海南新浪乐居深度报道 王彩虹

   海南豪宅去化 呈加快趋势

  “我们一期推出的30多套已经售罄。二期可能在10月底左右开盘。”站在海南保亭县七仙伴月(业主论坛 详细信息 相册 地图搜索) 富丽堂皇的售楼大厅时，还没等开口，佯装购房者的记者就得到置业顾问的这样一句答复。

  虽然已经“无房可买”，但置业顾问仍然热情招待。一杯淡淡的茶水中，记者无意间望向在售楼大厅的窗外。茂盛的森林紧紧环抱着项目四周。林木释放出的氧气扑鼻而来。遥望远处，七仙岭散发着灵气，让人顿生错觉，似乎触手可及。

龙溪29墅效果图

  “富豪，就爱这样‘隐居’似的度假生活。”七仙伴月项目销售经理周晓红意味深长地说。

  周晓红介绍，七仙伴月在2012年10月开盘。作为保亭县城唯一的豪宅项目，均价虽高，但就在今年上半年，七仙伴月一期项目早已经售罄。

  乐居记者查阅过往统计数据，在海南省住宅与房地产信息网网上签约系统显示，今年4月8日，海南开始迎来淡季，全省共签约商品房370套，保亭以38553元/平方的单价，成交了一套总面积为272平方的豪宅，竞价高达1049万元。而这样的情况在今年的统计数据中，频频出现。

  据第一太平戴维斯最新豪宅指数显示，香港是世界顶级豪宅价格最高的城市，而上海是中国内地地区在世界豪宅市场价格排名最靠前城市，排列第七位。以度假型豪宅为主的海南的豪宅，近年来价格涨幅缓慢上升。从价格上来区分，海南豪宅均价在30000元/平方米至120000元/平方米。

  对于豪宅的界定，并不能单纯的从房价或者面积大小来进行。据海南房产资深人士李明介绍，2009年8月海南三亚亚龙湾高尔夫别墅以500万元/套至1000万元/套出世。销售量在短短数月已达50%。 高端别墅、豪宅的热销，使三亚房地产开始进入了一个全新的发展阶段。

  由于弥补了市场上该类产品的缺失，引来不少富贾名流“驻足观看”。经过几年的成熟发展后无论软件还是硬件皆与一线接轨。除了凤凰岛外，其余豪宅价格处于缓慢上升阶段。即使在困难的2012年，海南豪宅价格也未曾出现过大幅度回落。

  目前，海南豪宅销售价格集中在30000至120000元/平方米之间。海南顶级豪宅都喜天阙项目则均价100000元/平方米，凤凰岛则曾突破均价170000元/平方米大关。

  “在海南，项目销售出现了两极分化的趋势。”对海南豪宅项目做过深入调查研究的克而瑞海南区域总经理沈红说。在走访中，沈红通过调查发现，海南产品在总价200万以内去化速度是非常之快的。但超过200百万后，产品去化速度开始出现了下降的趋势。

  沈红表示，值得注意的是，到了总价在千万以上级别的产品后，销售速度又出现了加快的趋势。“经过调查，海南总价在千万以上多为别墅、豪宅项目，在销售速度和销售量上，都是比较好的。”沈红说。

  龙溪29墅、都喜天阙、香水君澜、七仙伴月••••••悉数海南真正意义上的豪宅项目，比起内地虽然屈指可数，但在海南得天独厚的环境资源中，豪宅应具备的地段、物质、精神，得到了很好的诠释。这使得海南豪宅项目备受各地富豪、名流们的青睐。

  海南豪宅谁住？ 你不需要知道太多

  今年7月，一位特殊的游客被七仙伴月独具特色的售楼大厅吸引而来。出于好奇，这位游客决定走进大厅随便看看。原本只打算来海南保亭县度假游玩，在走访了七仙伴月项目后，这位特殊的游客便交钱买下了位于茂密森林中的一栋豪宅。这位特殊的客人不是别人，正是著名喜剧大师陈佩斯。

  “他看中的正是这里的环境资源，七仙伴月虽然卖的是房子，但实际上卖的是资源。环境很美，房子反而像是赠送的。”销售经理周晓红说。

  据接待陈佩斯的销售经理周晓红介绍，陈佩斯很喜欢保亭县城独有的稀缺温泉，以及项目里花园式的合院。远处有山，近处有湖。有森林滋养生命。这些，都是北京城所没有的。

  乐居记者在与保亭县县委办公室工作人员接触时获悉，保亭七仙岭独特的资源吸引了一些中央领导人前往视察、疗养。在今年的一次饭桌上，轻松的环境使得七仙伴月项目一负责人忍不住向海南新浪乐居透露了购买该项目的名流和高官部分信息。

