任志强：市场规律与政经周期悖论

　　任志强：顾会长刚才悄悄跟我说，我也是研究会副会长，怎么他的名头就得写上，我的名头就不给写呢。好像不只一次来开这个会，每次到年底的时候，大家都会谈点一下今年的情况，讨论一下明年会怎么样。今年和去年不一样，多了一个十八大，十八大就意味着换当官的了，当官的换了以后，大家得猜一猜他对未来的走向或市场有什么看法。

　　我们别的不知道，但是至少知道李克强讨论了几次城镇化，我大概数了数一共有14次讲话有城镇化的问题，每次都认为城镇化是未来十几年中国经济增长的动力，所以城镇化已经被当作一个高调的口号。

　　从去年年初看，大家都有一片乐观之声，刚才有记者问你认为宏观调控的政策效果怎么样？顾会长说效果很好，我们房地产没有怎么涨，收入比房价涨得快，形势一片良好。实际上我们在年初，听到说要房价合理回归的时候，可能对房地产市场是非常乐观的，恰恰在那个时候，我们的投资从30%几下降到27%，还在继续下降之中，16%、15%。我们的销售是负的20%多，然后逐步开始往下滑坡，所以年初的时候，更多人讨论的是看看今年我们的房价能下降多少，是30%？还是50%？至少我们从10月份公布的数据看，全国的销售额和全部的商品房的销售对比，房价大约涨了9.5%，而现在看，11月份的情况可能还在继续上涨。

　　虽然我们说今年房价每次上涨的幅度都很低，但是累积起来数就会越来越高。我们的销售力从负的开始转正的，在去年年初的时候，我们预测今年会在15%-18%，销售可能略比去年有所增长，它对宏观经济产生什么影响呢？很明显，一季度当投资下滑的时候，房地产销售出现问题的时候，我们的财政收入也是大幅度下降的。到10月初总结前三个季度的时候，今年由于房地产市场转暖，我们财政收入回暖。

　　今年我们GDP从8点几下降到7点几，到上个月的7.4%，可以明显的看到，当房地产趋于下滑的时候，中国的经济也出现了一个持续下滑的过程。而之所以没有像顾会长所想到得那样，说出现硬着陆，而是出现了软着陆，说明中国房地产在支撑中国经济可持续的、平稳的发展。假如中国的房地产再下降多一点的话，可能我们连7%都不保。

　　中国房地产保持了15%以上的可持续增长，至少没有掉下15%，应该说是中国所有产业当中可能维持持续增长速度最平稳的产业和最高的产业。从去年全年情况看，应该说中国的房地产市场维持了中国经济不至于进入硬着陆的一个支柱。

　　明年大家是不是觉得更好呢？顾会长很乐观，他认为明年一定比今年好，其中一个最显著的特点，就是认为明年的宏观经济大约会高于今年的GDP增长速度，这是一个普遍的看法，因为从四季度我们看到很多指标是回升的指标，所以预计明年可能在8%左右，确实我们也同样认为是这样的。但就房地产而言，我没有看到可能比今年会更好的指标，从投资来说，我们估计明年的投资会比今年的投资更低，从15%可能会下降2-3个点，在13%左右或者低于13%。

　　对于今年宏观经济的增长来说，房地产明年可能削弱在GDP增长当中的比重。从保障性住房看，2010年我们推出1000万套，2010年出现新开工的高增长和投资的高增长，我们平均在2010年投资增速是36%，但是今年是700万套，我们也看到因此而产生了投资下滑当中相当一部分是来自于我们的保障性住房，保障性住房今年到10月份总投资是1万多亿，明年这个数据已经从700万套降到500万套，也许更低，因为住建部给出500万套左右或者不低于500万套，至少目前来看降低了200万套。如果按照200万套，投资增速4点左右，别的投资会略上一点，保障性住房的投资会让总的投资下降。

　　到10月份为止，我们可以看到今年的土地供应量仍然是负的18%，如果土地供应量是负的，明年想上也上不去，没地。等你变成增速的时候，等你买地的钱，剩下投资的部分还得需要，总得有一个规划，总得有一个设计，总得有一个审批，总得有各种审批的办理时间，所以明年投资增速要想上去，至少今年的土地是一个前提指标。如果今年土地指标仍然是负增长，那么对后期来说想让投资上去可能也上不去。

　　从今年总体情况看，几大城市，我说最核心几大城市，比如北京，今年土地指标大概仅能完成不到50%，尽管11、12月可能会加速推动土地供应量，但不会超过50%。多数城市按照国土局提出的要求，可以看到他们是没有完成土地供应指标，所以国土局一再提出，希望各地政府加速土地指标的供应。

　　为什么？一个原因，在市场不好的时候或没有预期的时候，开发商可能不愿意拿出更多的钱去买地，当价格速度下降的时候，地方政府用低价拍卖土地，他们不愿意，他们可能月的赔了，两者相加，最后导致在上半年土地供应负增长速度更快，二季度是负增长26%，三季度拿出来一部分地，而且由于开发商饿了，所以三季度部分土地价格也提高了一些。

