【2013年9月长沙楼市销售报告】
新浪乐居讯(编辑 梦田)“房地产为什么这么火爆？因为资本具有逐利性。”当业内人都喊着房地产告别暴利时代的时候，有这样一位敢说真话，敢直面房地产泡沫的人，他就是紫鑫御湖湾执行董事孔波。
办公室里没有陈设奇异的古玩、没有堆积如山的文件、没有会客待友的茶桌，除了基本办公用具之外，一顶工地安全帽躺在桌上，与众不同。与其他肩负家族使命感的“富二代”相比，孔波身上褪去了玩世不恭的稚气，多了份人生阅历后的“草根”。
紫鑫御湖湾执行董事 孔波
创业，痛并快乐着
从烂尾楼到紫鑫大酒店
2005年，学建筑设计出身的孔波放弃湖南省设计院的优厚待遇，肩负起家族使命。与其他“富二代”相比，孔波笑称自己是“富1.5代”，与富一代之间有半层奋斗史，虽然父亲为孔波创造了好平台，但经营起来难度非常大。“我感谢父亲，没有父亲买的烂尾楼，我人生的奋斗历程至少要延后五年。”
从建筑设计师转行为房企高管，从微观到宏观的角色换位，如何将这栋烂尾楼变为盈利的酒店，是一直萦绕在孔波心上的难题。举全家之力买来的烂尾楼，从改造到装修已花费上千万，资金链是当时面临的最大危机。“欲哭无泪，跪地无门”是孔波那段时期的深切感受。采访中，孔波常常感叹命运的魔力，“生命中总有贵人相助，善良是被人出手相助的原因。”
2006年，紫鑫大酒店正式营业，原以为只要做好产品，成功服务便会有所收获，岂料万事开头难。“第一个月就给我当头一棒”孔波回忆，酒店开业的第一个月就亏损100万，“当时非常焦虑，没有退路，如果不能坚持下去，只有破产。”后来开始重视品牌推广，金鹰节的时候诚邀很多明星入驻紫鑫酒店，用名人效应和口碑打开市场。再加之新颖的空间设计，成为长沙第一个做透明厕所的酒店，短短四个月时间，紫鑫开始扭亏为盈，营业额直线上升。
从安逸稳定的设计院，到自主创业的公司，从无人问津的烂尾楼，到小有名气的紫鑫酒店，这段充满着残酷、步步惊心的创业史练就了孔波沉稳的处事风格，也成为他人生阅历中浓墨重彩的一笔。八年后的今天，孔波用“痛并快乐着”来形容这段经历。
望城是一张白纸 厚积薄发
谈及紫鑫御湖湾，这个位于望城由孔波亲自操刀的首个综合体项目，孔波对它视若珍宝，像设计作品一样，凝聚了他的理念与智慧。
“像iphone，不是说硬件有多难造，而是乔布斯的理念很恐怖。”孔波认为，人最大的能量来自他的思想，任何项目，设计非常重要。就好比紫鑫御湖湾，空间布局是否合理？整体是否符合自然、风水、科学的角度？是否符合人们的生活习惯？这些因素都被孔波在脑海中一一和谐在一起，并完美的展现出来。
与其他执行董事不同的是，孔波几乎每天都去工地观察，凭着丰厚的建筑设计功底，对所有图纸的纰漏一目了然，“不停的推翻再建立，反反复复”，本着对产品精益求精的工作态度，才成就今天的紫鑫御湖湾。
或许有人会问，有了星沙紫鑫大酒店的成功运营，为何孔波不继续驻守长沙，却要转战望城？孔波表示，“望城是一张白纸，有后发优势。”当所有开发商都聚集望城的时候，会渐渐在这张纸上描绘出许多绚丽的色彩，“有自然景观和人文环境，望城，会成为长沙未来最美丽的一个区，也会成为最宜居的地方”。
长沙楼市进入“赤膊战”
随着外来房企的进军蚕食，搅乱了本土房企一统江湖的局面，面对长沙房地产市场新一轮洗牌孔波如何应对？“我不担心，这是市场的竞争法则。”在孔波看来，长沙房地产市场已经进入“赤膊战”，未来可能会有优胜劣汰，拼的是地段、品质和价格。
“购房者不是拿来忽悠的，需要尊重。”市场格局的改变，为什么会有很多项目走得艰难？孔波认为，那些没有认真做好楼盘品质，或是超出市场给自己过高定价的项目将会很危险，从质量和价格上尊重购房者，才能安然度过。“房地产项目真的假不了，假的真不了，如果为客户考虑得多，肯定能过关，如果考虑得不多，走下去很难。”
对于外来房企争抢市场？孔波认为这是一种正能量的洗牌。“现在只有好项目才能卖出去”，大型房企嗅到了长沙的商机，他们带来了先进的开发理念，长沙房地产市场正需要这样的蚕食。“适者生存，提高市场的整体品质，淘汰那种未成熟又不负责任的企业。”
资本具有逐利性 房地产利润依然丰厚
“房地产到现在还不是微利时代，哪个行业会有这么高的利润？”孔波一针见血指出房地产的暴利性。他举例，如今做酒店随便投资上亿元，一年纯利润也就10%，而做房地产住宅却有一个最大的杠杆效益，怎么理解？比如说一个项目3个亿可以撬动，但它形成的销售额或许高达10亿，如果10亿把成本平均下来，还有30%的利润。
据统计，2005年至今，全国有近40家上市公司由原来的主业转行做房地产，为什么？“资金是具有逐利性的，房地产市场为什么这么火？因为利润仍然比较丰厚。”同时，孔波也担忧，相比工业市场低于10%的利润率很不正常，“当实体经济‘空心化’的时候，这就是泡沫。”
面对房地产泡沫，孔波自有一番理解。“北上广应该放开让它涨，这是自然规律，中小城市供过于求，让他们供过于求。”他认为，北上广其实没有房地产泡沫，这是真实的供求关系决定，上涨到一定程度自然会下跌，温州房价不是也下滑了吗？这才是对的经济规律。而中小城市的大批造城现象，未来肯定会出现供过于求，或许将有大量房企倒闭，如果去掉房子的投资性而留下它的居住性，房价还能涨吗？
最后，孔波建议购房者买房需理性，从科学角度和未来发展趋势分析房子的居住价值，毕竟选对房子关乎一个家庭未来十年甚至更长时间的幸福感。
