三中全会各大领域改革信息释放。关于房地产的判断，从地产股一片“绿油油”的走势可以看出，业内并没有形成利好判断。在国务院关于不动产统一登记、住房信息全国联网的消息放出后，多家券商向南都记者表示，政策指导方向已确定无疑，今后市场手段调控多，运用税收调节和供求调节，行政手段越来越少。
“房地产股在经历今年的高开后，改革预期下无疑将出现分化，”瑞银证券房地产分析师李宗彬接受南都记者采访表示。中投顾问向南都记者分析称，从长期看综合实力强、品牌影响力大、适应环境的房企依然具备较强的市场竞争力，而不注重产品质量、融资渠道有限的中小房企面临较大竞争，更有可能因不看好或经营不善退出行业。
“地产股的表现，在今年到6月的时候都跟大盘走势差不多，但6月以后房地产指数差不多比大盘低了11- 12个点。”瑞银证券房地产分析师李宗彬接受南都记者采访表示，业内比较担心流动性紧张会影响到住房需求。因为资金紧张，担心明年住房信贷的利率比今年更高。他表示，如果这两个情况都出现，明年市场需求肯定“会比较弱”。
地产股下半年比大盘弱一成
纵观今年全面的地产股形势，可谓高开低走。在度过一段平静的房地产政策“淡出期”之后，地产股年底频频遭遇阻击。上周末，地产板块整体轻微下跌将近1%。
“地产股的表现，在今年到6月的时候都跟大盘走势差不多，但6月以后房地产指数差不多比大盘低了11- 12个点。”瑞银证券房地产分析师李宗彬接受南都记者采访表示，业内比较担心流动性紧张会影响到住房需求。因为资金紧张，担心明年住房信贷的利率比今年更高。他表示，如果这两个情况都出现，明年市场需求肯定“会比较弱”。
在很多投资者看来，目前地产股的低迷走势与房地产行业基本面不太匹配。今年以来，全国开发商销售同比增速非常高。而万保中恒等大型房企业绩向好的同时，股价未见上涨反而时有下跌。
其中，国家政策特别是不少长效机制决策内容，令房地产投资者产生了担忧。日前，国务院明确将进行不动产统一登记及房地产信息联网。对此，合富辉煌向南都记者分析称，这意味着国家要准备收房产税了。到时候房子大、房子多的，都可能要受到房产税“照顾”。囤房的成本，将使大部分住宅失去投资功能，重回住宅的基本功能。
万科、保利等大型房企有关负责人均向南都记者表示，毫无疑问的是，政策指导的方向已经很明确，市场手段调控得多，行政手段将越来越少。而市场手段，主要就是通过税收调节、通过供求调节。
“国务院提出建立不动产统一登记制度后，对股市有很大的影响，房地产板块股票市场基本上是‘绿油油’的一片，除了几个与区域概念结合的如津滨发展、天津松江等保持上涨，大部分股价下跌。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉向南都记者分析表示，建立该项政策是为房产税的出台铺路，很明显地影响市场预期，多套房者考虑抛出部分房产。中投顾问预计，购房者对此的反应将是“观望”，或推后入市时间。
值得注意的是，不少券商认为，所谓的农地流转跟上市开发商没太大关系。瑞银证券李宗彬表示，农地分很多类，主要有农业用地和农村建设用地，农业用地的流转跟城市住宅没什么关系，其主要目的是通过流转来提高经营效率。
可以肯定的是，从用脚投票的市场反应来看，地产股显然严重受到房地产政策尤其是政策长远效应的影响。
金融支持不明显
今年以来新湖中宝、招商地产等大中型房企纷纷启动再融资，万科也启动了B股转H股，积极准备拓宽融资渠道。尽管业内期盼再融资开闸，然而到目前为止，没有一个方案获得证监会批复。业内判断开始转向，认为房地产金融动作短期还无法看到利好，所谓房地产资金的金融支持，目前仍存在“高度不确定性”。
