楼市调控一直未停歇，效果如何？市场是最好的试金石！市场方面，前三季度的数据，似乎并不看好调控成果。尤其是上市房企，在2013年前9个月赚得“盆满钵满”，30家房企前9个月销售业绩达9176亿元，同比上涨35%；同时，近日两部委相继发布统计报告也显示，国内主要城市房价和地价均呈上涨态势，且涨幅有所扩大。
而将视线转到昆明(楼盘)，部分房企业同样传出提前完成年度销售任务的好消息；昆明官方数据也同样显示，今年前三季度销售面积及销售金额均出现近三成增长。在市场竞争环境日趋激烈的情况下，如此大体量的房产销售被谁消化了？即“房，被谁买走了？”的疑问也就由此而生。我们也同样希望，通过市场的调查可以解决这一疑问。
2013年，无论是刚需顶市，还是高端客群买豪宅，还是那些超级客户购买大宗写字楼、高价商铺，他们都是房企提前完成年度销售任务的有力推手。只是，在市场细分日趋明晰的当下，想从消费者的口袋里淘钱，要有真功夫才行。虽然，给钱就是上帝，但做产品时，也需要看看上帝们穿的都是什么衣服，也好量身定制。
数据说话
全国市场
价涨量增 上市房企领跑销售
前三季度，全国楼市一直很火热。就房价方面来看，据国家统计局公布的“9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据”显示，除温州(楼盘)外，其他69个城市房价涨势依旧，四个一线城市同比涨幅均超过了20%。其中，北京(楼盘)以20.6%的同比涨幅领涨全国，上海(楼盘)、广州(楼盘)和深圳(楼盘)分别为20.4%、20.2%和20.1%。而另据中原地产市场部总监张大伟统计，同比涨幅超过10%的城市达到了15个。而在张大伟看来，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。而在房价持续走高的步调之下，国土部还预计，第四季度全国地价总体水平温和上涨，而区域分化仍将持续，也就意味着高地价还将持续。
房价持续走高，地价不断攀升，是否会直接影响到房企的销售业绩？从上市房企不断公布的前9月月报来看，答案是否定的。据统计数据显示，截至目前，已有30家房企公布前9个月销售业绩。不出所料，这些房企在今年的楼市大爆发中大都赚得“盆满钵满”，30家房企前9个月销售业绩达9176亿元，同比上涨35%，更有多家房企已完成全年销售任务量的八成以上，对多数上市房企来说，完成全年销售目标并不难。
其中，已经公布的数据显示，9月份万科销售155.7亿元，保利销售96.15亿元，恒大销售105.3亿元，中海销售107.74亿元，除以上几家龙头房企之外，9月单月销售额在60亿元以上的房企还包括65亿元的绿城、68.8亿元的华润以及70.55亿元的世茂。而在忙着卖房的同时，还有两件事一直没有闲着：一是拿地拓展项目，另一个则是融资。
昆明市场
淡季不淡 优质房企提前庆功
昆明方面也不甘示弱。看看2013年前9月的商品房销情况，简单总结一句话：“淡季不淡，销售业绩一路走高，部分优质房企已在9月份提前完成年度销售任务，将庆功宴提前举办。”最近的销售数据，也很火爆：数据显示，今年9月昆明一手房累计成交8452套、成交面积731410.53平方米(9月23日至30日成交数据缺失)。
同时，楼市的红火局面，也得到了昆明官方数据的证实。昆明市统计局发布昆明市1-3季度经济运行情况数据显示，前三季度商品房方面，销售面积为764.77万平方米，同比增长24.4%，销售额447.24亿元，同比增长33.2%。
而据记者调查摸底的数据显示，部分优质房企业早早地完成了年度销售任务。包括安宁世贸广场、文洁地产的金泰国际、中国水电(601669,股吧)·金檀、人民路壹号广场、盛高大城、云路中心等项目均已经完成了年度销售任务。而不少企业的销售业绩均在10亿元左右，其中，人民路壹号广场仅仅9、10月份，就强销10亿元；怡合景苑，也同样在今年完成近8亿元的销售任务。另外，从调查的情况来看，不少企业，也在前9月同样完成了近8成以上的年度销售任务。
>在昆明一手房销售火爆的同时，昆明的土地市场还并没有完全放量。截至2013年10月，据昆明市国土资源局网站公布的数据统计显示，2013年1至10月昆明土地市场的地块供应总数达328宗，供应面积达12083751.28平方米，折合约18125.62亩，占全年总供地计划的52%左右。这也就意味着，仅剩下的11、12月份，昆明土地市场地块供应任务达1.65万亩，供应任务压力不小。
