独有。随后，时代地产、万科地产、奥园地产等房企旗下的项目都同步推出"不涨价"的微信海报。时代地产相关营销人员表示，随后或会根据市场情况进行涨价调整。
都说时间是最好的印证。如今五月已过半，一时大热的涨价论调似乎并未像开发商们所说的那般危人耸听。有趣的是，4月的价格反而硬生生地降了。
根据中山市国土资源局网签数据显示，2015年4月，中山全市共成交商品房8460套，84.84万方。环比2015年3月，套数和面积分别上升 14.4%和20.3% ，同比2014年4月，分别上涨33.3%和44.1% 。价格方面，4月份中山商品房网签均价5627元/平米，环比2015年3月均价下降7%，同比2014年4月下降13%。有分析认为，成交均价整体大幅度下滑主要由多项目车位集体网签以及部分项目超低价成交所致。
在2015年4月商品房成交类型中，住宅总计6299套，71.75万方;商业 652套，7.02万方;车库1423套，住宅/车库59套，住宅(车位)3套，住宅(车房)8套，办公4套，摩托车位12套，住宅占比达到74.5%。各镇区成交排名中，坦洲镇975套，8.88万方，镇区排名榜第一;火炬开发区938套，10.51万方排名第二;石岐区位居第三，共成交738套，面积共计8.79万方。在房企成交排名中，雅居乐稳占中山房企龙头位置;丽景集团因车位网签，登上套数榜第二名;君华地产凭借君华新城近期的大量住宅网签跻身至面积、金额排名前列。
"其实日子一长就能看出来，无论是涨价还是不涨价，玩的都是一种噱头。不过可以确定的是，通过这样的做法确实促使了部分购房者入市，属于短线操作方式。"植建军说。
消费者
"求稳"心态占主导
购房首付降低是新政的核心内容之一，对于刺激消费，它的效果显然是毋庸置疑的。"我们悦盈新城有个客户很典型，3天前刚退了诚意金，说是想来想去凑不出首付。30日新政出台后，晚上7点他就打电话给同事了，说想回来买房。算一下账，之前是首付要40万元左右，现在只要25万元不到，第二天就马上来买了。也有客户说，首付省下的钱基本够装修了。"悦盈新城相关负责人表示。
天奕国际的销售人员阿峰也告诉记者，就在新政出台不久，有客户特意下班后第一时间过去签约。"其实那位客户很早以前就看中了房子了，但一直都在犹豫，光是带他和他亲朋好友就看了不下五遍房，新政一出来，就下定决心买了。"阿峰说，由于新政后没几天就是清明节，客户等到节后上班的那天便急匆匆赶来交了首付。
罗小姐一直打算购买一套单身公寓，但名下还有与母亲一同持有的岭南印象物业一套。就在新政颁布前，她一直被"二套房六成首付、三套房或以上全额支付"的门槛卡住。现在她兴奋地表示，只要先借钱偿还目前居住的房子的商业贷款，再使用公积金贷款，"这样就能够使用三成首付和公积金了。"
对比起初的兴奋，新政满月之后，不少市民反而开始静下心来。"现在打电话给我的中介和售楼人员都会说到新政的事情，但是我觉得还需要再等等看。"林先生目前还没有看中房子，他表示："买房不是'抢房'，要有耐性。"
业主谢女士在新政出台后已经将她的两套房在中介放盘，准备换一套大户型房。但她和家人商量了很久，还是觉得现在换房压力太大，最后决定缓缓，看看下一步变化再做决定。
最近的一项调查显示，仍有超过七成的网友表示不会立即买房。市民王先生目前手头有20多万流动资金，一度看中一套总价约60万的三房，由于二套房首付6 成的门槛，他原本打算把资金投放到目前风头正旺的股市上。"新政一出，我纠结了，究竟是买房还是买股票?"王先生表示，考虑再三之后，决定再等等，"毕竟房价没有实质性下降，二套首付贷款利率也没降下来，未来可能会有更好的政策"。
刘小姐原本也打算趁有好政策出手为父母买套房养老，但股市的高歌猛进让她毫无犹豫地将钱投了进去。"我的购房意愿一直在发生变化，虽然看上去现阶段确实好像到了最佳购房时机，可是中山的房子不会帮我赚钱啊，现在股票这么热，不如放在股市搏一搏，说不定能赚多半套房回来"，她认为，与广州等一线城市不同，中山人口太少，楼盘太多，已经错过了最黄金的投资期了。
