新浪乐居讯(编辑周小四)随着经济的飞速发展，电子商务已经成为各行各业的消费主流渠道。2011年房地产行业迎来最严调控年，房地产市场一度陷入僵局。穷则思变，变生良机，在众多房地产企业被逼到穷途末路之际，“房地产电商”则逆势成长。房子作为大宗的商品，在这一年开始探索电商道路。房产电商在近两年俨然成为了整个垂直互联网行业最大的创新。那么，这是不是说明中国房地产行业的传统营销格局即将被改变，房产电商时代即将到来？对此，新浪乐居特别联系诸多业内人士，一起来了解下宁波房地产业对房产电商时代的理解。
| 合润 张用刚 | 银策方靓 | 迪赛 金辉 |
| 奥丽赛张敏君 | 百隆地产谢耀生 | 华茂袁亚刚 |
| 新中宇唐震宇 | 海尚国际解凯士 | 恒威傅亚红 |
新浪乐居阳光电商3.0平台“E信通”
2011年4月23日，新浪乐居联手SOHO中国第一次把价值千万的房产放到了网上进行拍卖并大获成功。随着这次新浪电商的成功操作，中国房地产业正式拉开了电子商务时代的帷幕。此后房产电商逐渐成房企争先使用的新型房产营销方式。在领军房企的示范效应下，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、沈阳在内的全国近三十个城市、数百家开发商与电商平台进行了合作。
新浪乐居电商一体两翼
至今为止，房产电商概念在各大网络媒体上争相报道。特别是在2013年6月18日，新浪乐居推出新一代阳光房产电商平台——“E信通”以来，更是获得了房地产行业及各城市开发商的高度认可，已成功覆盖全国近五十座城市，上千个房地产项目表达了尽快合作的强烈愿望，近百个房地产项目已经成功签约。
依托房产电商O2O模式，新浪乐居创造性地提出了“平台与服务分离”的理念，通过成熟的房产网络交易系统、独家银联合作的第三方支付系统以及完善的居间服务体系，为整个房产营销上下游企业打造了一个开放、透明的阳光电商平台。
不少业内人士坦言，新浪乐居阳光电商3.0平台“E信通”短时间内被市场迅速接受，预示着中国房产电商已经进入了全新的3.0平台化阶段。而“ E信通”也势必将成为互联网电子商务行业在房地产这一垂直领域中具有里程碑意义的重大创新。
银策销代企划总监方靓认为从目前的情况来看，电商的发展还是比较快的，电商时代来临是一种趋势。“随着社会经济的发展，房地产市场对网络的需求越来越扩散。另外，电商可以带来特有的客户资源，而对于开发商而言，卖房子最重要就是客户资源。”
在方靓看来，电商可以给项目前期蓄客及认筹带来很多优势。所以这几年，在房地产形势不是很好的情况下，开发商对电商的需求越来越大。“电商能给房产市场带来一股新鲜的力量，其渗透性不容小觑。就比如你们新浪乐居的电商，进入宁波不到一年便已经吸引了不少开发商，与他们达成合作。”
在这些与新浪乐居电商携手合作的楼盘中，也有方靓负责的项目——银亿海德花苑 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)。“海德花苑与新浪乐居电商的合作还是比较愉快的。整个过程中我们看到了你们团队的努力，以及后期的实际销售效果，我们很满意。”而在肯定新浪乐居电商2.0效果的同时，方靓还表示看好6月份新浪乐居全新推出的电商3.0，“毕竟已经跟乐居的电商合作过一次了，3.0作为你们电商的最新升级版本，比原先的2.0更加具备灵活性及透明性，可以更加完整地整合、打包线上线下资源，如果后期有类似的项目要做电商，我们还是十分愿意跟你们合作的。”
“毕竟传统的房地产营销推广模式需要更新。”迪赛房地产销售代理有限公司项目总监金辉在采访中坦言当下房地产市场确实即将迎来电商时代，“目前电商已经慢慢渗透到宁波房地产市场了，这是一个好现象。新鲜的东西进来以后大家都比较有兴趣，仿效的人也很多，但房产与电商的结合要做得相对专业和出彩还需要思考和琢磨以及不断完善。这一点新浪乐居EJU电商就做的不错，从电商1.0到2.0再到现在的3.0，一步一脚印，三年以来不断地完善与提升。”
