新浪乐居讯(编辑 武文)有人说，中国的房地产市场最莫测迷离，开发商、政府与消费者三相博弈；有人说，中国的房地产市场最还太稚嫩，政策一来，全体听命。那么浮沉在这个市场中，向谁借一双慧眼来看个清清楚楚，明明白白？也许我们可以从各路房产专家的言论中，对楼市窥探一二。
上周，2月20日，温家宝总理主持了他任内的最后一次国务院常务会议，出台了包括扩大个人住房房产税改革试点范围、严格执行商品住房限购措施、坚决抑制投机投资性购房等调控政策在内的“新国五条”。政策一出，立即引起了房地产业内的热议。新出台的“国五条”到底是“史上最温柔”还是“绵里藏针”？
最温柔调控政策 意在管理市场预期
对于“新国五条”政策的出台，中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立认为，这是“史上最温柔”的房地产调控。他表示，此次房地产调控是最近十年来力度最弱的一次，“老调重弹”的内容居多，几乎对房价的走势不会产生太大的影响。
尹中立分析称，导致房价上涨的因素很多，持有环节的税收只是影响房价的因素之一。仅仅在房产税、信贷政策等某一个环节集中做文章是看不到切实效果的；他建议，严格落实财产公示制度，将反腐败进行到底，房价自然会回落。对于房产税试点范围扩大的落实情况，尹中立持悲观态度。
原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容则表示“新国五条”预示着楼市调控由供求关系管理转向预期管理。“我们应该看到新“国五条”出台之后第二天，就把中国股市杀得落花流水，股市大跌。实际上，不管新“国五条”有没有新内容，但它向国内房地产市场发出了一个十分明确的信号，就是房地产宏观调控方式将发生重大的变化，由以往对房地产市场的供求关系管理转向预期管理，新一任政府希望通过管理预期、稳定预期来改变当前房地产市场现状。”
绵里藏针调控后劲看细则
另一方面，国五条会对楼市产生重要影响，也成为一些专家的支持的看法。
财经评论人吴其伦认为新国五条将促使房价下跌。
“首先，新国五条在强化地方政府执行房地产调控政策方面加大了力度，并扩大房产税试点范围，将在很大程度上弱化土地财政思维，将令地方政府退出房地产利益链条，将促使地方政府在市场监管方面加大执行力度。在规范的市场环境下，房地产竞争将加剧，而降价促销是竞争的行之有效的手段。
其次，在新国五条的的政策措施中，房产税试点范围扩大、限购从严并扩围、差别化信贷政策都能在很大程度上抑制投机投资性需求，从而令供过于求在相当长的时间内持续，将令房价下跌。
第三，新国五条政策措施，将令市场供应大幅增加。新国五条明确规定，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。由此可以看出，今年的房地产市场，商品房供应量将大幅增加，而保障房的大幅供应将在很大程度上稀释商品房市场需求，房价下跌是必然。
第四，加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。这样，地产商的捂盘惜售、哄抬房价，中介商的违规违纪行为将会大幅减少，房价下跌将成必然。
综上，对于今年的房价走势，笔者的观点是3月份一二线城市房价开始出现松动，5月份全国普遍下跌。一二线城市跌幅将超过10%，三四线城市跌幅略低于一二线城市。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭在解读“新国五条”时认为，坚决抑制投机投资性购房这条内容意味着限购小规模升级。
“‘已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施’，有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行的比较宽松，如果按‘统一要求’，则接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。
‘其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。’当前绝大部分三四线城市，房价涨幅温和，符合标准的极少。未来，新增的限购城市，肯定不会超过10个城市，甚至可能一个都没有。
此外，‘扩大个人住房房产税改革试点范围。’说的很明确了，就是要在今年，扩大范围，至于会增加什么城市，不易预测。我估计：以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。”
同时，杨红旭也提到，之后可能还会有细化措施出台，会具有新意。“比如，这两天一直传言的二套房贷收紧，不是没有可能。 ‘严格实施差别化住房信贷政策。’这其中有进一步细化的可能性。”
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