中介代理
热门房源提价10%总体成交将稳步回暖
对于二手市场来说，新政中涉及的营业税"五减二"无疑相当于刺激市场的一剂"强心针"。记者在家家顺、满堂红、58同城、安居网等大型二手房源网站看到，进入4月以来，二手房源的新增数量颇为明显，而且房源更新速度也较以往快了不少。中山家家顺总经理李功镇透露，新政出台以来，他们实体店的签约量较之前增加了几倍。与此同时，客户上门以及预约看房的数量也较早前有了明显的增幅。而随着不少满2年免征营业税的房子加入市场后，购房者选择也将更多。
在石岐一中介公司，一中介经纪人告诉记者，新政出台后，不少客户打电话到销售中心了解相关政策，甚至有的客户一大早上门看房、下订金。"这些客户最关注的还是改善型住房。有些客户之前因为二套房首付要六成而放弃购房念头。如今首付降低了，他们打算重新看房。"该中介经纪说道。
近期，有二手业界人士告诉记者，新政出台这一个多月来，买卖双方的心态均出现了一些变化。譬如，既有担心涨价而迅速出手的二手购房者，也有借机加快抛售房源的二手房房主。当然，部分二手房房主也有了提价的意向，一些热门房源的提价幅度最多达到了10%左右。
位于东区某房产经纪公司的李小姐告诉记者，一直以来二手房市场对新政的反应都是非常积极的，她说："二手房就像是个人商品，房东有自主定价权，许多房东会随着市场经济的走向判断房价的定位，再加上个人转卖普通住房，营业税免征期限5年变2年。多数房东就因为这个条件想多卖点钱，这是很正常的。"2013 年，李小姐在中山五路购买了一套房子，今年，她在中介公司挂牌售卖50万元，但是很少有人来看，后来新政策一出来，情况就好起来了。"比如像我的房子就不用交营业税了，而且因为是新小区，看房的人也变得多起来。"新政之后，李小姐向自己的中介公司咨询，中介的顾问建议李小姐可以适当地涨一点钱。一个礼拜后，李小姐的这套房子就以52万元的价格成交了。
许多置业公司表示："新政后，很多房子免去了营业税，看好商机的房东就会和客户商量，将房子价格略微提一些，比如提两三万，这样房东可能多卖了两三万，而客户因为营业税免缴，也不用支付额外的预算，甚至还比原来省出了一些，买家和卖家都皆大欢喜。"
记者了解到，从目前中山的挂牌均价来看，虽然不少新增房源价格略微上浮，但由于周边许多板块的二手房数量不断增加，市场供应量也随之增大，这也导致了价格偏高的房源看房量倒不及价格较低的房源。整体而言，中山二手房市场的挂牌均价基本保持平稳，但部分周边配套较好、成交活跃的板块，挂牌价上涨的情况还是比较多的。
家家顺方面认为，目前中山二手市场的消费力绝大多数以自住型需求为主，市场基本不存在价格泡沫。在一手市场"压力山大"的环境下，原本并无太多价格优势的二手市场，其反弹更多会体现在成交量的稳步回暖上。
房贷
贷款利率再次下调
自"3·30新政"公布以来，再次降息的风声一直没停过。直到近日中国人民银行正式对外宣布自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。
这是今年以来央行第二次降息。央行表示，此次进一步下调存贷款基准利率，重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用，进一步推动社会融资成本下行，支持实体经济持续健康发展。央行同时宣布，结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍，其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行称，下一步将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，根据流动性供需、物价和经济形势等条件的变化进行适度调整，综合运用价量工具保持中性适度的货币环境，把握好稳增长和调结构的平衡点。
