原标题：京城买房现状调查
本期《广厦时代》采访了各类置业人群，针对调控细则的影响，举例剖析刚需、改善、高端、投资等不同的置业需求可能遇到的新问题，从不同的角度为购房人还原新政后的北京市场，为买房人献计献策。
网签、访客量下滑 二手房市场明显降温 部分卖方“转售为租” 买方“转买为租”
二手房 买房心态像六月天 说变就变
最近一直有二手房置业打算的胡女士颇为“纠结”，随着北京“国五条”细则的落实与执行，“现在买”还是“过段时间买”成了她反复思考的两个问 题。“现在买”，胡女士担心房主会因差额20%个税的问题而“自然而然”地抬高房价。“过段时间买”，虽然胡女士可以要求中介帮忙留意房本满五年且为家庭 唯一生活用房的“免差价”房源，但是到时如遇房主惜售、看房者竞相加价，那还不如此时“先买先得”。
虽然“角色”、处境有所不同，但是卖房者陈先生有着与胡女士同样的“心境”——“纠结”：“现在卖”，处于观望之中的买房者很难痛痛快快地给个 好价钱。“过段时间卖”，陈先生又生怕买房者的观望情绪未得以缓解，且都把目光转向新房市场，从而耽误卖房时机。纵观二手房市场，正是因为有了众多类似这 样的“挣扎”、“纠结”，使得近来二手房市场成交量明显下滑，买卖双方暂别“我的眼里只有你”的“蜜月期”，携手走入“双缓期”，迷茫观望。
观望情绪甚浓 二手房市场温度速降
“请问您现在还有意购买二手房吗？”“没有！”“那……”还没等中原地产置业顾问小王推介合适房源，被回访的客户已匆匆挂断了电话。据小王回 忆，在京版“国五条”细则落地之后的半个多月里，回访中发生类似情况的概率十有八九，门店访客量也大幅下降，这与细则正式出台前几周客户‘主动上门’、过 户‘爆棚’的情况形成鲜明对比。用小王的话说，“购房者的心态就像六月天，说变就变，让人不知所措”。小王表示，不少购房者表示置业计划暂时取消，还有的 购房者表示已无购房资格，准备续租。只有极少数置业者仍然“求房心切”，但是这类购房者往往会把目光优先锁定在那些“免差价”的“熊猫房”上。
卖方方面，伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹认为，购房需求下降导致成交量下滑，部分房东虽然仍将房源挂盘出售，但是他们的销售心态“大有不 同”。“原来房主挂牌想马上把房子卖出去，但是现在一般是‘看看再说’，遇到合适的买家就出售，不然就‘转收房租’。”孔丹说道。
近期，买卖双方心理预期发生变化，这使得京城二手房市场迅速降温。根据北京住建委的网签数据统计，4月8-14日，北京全市二手住宅网签总量为1716套，日均网签仅为245套，与3月份的日均网签量相比大幅下跌了83.2%。
《广厦时代》在走访双井一带房屋中介时发现，不少中介门店一别之前的“盛景”，“门庭”略显“冷落”。不少中介工作人员表示，现在每天的工作量 不比“全盛时期”的“九牛一毛”。与此同时，细则落地前多个过户大厅“人满为患”的情况也从“沸点”明显回落，仅留购房者搭乘“政策末班车”前“疯狂”后 的“余热”。
对需承担个税的房主及经济实力一般的置业者影响较大
针对二手房市场降温的情况，伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹表示，从京版“国五条”公布以来，二手房成交量下降近七成，现在情况基本已经稳定下来，没有持续大幅下降的趋势。
目前卖方市场的情况是，房主会因手中持有的房源类型不同，使得其“心情”也有所不同。细则影响较大的是那些房本不足五年、要承担20%个税的房 主，这其中又以急需用钱改善置业的房主为甚。“这类房主一方面着急卖房、一方面又面临高额税收，观望、下调价格还是帮着购房者承担一部分税收，他们心里也 很难有一个明确的指向，较为迷茫。”孔丹说道。另外，对于持有该类房源，不着急出手的房主来说，孔丹认为，不排除他们会有提高房价、抵消税费的可能。如果 卖房者手中持有的是房本满五年且为唯一住房的‘免税房’，孔丹表示，这部分房主的心态还是会比较乐观，未来买方需求一旦上涨，这部分房子会更受购房者青 睐，价格表现也会较为坚挺。
