新浪乐居讯(编辑 潘伊纯)2013年5月23日，在广州市房地产交易登记中心三楼拍卖大厅，6号竞买人越秀城建与18号竞买人恒大“厮杀”百来个回合后，终于击败恒大，以24.6091亿元总地价，配建42000㎡保障房拿下海珠区南洲路1026号宅地。剔除掉配建面积，南洲路地块楼面价达34590元/㎡，刷新了由恒大珠江新城地块保持的纪录——32967元/㎡，加冕广州新单价地王。
由此，海珠地价超越了隔江对岸的珠江新城。
现状
被城中村和厂房包围 江景待开发
海珠区南洲路1026号宅地位于广州城市新中轴南段，拥有视野开阔的一线江景，这也成为其身价不俗的原因之一。
不过，有观点认为，地块“当前景观价值有限”。方圆地产首席市场分析师邓浩志分析称，广州新地王虽望江，但位于海珠区南面与番禺相望的江完全没打造过，沿江无绿化带，货船多、水质差。
由此看来，地块整体景观价值还需后期开发提升。
地块当前江景
据当地居民介绍，该地块原先是广州建港工程公司的码头建设区，但当前建设工程已经终止。从现场来看，地块平整，并无拆迁等遗留问题的困扰，开发程序可无阻进行。不过，地块未来开发至少面临以下问题：
1、污水河涌环绕。当前，地块围墙几乎被污水河涌环绕，居住环境待完善；
2、厂房包围。以新鱼港工业区为代表的齿轮、不锈钢五金厂房亦环绕在地块周围，未来住宅若置身工业区，或将给居住氛围打折扣；
3、城中村处于地块一侧。离地块最近的大沙村位处珠江上游一侧，有大量用于出租或自住的民居；
4、生活配套不完善。购物局限于大沙村的小摊档和大沙农贸市场，教育配套仅有华立小学和大沙幼儿园，医疗需求暂由附近沿街小诊所和药店承担。
从居住氛围到生活配套，“地王”的改头换面还有千头万绪尚待厘清。
以新鱼港工业区为代表的齿轮、不锈钢五金厂房环绕地块周围
效应
地王诞生半月 周边房价已涨8%-12%
5月23日，地王诞生。5月25日，位于地王西侧的罗马家园临时取消当天的开盘计划。5月31日开盘时，该盘的开盘价已经由此前3-3.3万/㎡吹风价调整为3.2-3.7万/㎡，最高价涨幅达到12%
在看涨情势之下，二手业主也纷纷“捂盘”惜售。货量少了，价格也跟着上扬。据满堂红中介人员林先生介绍，三四个月前，罗马家园及其周边约116㎡的三房单位大约250万就可入手，而现在至少要270万才能成交，涨幅达8%。
“最近没有什么楼盘放出来，要买房的话还是得过几天再来看看”，珠江御景湾周边中介如是说，“前几天，这旁边拍了一块地王，楼面价接近三万五，已经超过了这里的房价”。
该名中介表示，最近并非放盘淡季，但是放盘量的确少了。“业主也想赚钱，现在地价这么高，房价将来肯定会涨，他们都不急着卖了”。
在乐居编辑走访期间，就碰到有二手业主致电中介行，表示要收回之前放出的盘，但未确定何时重新放盘，似有“放长线吊大鱼”之意。
而部分未取消放盘的二手业主，则打出了“加价”牌。
据中介人员介绍，一两个月前，珠江御景湾125㎡的南向三房单位放盘价大约为250万，现在已经涨到280万了，涨幅达到12%。
随着与地王距离的拉近，二手房价的涨幅也在逐步扩大。
趋势
当前涨势将继续
四五年前，南洲板块指标盘罗马家园的价格大约为1.3万/㎡。由于当时还未有限购政策，部分投资客在该盘甚至有五、六套房产。
据罗马家园周边中介人员介绍，“我们的一位熟客，他在这里有多套房产”，“当年买的时候一万多一平，现在放出来，价格已经是四五年前的两倍”。看涨之下，手握多套房产的投资客或将在实质上助涨南洲板块房价。
警惕
不受待见的低楼层江景大宅
相较之二手楼盘的大涨趋势，南洲板块的部分低楼层一手江景房依旧未能凭借地王“起死回生”。
据珠江御景湾周边中介人员介绍，该盘当前仍有少量5楼以下的大户型产品未售出，毛坯价约为2.1-2.2万/㎡。“因为最后一期单位主打江景，但五楼以下视野有遮挡，望不到江景，再加上是大户型，总价都较高，也就不太受欢迎”。
从近期来看，南洲板块的新货主力将由罗马家园担纲。除却上周五发售的50套214-241三房两厅至五房两厅高层望江单位，该盘还有97套200㎡以上大户型房源尚待完善预售手续。届时，预计低楼层单位也可能成为“烫手山芋”。
前景
左邻：52平方公里海珠生态城 右里：173公顷沥滘村旧改项目
在年初的土地推介会上，广州市房管局工作人员介绍，南洲路地块拥有打造豪宅的五大要素：中央地段、生态环境、自然景观、人文气息、投资价值。
海珠区南洲路地块位于珠江南航道海心沙岛畔，毗邻城市新中轴线南段瀛洲生态园，坐拥一线江景，确实占据了得天独厚的地理位置。
未来，南洲路新地王还有望享受“海珠生态城”和沥滘村旧改两大利好。
海珠区政府工作报告已经明确，将“全力推动海珠生态城规划建设”作为2013年政府工作任务之一。在新规划中，海珠岛被划分为“一园五区”，其中一园为万亩果林及湿地配套，包括海珠湖，占地面积最大，且位于整个海珠区中心。五区分别为滨水商住服务区、文化行政区、都市观光区、 国际会展区和智慧创新区。而按照计划，整个生态城的建设将以“3年成规模、5年上台阶、10年建成”的步点来执行。
此外，海珠区最大的旧改项目——沥滘村旧改，就位于地块的西侧，改造范围用地面积达172.97公顷。这一旧改项目已经由珠光集团拿下，计划投资总额达23.8亿美元。按照规划，沥滘村将在未来10年内清拆完毕，并打造出岭南第一门、港澳码头、滨江高端商务休闲区等地标建筑。
由此看来，在可预见的未来10年，南洲路地块周边将逐步打造出于其“豪宅”定位相匹配的生态、商务、居住配套。
而据拿下地块的越秀城建相关负责人介绍，新地王未来将打造成以“绿色”为主题的精品住宅社区。
包袱
项目1/3将建保障房 商品房售价5-6万/平才保本
虽然开发商对地块前景信心满满，并表示“地块的稀缺性有利于打造优质产品”，但南洲路地王的楼面价高达34590元/㎡，甚至已经跑赢当前南洲板块2-3万/㎡的房价。
有观点认为，项目未来的售价必须达到5-6万/㎡才能保本，“房企将背着沉重的包袱开发本项目”。
此外，地块总建筑面积为11.3万平方米，而42000㎡的配建保障房面积将占据地块总建筑面积的近1/3。对此，合富置业首席分析师龙斌博士预计，保障房将分配于临街一侧，且密度较高。按照这一预计情况，未来高端住宅项目旁边将耸立着高容积率的保障房项目
悬殊的反差会否令“高端”定位打折？这已成地王未来发展无法回避的问题。对此，开发商方面回应，“将根据该地段自身的资源特色与整体规划设计条件，充分结合广州市区域规划、客户需求特点等重要因素”打造项目。