　　从三季度看，我们看到的土地大概上涨了24%，全年价格没有增高，因为全都是低增长的，还有流拍的，但是三季度本身的土地价格上涨很快，而且还出现了地王。北京已经出现好几块土地超过三万八千块钱一平米的楼面价，这是一个非常不好的信号，会对后期土地供应有过高的预期，也会对土地价格产生一个推动的影响。

　　我们再看看今年的开复工，从住宅开复工总量上看，包括保障性住房，是负增长。我们认为明年有人们土地供应量不足，明年的开复工仍然是负增长。有人有另外一种预测，说今年是负增长，让新开工的指标下降，基数下降了，所以明年有可能把新开工的负指数变成正指数，因为没有到年底，这个数据我们还没有算出来。

　　总体上来看，和房地产宏观最直接的供应性的指标都是下降的，只有一个指标上升那就是房价。所以就宏观经济政策而言，凡是对价格进行直接控制的政策，通常都只是短期行为，如果把它变成长期行为，就一定是错误的。这一定会导致在后期引发价格的反弹，因为当对价格进行调控的时候，会造成供给的紧缩，当供给紧缩以后，短期可以，时间长了，就会造成需求持续增长，而供给严重不足，这个矛盾我们认为在未来的十年终会越来越大突出，至少在明年会异常突出。

　　到底我们调控为了什么？如果调控不是为了增加消费，那和我们的宏观指标是不对等的。如果我们不是让消费者获得最大的利益，那么最终也一定是短命的，至少我们现在看到的调控政策，是尽可能的不让消费者扩大自己的消费，保护一部分人消费的同时，让另一部分人失去了消费的权利。

　　因此这个政策，有人说是保护了户籍人口的消费，而损害了非户籍人口的消费和改善性的消费。为了一部分人，而损害另外一部分人利益的政策，也许不会再持续下去。但是如果转换为市场性的，比如说税收，用交易税或者利得税，可能就更加市场化，就给供应的选择权，这样的制度可能就会更有利于提高消费，同时提高产出，让供应更加相对合理。

　　未来的供应条件，需求会不会转化？我们顾会长已经列举一大堆有利的条件，比如说城镇化，进入城镇化就意味着房地产化，这是一个非常错误的观念。按照小康的指标，到2030年提高到60%，大概也就一年一个多点，这一个多点在长期发展过程当中没有什么太大变化，因为96年以后基本上1-1.25个点，城市化不会形成房地产市场的高速发展。但它给出了一个坚实的基础，就是它让房地产不再是一个被淘汰的行业，而是一个朝阳的行业。

　　所以每年一个多点的城市化率，一定会有住房的大量需求，这个住房的需求不管是开发商建的，还是政府建的，不管是用什么化的办法，还是非市场化的办法，它都一定有这么多房子。没有这么多房子就没法保证这么多人，但是我更看重的，不是城镇化引起了住房的需求，因为我们还有限购的其他政策，也许还会继续这一轮政策。

　　另外一个可能和住房市场化、城镇化不相上下的住房需求，是老龄化。对一个国家来说，老龄化是非常严重的问题，会导致劳动力缩减，会导致人口红利消失。同样另外一个导致，导致的住房需求也不会很多，第五次人口普查到第六次人口普查的十年期间，根据国家统计局公布的人口普查的数据，比例从27%增长到38%，大概十年之间提高了11个多百分点。也就是每年大概最少提高1个百分点，别忘了，这十年的过程中是我们刚刚开始从人口红利向非人口红利转化的过程。

　　那么后10年，按照同样的比例计算，大约这个比例会提高15个百分点，一年超过1.5个百分点。如果按人口总量计算或者按城市人口总量计算的话，这个住房需求，其中没有因为老龄化而造成的住房需求。我们有6000万人口，或许就是6000万套当年的住房需求，你们以为我可能是在耸人听闻。

　　今年我们做了一个关于德国人口变化对中国市场影响的报告，其中有几个数字，在1978年以前，德国总的家庭户数和总的住房套数相比，大概是1：1.2，有1.2套住房，但是只有一个家庭，所以在这之前他们没有出现过或者连续二、三十年都没有出现过房价暴涨的现象，但是在2000年以后的10年，我们看到在欧债危机最紧张的情况，各国房价都是暴跌，但德国的房价急需增加，其中重要原因，德国从300万人口增长到8100万人口，而家庭户数从1900万家庭户数变成4000多万个家庭户数，原因是因为德国的老龄化，造成单套单人居住的情况极聚增加。

　　中国老龄化和家庭分类速度，我们从1989年开始算起，大概是3.84人到2010年下降为2.84人，大概下降了1个人口。如果从2.84再下降到2.05，就是德国这个水平的时候，我们按现在人口分布计算，需要10年的时间，这样的话，就让我们的人口不变的情况下，住房需求增加了接近一倍。这样一个家庭飞速，而导致住房需求，恰恰是有能力购房或有能力持有自有住房的消费人群。所谓的专家们说，80后的人不用着急买房子，因为老人死了以后，他们可以拿到四套房子，我说这是梦话。

