住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹
新浪乐居讯(编辑 严蓉)“总的来说，2013年房子卖得好，房地产市场分化明显，货币政策稳定。”1月5日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在2013河南房地产发展年会上如是说。当天，她就《房地产市场及政策：总结与展望》主题在会上发表演讲。她预测，2014整体增速将可能趋缓。
2013年房地产市场呈现三大特点
2013年，由国五条颁布到各地政策遍地开花。业内人士戏谑，在政策的调控下，房价终于“越调越高”。秦虹从整个房地产市场宏观分析称，2013整体销售情况非常好。商品房销售面积的增长速度是32%左右，在政策的调控下取得这样的销售增长，是超出预期的市场现象。
秦虹总结2013年房地产市场的第一大特点，便是“卖得好”，其中自住性需求占比大。“2013年卖了许多房子，但房子不是投资和投机性需求买走，绝大多数还是自住性需求为主，这和当前的人口结构有关系，投机投资的购房者占比大幅度下降。”她说。
其次，她提出2013年房地产市场的第一大特点--2013年房地产市场分化格局更加明显，差异化的地方政策在开始发挥作用。秦虹以图表形式清 晰解析，“说我们现在面临的格局是一线城市在2013年房价上涨明显。幅度较大。但全国70个大中城市以及绝大多数城市，房价的供求关系基本平衡。而部分 中小城市即一些三四线城市是供应明显偏多的。市场出现了分化。”
秦虹进一步阐释，“出现分化的主要原因是和我们在城市发展过程中，人口的不均衡流 动。”在秦虹看来，尽管北上广深房价在上涨，且上涨趋势明显，其他10余城市房价上涨超过了10%。但纵观全国商品房的总库存面积超40%来看，我们库存增长在40%意味着房子不愁卖。
最后，秦虹抛出2013市场的第三个特点--货币政策趋于稳定。2013年，整个房地产行业，开发企业的资金状况整体良好。2013年开发企业 资金的到位情况好于全国整体的企业资金到位情况。开发企业的资金到位，令开发企业整体上处于一个资金良好的状态。秦虹对货币政策趋于稳定给予自己的分析， “首先是2013年销售形势好，其次2013年整体的货币环境相对比较稳定。再者是开发企业的融资渠道大为拓宽。不仅国内的各种渠道直接融资比重上升，甚 至民营企业和一些中小企业到境外上市融资，或者发债也开始增加。”秦虹说。在她看来，从40个大中城市土地成交价位分析，开发企业冒进的、盲目扩张的发展 格局已经开始受到了极大的约束。开发企业的开发行为、投资行为更加理性，开发结构更加与市场发展相吻合。“我觉得这是我们市场成熟，市场进步的一个表 现。”她总结。
而对于2013年的政策环境，秦虹认为，中央没有出一刀切的政策，更加体现地方的政策作用。同时，城市分化格局情况下，新的行政调控手段没有出现。再次，2013年第三货币政策比较稳定，对房地产市场平稳发展也起到了有力支撑。
2014年房地产变化：整体趋势可能放缓
2013年，注定是房地产“不太平”的一年。从秦虹的总结来看，房屋成交量“超出预期”，部分城市上涨幅度也在“意料之外”。而2014年房地产市场会如何变化？是否加剧分化，房价继续一路高歌？
秦虹提出四个观点表明，2014年房地产市场的整体增速可能会趋缓。
“第一个原因就是宏观经济增长正在‘下台阶’。”秦虹认为，过去十年中国的经济除了2008年以外，多数年份经济增长在两位数以上，而现在中国 经济增长基本要回落到7.5%左右。整个宏观经济增速在“下台阶”，房地产业发展从来都是与宏观经济的发展相辅相成，不可能出现宏观经济一直高速增长，房 地产市场一落千丈的两极化表象。因此在这样的市场环境下，房地产市场的发展增长也会出现同步的变化。
“第二个原因，从2013年在房地产行业住宅政策判断，(2014年)仍然不会放松对投资和投机性需求的控制。”她分析，政策仍然会严格控制投 资和投机性需求。而市场上的自住性需求是常数，在自住性需求没有放开的情况下，房地产市场持续的需求量的大幅度攀升也很难实现。
“第三个原因，2013年房地产市场基数太高。”秦虹认为，这样的高基数再保持继续高增长，会进一步的透支未来市场。
“最后一个原因，2014年对房地产市场影响比较大的货币政策，不会过度宽松。”她解释，中央经济工作会以及之前召开的十八届三中全会所做出的 决定，表明了一个非常清楚的货币政策的趋向。即要用好增量、盘活存量。政府不再想通过大规模的刺激政策，发放货币的政策来刺激中国经济的增长。“在货币政 策不会过于宽松的情况下，甚至2-14年货币环境会持续收紧的环境下，房地产市场出现一个逆趋势的大幅度上涨的外部环境是不具备的。因此，2014年的房 地产市场的增长恐怕很难超过2013年。”她再进一步补充道。
2014政策展望：着力解决住房的夹心层需求
从对2013房地产市场的总结，到对2014年市场的判断，随后秦虹进一步讲述了对未来政策的展望与预判。
在秦虹看来，2014年政府仍然会对投资和投机性需求，对住宅市场的投资和投机性需求进行持续性的抑制。其次，2014年应该针对主要住房发展 的主要矛盾，着力解决住房的夹心层需求。“住房需求上可能最大的就是处于保障边缘的那一部分夹心层群体。他们可能不是符合保障对象，同时买商品房又非常困 难，那么这部分夹心层群体如何通过政策支持来帮助他们解决他们的住房需求，我觉得应该在下一步政策中列为一个重点。”秦虹认为，完善住房供应的体系，同 时，更有针对性的提出夹心层的住房需求政策非常有必要。
紧接着，秦虹提出的第三个展望，“保持保障性安居工程管理优化和建设力度不下降。这也是2014年房地产整个投资保持合理增长，维持我们整个宏观经济政策稳的一个重要组成部分。”
“第四个判断，房地产开发用地政策仍然按照规划和用地管制。”秦虹解释，未来土地会面临一些改革，但是目前按照规划用途管制的条件下，集体建设 用地还不能够自由地进入房地产市场。2014年，房地产企业和开发用地仍然是按照征地程序和土地找挂牌制度来取得，建设用地的格局不会发生很大的变化。
十八大，带来了许多未来政策信号。秦虹从城市发展形态上分析说明，在新型城镇化的政策下政府或将改变过去摊大饼式的新区和开发区扩张，将使得土 地供给模式变成集约、高效、紧凑的土地供应模式。对房企来说，未来的拿地机会和成本恐怕不会发生更大的变化。最后秦虹判断，“未来的土地仍然会呈现出稀缺 性，存量土地再开发的政策机会可能会显现出来。”
