2013年1月19日，由和讯网发起、中国证券市场研究设计中心(SEEC)等机构联合主办的财经中国2012年会在北京JW万豪酒店隆重举行。在现场，北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛接受和讯网访谈时说，必须谨防城镇化再变成房地产化，并成为房地产商的盛筵。而且必须进行土地改革并打破户籍制度，才会有真正的城镇化和城市化。
以下为访谈实录。
和讯网：杜老师您好！欢迎接受我们的访谈。我们知道十八大以后城镇化被作为一个非常重要的社会热点讨论。但是在地产界比较欣喜的时候，也有专家指出要防止城镇化成为房地产化，做出这样的预警。您从事地产研究很多年，您怎么看待这个矛盾？
杜猛：城镇化是一个很特殊的提法，按照国家惯例，都是城市化的概念。而李克强副总理提出城镇化，如果按照城镇化和城市化的这样一个概念，联合国有一个标准，5000人以上的都称之为镇，那我国的镇太多了，美国还有一个人的镇。
在这种情况下，如果我们还有6亿人要进城，需要建设300个200万的城市，200个300万的城市，如果这样来按照数万人口的规模，超过现在所有县城的规模，我们还需要建4000个镇，整个发展的空间是人类历史上前所未有的。即使我们降低规模，它的比例也是空前的，这就是中国城市化和城镇化道路上的一个最大的红利，也可能最大限度的拉动我国的新的经济增长力的演进，我认为这是好事。
第二，它会房地产化，而且会非常明显的房地产化。我们现有的这种城市发展的方式一定可能带来房地产化。比如三亚，它没有产业；比如鄂尔多斯(600295,股吧)，它没有产业，它是一个空城，它是天然的上帝给他们的资源，我们更应该防止像巴西里约热内卢的城市的贫民化。解决这样一个问题，城镇带来和推动的是一种房地产化的先进，而是房地产行业推动长期的高利润行业。它本来是土地红利转化到房地产身上，而房地产都成了中国今天的这种现象，一是整个富人俱乐部，中国500强的大中企业中，房地产进入了70多强，在世界500强中，找不到一家是房地产企业，这充分说明中国房地产的利润非常大。也就是说我们要谨防它，不能让我们的城镇化再变成我们房地产化和房地产商的盛筵，最大限度的剥夺我们农民的利润。防止房地产化最有利的变化，就是进行改革，特别是土地等改革。土地政策的改革方向不是简单把地分给我们的农民，使我们的土地可以流转，特别是我们通过土地的改革而让我们的房地产商更有能力的获得土地，比如中国有23万家房地产企业，是欧洲综合的4倍，美洲的5倍，它这么庞大的房地产商进行圈地；也不能照顾一些大公司旁边比如方圆三十公里之内的市民，因为这些农民和近郊的农民已经很富了，应该照顾那些绝大多数还没有通交通、没有通高速的贫苦地区的农民，我们改革的目标，不管土地政策怎么改，要让我们8亿农民受益，不是房地产商，也不是地方政府。要规避地方政府在这方面的受益，要规避开发商的获利，才能解决我们最后成了一个空城，而我们的低收入阶层无法进城，特别是农民无法进城，因为他们没有这种资源，也违背了我们共同走向富裕，拉动内需的基本经济规律。所以，我认为就必须谨防房地产化，而且用土地改革的政策来阻止通过土地改革的红利让部分利益集团获得利益，而是让这个地球人最困难的农民获得利益，这是根本。
和讯网：目前国家的房地产调控已经持续两年多了，并没有看到很好的成效，因为从房价入手没有从根本上改变土地政策。您觉得要改革的话主要还是要从哪些方面？
杜猛：进行限购对房地产的打压是一种没有办法的办法，统称为非市场化行为，也就是政府干预市场的行为。原本全世界只有中国政府这样干，用这样的措词好像显得很激烈，胡温政府没有解决好这个问题，属于这样的状态，所以，现届的政府实际上是制造了我们所谓的实体经济的土崩瓦解，让中国制造有可能永远不复存在，同时又制造了一个用土地最简单的方式，然后获取资源，用资源变成效益的一种方式。
当你以简单的方式来解决的时候，它带来的就是高地价高风险，而再用另外一个错误掩盖或者制约高地价和高房价，它没有从根本上解决。就是说它只治标，不治本，而这个治本也是暂时的，不可能从根本上解决。解决的办法不是今天我们解决房价、地价，我认为这是太简单的经济学原理，最好是像我国解决户籍制度。户籍制度是人分几等，划地为牢的一个根本措施，全世界就中国有，就刚果有，刚刚取消了，就只有中国有。解决户籍制度，这样才能真正让城镇化全面普遍，我认为户籍制度以及我们的土地政策的，特别是农村土地的这种流通，既是把所有权不给农民，也在让农民受益，从这个问题上解决才有可能。否则的话，不打破户籍制度，城市化运动或者我们的城市化只是一个概念，是一个口号，也就是说把人分几等这种方式是坚决要去除的，它完全与市场经济格格不入，我们不可能看到我们既一片辉煌又要用封建那一套的管理法管理现在的市场经济，这是不现实的，也是格格不入的，同时它会带来畸形发展和后遗症。
