??老公房的争论
??上午闲逛篱笆网，继续那个很奇葩的帖子《市区4，5十平的老公房买来以后很难脱手的》，看着看着，突然某人跑上来大吼一句：“老公房为什么不值钱，因为他的房型设计不合理”，房型老旧。
??在某些人眼里看来，房型是一种很High Tech的东西。随着时间的移，他会升级成1.0,2.0,3.0,4.0，每一代WindowsXP都远远超过前辈。那么我们倒要问你。“女人的裙子，哪一款最为先进”。
??女人的裙子，每一年都要出新品。每一年都会有春夏秋冬装，Spring New Arrival。那么，女装“进化”到今天，哪一款才是终极科技款，才是最最最先进时髦的款式，美中最美的极美？答案是没有。
??女装其实并不是一个“换代”的产品。女装仅仅是口味的不同。今年流行格子衫，明天流行长条。后年流行星星，再下一年流行繁花。其实你想一想就知道，一共就这些三维尺寸。这么多年，这么多时装设计师，所有能变的花样都变过了。FashionDesign本身并不是一件很高科技的活。只不过每一季的潮流口味在变罢了。
??同样道理，画图纸呢。一室一厅的房子，你还能有多少变化？今天的老公房，略末已经是最好的房型。他各方面的精简已经做到了极致。
??时代之变迁
??什么是最美的衣裳。这个问题不好答。因为对于不同的女人。它有不同的回答。对于公司高层高管，最好深蓝黑色，显得稳重沉闷。对于中级干部，可以裁剪得体，但一定不能抢了老板的风头。只有底层员工，和完全没有工作的小姑娘，才能够穿得花花绿绿的。
??另外，工作日和休息日，外出远足和喜宴聚会，着装要求又各不同。概括来说：“不同的衣服适合不同的场合”。
??同样的道理，也适合房型。什么样的房型才是好房型。不同的人，贫富差异作息差异，其钟爱的房型完全不同。
??穷人又要面子又撑场子，钟意要“大客厅小卧室”，尽量显得自己房子很大。而一切能节省面积的地方，则尽可能的节省，得房率高高高。对于中产白领，120二房135三房，中规中矩即可，豪宅不需要得房率太高。
??所以开发商不会犯错误。商人冷酷，但却实际。KFS造一幢楼时，三房多少套，二房多少套，边套中间套各多少。总价单价在哪个区间，这都是经过严格的市场调研的。KFS卖给你的，一定是你最喜欢最适合的房型。不一定是最美的，但肯定是你会掏钱的。房型无好坏，只有适合。
??炒楼客的房型
??KFS不会犯错。他们卖给你的，永远是当季最对路最畅销的户型。针对当年的市场需求而开发。但是“买家”会犯错。
??2003年SARS之后，香港楼市开始复苏，但是复苏的步伐，很不均衡。在2003~2014年这十年复苏步伐中，涨得最快的，是大面积豪宅。尤其是2000尺以上大户型。几乎翻了10倍。
??涨幅其次的，是三房，4倍平均涨幅；较慢的，是二房，3倍不到；涨得最慢的，是400尺以下旧楼，最差的甚至不到一倍。
??而1995~1997楼市狂潮之中，这行情几乎是反过来的。1995~1997当时最好卖的，是二房，也就是“夫妻 小孩”刚需盘，三房远远比二房交易清淡，而且单价也低。至于大宅豪宅，热度就更少了。
??造成这种差异的原因，在于“动力”不同。
??1995~1997那一波，买房的主要是“刚需”，俗称上车客，他们最紧需的是有套房子，小点窄点不要紧。
??而2003~2014那一波，香港买房是“换房客” 大陆买房“豪客”。
??对于香港人来说，2003~2014他们是换房子。抛掉了二房改三房，
??于是他们推高了三房价格，还压低了二房价格。
??KFS不会犯错，KFS卖房子是一次性的，他卖给了你，就转移到你的手中了。但是“买家”会犯错。
??你买的时候，是“二房”最热的时候，你为此房型付出了最高的单价。你卖的时候，是“二房”最冷的时候，大家都在抛售，价格抛压最沉重的时候。
??房型如时装，随着时代的变迁，对房型的评价和品味也会不断改变。好房型会变差房型，差房型会变好房型。
