???中央打击投机性购房后，带租约的商业性返租公寓成为了市场上为数不多的投资性房产。因为总价不高，且有开发商保证的带数年的固定返租，公寓销量一直还算不错。目前佛山仍有不少在售公寓、商铺带“返租”性质。
??市场：返租公寓遍布城区镇街
??在禅桂及佛山新城等中心区，已投用的返租项目包括九鼎国际、尚领国际、普君新城君誉公馆、东海国际花园、铂顿国际公寓、金海M-city、丽日金鼎、乐从星光广场等。在售或待售的项目中，万科金色领域、依云国际、苏宁广场、越秀·星汇云锦等均有酒店式公寓产品，华强广场也推出了带返租的商铺产品。
??此外，返租项目还蔓延至镇街。如容桂、大良、北滘、龙江、杏坛等镇街便有多个本地开发商楼盘采用售后返租来吸客，在绿岛湖、南庄镇中心、南海大沥等地段也不乏该类产品，如广佛智城便有带返租的商铺。
??方式：开发商已悄然避开“返租”承诺
??记者统计多个“返租”楼盘发现，这些产品售价一般高于普通住宅价格，开发商承诺的投资回报多集中在6%~8%，年限一般在3~6年。中心区项目引入的托管公司多为经验丰富的品牌，如星汇云锦引入了“友和国际酒店”，便是主打国际市场；保利天玺、星星华园国际、星光广场引入的“私享家”，则主打白领精英。但记者发现，与前几年开发商大肆宣扬返租不同，如今不少楼盘会避开“返租”说法，只表示项目会提供租赁中心或引入第三方酒店公司，投资客可委托经营。开发商仅作为担保方，投资者直接与第三方管理公司签署委托经营协议。“我们做过市场调查，附近像这个面积的房子租金都能达到两千元一个月，过几年可能还会有所上行。”“租金我们已经跟酒店管理公司谈好了，合同是收楼时你们管理公司签的。”记者以投资者身份在几个楼盘询问时，销售人员普遍会这样“承诺”自己的回报率，但仔细分析，这些“承诺”没有任何法律效力。
??而在租金返还方面，有的是按月来返租，有的是按季度。目前来看，酒店式公寓的返租普遍比同地段住宅和公寓的租金高出25%~50%。
??析因：市场下行，返租物业运营难
??由于开发商盲目承诺，近几年由于不兑现造成的纠纷也不少。最轰动的莫属当年号称“10年返租、100%回报”的台山地王广场。风光时，该盘曾吸引逾百位佛山投资者赴台山淘铺。然而三年后，该项目在半年内从返利缩水50%到完全停止给付，引发珠三角1700多名投资者不满。
??佛山本地也有返租“缩水”案例。如长信·东海国际公寓早期可提供1800元/月租返利，酒店托管方“她他会”共签约了300多套返租单位。但随着首批合作协议到期，现如今月返利已降至1400元，签约返租单位也仅剩100多套。而于2012年9月开盘的星星华园国际，因大部分业主未在开盘时签返租协议，如今只能接受返利从2000元/月下调至1480元/月。
??究其原因，均称“经营困难”。长信地产营销总经理徐伟钊亦表示，随着市场供应激增，酒店式公寓层出不穷，公寓出租也越发难做。“酒店代理公司已不太愿意接这种酒店公寓了。单子接多了，酒店公司自身经营成本根本下不来，调整租金回报也是正常。”中原地产市场研究部副经理黄志兴则认为，返租物业降租、毁约的情况属于个案，市场并未出现大范围案例，但该类产品市场竞争压力大确是事实。
??文/图佛山日报记者林舒
