奥园集团今年在广州市场的表现令人瞩目，创造了今年广州东市场备受关注的住宅“时光盘”春晓，又推出多个商业项目，尤其是在广州南站与番禺汉溪长隆这两个颇受广州人关注的板块做得风生水起，屡创销售佳绩：奥园城市天地首期L o ft公寓两小时卖8亿、奥园越时代开盘2小时售罄……中国奥园地产集团副总裁王曙煜在接受南方都市报专访时表示，奥园的突然发力并不是偶然，在接下来的三年，奥园将迎来高速发展期，极有可能会印证“厚积薄发”这个成语。
谈穗六条对楼市影响不是太大房价还会升
南都：继深圳、北京、上海出台了“深八条”“京七条”“沪七条”后，广州也出台了调控新政“穗六条”，你怎么看此轮政策？
王曙煜：“穗六条”是广州在国六条新政下，更全面地针对地方性调控做出的一种补充修补。此次的“穗六条”，不仅提高了外地人的购房门槛，而且确实是对购买高档大面积物业、改善性需要起到了一定的抑制作用，但对广州整体楼市影响并不是太大。广州相对还是人口稳定、不是流动性很强像深圳上海等地的一个地方，像广州市场的刚需定位楼盘，其首次置业者也是一些工作了几年的白领年轻一族，有一定的经济积累，受新政影响的敏感度相对较小。而有资金实力的改善型需求，也不会因为多了一成首付就此放弃购房。
南都：有房企表示，新政使“成交”很受伤，奥园有无受此新政影响？
王曙煜：今年奥园广州在售的项目，多为商业项目，而此轮新政对商业地产并没有提及，这对商业地产而言，反而刺激了对商业的需求。从目前来看，对奥园的整体成交并没有多大影响。
南都：只要是政策，难免会对楼市产生或多或少的影响。你个人认为，广州楼市接下来走势如何？
王曙煜：政策出来后确实会有一个观望期，但广州来说应该还算可以。一是客户正确理解后的选择投资，大的宏观调控政策也不是今年才出来，所以开发商们在前几年已开始对开发的产品结构做出调整，针对首次、首改置业者的产品更多，二是对纯投资性的商业项目更有利。
从我们自己的项目来看，“穗六条”出来当周成交仅小幅下滑，但近几周成交又逐渐活跃起来。我个人认为对广州的楼市影响不是很大，房价应该会在平稳的基础上有所上升，但不会疯涨，成交量也会继续攀升。
论房产税再买大面积住宅需慎重
南都：近期不动产登记很火，广州12月初已开始登记，这是不是意味着离开征房产税不远了？
王曙煜：不一定。不动产登记的确是开征房产税的前提，但不一定代表就会征收房产税。前段时间，市国土房管局有相关负责人表示了广州目前未收到纳入国家第二批房产税试点的通知。房地产市场健康发展是征收房产税的最终目的，能被列为房产税试点的城市应该是楼价特别高的城市。与北京、上海相比，广州的房价涨幅相对平稳，市场比较健康。
南都：房产税对楼市影响真的如大家猜测的那么大吗？
王曙煜：从目前已作为房产税试点城市的重庆和上海来看，以重庆为例，我们做过测试，房产税征收比例大概是0.5%，最高也只是1.2%。按照重庆市区里的单套总价大概为80万元计算，一年也仅征收4千元左右，这对普通市民影响不大。其实，对于目前已开征的房产税，大家不能忘了征收的二个重要前提：“新增购买”和“住宅”，我们可以看到征收的条件明确针对多次购买行为，这也是符合现在国家对基本置业的一般住宅有倾斜，对高档投资性住宅有限制的方向。所以客户以后再购买一些大面积(超出免征面积范围)的住宅需要特别慎重。
道奥园近两年，拿商业地块不遗余力
南都：奥园今年推出不少于5个商业项目，是否与近几年的住宅调控政策有关？
王曙煜：不完全是。今年在南站、汉溪等推出的商业项目，其实早有计划。三年前，奥园在做企业发展战略时，就已经部好了“棋”，一方面，坚持以开发住宅为主线，另一方面，发力商业地产。当然，这种战略与住宅市场频繁出台的调控政策不无关系。所以，近两年，奥园在拿商业地块方面不遗余力。
南都：今年，奥园在广州就有超过4个商业项目推出市场，而住宅仅一个项目在售，这是不是意味着奥园发展重心开始偏移？
王曙煜：奥园坚持“商住”双发展，但不代表住宅的比例就比商业少。奥园很看好商业地产但以前涉入较少，所以近几年在商业方面才有了大动作。住宅是奥园的“根本”，奥园不会放弃。