对于买方市场，孔丹认为，细则落地会对经济实力一般的购房者影响较大。“比如购房者可能买房只准备了150多万，个税提高之后，多出来的成本将 导致购房者无法置业”。孔丹说道，虽然“免税房”备受购房者关注，但从各门店实际访问情况来看，免差价的二手房市场需求量也没有想象之中的那么旺盛。因为 消费者对政策了解还比较滞后，另外在选房时，购房者首先考虑的还是房源位置，以自己未来生活、工作的“半径”为出发点，而不是哪有“免税房”，购房者便去 哪儿。
卖方不易轻易提价
买方可适时观望
受北京“国五条”细则影响，现在一些房主开始“转售为租”，一部分购房者开始“转买为租”，这会不会助推房屋租赁价格上涨？对此，孔丹表示，从 细则落地至上周，租金价格较为平稳，并没出现上涨的情况。“因为打算买房的这些人本身就是在租房，不会因为受限购、限贷影响再去租一套房，这些人只需和房 东续租一下便可。”孔丹说道，“此外，与以往传统淡季挂牌量下降的情况不同，今年四月租赁房源挂牌量有所上涨。预计最近一两个月，在暑期高峰来临之前，租 金还会有所下降。”
对于卖方，孔丹建议卖房者不要轻易提高价格。“因为现在提高价格也不是非常现实，因为现在消费者大多属于刚需，年轻人买房经济条件十分有限，如果盲目标价会延缓出售周期，耽误出售好时机。”
对于买方，孔丹认为，如果购房者不是因为有类似购置婚房、急需置业的需求，不妨再观望一至三月，把政策弄清楚再说。到时房屋均价未必会变，但是那些急于出手、小区连片都是房本不满五年、需要承担个税的房子，房价有可能会稍微下降。 文/刘佳
商住房 买得容易 “税”不安心
商业立项楼盘二套仍可五成首付 但房产税传言引刚需担忧
限购进一步收窄，你是否被逼向购买商业立项的楼盘？房产税传闻、公积金认房又认贷，你是否还愿意将商业立项的小户型当做过渡性居住产品？
根据调查，目前，一些可以满足改善型需求的商业立项楼盘，一夜间成了重点关注对象；而户型面积较小的商业立项产品，则因房产税传闻、各自商业氛 围成熟程度，或被投资客青睐，或被投资客与刚需自住型购房人双双抛弃。业内人士表示，之所以造成这样的境遇，与“国五条”细则落地对改善型购房人的影响， 以及不动产信息联网、公积金认房又认贷的调整有着直接关系。
中等价位大户型商业立项楼盘成了无奈选择
刘先生一直在寻找合适的置业楼盘。“由于家里资助，400万的预算相对较为充裕，因此全家一致认为应该买一套户型较大的房产，各方面一步到位。”刘先生说。
鉴于此，刘先生最初较为关注市场中合适的新房。由于夫妻双方一个在亦庄工作，一个在国贸上班，考虑到工作生活距离不要太远，所以京东南方向一直 是其首选，但是几经看房，刘先生说，“因为不想再贷款，所以不是超出预算太多，就是对楼盘不太满意，一直没有找到合适的新房。”
既然新房短期没有新的选择，刘先生夫妻继而转向了二手房市场。“看着房价节节攀高，春节回来就一直在看房，尤其是‘国五条’的出台后，几乎天天在看房，合适的房源业主同时面对几个买家，竞争激烈，好几次到了成交的边缘，但最终由于各种原因都没有成交。”刘先生介绍。
“以前是新房价格带动二手房，现在二手房交易成本激增，对于购房人而言和房价上涨无异，恐怕会形成二手房带动新房价格的态势，所以在政策细则落地前，全家最终选择了一个商业立项的大户型楼盘，还省了一个购房资格。”刘先生说。
某商业立项楼盘营销负责人证实，在3月底细则落地前，二手房价格上涨预期强烈，这确实带动了市场赶末班车的风潮。“不仅是二手房，新房市场包括 商业立项的楼盘，也都迎来了一波成交爆发，以某大户型商业立项楼盘为例，3月份每日都能成交10套左右，周末甚至能达到几十套。3月底政策细则出台后，随 大市也出现了一定的观望情绪，成交逐步趋于正常，与2月份每天成交两三套基本持平。”该负责人说。
商业立项楼盘五成首付成优势