  当乐居记者再次打听具体情况时，获知该信息的销售人员贾先生立即三缄其口。“确实有，但你不需要知道太多！”贾先生说。

  而一直以来在三亚销售较好的龙溪29项目，也备受富豪关注。该项目地处亚龙湾最后一块资源稀缺一线海景地。总占地186亩，主要包括可私享亚龙湾风水及景观的29栋别墅。

保亭县县长视察项目

  华远经纪在对海南豪宅典型代表之一的龙溪29墅营销策略方案中，对意向购买富豪进行了拜访。他们分别是京城知名人士赵某、国内传媒业领军人物董某、温州身价上百亿富贾陈某。拜访中，3人的共性是每年均到三亚度假，已经在三亚购买力产业，喜欢收藏资源稀缺的产品，对豪宅的价格多少并不在意。“只要是占据资源稀缺的位置，私密性好，服务好，价格不是问题。”富豪之一的陈某说。

  “购买海南豪宅多为资产达千万以上的群体。在克而瑞的一项研究中，在富豪人群中，其中60%人中均会有度假地产，而这60%中的27%富豪会选择在海南三亚置业。”沈红说。

  沈红表示，购买海南豪宅的人群中，不乏政府高官，但绝大多数都是高端职业经理人，以及矿业矿主、房地产买卖商人为主。而在未来的发展趋势，将一定是高端职业经理人占居首位。“新一届政府上台后，对腐败的打击力度是清晰可见的。因此，某些政府高官在豪宅的购买力会逐步下降。虽然不能控制一些政府人士的灰色收入，但能在一定程度上抑制这部分人在房地产上的投资行为。”沈红说。

  小圈层 口口相传 富豪找富豪买房

  “三亚归来不看海，除却亚龙不是湾。”海南豪宅之一的龙溪29墅，位于亚龙湾黄金地段。户型面积主要为879平方米和923平平方米两种。总价在8000万元/套至1.1亿元/套之间。而七仙伴月则位于保亭黎族苗族自治县，这个小县城位于海南岛中部五指山南麓，山清水秀，风景秀丽。在这个2012年全县人均收入刚过万的小县城，深山处却蕴藏着均价50000元/平方米的豪宅。

  事实上，他们都不是海南最贵的豪宅。而是位于陵水香水湾的都喜天阙(论坛  相册  详细信息  地图)。在陵水，50多公里的黄金海岸线，有堪比世界上顶级海岸，平均海岸景观线占有率为海南首位的香水湾。这个湾区曾经是国内排名前十房企争相抢夺的风水宝地。

都喜天阙 样板间 南海天阙主卧

  都喜天阙则以均价均价 100000元/平方米的价格与其他项目区别开来。该项目副总经理吴成昊介绍，都喜天阙位于陵水香水湾旅游度假区，背依牛岭，饱览香水湾之美景，占地304亩，建筑面积为6万多平米，容积率为0.19。是一个超低密度的山体类豪宅项目。值得一提的是都喜天阙与都喜国际酒店的合作开创了泰国都喜国际酒店在中国酒店业的先河。

  “由于购买人群的特殊性、私密性，很大一定程度上决定了，豪宅的营销，多为小圈层营销。”沈红介绍。

  新浪乐居记者了解到，海南豪宅项目极少在大众媒体上进行宣传。而更多的是抓住针对性的渠道进行宣传。如此说来，豪宅项目即使面向大众，也只是展现产品形象。但落实到实际，只能指向核心客群。就海南来说，更多的豪宅开发商更倾向与内部资源的消化。

  “比如香水君澜，营销手段就局限于浙江群体。香水君澜开发商只在自身的朋友圈中推广。”沈红说。沈红表示，一些豪宅项目也青睐于找寻自己在内地的老业主进行再挖掘。“这是高端项目最先打开市场的方式，这是既省钱又最有效的方式。”沈红说。

  乐居记者调查了解到，海南豪宅项注重养生，营销渠道多为举办各种养生论坛外、参加各类奢侈品发布会。此外，在一些高端杂志上，也会有所宣传。比如，航空杂志。

  今年春节后，七仙伴月项目多次在内地举办高端养生论坛。其中包括了在北京邀请国家级养生教授讲解养生之道，举办北京财经界高端品鉴酒会等。龙溪29则邀请中国著名沙画艺术家李韬为50位百亿富豪表演沙画艺术。