目前，全国各地众多开发商对房产电商均处于“乐见其成”的态度，甚至有楼盘提出了“无电商，不营销”的概念。而金辉所负责的项目也跟新浪乐居合作过电商，并且取得了不错的效果。“我们跟新浪乐居的电商可以说是很有缘分。通过我们代理的东一时区 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目，试水了新浪乐居电商2.0。结果超过了双方预期的目标，对此我是比较满意的。”
而说到新浪乐居电商的升级，金辉打了一个比方：“2.0好比一辆车，在城市道路中行驶的比较顺畅，但是一旦上了高速感觉还不够爽，对此乐居推出了电商3.0。据我所知，你们电商3.0特别推出了“E信通”平台，该平台可以将众多资源整合起来，也可以将实实在在的优惠推广到购房者身边去，在“E信通”的平台配合下，整个项目的销售会更有立体感，挺不错的。事实上，无论是2.0还是3.0，核心是不变的，都是辅助楼盘销售的一个环节与手段，未来我们还是愿意继续采用电商的模式。
在当下市场上，很多开发商对电商抱有乐见其成的态度，张敏君更是如此。在新浪乐居电商进军宁波的初期，张敏君就毫不犹豫地跟新浪乐居EJU电商进行了合作。基于产品本身的优势以及新浪乐居电商的重磅助力，张敏君所带领的奥丽赛橙品 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)于5月18日开盘当天即创造了200套的销售热潮。
对于这个销售成绩，张敏君给予了高度肯定。“新浪乐居电商效果远远超过了我们的预期，开盘当天我们万万没有想到效果会这么好。”张敏君表示当下公寓市场竞争激烈，开盘前奥丽赛产品的工作人员都倍感压力，“奥丽赛橙品跟新浪乐居电商的合作自今年5月3日正式启动到5月17日正式开盘，加起来也就是短短的半个月时间。没有想到这次跟新浪乐居合作通过半个月线上线下的推广，也达到这么好的效果，确实让我亲身感受到了电商销售模式的优势。”
而在随后的采访中，编辑问到电商时代是否即将到来，房产电商是否会改变中国房地产传统营销格局时，张敏君给予了肯定的答案，她表示随着房地产市场的不断变化，传统的营销模式肯定要被打破，电商模式肯定要替代传统的营销模式。“未来房产营销模式肯定是会改革的，会利用电商进行线上、线下的模式进行营销。而现在的房产电商也一直在进步，就像你们新浪乐居的电商，从我们之前合作的电商2.0，现在已经升级推出了电商3.0。我们以前一直把网络媒体定位为简单的媒体，现在电商进来以后就让我们感觉到网络媒体除了推广渠道以外，还可以替代传统的营销模式。”
业内大多开发商都对新浪乐居电商3.0推出的E信通平台有一定的了解，特别是其真开放、真安全、真功能、真灵活、真优惠、真欢迎六个优势被业内津津乐道。在张敏君看来，新浪乐居电商3.0的安全性是最为突出的“不管是新浪乐居3.0电商推出E信通平台，还是独家银联合作的第三方支付系统以及完善的居间服务体系，对于开发商及购房者来讲，安全性方面会更好一点。”
在采访结束时，张敏君还表示通过奥丽赛橙品电商销售模式的成功操作之后，下一步还会继续采用电商模式。
在接受采访一开始，海尚国际销售经理解凯士便坦言：“我们能比较直观的看到，在宁波有越来越的开发商都开始采用电商营销模式。而我作为房地产营销线的工作人员，对房产电商的营销模式也是乐见其成的。”
在解凯士看来，房产电商除了能整合线上线下营销渠道以外，最大的功用就是将有效的费用倍数化。“就像你们新浪乐居电商3.0推出的‘E信通’，这个平台拥有开放性的特点，可以实现我们开发商的自主决策，确保开发商的利益最大化，确保营销服务方通过电商平台得到更多商业机会。”
谈到房产电商，解凯士还特别提到了其他行业做得比较成功的电商，比如淘宝、京东。“除了能提供价格上的优惠以外，电商平台想要做的成功，需要让客户的购物体验更加便捷、更加安全、更加透明、更加公正。我想这是房地产电商平台未来打造的主要方向。从目前来看，新浪乐居电商在这方面就做的挺好的。我相信房产电商会在房地产营销上占据越来越重要的地位。”