尽管市场有一定的观望情绪，一位刚刚购买了一套大户型商业立项产品的尹女士表示，恰恰是“国五条”细则最终促使她买了商业立项的产品。
“孩子逐渐长大，改善需求实质存在，由于我丈夫是北京户口，按照细则规定，我们家庭确实可以再买一套房，再买房就算二套房了，首付得70%，利率还更高，资金压力太大了。”尹女士表示。
最终，首付压力与改善需求的双重压力下，尹女士选择了一个主要是大户型的商业立项楼盘。“以前也不是没有考虑过这个楼盘，只是一直不太接受购买 商业立项的楼盘贷款最长10年，相比住宅同等贷款月供高出不少的事实。现在则不同，购买商业立项的楼盘，虽然月供高点，但是眼前的首付问题却能仍旧做到5 成，再考虑到即使购买住宅也会争取提前还贷，后续压力差不太多，所以选择了商业立项的大户型。”尹女士说。
对此，《广厦时代》从多位商业立项楼盘的开发商处了解到，对于商业立项的产品而言，其贷款在银行方面与住宅走不同的体系，如果购房人购买商业立 项产品时是二套房，基本上还是可以做到首付五成。“以前我们说调控别误伤刚需，而这次‘国五条’对改善型置业影响较大，所以从首付方面来看，对大户型的商 业项目而言，反而是个利好。”珠江地产营销副总经理刘云岐表示。
房产税成为刚需头上一把刀
尽管在首付方面大户型的商业立项楼盘显现出了一定优势，但实际上，市场上商业立项楼盘多数是以小户型为主，而这类房产之前也一直都是没房票的刚需族置业的无奈选择。在不动产信息联网有了时间表的背景下，对房产税大范围开征的猜测愈发多。
尤其是商业立项的楼盘，金科集团北京分公司运营副总裁许深曾表示，如果开征房产税，商业立项的房产绝对无法避免，因为此类房子的属性就带有经营性，经营性房产收税无可厚非。
这恰恰是原本想买商业立项小户型产品的小张所担心的。“买一个小面积的商业立项楼盘本就是自住，倘若再有税费，那岂不是在自己的房子里也要交租金，实在是划不来。倒不如到远一点、不限购的地方买一套房，等有了资格再换房。”小张说。
而以改善为目的的尹女士则认为，关键是改善需求确实较为急迫，真到了收房产税的时候在看，实在不行就用房子再置换房子，拿着钱攥着，怕永远赶不上房价攀升，况且现在买商业立项的楼盘还省下了一个购房资格。
对此，业内人士分析，目前关于房产税还都是传言，在传言的背景下，改善型购房人买住宅还是买商业立项的产品，基本上都涉及到房产税的猜想，影响不大；对于刚需则不同，如果买商业立项的产品，即使是首套也不能免房产税的话，显然会动摇其购买决定。
另外，有购房人说，本次国五条细则中对于公积金认房又认贷的调整，对于刚需买商业立项楼盘也会有些许影响。如果购房人凭借购买商业立项的房产提取公积金，那么就意味着如果未来再次购买房产，将直接需要6成首付。
对此，刘云岐强调，不可否认商业立项的楼盘对于刚需而言门槛高，由于政策明确公积金使用可能影响再次置业的首付比例，因此建议刚需族买商业立项小户型尽量不要使用公积金，以免得不偿失。对于投资客而言，则更应该注重这类房产所在位置的商业氛围成熟度及前景。文/张蛟
细则落地 新、旧豪宅市场反应迥异 为了保值 豪宅成为不惜代价拿下的“必需品”
高档房 18岁小业主背上千万债
上课铃声一响，短暂的交谈就告一段落，琪琪(化名)赶紧跑回教室，为高考前的第二次模拟做准备。
去年12月份，刚刚年满18岁的琪琪正在紧张地备战高考。但与大部分同龄人不同的是，上月中旬，琪琪在许多张连自己都没来得及看清的文件上签字 后，就成为了一套价值1200万的房子的主人。不过，换一种说法则是：还未获得高中毕业证的琪琪，已经开始身背840万元的购房贷款。不仅如此，也有业内 人士透露，像琪琪这样的“小”业主在新政后的豪宅买卖中并不少见。家长为了获得购房名额或是贷款优惠，过早地就让孩子成为房东，并背上了巨额负债。
18岁高中生身背近千万房贷
作为琪琪母亲的吴女士，从去年起就想买套大点的房子，但因为北京严格的限购政策，加上不愿出售名下的两套房产，吴女士的买房计划始终未能如愿。去年底，女儿琪琪终于年满18岁，让吴女士萌生了用女儿名字买房并享受首套房贷款优惠的打算。
