晨报讯(记者 张林林)沈阳版国五条实施已一月有余，因限购无法购买普通住宅，很多投资者将目光瞄准了商业地产，公寓、写字间成为投资新宠。
记者调查发现，尽管公寓、写字间具有不限购及租金收益率较高等优势，但其贷款利率较高、物业费较贵以及受商圈客流影响较大等因素也影响着投资者的选择。
不限购让商住房成投资新宠
最近一段时间，沈阳市民张先生一口气买了两套写字间，一套位于北站附近，一套位于青年大街。
“因为我此前在沈阳已经有好几套房子，所以只能买公寓或写字间这类不限购的房子了。”张先生说，除了不限购外，另一个重要因素就是写字间的高回报率。
“我朋友前几年花90万买了一个写字间，现在每年收租金7万，投资回报率多高你自己算吧！”张先生说。
事实上，近期因限购弃住宅而投奔商业地产的投资者有很多，青年大街一家商业地产销售部门工作人员告诉记者，4月份以后写字间销量稳步上涨，前来咨询的市民大幅增加，其中不少是因为购买住宅被限购才转投的商业地产，不限购让写字间成为投资新宠。
除了写字间外，公寓的销售也比较火爆。昨日记者来到北站附近一公寓，前来看房的市民络绎不绝。“不少客户第一次来就签约了。”置业顾问说。
国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行对目前沈阳正在销售的甲级写字楼进行的抽样调查显示，今年春季沈阳写字楼市场成交量明显增加，3月中上旬销售总量与2月份整月对比增长了21%左右。香港联祥地产发布的数据显示，4月沈阳商业用房供应面积为8.82万平方米，环比上涨160.95%。联祥分析认为，4月商业用房供应量环比上涨明显，这与3月30日出台的沈阳版国五条细则有关。未来商业用房的供应量将继续呈稳步上升状态。
房价和租金都呈上涨趋势
目前，沈阳的写字间主要分布在北站、中街、五里河及青年大街沿线，仅青年大街沿线的项目就有十几个。而公寓则密集于中街、太原街等商圈。
记者走访发现，写字间价格较前几年已经有了较大幅度的增长，部分高端写字楼甚至突破2万元/平方米的均价。而部分公寓也已经蹿至1.5万元/平方米以上。
事实上，写字间之所以受投资者青睐，主要原因还在于其投资收益率。记者调查发现，近几年沈阳写字间的租金一直呈现上涨的趋势。从价格上看，五里河和北站地区的写字间价格相对较高。
戴德梁行发布的报告显示，今年一季度沈阳甲级写字间市场平均租金环比上升2.23%，至每月每平方米166.78元。其中，中山广场区域写字楼租金环比上升5.92%达到每月每平方米111.89元，五里河区域的甲级写字楼租金继续小幅上涨，达到每月每平方米199.41元，比上季度提高1.43%。
戴德梁行今年初发布的分析报告称，2012年3季度开始，中国大陆写字楼租金最贵的五个市场依次为北京、上海、广州、沈阳、深圳。沈阳写字楼租金价格之所以比较高，主要由于沈阳写字楼供应不多，加上近年大量企业进驻，市场前景看好所致。“沈阳高端写字间的租金已经和北上广看齐。”一家写字间销售人员说，高端写字间从来不愁租，所以价格高但租售仍很好。
在走访中记者发现，公寓的出租率也比较高，在中街太原街很多公寓都已经被大大小小公司占据。“我这套房子一千八一个月，在中街这样的位置算不错了，至少符合注册条件。”一家摄影门店负责人说。
回报率高 但需警惕投资风险
最近几年，随着房价的上涨，无论是投资住宅、公寓还是写字间，投资者无疑都已经赚到了钱，但是究竟投资哪一种赚得更多呢？
从房屋升值来看，三者的升值比率基本上差不多，而租金回报率则有一定差异。根据租金回报率计算公式：租金回报率=(月租金×12)÷房屋总价，记者采访了几位拥有不同房产类型的市民。
“我在大东区二环外的那套房子大约能卖60万，一年租金去掉采暖费只有一万五的收益，如果把房子卖了存成一年定期都比出租划算。”市民李女士说，根据计算，其租金回报率只有2.8%。
相对来说，公寓的收益要大一些。以杨先生位于大东区北海街的48平方米公寓来说，目前总房款约36万，月租金1300元，租金回报率为4.3%。
而另一位胡女士位于北站附近的一套写字间的收益要高得多，这套70平方米的写字间总价约78万，目前月租金为4000元，其租金回报率为6.1%。
不过，业内人士指出，商住房不能用公积金贷款，银行贷款利率一般上浮10%，在交易税费上也比普通的住房要多一些。此外，商住房受商圈及人口流动性因素影响较大，贷款利率较高、物业费较贵，因此和住宅相比风险相对更大。