  “一些国际性奢侈品牌在国内也会有一些渠道。豪宅开发商也会通过这样的渠道去抓相应客群。”沈红表示。

  沈红介绍，与内地豪宅相比，度假型豪宅在产品保值性、使用性上不如内地的城市型豪宅。因此，城市型豪宅的营销渠道要比度假型豪宅要多些。“内地豪宅在使用大众媒体的频率要多，渠道也更加多元化。这取决于内地大众媒体受众群要更多更多元化。”沈红说。

  她表示，对于海南的度假型豪宅营销渠道除了圈层营销外，一些国际性赛事也是很好的宣传渠道。比如，国际帆船比赛，高尔夫国际锦标赛等。参与这种活动的，也多是能够买得起豪宅项目的群体。通过这些活动也能更好地抓住客户。

  产品打造 海南豪宅能怎么玩？

  “豪宅不是谁都可以玩的！如果不具备豪宅的以上特性，那么后面的路将非常难走。”沈红说。

  豪宅必须具备哪些特质？豪宅，顾名思义，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。区位优越不可替代；具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；建筑精美不可复制；风格各异难以仿造：人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。这一特质决定了它的价格是常人所不能承受的。也决定了它只能是少数人的“盘中餐”。

  虽说中国的富豪千千万，而要让这些“少数人”掏钱，没有不可替代性，是很难做到的。沈红表示，只有当开发商拿到不可替代的资源后，才能考虑开发豪宅类产品。

  “内部装修再精美，外部装修再豪华。但是不具备优质的资源，无可替代的区位和文化，是很难吸引投资者。”她表示，自身产品的打造只是豪宅项目的必要的条件，而不是充分的条件。当开发商打造豪宅的时候，产品就必须做到精美。设计必须独一无二。

  走访中，乐居记者了解到，近年来，海南豪宅在后续服务上都有了一定的规模好配套。比如，龙溪29的业主将拥有亚龙湾瑞吉酒店专属配套设施，尊享瑞吉私人管家定制化服务。业主自从三亚凤凰机场贵宾厅落地，就享有尊荣接待服务，拥有龙溪业主专属通道。机场高速20分钟就可到达龙溪别墅。同时，尊享亚龙湾游艇会提供的专业服务，独享瑞吉酒店定制晚宴，私人PAPTY，商务接待等。但纵观整体服务上，还有待进一步提升。

  “目前，海南豪宅的后续服务还需进一步改进。对于豪宅购买群体来说，不可能去购买一个等待成熟的产品。”沈红表示，如果开发商告知富豪，这一区域未来将会发展成熟，这对富豪是没有吸引力的。因为富豪不会为这一过程买单。开发商必须给业主展现一个已经拥有完善服务体系的产品。

  调查中，乐居记者发现，龙溪29之所以卖得好，不仅是因其别墅稀少，环境资源稀缺，私密性绝佳，更重要的是开发商引进了一套成熟的瑞吉服务体系。而海南的其他豪宅项目，比起龙溪29来说，还需要进一步提升。

  “目前海南的度假配套还不够成熟和完善，富豪人群置业，除了为保值，更大的目的则是为了真正的度假。”沈红表示。能否真正的实现度假，对于富豪来说才是敏感的。比如国内豪宅项目中比较具有代表性的星河湾。“星河湾的金钥匙服务，就像是一个24小时的贴身管家。业主任何的要求，都会尽量满足。比如业主半夜想吃夜宵，就能够马上提供。但在海南，服务配套上还很难做到这么到位。”沈红表示。

  她指出，如果产品打造前期不具备以上提到的因素，那么豪宅在后期的销售过程中将会耗费很多的经历。前景也不容乐观。

  豪宅前方路 似乐观又似乌云密布

  “海南目前的一线海景已经几乎没有了。不少企业已经将其瓜分。但凡剩下的一线海景，海南省政府及市县政府更倾向于盖顶级酒店。”海南房产资深人士李明表示。李明告诉记者，目前，著名的三亚海棠湾，少有的海景几乎全部用于做公共产品。这对于广大群众来说，自然是利好。但对于海南豪宅的未来发展来说，政府的这一导向将是一个打击。

  据介绍，早在2010年6月，在国家发改委批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中明确规定，在国际旅游岛建设过程中，海南要落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格实行土地用途管制制度，禁止供应别墅类用地。海南不少豪宅、高端别墅地块是在该规定出台前就已经盘下，在该规定之后，海南也没有了别墅地出让。这让现有的海南豪宅资源显得更加稀缺和珍贵。

  值得肯定的是，海南建设国际旅游岛后，这个南边海岛进入了世界的视野，并将会逐步成为国际性的旅游目的地。专家预计，未来，海南高端产品还会稳步上升。

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