今年春节假期刚刚过完，吴女士就接到某楼盘销售人员小王的电话。
“我们项目位于东四环CBD附近，新加推了一些230平方米的四居和290平方米的五居，均价五万多每平方米，您有买房的打算吗？以后这样的核心区很难再有新房了。”小王问道。
“我想买套大点的房子，但已经没有买房资格了，怎么办？”王女士回答。
“您有名下无房但满18岁的孩子吗？或者是您自己的公司？我们都可以帮您买到房子。”小王说，他们项目中用公司名义买房的不在少数，但要缴纳额外的交易税费，如果有年满18岁的孩子，不但可以按照首套房来买，还可以享受到85折的贷款优惠。
“孩子还在上高中，能贷款吗？”吴女士感到疑惑，觉得银行不会为没有偿还能力的孩子放贷。
“没关系的，我们有几家合作的银行，很好操作。您如果有自己的公司，就为孩子办一个雇佣合同，给孩子开个收入证明，如果没有我们就帮您找这样的公司，保证让您贷到款。”小王言之凿凿，终于说动了本就想买房的吴女士。
隔了一个礼拜左右，为了不耽误孩子学习，吴女士将签合同的时间定在了周末，销售小王已经事先帮吴女士的女儿琪琪弄到了一张雇佣合同和1000元/月的收入证明。
在办理贷款时，由于与开发商的合作关系，整个过程并未遇到问题，银行方面先是在把琪琪和吴女士的收入捆绑到一起后，让吴女士出示了自身房产、汽车、股票等资产的证明后，很顺利地就完成了批贷手续。
当天吴女士就顺利买到了一套230平方米的大四居，总价约1200万元，在当场交了30%也就是360万元的首付款后，琪琪成为了这套CBD豪宅的主人，同时背起的还有840万元的房贷。
调控下 新房豪宅受影响不大
吴女士的故事十分典型，也是当前北京市场上豪宅项目的主要成交方式之一。由于千万级别的豪宅买家普遍是多次置业，在限购严格的情况下，用孩子名字或是公司名义买房就成为常态。这也使得新房豪宅市场即便遭遇严厉调控，依旧未见颓势。
据亚豪机构统计数据显示，2013年3月，北京在售报价超过4万元/平方米的豪宅中，共实现成交598套，成交金额达45.1亿元，同比上涨42%。
对此，亚豪机构副总经理高珊告诉记者，在过去的几年中楼市经历了大大小小的调控，但是豪宅市场由于与民生问题关系不大，一直未受影响，被认为是最为稳定的物业，不少富裕阶层在抵御通胀之时，也将豪宅作为了资金的避风港。
类似的市场判断也获得了豪宅开发商的认同，远洋地产在望京区域打造的远洋万和公馆项目，均价达到6万元/平方米，且主打200平方米以上的大户 型，单套价格都在千万级别以上，一般来说，是成交比较缓慢的项目。但该项目的市场总监牛牧远却告诉记者，目前万和公馆积累的客户早已超过项目的供应量，开 发商甚至不得不控制一下销售速度。
20%个税造成
二手豪宅出现抛售
一手豪宅量价依旧高企，但在二手房交易方面，一些地方的豪宅已经出现了抛售。上周，上海中原发布的一则报告称，该公司对旗下350多家门店的统 计显示，随着“国五条”地方细则落地，有近两成的中高端房源卖家恐税心态加重，并选择降价抛售沪上豪宅，降价幅度在15%至20%，以期快速成交。中原地 产称，这主要是为了规避“20%个税”。但眼下买家仍显得比较犹豫。
以海淀区世纪城观山园的一套210平方米四居室计算，当年售价不足一万元每平方米，现今价格已经达到了7万元/平方米。在政策出台前，这套房个 人所得税按照房屋成交总价的1%缴纳，为210平方米×7万元/平方米×1%=14.7万元；而国五条细则落地后，住房个人所得税按照所得差额20%缴 纳，则高达210平方米×(7万元/平方米-1万元/平方米)×20%=252万元，也就意味着要多支付230多万元的成本。
虽然这个税费和投资豪宅的收益相比是可以承受的，但对于急需用钱的豪宅业主来说，为了快速成交，不得不降价抛售。有业内人士就透露，不仅是新房，接手二手豪宅的买家，也普遍有多次的买房经历，为了获得买房名额，同样频频使用成年子女或公司的名义。