??及早准备，预见与分析，才是炒楼客生存的基础。
??定位
??谈论世界上最好的房型，首先要明白定位，房型没有最好的，只有最合适的。对于不同的阶层的人，有着不同的审美癖好。一个在“工薪族”眼里完美无缺的房型，在豪宅业主看来就是垃圾。同样道理，豪宅族的鹿肉大餐，也不是小老百姓所能消费得起的。所以这个话题，要从“定位”说起。
??KFS拿到一块地，他首先要做的第一件事是“定位”，粗略的划分，目前市场上分七级：
??A. 300~330平米，董事长级
??B. 250~270平米，总裁级
??C. 180~200平米，总监级
??D. 130~150平米，经理级
??E. 90~120平米，白领级
??F. 60~80平米（二房），屌丝级
??G. 40~50平米，单身级
??其实在A之上，还有一个S级，也就是1000平米以上豪宅，只不过这个市场非常小，有空再说。
??对于“总裁级”，这里要特别说明一下：所谓总裁，就是打工到顶，“一人之下，万人之上”，公司的总经理。但他毕竟不是老板，收入和社会层级，还是要逊色很多的。
??典型的譬如新闸路“远中风华园”，廿套小联排，250000元/平米，但他的房型是220平米的。当时在业内就引起了非议，这叫“错配”。业内人士质疑，你这个单价是“董事长级”的，而面积却是“总裁级”的。你让销售怎么卖当。然地块限制，KFS也是有苦衷的。这是后话。
??对于产品的设计，你一定要“配套”，地段、面积、规格三位一体，缺一不可。譬如你在静安区丽都这样的地段，你要做公寓，就是100000/平的单价，你就应该设计120~160平米，针对的客户是总监高管。如果你做250000/平的联排，那么买得起的就是董事长。董事长住220平米，他会觉得太小，住得不舒服，所以350平米合适。
??同样道理，如果你在远郊地铁房，拿一块屌丝地。周边医院学校超市配套什么也没有，那么你的房型设计，就应该以70/90为主，二房尽量紧凑。针对的客户，是刚踏入职场的上班族小白领，远郊除了别墅，否则是很少看到大面积好房子的。因为“地段，面积，规格”三位一体，在什么样的地段，就要造什么样的规格，再确定什么样的面积。
??千万别相信什么“市区小房子”和“郊区大房子”之类的选择，那是屌丝们的想法。有钱人的含义就是，“面积也比你大，单价也比你高”。
??主流
??打个比方，一个160㎡的房型该如何做。
??160平的阶段，相当于企业中层干部，年收入在40~50W，或者60W~70W（夫妻），个人净资产在800W左右。买第二套房，年龄35~38岁，你首先确定了160平是D类型，然后再来讨论其内部的分配。
??我们首先要明白，160是一个硬约束，和豪宅设计不同，豪宅几乎没有面积约束，你想要这个大，那个大都可以。天下武功，唯快不破；天下房型，唯大不破。而对于工薪住宅，他是有“总面积约束”的。
??那么你这个大了，那个就得小，变成了一种取舍问题。“取卧室，舍客厅”还是“保客厅，弃卧室”？
??“取卧室，舍客厅”的话，什么样的人不需要客厅，而要卧室大大大。“天黑上班，天黑下班”的人群啊！因为你丫整天不在家，所以你才需要一张舒适的大床。而问题是，你这样的人有多少，是主流么？
??凡是俺老婆喜欢的餐厅都会倒闭，凡是她喜欢的餐厅，都会第一时间倒闭，破产，关门大吉，越是喜欢越是倒闭。她越是赞不绝口的店，越是死得快。有时候甚至我停车到楼下，上楼它就已经倒闭了。为什么？我只能安慰她说：“不是你的品味有问题。Niche Market你实在太小众市场了”。
??作为一个设计师，你可以小众，可以品味，可以特立独行。可是对于KFS，他敢么？大户型真不敢多做，卖不出去咋办？我拿什么还总包的钱？我拿什么还基金的钱？卖的慢怎么办？我IRR怎么办？我ROE怎么算？富人还是少呵！中小城市连中产阶级都没几个！我还是紧紧抱着贫下中农吧！
??日照和景观