在最后三个月，土地市场有可能出现大爆发吗？在业内看来，销售持续走高的同时，也就意味着地块储备需要同时跟进，一旦有大量优质地块入市，房企抢地潮也就自然袭来。
中高端客群
资金实力强悍 更看重项目长期盈利
金成商业集团—人民路壹号广场 策划总监严宇：事实上，人民路壹号广场仅仅9、10月份，就强销10亿元。但已销售产品的总量并不大，多为临街的商铺和部分住宅产品，每单合同的总价却并不低，为此，就购买客群来看，多数为中高端客群，有的甚至已经可以称得上是“资本家”了。接下来，项目也会推出一些适合中小投资者购买的产品，在产权切割方面也将更多地考虑他们的实际购买需求。
就项目而言，在日趋严峻的市场环境之下，可以取得这么好的成绩。地段是不容忽视的，对于购房者来说，市场上的综合体体量巨大，但真正能够拥有核心、稀缺地段或丰厚资源的项目并不多，而人民路壹号广场却具备了这些要素。
同时，相比周边楼盘，项目在规划、设计等方面的匠心打造也获得众多客户的认可；项目定位为“昆明城市名片”、“24小时不夜城”等都吸纳了大量的优质客户；不仅如此，项目开发商，还是一个愿意为业主花钱的企业，1.4万方的核心公园打造等都是业主对项目的用心之举。而这些也是中高端业主看重的长期投资盈利回报的重要保障。
刚需客群
超高性价比：8亿元产品 85%业绩刚需买单
昆明城欣置业、怡合景苑项目营销总监刘洪：截至9月份，整个项目销售达8亿元，销售面积达13、14万平方米左右，在今年年底，项目还会做最后一次开盘。怡合景苑，为什么能够取得如此好的销售业绩？营销节点和市场需求对得上，是营销执行力取得胜利的关键。在我的理念里：“只要消费者需要，项目可以天天开盘。”另外，项目超高的性价比，也是项目劲销的关键所在，而企业在这样的项目打造中，已拥有了非常丰富的经验。
从数据上来看，整个项目近85%的业绩为刚需客户买单。就年龄段来看，90后购房大军已经入市，就项目而言占到30%左右，但80后仍然是购房大军的主力，比例在45%左右；而很多60、70后购房也多半是为了子女购房。
整个项目的改善型客户、首次置业客户可能占比在15%左右，这很大程度是由项目本身的产品决定的。而更多改善性产品，将是项目明年的主推业态，并且项目已经是现房呈现。对于很多消费者而言，这是非常难得的。项目最后重磅推出的产品，也将在打造景观、物业等方面凸显项目的尊贵品质。
顶级业主
买一套少一套 环滇池板块区域最紧俏
市民刘先生：在2013年的昆明楼市中，不得不提及的购房者，是隐身于环滇池板块的高端、甚至算得上是顶级的置业者客群。这个区域目前已经汇聚了俊发·生态半岛 滇池ONE、中航·云玺大宅等高端别墅项目，未来还将有中海、招商、保利等一线开发商，对于滇池环湖东路板块的开发，并形成合围之势。
这个区域的产品，凭借“天然景观优势 一线开发企业开发经验”，打造的产品自然与众不同，价格也就不菲，多以上千万起价。据媒体爆料，在环滇池板块的某项目内，其购买者有的是驾驶私人飞机来昆明选房。
但这样的阔老板们，昆明楼市中有多少？按照业内的说法，即买一套少一套，所以，他们的营销手法也就在不断地缩小自己的顾客群体，其所施展的营销手段也就更加具有针对性。
大客户
投资渠道 多偏爱写字楼
“这栋卖不卖？”“不好意思，这个已经整栋销售了！”
这样的情况，最常出现在哪种物业中呢？就目前记者了解的情况来看，写字楼是最为常见的。在昆明市场，大宗买卖也越来也受到地产企业的钟爱，而这样一些客群又多为渠道营销。就比如在今年有写字楼推售的项目：大都、融城金阶、万达·昆明双塔等写字楼产品，也多出现整层或整栋的销售的楼市“奇葩”。
在业内看来，这样的一些超级大客户，有的来自银行，矿业企业，也有的是部分正在急速扩张的实体企业。有的是为达到更好的融资贷款，有的则是为企业利润增值、保值的新选择。
这样一些客户，他们多看好的是智能化的写字楼产品，同时，对项目的地段要求也比较高。不仅如此，在很多企业看来，品质上乘的写字楼更能够显示出企业健康、稳健的公众形象。
另外，也有分析人士指出，这些超级大客户中也不乏个人投资行为，就目前商务性写字楼的投资回报来看，如每月能够有60-80元/月/平方米的租金收入水平，投资人的收益就有保证了，为此，写字楼也就成为了很多个人投资的重要渠道。