【新浪乐居】：在过去的两年中，房产电商已经成为了整个垂直互联网行业最大的创新。在您看来，是不是电商时代即将到来？房产电商能否大程度地改变中国房地产行业的传统营销格局？
袁亚刚：我觉得房地产电商跟传统意义上的电商形式方面有类似的地方，但本质上有比较大的区别，并不能跟淘宝这类电商划等号。首先房地产行业有一定的特殊性。传统行业的电商发展空间是建立在跨区域之间的，它节省了门店成本和中间环节的成本，甚至很多通过互联网就直接发货了。由于能为产品节省成本，让产品在价格竞争上有优势，所以这类电商发展得比较蓬勃，未来前景也比明确。
而房地产有固定的特性，比如你宁波的房子不能发货到杭州去。因此，我认为所谓房地产电商很大程度上可以看做是营销信息传递的补充，以及营销末端环节中的营销手段。
【新浪乐居】：您说它是一个营销渠道的补充，是一种营销手段，那么这样看来，您认为它对于房产营销是有帮助的。目前，全国各地众多开发商对房产电商均处于“乐见其成”的态度，甚至有楼盘提出了“无电商，不营销”的概念。那么，请问接下来您所负责的项目是否会考虑做电商营销？
袁亚刚：会考虑。房产电商原理就是这样，是营销的一种补充，如果我判断这种手段对我们项目有帮助的话也会尝试。
【新浪乐居】：您也提到电商跟淘宝有不同的特性，那么您觉得，作为房产电商最应该具备何种特性？
袁亚刚：在我的理解中，房产电商很难说一定是哪个环节，哪个特性最吸引人。房产电商应该跟房产的特性挂钩，在不同的城市框架范围内，不同的市场容量范围内，价值体现的角度会不一样。
我个人认为，房产电商在大城市里的价值、效率、意义会更大。如果在中小城市或者是小城市里面，能效性会比较低。为什么？打一个比方，在小城市买东西，可能走过两条街就可以买到了。而房子就固定在一个地方，不能从网上发货，电商只是用作信息传递及信息交流，达成购买意向的平台。因此如果小县城开了一个楼盘，就在马路对面，那电商的效率会很低。
如果在大城市里面，这个平台的便捷性比较好，则能够得到发展。比如我今天要在宁波买一万或者一万两千元每平方米左右的房子，我要跑很长时间才可以了解到信息，但如果通过互联网就会便捷很多。客户接触了互联网，才会达到电商相关意向的第一步，才会了解到比如像你们新浪乐居电商3.0。而在客户了解到电商之后，电商的特性才真正被显现出来。像你们新浪乐居电商3.0中的安全性、优惠性、开放性等才能发挥作用。特别是其中的开放性，能让开发商掌握客户的程度更高一点。
【新浪乐居】：听您刚才的一席话，是否说明新浪乐居电商3.0是吸引您的？
袁亚刚：对。吸引我的有两方面：一是可以帮我省营销费用；二是如果有客户付意向金，存在第三方帐户里面，对客户后续的把握会比较准确一点。
【新浪乐居】：非常感谢袁总接受我们的采访，也期待您跟我们的合作，谢谢！
袁亚刚：会的，可以有更深入的沟通。
【新浪乐居】：谢谢。
新中宇集团董事长助理、宁波公司总经理唐震宇认为，电商平台在其他城市已经比较普及了，宁波市场则刚刚开始，很多开发商都会选择尝试。“对于开发商来说，电商能不能带来真实的客户，能不能成交，这是关键。因此开发商主要看中电商的效果性。”
唐震宇表示，房产的发展主要在于市场，在于营销。电商是房产营销的一个手段，一个渠道，是具备辅助功能的。“电商要在市场上做出贡献主要看落地，以及电商平台所能提供的服务。比如你们新浪乐居电商3.0推出的“E信通”，实现了媒体服务与平台的剥离，不仅仅根植于乐居自身的媒体资源，还让房地产开发商可以自住选择更多的媒体服务、更多的影响渠道。”
【新浪乐居】：在过去的两年中，房产电商已经成为了整个垂直互联网行业最大的创新。在您看来，是不是电商时代即将到来？房产电商能否大程度地改变中国房地产行业的传统营销格局？