??凡是房子，都会造成影子。日照是一种稀缺资源，并不是一个小区的每一套房子，每一套房子的每一个房间，都可以晒到阳光的。无论你怎样设计，整个小区能晒到阳光的房间，其总量是恒定的。1:1就是你占地总面积，那么，KFS要卖面积，要卖尽量高的总价。他的设计，就一定要“深进深”。
??譬如世茂滨江的房型，他的主要核心卖点，是江景看黄浦江。可是江岸线就这么长，整个地块也不过数百米的距离。世茂集团为了尽量多地卖“江景房”，他们设计出了甚至有30米进深的骇人听闻的房型。整个套内，面对江的可能就二个房间，7米宽幅。可是房间深深深，后面一直延伸出去，足足有三十米深，是一个长筒型。
??据说香港最贵的房子，既不是南湾半岛，也不是山顶豪宅。而是沙田跑马地的房子，尤其是面对跑马场，可以坐在家里看赌马的房子，更是赌徒们的最爱。可是因为正对着跑马场的视野有限，一共就这么点距离，于是就出现一些非常匪夷所思的房型。
??譬如一种典型的“扇形”房型。它每一个套内，开间只有1米。你没看错，只有1米，有的甚至一米都不到，而后面扇面很深，总面积也有400~500尺。
??这一米乃至半米的窗户，正好够你伸一架望远镜出去，每到跑马日，无数的长筒短筒就纷纷从窗户中升出去。赌徒们大呼酣战，以单价而论，这反而是全香港最贵的房子。
??大地图小地图
??观看户型图和设计户型图，这是二个概念，很多人犯的一个错误，他只看了“小地图”，而没有看“大地图”。
??什么叫小地图，一户房子的房型图就叫小地图。什么叫大地图，一整个楼层的全体平面图，叫大地图。作为大地图，你要考虑更多的事，现在基本都是板式楼层，一梯二户。那么电梯如何安置，楼梯如何安置，回廊如何安置？
??上海目前的产品进化，蝶楼塔楼基本淘汰，全是以板楼为主了。板楼者，无非一梯二户，或者二梯四户。而目前的建筑规范，无法做到一梯二户一幢楼。1T2H，2T4H其实没区别，基本都是一幢房子四套ABCD。
??这样就引发了一个问题，即中间套的问题。很多人画房型，天马行空，他们把自己最喜欢的东西都画上，房型可以画得很靓丽。可问题是，A和D没有问题，BC夹在中间怎么办？
??边套和中间套有很大区别，售价也差至少5%。最简单的说，边套是三面墙的，无论通风和采光都要远远好于中套。
??在“大地图”中，你要考虑的是，边套和中套是共用一个电梯，共用一个电梯厅的。如果你开门在这个位置，那么中套该如何设计。边套可以凹凹凸凸，那中套只能凸凸凹凹了，反正和你拼成一个正方形。我甚至见网友画过一个房型，他是G字型，其中大门入口在正中那点上。那我也只能苦笑了，你让邻居家如何设计？请问中套如何设计？中套既不能面积太小，拉低整个小区的档次，也不能贫富太悬殊，一个住局长，一个住苦力。
??设计师是讲快感的，而KFS则要讲金钱。你画出来小地图爽了，大地图该如何配套，开发商算总账的。
??红尘中人
??忙忙碌碌，我们都是红尘中人。小的创新是可以接受的，大的颠覆是不可以接受的。
??譬如大地图中套如何设计。而一个160平的房子，却要设计出“财务自由”那批人的喜好，也是不可能的。
??“阶层与礼教”每一个阶级都有他们的生活方式，不可能跳出红尘五丈之外，最多也就夜里想想，白天梦就醒了。在开发商容忍的范围，给你设计师一些个人才华的空间，但你要逾礼，就毫不犹豫把你抛弃。
??那么，我们这个行业还要不要创新，还要不要梦想进取和动力？当然需要。你看世茂滨江的30米进深，跑马地1米宽的“扇形”“锥形”住宅，不就是创新么。
??只不过这些创新，并不是基于设计师个人的喜好，而是基于消费者的驱动，有什么样的消费者，才有什么样的产品。消费者才是王者，市场的需求，才是王者。
??真正的创新，应该是站在市场的最前沿，不停地嗅取消费者的“最新喜好”。每一期造出的房子，都是当期最畅销最适合的房型。这样的工作，很枯燥，很重复，很无聊，远远不能和设计师的才华横溢相比。但是，这才是真正“高尚”的工作。
??那些造出来让你骂娘，土得让你掉渣的设计师，才是真正天才的设计师。
