“你要是自己住，我们真不建议你买。”4月10日，北京珠江悦公馆的一位销售员说。但是，三天之后，这一位于北京通州区六环内侧的住宅项目以15500元的意向价蓄客、最终成交均价高达16500元，近325套房源当日几近售罄，成为4月北京楼市的第一个旺销新盘标杆。
这份成绩单出炉，距离新国五条的北京版细则正式实施，未足半月。在市场令人难忘的需求面前，那个销售员的故作姿态颇具讽刺，对于新政，更是一个来自市场真实的反击。数据显示，开发商仅仅蓄客不足一月，325套房源却吸引了超过1200个排号。
在其预售之前，房地产媒体圈已在普遍讨论这个“响亮的巴掌”项目，不少人开始讨论，是不是该找关系抄底一套。“低价让这个项目很有诱惑力。”业内的资深观察者袁一泓说。他曾经的一篇新政房产税建议稿，被当做后续调控细则广为传播。由于受20%的个税政策挤压，一些购买人群从二手房转向新房市场。袁认为，这可能导致整体房价上扬，最终沦为政策的负面效应。
没有任何官方与第三方机构的权威数据可以描绘京版细则执行后，在20%的个税挤压下，到底有多少人从二手房市场转移至新房市场。但是，转移出来的每一个需求都是真实的需求，本已饱受库存降低之苦的新房市场，此刻又一次站在了政策单方面制造出来预期恐慌之地。
从二手房市场出逃的人们，会成为新房房价最新的推动因素么？在政府管制工具更齐全、意图传导更迅速的新房市场，向上与向下的各种力量博弈，最后的合力会指向何方？
响亮的信号
去往北京通州东北方向，距东六环仅2公里，便是“京19条”落地后引爆北京新房市场的第一个项目——珠江悦公馆。
该“日光盘”由于媒体人士的关注，在很短时间内便成微博谈资。开门蓄客不足一月，至4月13日开盘，1200组的排号人数已达可售房源套数3倍以上，成交均价攀至16500元/平方米。在开盘日前四天，新浪乐居记者在项目售楼处看到，看房的人依然络绎不绝。
“你要是自己住，我们真不建议你买。”不愁业绩的销售员已疲于应对，对乔扮成购房者的乐居记者直言不讳这个项目的不足之处：该项目按商住楼的标准建造，尽管现已转为纯住宅。近325套可售房源分散在2梯13户的格局之中，房屋开间由非承重墙人为分隔，只有77平米与104平米两种户型，均为北方人不太喜欢的东西朝向，104平米的户型仅占30套左右。
不利出行的偏僻位置亦是不容忽视的限制性因素。乐居记者看到，周边配套建设现仍在起步阶段，人气集聚还需时间。项目附近有家超市，房东是个投资客，几年前在房价最高点花了18000元/平方米买下附近一套住房，到现在都没赚回本钱。“这里的地段实在不好。”超市的一位店员说。
“项目品质不算高档，地理位置有点偏，但只要价格便宜，刚需客也愿意接受。”对于这一项目的大热，项目合作方新浪乐居北京公司执行总经理陈克逸给出了他的旺销理由。
价格是王道。即使楼盘状况一般，蜂拥而来的刚需购房者甚至愿意在六环附近，去证明政府的房价调控是苍白的。粗略计算，这里一套77平米的房子不超过130万元就可拿下。据销售人员介绍，现有蓄客中多数为首次置业的刚需。此外，也有一部分隐性投资客。项目现场，许多上了年纪的父母正在为自己亟需购房的孩子探听行情。
事实上，通州的房价涨幅一直较小。在市场低迷时，此处房价的下跌甚至比其它区域更明显。“从投资角度看，这里不是特别理想的选择。现在的热度跟炒作关系很大。”21世纪不动产分析师张磊说。
对于这一说法，在珠江悦公馆，此刻进场的投资客恐怕并不会认同。仍在图纸上的地铁6号线2期的建设为项目带来了升值空间，对于购房者而言，这却是一个近在眼前的入市砝码。