“近期这类再融资的股票，波动幅度较大，目前股价较低，在房地产再融资尚未放开之际，这些股票依然存在很大的风险。”韩长吉对南都记者分析称，房地产金融动作短期内利好还是有的，如万科入股徽商银行等，对企业而言，短期可以解决融资问题，降低融资成本。长期有望开拓更多的金融业务，更好地发挥现有优质客源，实现客户和企业的双赢。
一位资深股票行业人士表示，对于房地产的金融支持，目前主要不是看土地供应，而是资金池子，“目前市场上钱太多，这种情况下，再融资不大可能开闸。除非G D P增长要跌到7%以下这个底线，否则仍然很难开闸。”
瑞银证券也认为，资本市场对房地产再融资这一事件的反应“非常理性”，没有出现大涨或大跌。
“提出再融资方案的开发商，还有个普遍现象，比如万科金地等大型开发商，其实在响应中央增加住房供应这个号召，增加拿地和开发，这对缓解住房供应是有帮助的。而且他们的经营效率比较高，符合国家政策要求。因此再融资一旦开闸，首先利好的就应该是这样的开发商。”瑞银证券房地产分析师李宗彬表示，如果一刀切说所有开发商都不能再融资，就误伤了这样的优势型开发商。
从今年的经验看，上市公司公布再融资方案后，大部分股价都有很大下跌，招商地产公布60余亿规模的再融资方案，股票复牌即跌停。
李宗彬认为，投资者主要从两方面考虑，一是再融资对公司是好事，资金更安全，但股市融资对股价短期是有压制作用。因为股份数量增多，每股收益就会摊薄。同时短期不可能创造利润，需要一定时间“培育”才有收入和利润增长。
不少业内评论认为，再融资放开是大趋势。瑞银证券认为，长期看，市值大的公司涨幅小一点，小公司涨幅会大一点，“这跟市值有关系，市值小的公司更容易搅动。”
市场将分化
“行业竞争格局将加剧，开发商强者恒强更趋明显，有利于低估值实力公司。”中投证券分析师李少明如是向南都记者判断。关于市场分化的观点引来业内认同。房地产分析师刘俊还认为，“收益的天平向农村偏移”。
李少明分析，从中央最近的动态来看，强调了加强住房供应体系的建设，着手推进土地制度改革，未来调控将由堵转疏，行业将面临新的变化，“房地产行业进入了景气下半段，长期来看行业利润率水平将呈下行趋势。且若持续加大供应，未来房价增幅或更为平稳，利润率空间也有限。”
其判断，此种背景下未来更加考验房企的经营管理能力，因此成本费用率控制较好、融资能力强、资金成本较低的公司将有机会持续成长，做大做强。
另外一个值得重视且能够更快释放利好的政策，就是国家自贸区的设立。上海自贸区成立，令不少概念开发商如阳光城享受红利。不少投资者也注意到，天津滨海新区、广州南沙新区等均在酝酿自贸区概念。瑞银证券表示，明年可能有主题性的投资机会，借自贸区、改革等概念，还有不少开发商的涨幅可能比今年要凶猛。
中投证券表示看好的地产股包括，战略清晰、资源丰富、香港公司注资启动、高增长可期的如招商地产；业绩释放可期的低估值北京城建、北京资源丰富且2014年业绩有40%以上增长的首开股份；受益城市群发展及城中村改造、近几年业绩有望增长30%的福星股份；业绩处高增长释放期、2014年销售50%增长低估值的世茂股份；销售业绩良好的保利、荣盛、万科和资源丰富的泛海等。
申银万国认为，目前房地产行情在低位，基金仓位在低配，建议适当加大配置。地产股方面，优选华夏幸福、荣盛发展、阳光城等成长空间大、周转快、管理优秀的中盘成长股。
“短期内整个板块震荡调整，长期来看，综合实力强、品牌影响力大、适应环境的房企依然具备较强的市场竞争力，而不注重产品质量、融资渠道有限的中小房企面临较大的竞争压力。”韩长吉告诉南都记者，房地产市场虽然确定市场化方向，但是市场化调控的长效机制的建立还需要时间，而且市场化发展对房企而言利弊皆有。