谢耀生：你说房地产营销已经到了电商时代，我非常认同。因为现在传统媒体的影响力已逐步在削弱，电商影响力则不断在上升。特别是最近几年，房地产电商销售频率逐步增加。不可避免，电商将会改变房地产行业的传统营销格局。
从消费人群来讲，过去年纪大的人都是从报纸上获取信息，现在年轻人则基本上把报纸扔掉了，都是靠移动手机、电脑了解整个世界。从房地产营销来讲，要扩大影响力便不能把网络这块给抛弃掉。电商在当下房地产行业的营销过程中发展势头迅猛，如果你不认可它，你就会被这个社会淘汰，这是必然的事情。
【新浪乐居】：在您看来，电商是一个很好的创新，是一个必须被接受被利用的东西。事实上，全国各地众多开发商对房产电商均处于“乐见其成”的态度，甚至有楼盘提出了“无电商，不营销”的概念。那么，请问，接下来您所负责的项目是否会考虑做电商营销？
谢耀生：肯定会考虑做电商。当然也会配合其他手段，系统化的扩大楼盘影响力。在之前，电商就像是做菜的一味调料，而现在则变成一个主食了。
【新浪乐居】：您觉得电商对项目是有帮助的，对电商也非常看好。那么对于您来说，您最看重电商的哪些特性？比如新浪乐居电商3.0“E信通”平台的开放性、安全性、灵活性、优惠性、功能性、受欢迎性等，你觉得这些特征中，哪些是最重要的？
谢耀生：优惠性跟开放性都很重要，实效性更是重中之重。对于开发商来说，通过什么渠道被购房者所接受，让更多的人知道自己的产品，吸引更多的眼球是最重要的。不管是网络电商或者是报媒、电视、电台等等，每个渠道都有可能会成为开发商的选择，因此，需要一个系统性的综合平台，让所有的媒体介质都能参与到这个楼盘的销售中来。
【新浪乐居】：您刚才说的利用系统性综合，把所有媒体都可以结合起来，这一点我们新浪乐居的阳光电商3.0平台“E信通”就可以做到。
谢耀生：乐居电商3.0我有了解过，3.0的操作模式以及“E信通”平台我也非常认同。
从前我们推广楼盘，在一开始的时候，为了让全宁波市的人都知道我们的产品，我们可能会在同一阶段，在所有的报纸上打报广；在后期持续销售过程中，则可能会选择性来打广告，不同的时间段，在不同的报纸上选择性地推广，这个方式周期比较长，影响面不是很大。而新浪乐居电商3.0操作起来显然更加合理，它可以把所有的合作商都拉进来，共同操作这个盘。比如说我给你定好，大概是多少推广费用，然后你们安排去做多少次电视台广告、电台广告、报纸广告、网络广告等等。因此，电商3.0的推广是爆炸式的，系统式的，这个方式非常好。
【新浪乐居】：任何电商，都是由线上服务、线中支付和线下服务组成的。其线中支付就是一个串联起线上和线下的核心。那么您觉得作为房产电商平台，既然涉及到支付功能、涉及线上金钱交易，为确保开发商以及购房者的利益，是否需要第三方介入、担保？
谢耀生：其实作为房产电商来说，他跟淘宝网、阿里巴巴等电子商务有一定的区别。房产电商实际上是实体的店铺和虚拟的店铺结合起来操作的，在电商的另一端还是连着开发商的，所以他还是具备十足的安全性的。
当然既然涉及到线上支付，购房者不免会有担忧。因此像新浪乐居电商通过成熟的房产网络交易系统、独家银联合作的第三方支付系统以及完善的居间服务体系，给购房者以及开发商提供了一个开放、透明的电商平台。这样让开发商及购房者基于合乎法律的基础上，进一步卖的放心，买的安心。
【新浪乐居】：非常感谢谢总接受我们的采访，谢谢。
【新浪乐居】：房地产行业逐步进入电商时代，在您看来，电商能不能大程度地改变中国房地产行业传统的营销模式？
傅亚红：目前还不能断言以后电商就要大行其道，电商，作为一个补充，或者是一个新的渠道，帮助楼盘进行宣传、去化等。随着通讯的发展、人们消费习惯的改变，电商从不知道、不了解、不信任到被人慢慢接受，并应用。
【新浪乐居】：全国各地对电商都是乐见其成的，甚至有的楼盘是无电商不营销，一开盘就找电商合作。作为宁波本土知名房企，恒威是否会再选择做电商？