中山已有银行执行最新利率
对于百姓而言，降息还意味着不少购房者的月供负担有所减轻。调整后，如果购房者贷款100万元、20年等额本息还款，月供将减少约143元，全年可减负1700多元，20年下来可省下约3.4万元。若按照30年期来贷款，则最多能省5.7万元的利息。
"贷款利率下调意味着开发商融资成本降低，压力有所化解，对房地产的销售量和活跃度有拉动作用。"有业内人士认为，此次降息对于房地产业无论是心理层面还是实际成交将会有明显的影响。"只看本次降息的话的确幅度不大，但是如果看回此前密集的降息，对于购房者而言目前购房是非常划算的。"他按照中山主流的房价60万元来计算，首付24万后剩下的贷款在降息后利息最大减少了2.4万元，相当于每个月少还60元。"3月份也降过一次，加上去就相当于每个月少还 100多块了。"他指出，自1996年以来到目前为止，现在的房贷利率水平处于一个历史最低位，再加上工商银行等银行进行9.7、9.8折的首套房利率优惠，对于购房者来说有着不小的心理触动。
近日，记者向部分国有银行问询，有中国银行的工作人员表示，目前已经按照最新的利率表来执行，也有部分银行人员表示，只要收到省行的通知后，包括房贷在内的贷款利率将全面执行央行制定的新利率。"最迟一个星期内执行"，交通银行的客服人员表示。
有业内人士预测，从本轮货币政策表现来看，央行已经有三次全面降息与两次全面降准，货币政策已经走向宽松。其中，4月20日一个百分点的大幅降准表明经济基本面不容乐观，GDP增速完成年度7%的目标可能有难度，从市场预期来看，本次降息之后，后续还可能有降准降息政策推出，利率仍然有0.25个百分点左右的下降空间。
业内人士
抄底是永恒的话题
在新政实施的进程中，各方都似乎在进行一场与时间的博弈，市场风向如何，大家都在边走边看。
受益于一系列利好政策的影响，在此次降息之前，多个城市的楼市已有回暖迹象。对于中山来说，从去年10月份开始，火热的成交早已不是新闻，反而让业内觉得是常态。但这个4月除了骄人的成交数据外，中山楼市还意外收获了稳定的库存。然而当汹涌澎湃的库存稳定之后，接下来的中山楼市又会遭遇怎样的际遇?合富辉煌中山公司市场研究经理谢仲娟对5月份市场作简单预测。
成交量方面，去年5月份商品房成交8514套，其中雅居乐在"五一"就开始做促销，单单雅居乐就卖了1500套以上。"可以说，去年5月份的中山楼市中，雅居乐撑起了半边天，今年5月雅居乐的促销力度已经呈现"，谢仲娟认为，由于缺少凯茵新城600套的支持，力度最多与去年持平。但是整个市场好转也是事实，因此预计今年5月成交也会持续上升，大概在9000至10000套左右 。"至于成交价，五一期间，不少项目已经在促销了，因此5月的中山楼市的住宅成交价格应该会略为下降一点。但由于4月有不少车位成交，还有部分项目超低网签，因此，5月的商品房成交预计还是会比4月有所上浮。"谢仲娟说。
库存企稳，永恒的话题再次露出锋芒--何时能抄底?谢仲娟认为首先应该搞清楚对购房者来说，什么是底。目前的情况是，用该项目最低的房价买到最适合自己的、设计最好、朝向最好、景观最好、楼层最好的房子，且利率政策、税收政策都要最占优。如果上述条件都可以满足，估计就是抄到底了。"综合来看，目前应该算是抄底的好时机了，不过也要买了之后才知道自己是否是底部成交。"
相对于购房者的"抄底"理论，她认为中山开发商比较关注的是 "跑"的理论。"什么时间要跑、用什么价格跑，是他们关心的问题。没有开发商想贱卖房子，所以跑的时候价格就是关键了。"谢仲娟表示，虽然库存已经稳住，但随时都有上涨的可能，跑量才是王道，因此预计开发商在5月还是会持续促销。
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