从销售额来说，我们希望奥园商业和住宅比例能做到4：6，在商业4成里，从货值来讲，销售的产品比例占到80%左右，自持占20%左右。按商业面积计算，自持比例会高于20%。一个企业要保障良好的投入和产出，就要把握好对商业的自持和销售比例。
南都：据调查，广州目前有超过24个商业综合体，奥园是否有竞争压力？这么多商业项目，公司会否面临资金压力？
王曙煜：竞争压力这要跟这个项目的个性特色相结合来看，目前来说，奥园的几个商业项目地段优势明显，产品打造上非常精准，销售业绩有证明。
奥园已进入高速发展阶段，今年首十个月，奥园总合同销售金额约为人民币65.5亿元，较去年同期增加73.6%，为集团带来充裕的现金流。而今年第四季的销售项目包括奥园城市天地、奥园越时代、奥园·春晓、奥园康威广场、重庆奥园·水云间、重庆奥园·国际城、株洲奥园·神农养生城、株洲奥园广场、江门奥园·益丞广场、江门奥园·外滩等，将有更多现金回笼。
南都：未来，奥园有怎样的发展布局？在广州又有哪些新项目？
王曙煜：集团战略布局主要还是以珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部五大经济圈为核心，明年来说，发展重要区域还是以珠三角广州区域、环渤海区域的沈阳、西南的重庆为主。在广州，明年年中萝岗会有一个全新的商业综合体“奥园广场”，在萝岗区政府附近，总建筑面积约40万平方米，是2014年奥园的重头戏。
南都：奥园将会迎来蓬勃发展期？
王曙煜：从未来三年的规划来看，奥园已经迈入一个新的高速发展时期，我们希望奥园未来可印证“厚积薄发”这个成语。
说商业产品倡导“都市丰富生活”
南都：奥园一直说“构筑健康生活”，它的商业产品是如何去体现这一理念的？
王曙煜：奥园的品牌理念是构筑健康生活，健康生活可以有多种：像奥园城市天地，我们想通过这个项目来倡导一种“都市丰富生活”，填补现在广州与其它一线城市深圳、上海、北京相比缺少的丰富、便捷的都市娱乐生活方式。
以往很多人认为公寓是集合住宅的产品，只单纯满足于住、行方面就足够，而奥园城市天地打造的丰富街区商业、公寓，除了满足传统的居住功能以外，还有商务、娱乐、社交等功能，能满足多种都市生活需求。试想一个白领下班后并不需要赶回家煮饭，可到家楼下的咖啡厅吃一份舒适又经济的晚餐，晚上不用出远门便可唱K看秀，享受精彩夜生活，这才是真正的都市化生活。我们很看好珠三角的城市发展前景和市民对时尚、都市化产品的承接能力，希望这个项目能成为广州都市生活的时尚引领者。
南都：对于商业地产具体项目的自持和销售的比例您如何把握？奥园是如何平衡两者关系的？
王曙煜：对于自持和销售的比例如何把握好，还是要从二个基础出发，一是项目的自身特点需要，二是开发商自身的能力、经验及发展目标。奥园会根据商业项目不同特性进行合理配置。以奥园广场来说，集中式的购物中心是自持的，而奥园城市天地项目，它是地段优势非常明显的街区型体验式商业，它的商铺在出售后我们会采用“返租”的经营方式，在前5年内，奥园帮打理商铺，并按一定的比例给小业主交租金。
南都：5年到期后，商铺仍不旺怎么办？
王曙煜：其实，这也是很多业主关心的问题。首先，商铺重点看地段和发展空间。以奥园城市新天地为例，靠近长隆，每年都有现成且固定的客流量，同时又处于地铁的接驳位置，硬件基础已具备；其次，奥园给商铺定价时预留一定空间，未来有一定的上涨空间；最后，奥园采用统一经营，给业主很清晰的引导。此外，还有奥园的专业商业团队，商业运营的成功经验、奥商会的资源库、奥园的品牌保障，有了这些保障，很少会出现五年后商场经营不起来的现象。
南都：作为商业的新锐企业，那您觉得在商业地产方面奥园有怎样的优势？
王曙煜：首先是奥园自身优势，奥园是本土企业，能把本土市场需求发挥得很好。经营和招商方面，我们的“奥商会”能够提供丰富且稳定的商家资源。还有团队力量，奥园现成立了商业集团公司，下设八大中心，这是一个从开发、建设、招商到后期经营非常有成功经验的专业团队。我们去年开业的奥园广场目前经营情况非常良好，开业率已经超过98%。
