??上一次，小记谈了谈长期诱发房价下跌的因素。
??一群热情的邦地产粉丝，跟小记在后台愉快地掐了一架。他们“友好”地劝我去看看短期数据出现的房价“转折”。
??不看不知道，一看吓一跳！
??这一次，小记想说：短期未来，房价是涨的姿势啊~
??说到房价，先看房价：已经止跌。选取房价指数高于全国水平的三个城市：北京、上海、深圳(不好意思，真没广州)，来看它们从2010年6月到2015年5月4月的房价指数。
??从走势图可见，三大中国“房价核心轴”城市，商品房平均价格基本自2014年10月开始，已经逐现回暖态势，从2014年的低谷，向2013年的水平回升。(北上深5月房价指数32343元/㎡，32509元/㎡，31495元/㎡)
??全国范围的情况是怎样呢？
??同样截至今年4月，全国百城住宅均价环比跌幅仅为0.01%，基本止跌；同比下跌4.46%，跌速放缓。
??资料图
??同样截至今年4月，全国百城住宅均价环比跌幅仅为0.01%，基本止跌；同比下跌4.46%，跌速放缓。
??10个主要城市到今年4月，房价平均水平环比转跌为涨(7涨3跌)，小幅上涨0.12%。深圳已出现同比上涨，且一下子涨超1个百分点，十城整体跌幅减缓至3.46%。
??资料图
??10个主要城市到今年4月，房价平均水平环比转跌为涨(7涨3跌)，小幅上涨0.12%。深圳已出现同比上涨，且一下子涨超1个百分点，十城整体跌幅减缓至3.46%。短期未来：供求活力开始反转
??以上数据讲的是截至目前的情况。但咱老百姓更想知道的是短期(一年)未来会咋样对吧？
??不考虑与政策之间“剪不断理还乱”的关系，排除与金融、体制、区域等等之间“金枝欲孽”的剧情，其实决定房价走势的关键因素就两个：供、求。
??从2006~2014年的全国商品房供求和价格关系上看，供小于求，没话说，房价走高。
??资料图
??从2006~2014年的全国商品房供求和价格关系上看，供小于求，没话说，房价走高。
??新增供应“悠着走”
??这样说，是因为看到了一项侧面证明新增供应，且综合反映供求的一项指标—库存，它已经开始变化了。
??截至2015年5月16日主要城市库存情况
??全国主要12个城市中，截至5月16日，住宅存量已有8个城市环比下降了，另外4个城市由于库存基础巨大，而且有了相对较大的新增供应量，所以存量保持上升。
??资料图
??全国主要12个城市中，截至5月16日，住宅存量已有8个城市环比下降了，另外4个城市由于库存基础巨大，而且有了相对较大的新增供应量，所以存量保持上升。
??为何说“相对较大”？因为这4大城市新增供应量只能说比其他二三线城市更多，但跟自己比，到底大不大，则见仁见智了。
??比如北京，就出现新增供应量“历史新低”的局面。由于北京去年累计的库存基数大，目前存量依然超8万套，按4月份每月成交4342套的水平计算的话，消化期约18.6个月。
??这个水平不低，比起曾经出现过的“22个月消化期”，算是状况好转，但能否继续转头向上，还得看成交能不能持续支撑了。
??资料图
??这个水平不低，比起曾经出现过的“22个月消化期”，算是状况好转，但能否继续转头向上，还得看成交能不能持续支撑了。
??1234成交量能否支撑？
??4月份情况显示，政策影响下，主要城市楼市成交走高的趋势比较显著。
??房价要涨了！这N个理由够不够？
??资料图
??从一二三线城市中选出的近40个城市代表，它们在4月份，有近七成的成交环比上涨(涨幅11.37%)，居然同比也上涨了！(涨幅21.81%).
