■高铁栓 本报记者 程永强 摄
随着调控不断深入，住宅市场成为调控“重灾区”，商业地产再度引起投资者的高度关注，而近年来大肆开建的城市综合体也将商业地产这个热门话题再次推到了风口浪尖上。作为东莞最早的商业综合体项目，华南MALL接下来将有哪些调整和动作？其又如何看待东莞现在的营商环境？近日，记者专访了东莞北大资源商业管理有限公司总经理高铁栓。
要客观看待商业项目的空置
东莞日报：前段时间，有媒体报道称华南MALL空置率达到99%，请问华南MALL的经营情况目前到底如何？
高铁栓：我们必须得承认华南MALL的商业部分现在确实存在空置，但所谓媒体报道的华南MALL空置率达到99%实在是不负责任的。华南MALL商业面积47万平方米，目前已开业和已使用的商业面积为303051.41平方米，待招商面积为166948.59平方米，空置率约为36%，这些数据都是可以查实的，有据可循，大家也可以去实地探访一下，自己去看看。
有些媒体称华南MALL是“鬼城”，这个说法其实就有欠严谨。所谓鬼城是没有人气的。但众所周知，华南MALL仅欢笑天地的各项娱乐措施就吸引了不少客流量。我们2012年曾连续三个月分不同时段，在华南MALL做测数表计算我们的客流量，华南MALL的平均日客流量可以达到2万人次，周末客流量达到4-5万，而据我们统计，欢笑天地年游客接待量在100万人次以上。
实际上，我们都应该客观去看待一个商业项目的空置。对于一个较大体量的商业项目来说，至少需要五年以上的时间去调整去养，更何况是华南MALL如此大体量的商业。而且对于这部分的空置，我们接下来也会有一些动作。希望大家不要继续带着偏见去看待这个项目。
东莞日报：华南MALL接下来将如何进行调整和应对？
高铁栓： 2013年主要启动的是A区。这个区域将引入一个百货、多个餐饮和儿童城。新一轮的招商工作已经全面启动，预计到今年年底，A、D区会正式开业。
在2013年，还将在华南MALL的娱乐设施上投入2000万元，计划增加摩天轮、旋转木马等设备，项目的客流量应该会有所增加，这也有利于我们接下来的招商和运营。
东莞日报：目前的招商情况顺利吗？
高铁栓：从目前的情况来看，我们的招商工作是比较顺利的，这主要是由于在现在的城市环境和客流量等条件与2005年相比已经出现了很大的变化，华南MALL的吸引力已经大增。我们在招商工作中也重新接洽了一些以前的供应商和客户，他们再来看这里的时候，也十分惊讶于这个项目外部环境和客流量的变化，进入项目内营商的意愿大增。
东莞日报：你认为现阶段招商更顺利的因素是什么？
高铁栓：最主要的是环境变了。现在华南MALL周边的环境已经有了极大的改变，这包括东莞城市的建设，万江的建设，以及华南MALL周边住宅小区建设等各方面的因素。这个区域在不断地成熟发展，人口也在不断地增加，这为MALL的运营起了最基础的作用。MALL没有人流基础，即使面积再小也不可能成功，而如果有客流量了，我们就更有信心把项目做好。
招商完成不代表经营成功
东莞日报：你如何看待东莞目前的营商环境？
高铁栓：去年我来到东莞后，和我们的团队花了三个多月的时间对东莞四大城区的11家购物中心、5家百货和9条商业街进行摸排式调研，得出的结论是：东莞是无核心商圈的分散性城市，各个镇街都有自己的购物中心。而商圈之间的互动性比较差，日常以大众消费为主，高端消费基本外流，没有形成非常有特色的，独特环境的商业市场。
另一方面，东莞又是一个非常有消费潜力的城市。东莞人口结构在慢慢发生变化，在东莞居住的外来人口越来越多，实际上这部分人的消费实力越来越强，会慢慢成为消费主体。而这群人的年龄层次还是比较年轻的，因此快销品集成店在东莞会比较有市场。所以我认为在这个城市做商业，要先用迎合市场的心态去做，然后再逐步引入新的品牌，去引导市场。
东莞日报：最近东莞出现了不少城市综合体，作为目前东莞最大且运作比较久的城市综合体项目，你认为城市综合体要真正成功运作，需要具备哪些条件？
高铁栓：说回到城市综合体自身运营的一些条件。首先我们要明确，虽然说城市综合体这个名词已经泛滥了，但我个人认为，中国没有城市综合体，只有商业综合体。城市综合体，需要一个城市的各种元素都有，包括学校等社会配套。商业综合体要做好，地段是首要条件。但即使是在好的地段，发展商也要做好需要好几年时间去养的准备。此外，商业综合体项目可以做，但面积不能大，一般如果在中小城市，面积在5万至8万平方米左右比较合适，大城市也不要超太大。辐射人群要实实在在的，是在2.5-5公里以内的区域居住的人群。毕竟，招商完成了并不意味着这个项目就成功了，而是要能坚持运营下去才能算是成功。
迎合市场重新定位
东莞日报：现在的华南MALL是如何定位的？
高铁栓：2012年，我们成立了东莞北大资源商业管理有限公司，引进新的管理团队。商管团队成立之后，除了对周边环境进行考察，也对整个东莞市场作了充分的调研。在这些调研和研讨的基础之上，我们将项目重新定位为“立足万江，辐射东莞”。可以说，我们的新定位颠覆了之前过度膨胀的定位标准，但却也是最有利的定位调整。我们的新定位更务实，还市场原本的面目。
我们的这个定位出来，就必然是围着这个定位去布局业态和商品。接下来老百姓需求什么，我们就做什么。我们不去空想引导市场，而是真正去做消费者需要的东西。市场不需要我们去引导，而我们要去迎合市场。华南MALL，是市场的MALL，和市场结合了，才是对的。在这个定位思路之上，我们接下来希望将华南MALL打造成为东莞特色商业的风向标。除去定位调整外，我们的项目外立面、交通动线等一系列物业工程也会投巨资进行重大的改造，使之更加符合现代商业发展的趋势和潮流。
东莞日报：在目前东莞城市综合体数量不少的情况下，你认为在竞争中华南MALL有哪些自己的优势。
高铁栓：华南MALL的优势其实蛮明显的。首先是独一无二性。在万江不可能再出现MALL，因为一来万江没有土地资源，二是也没有投资者再敢轻易来尝试去做MALL。而华南MALL最开始的设计，包括园林式的购物环境设计和停车位的设计都是很到位的，我们现在有3000个停车位，这在东莞，是独一无二的。
其次是欢笑天地已经远近闻名。虽然它并不是太大，但这个娱乐项目是珠三角很多城市没有的，因此它能每周都吸引来不少来自其他城市的游客。我们今年也准备再投资，对欢笑天地进行升级调整。
再次是近两年周边住宅项目的开发，人流量明显变化。华南MALL周边2公里范围内拥有大型居住小区8个，社区11个，居住人口近30万，途经项目的公交路线有20多条，无论是交通路线、人流量，还是市场结构，项目都已具备浓厚的商业氛围。而可以预期的是，周边将来逐步还会有新的住宅建设，居住人口会更多。
还有一些配套，如城市候机楼等，会使品牌知名度越来越高。此外，龙湾湿地公园等重点工程建设，城市建设的利好信息也不少。这些都构成了华南MALL的竞争优势。