傅亚红：在现在严峻的形势下，对开发商来说，各个公司的营销费用都是有预算的，形势特别差意味着广告费用开支在增加，作为我们来说肯定要考虑到合理的用这个钱，达到我们的销售目的。电商，实际上是一种互盈互利的平台，风险和利益共担的一种新合作模式。
七、八、九月份，因为天气特别热，很多人不愿意出来，可以说是房地产行业的传统淡季，如果想买房，大家可能会通过网络先了解信息。这时候，开发商和网络媒体线上、线下互动，再加上独家优惠，这样推波助澜，相对来说对于楼盘去化的效果会好一点。作为开发商来说，电商是一种渠道，或者是一种趋向，原来传统媒体费用上会放70%左右，网络媒体可能会放30%、40%，以后可能会五五来分，网络这块逐渐在增加，这也是客观存在的。最近我也在了解你们新浪乐居的电商3.0，觉得挺不错的。
【新浪乐居】：电商对开发商来讲是互利的，对购房者来说也有方便性。而您刚才提到的新浪乐居电商3.0,我们电商新推出的平台“E信通”具备了开放、安全、灵活、优惠的等特征，在您看来，哪个特性是最重要的？
傅亚红：对购房者来说，安全、优惠是放第一位的，最好优惠比别人多，房子选得好一点，付款渠道要安全。
站在开发商角度，考虑比较多的会是效果，通过电商平台，最终能能够达到多少销售率，才是开发商的立场。各方立场不一样，角度也会不一样。
从支付操作角度，第三方平台的介入，对购房者来说更安全、更放心。毕竟房子是大宗交易，不像买个杯子或者小的物品，房子等真正交付少则1年多则2年，在这段时间中，对客户来说，产权没有到手上，实际上这个交易还是没有完成的。等产权过户到业主手上以后，这才是真正的、非常完整的交易过程。这一点，你们新浪乐居的电商就做的非常到位，不仅有独家银联合作的第三方支付系统还有完善的居间服务体系，给购房者以及开发商提供了一个开放、透明的电商平台。
【新浪乐居】：非常感谢谢总接受我们的采访，谢谢。
在张用刚看来，电商时代的到来是房地产营销发展的必然结果。他分析称中国房地产营销经历了三个阶段：“第一个阶段是08年之前，市场的发展非常快速、平稳，那时房地产营销就是简单的媒体推广，比较单一。第二个阶段是经历08年金融危机之后，营销开始发生深层次的变化，开发商开始理性的思考，在营销层面做了很多工作，比如说事件营销、渠道营销、内外场营销等等。第三阶段就是电商时代，电商时代的到来实际上就是整合营销时代的到来。”
为什么要强调整合营销呢？张用刚表示如今的房地产项目多如牛毛，“一个项目想要脱颖而出，就需要整合营销，联合线上、线下以及常规、非常规的手段，达到推广效应的集中爆破，让市场在短时间内了解、认知这个项目，从而取得营销的成功。在新浪乐居操作的电商项目的过程中，不仅我们，业内大多数开发商都感受到了集中营销的效果。不得不说，新浪乐居电商是电商时代里一面很鲜红的大旗帜。”
张用刚还特别指出，他曾参与了新浪乐居携手宁波合润，操盘糖果 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)电商营销的全过程，并坦言糖果电商的效果超出了宁波合润原本的预期。“坦率的说，起初我们认为新浪乐居电商只是一个传播的载体，通过糖果项目跟新浪乐居电商合作之后，我们才知道新浪乐居电商不单单是个媒体的传播载体，更多的是资源整合平台。新浪乐居电商和开发商、代理商共同推进了糖果项目的营销，最终保证了这个项目的成功。”
房地产电商有涉及到线上支付的功能，对此张用刚也有自己的看法：“房子毕竟是大宗交易产品，不像淘宝上几十块钱的产品，因此房产电商需第三方的介入。比如你们新浪乐居电商拥有与独家银联合作的第三方支付系统以及完善的居间服务体系，就让我们看到了一个开放、透明的阳光电商平台。”
基于对新浪乐居电商的肯定，张用刚还表示：“糖果电商启用的是2.0模式，是我们跟新浪乐居电商合作的一个很好的开始。而新浪乐居作为电商领头羊，三年三大变，目前已经进入了电商3.0时代，接下来我们对与新浪乐居电商3.0的合作充满了期待。希望新浪乐居能够继续不断地优化自身的资源，整合自己的平台，助力我们后期的项目，取得更大的成功。”