??4月份全国主要城市成交情况(部分)
??房价要涨了！这N个理由够不够？
??资料图
??一线城市更夸张！成交面积环比上涨24%，北京涨幅最大(49.82%)；同比上涨59%，上海涨幅最大(72.71%).库存调整 成交复苏市场活跃 价格回升
??从走到=，其实还要市场反映一段时间，不过除供求以外，来自二手房的回暖、大户型的放量等等局部因素，也在影响价格数值的上扬。
??但最后说一句，就算你的城市在表格上住宅均价上涨，也不代表你看上想买的区域/房子，价格是涨的。
??买房自住的话，钱够房优，该买就买，你就别想太多啦~
??房价下一个大跌信号已现！
??房价“暴跌”“暴涨”“断崖”……邦地产君其实很谨慎用这类词语，因为基本会被口！水！淹！没！
??特别是在GDP还想骑着房地产冲刺，不停甩出调控放宽、降息、降准等等“兴奋剂”，让局面看起来“涨势很足”的时候，讲“大跌”，是不是S？
??但或许看到下面这些数据，你会不禁感叹：还真有可能……
??【前25年，房价下跌是这样造成的……】
??从国家统计局数据来看，25年以来，全国房价出现过3轮低谷，其中2次出现了负增长。
??1994年，这轮低谷，直接原因是第一轮楼市泡沫破裂效应的蔓延，而泡沫的源头则是大兴土木的海南、北海，彼时上海、北京等地房价也上演过从大涨到腰斩的剧情。
??1998年，第二轮低谷，次年房价负增长，直接原因则是东南亚金融危机。不过这一轮香港同胞比我们更惨。
??2008年，房价跌得既夸张又突兀，从2007年14.8%的较高增长率，一下子变为-1.6%，这是25年来最大的一次跌幅。除了全球金融危机以外，系列自然灾害也是影响房价骤跌的因素。(但次年房价涨幅就急速飙升至23.2%，只比历史第一高，低0.1%！至于催涨因素，你懂得！)
??注！意！【房价真正下跌，会因为它……】
??这25年来，虽然中国房价增幅有跌宕，但绝对值一直在涨！(大中城市房价涨幅基本在5倍以上)。而中国房地产泡沫自2003年以来，一直在膨胀！(没有破裂……)
??从一个角度理解，短周期内，楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等。长周期看，楼市(特别是房价增速)的最强影响因素是人口结构！而中国的人口结构，已经开始变化！
??这是一项将影响房地产市场结构，乃至整个经济结构调整的关键因素。
??人口结构开始变化了，房价真正意义上的大变动，即将发生……
??这个变动，邦地产君认为最终将以房价下跌告终，可以从两个因素考虑：一个是人口红利，一个是人口迁徙。
??人口红利见顶
??国家统计局数据显示，中国人口结构自2011年已开始出现转折，2012年劳动力人口占比首次出现绝对下降，2014年劳动年龄人口再减少371万，65岁以上老年人已占总人口1/10，城镇就业人口增量收窄。但中国目前总和生育率仅为1.4(“低生育陷阱”红线是1.3).
??人口红利见顶有啥影响？
??看看发展模式跟中国有可比性的日本，1947年、1960-1970年代，1980年代初，三个房价上涨时期都伴随着人口红利的释放，及至1992年劳动力人口占比见顶、房地产泡沫破裂，房价暴跌，一轮周期完毕。
??(二战后)已经走过三轮房地产周期的美国，也显示着劳动力人口和房价之间的奇妙互动。最近的一次，2006年美国劳动人口占比急降，2007年房价开始转向，2010年出现该轮周期最低点。
??人口迁徙变化
??劳动力人口越来越少，人口的迁徙开始产生变化。
??这是一张中国城市的吸引力地图：
??北京、上海、广州，仍是中国最大的“吸人器”，无可厚非。但短期已有了些变化。
??资料图
??北京、上海、广州，仍是中国最大的“吸人器”，无可厚非。但短期已有了些变化。
??随着城市承载力的超饱和，人口外溢的现象越来越明显，以北京为核心的河北，以上海为核心的杭州、苏州、湖州、丹阳等等，都是接收涌往上海再溢出来的人口的重要地区。随着产业的调整和外溢，重庆、成都等地区也成为了净流入地区。
??另外，黑龙江、西藏、内蒙古等地也出现了人口净流入。
??更长远的变化，理论基础是发展经济学家Arthur Lewis依托“亚洲四小龙发展轨迹”研究的“拐点论”，动因之一则是新城镇化运动。
??在Arthur Lewis 的理论中，工业化启动之初，劳动力从生产率低下的农村向城市工业部门迁移，在快速工业化的农业经济体中，工资也能保持低位。但最终农村的工资开始趋近工业部门，雇主需要提供更好的待遇(包括工资和生活提供)，才能吸引公认离开农村家乡。
??“工业化的农业经济体”曾给中国创造了高投资、高储蓄率、高顺差，但不平衡的经济。“工资上涨会逐渐侵蚀利润和投资，这将迫使再平衡发生。”
??中国的新城镇化，也同样在为部分劳动人口留在距离家乡更近的城市，增加吸引力。
??而这些趋势背后，是整个房地产供求格局更加平衡，普遍意义的三四线城市房价暴跌的基因，一线城市供不应求房价暴涨的基因，都会得到削弱。而这一“平衡”状态下的房价，会把当前的房价挤掉更多“水分”。
??大家都知道，制约房价的因素非常多，人口结构、经济结构、房地产领域各种微妙而复杂的关系。本文仅以历史经验和历年数据为支撑进行趋势判断。欢迎来喷……邦地产君在后台等你约！