　　目前德国是劳动人口年龄时间最长的，68岁，法国想把劳动人口的劳动时间延长，想变成65岁，结果是什么？这个法规没有被支持。但是德国已经实行这么多年了，68岁退休的制度，是因为他们的老龄化已经极端的严重，所以到2000年，德国人口和家庭户数比例变成1：0.99，不能满足一个家庭有一套住房，中国到目前看，我们官方的统计数字，按照竣工户数计算应该达到1：0.9，香港是1：0.86，美国、英国、意大利，很多国家，日本、韩国都是超过了1：1.1。

　　因此，在供求关系恶化，而需求急剧增长的过程中，最终未来的十年，如果不把房地产作为一个充分发展行业考虑的话，这样就会形成供求关系的持续恶化。在这个持续恶化过程中，影响最大的不是用限购的办法去限制人们拥有第二套住房，而是不同的家庭分裂，让更多的人一个人就有一套房。那么我们的住房需求，在未来的十年可能还是一个持续增长而需求旺盛的阶段。

　　未来十年房价可能持续处于上涨的趋势，主要是基于供求关系而确定的，我们假定有这样几个前提。

　　第一，我们的货币是不是还持续增发，过去的十年，中国的货币大概增长了5倍，我们的房价也涨了5倍，如果再往前算，我们的货币大概增长50倍，而房价没有增长50倍，所以货币增长如果持续的话，对中国房价影响更大，换句话说，不是房子涨价了，而是货币贬值了。

　　第二，我们的土地供应是不是仍然处于垄断的，如果政府仍然要持行政土地或者是国有土地财政产生商品房，非国有土地财政产生小产权房，这样一种制度，那就必然导致我们土地价格仍然处于一个提高的状态，因为被垄断，如果我们土地变成土地，私有化，农民土地能够直接入市和进行流转的话，也许就有更多土地供应来保证我们的不会过渡高涨，供给能够更加充分，而抑制价格的过快上涨。

　　第三，我们的政府是不是还有大量的基础设施投入。如果在城市建设过程中，不断增加基础设施，必然导致这个城市越来越好。当一个城市越来越好的时候，你的房价会越来越低吗？几乎是不可能的。我们也不能设想，中国的城镇化因此就短路了，而大量农村人口进城的时候未必都是穷人，有相当一部分也许他们拥有更多的资本。如果土地制度转化的话，他们就可以把土地变成进城的资本。

　　我们还有无数个可能产生的条件，比如说人们的收入水平是不是在十八大以后提出要倍增，很多人认为，收入倍增的时候，房价如果倍增了，这个房价可支付能力是不变的。错了，当你一个月一万块钱，拿出三千块钱吃穿用，还要子女教育等其他分配，所以一个家庭一万块钱，能用于住房的大概只有三千块钱或者两千块钱，20%-30%。但是如果倍增了以后，你不会为了倍增而吃六顿饭，你也不会因为收入倍增了，你多穿一倍的衣服。所以在类似于恩格尔指数的讲法来说，这一般日常必须消费的比重是相对固定不可能完全倍增的，而剩余的资金倍增的是用于投资和住房消费。所以在收入倍增的时候，住房的可支付能力可能是倍增的，或者说超过一倍的增长。

　　我们有些女孩子，可能一个月只有一千块钱的收入，她可能要拿出600块钱吃，200块钱用于化妆，但是要变成两千块钱的收入，他可能拿出不是200块钱，而是600、700块钱用于化妆。所以用于其他消费能力可能是倍增再倍增，不要理解错了。

　　而在整个社会发展过程中，我们今天也做了一个报告，在个人的8项消费指标中，从去年住房消费的指标第一次占到了最大比例，占到18.6%，超过了吃，从全国的生产行业来看，单一行业最大的是食品供应量最大，所以食品和加工产业在42个产业中，对GDP和个人消费的贡献率是最大的。

　　自从房地产的消费和住房消费超过了食品消费之后，可能就进入了一个持续增长的过程，任何一个国家当它的住房消费超过吃消费的时候，都进入一个长期和迅速增长的过程，而这个增长的过程，在中国刚刚开始，因为去年才第一次超过。在此前，都是吃占第一位。

　　我们有无数个报告来证明，在未来发展过程中，也许十年也许二十年，中国的房地产仍然是一个朝阳行业，而这个朝阳行业不应该受到被虐待这样一个制度现象，如果中国要想在未来十年利用城镇化的动力，带动整个中国经济的发展，我认为他们离不开房地产。谢谢。

　　主持人：谢谢任总。现场微博刷新很快，有注意听任总内容的，还有注意任总演讲姿势的，还有注意到多年来没见任总演讲用过演讲稿的，大家对任总非常的关注，再次谢谢任总。　

[上一页]　[1]　[2]　[3]　[4]　[5]　[6]　[7]　[8]　[下一页]