更大的背景在于，“国五条”北京细则正在对珠江悦公馆的购房人群产生心理影响。不同于城区二手房独大、新房日渐萎缩的格局，在通州，新房与二手房市场并存。这意味着，考虑在通州买房的人，其中一部分极有可能因20%个税之力而进入新房市场。
时值新政敏感窗口期，珠江悦公馆的大热，假如对调控全局产生蝴蝶效应，并不足奇。在热闹的售楼处，毫不担心销量的销售员，对声称有自住需求的记者历数项目不足后，打了个呵欠，“你还是去周边其他项目看看吧”。
话音刚落，新的看房人已经凑上来了。
调控新阵地
如果说3月份的北京楼市，二手房成为主角，那么，4月份的北京楼市，新房将会是房价调控的新阵地。
与二手房市场的定价机制不同，在新房市场，政府祭出了他们最为得力的调控杀手锏：一房一价备案制与预售证窗口指导制。这两个调控策略行政色彩浓厚，但效果最为直接，共同点是，政府部门可以朝他们需要的房价方向进行前端管理，这意味着，他们接管了开发商的定价权。
但是，购房者在行动。据北京市建委的统计数据，今年一季度北京纯新商品房成交25818套，创八年来一季度同期成交量新高。进入4月，当一纸20%个税新政迅速冷却了沸腾的二手房市场后，政府决意在自己最擅长的领域提升调控烈度。
4月10日，北京市住建委主任杨斌强调，政府将不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证，20000元/平方米成为新房限价的红线。事实上，早在3月下旬，政府就已加码对新房的行政干预，暂停了北京近20个热销项目网签。北京市住建委网站显示，自3月起截至4月14日，北京16个获得预售许可证的住宅项目中，有7个显示有成交记录。其中6个项目成交均价都在2万元以下。细则落地至今，北京只有3个新取得许可证的项目。早已获预售证的珠江悦公馆并不在其列。
“预售证之战”升级背后，最直接的后果是，供求关系进一步紧张。据21世纪不动产预计，今年北京新盘供应量约50余个，对比去年超过90的推盘量，数量将大幅减少。而截至3月底，北京住宅库存较之2月也下降了8.4%，创2010年1月以来的最低水平。
与此同时，一部分购房者正从二手房市场转化而来。“受20%个税政策挤压，一些首次置业人群正在流向新房市场。”链家地产数据研究院分析员常清说。
“用这种行政手段强行控制价格是很愚蠢的做法，房价怎么可能降的下来？”高策地产服务机构董事长陶红兵说。在高土地成本的基础上，一部分开发商为保证价格不变会选择降低产品品质，另一部分则减少供应，放慢销售节奏。“扭曲的市场价甚至会带来寻租行为，加剧购房热潮。”
供小于求的矛盾中，政府价格管制的重拳似乎只能在短时间内起效。亚豪机构市场总监郭毅认为，新房市场成交量在未来3到6个月会比较稳定，“但房价上涨的势头只能被延迟，很难被抑制。”
一个异常明显、却经常被调控主事者忽略的逻辑是，当政府重建其在新房市场上的价格影响力后，20000元/平方米的新房限价令也让北京的购房者更加趋之若鹜。“这是一个博弈的过程，房价仍存上涨的预期。”世联北京公司执行董事副总刘春岩说。不过，鉴于北京新盘正在向周边区域蔓延，21世纪不动产张磊认为，未来一段时间内，新房交易量和成交价都会因此保持稳定。
尽管如此，这个4月，在京城楼市人满为患的开盘现场，面对新一轮调控高压，购买热情的高涨仍在发酵。
“现在买得起就赶紧买了吧，北京的房价还能降到哪儿去？”一位购房者说。他的调控观又代表了多少人？
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