7月18日，国家统计局公布的“2015年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70个大中城市房价环比上涨的个数继续增加，一线城市继续领涨全国。
珠海并不在上述统计范畴中，但中国指数研究院公布的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示，在全国多数二三线城市楼市相对低迷的情况下，今年上半年，珠海主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅用房，与去年同期上涨了55%。
业内人士分析，珠海楼市回暖，既有大环境的影响，也有本地特色的催化。自去年以来，中央和地方出台多项促进住房消费的政策，其叠加效应使不少观望的刚需型、改善型买家出手置业。“生态文明新特区，科学发展示范市”的建设，令珠海的区位、环境、投资等价值日益凸显；横琴自贸区的挂牌建设，也吸引了不少澳门居民在横琴购房。
新政叠加效应催热房市
去年刚入行房产中介的卢丽，被分到了多年无人问津的城区大户型楼盘组。在这个动辄就要几百万元才能成交的项目组里，她今年上半年就成交了7000多万元，成为了公司史上最年轻的区域销售冠军。
“但这并非全是自身努力，楼市新政的不断出台是成就我的关键因素。从去年开始就不断有新政出台，珠海楼市的成交量就一直处于攀升趋势，特别是像华发新城6期、心海州这类超18万平方米的主城区大户型楼盘，今年上半年都卖得特别好。”卢丽说。
据了解，面对持续低迷的房地产市场，从去年开始，中央、地方都在调整房地产调控政策。去年9月，珠海松绑楼市“双限”政策；今年3月30日，央行、住建部等部门出台“二套房首付比例降至四成”新政，财政部也同时在税收政策方面进行了调整，将个人出售二手房免征营业税的期限由5年调整为2年。
“这些政策从购房资格、首付比例、贷款利率等方面着手，打出的组合拳形成了叠加效应，不少置业者抱着买涨不买跌的心理，纷纷在上半年入市。这是推动珠海上半年楼市回暖的重要原因。”时代地产相关负责人分析说。
王小姐便是受此影响的市民之一。“今年多项惠政的出台，刺激了楼市的复苏，成交量和房价的齐升，让我再也坐不住了。”到心海州看房的她告诉记者，她的同事年初在心海州以13000元每平方米的单价置业，现在单价已经涨到了16000元，若是再不出手的话，以后估计只能去西区看房子了。
中国指数研究院公布的数据显示，今年上半年，珠海主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅用房，与去年同期相比上涨了55%。今年1—6月份珠海月度房价均居全国排名第十，商品房整体销售均价为11883元/平方米。其中2月楼市价格曾低至12888元/平方米，随后便出现反弹，价格呈现“四连涨”，6月凭借13139元/平方米的价格刷新了今年珠海房价新高纪录。
“刚改客”成购房主力军
林枫在珠海打拼多年，目前经营一家小工厂，而他和妻子的住房仍旧是位于吉大的一处老房子。在经历了股市涨跌之后，2015年他将股市的钱全部投资于楼市。今年4月他在中信红树湾认购了一套超过了140平方米的大户型。
“相对于投资客，我们是属于改善性需求。”林枫说，自己的第二个小孩将于12月出生，届时家庭住房要满足两个孩子、两个大人的基本居住，还要有学习工作的书房，加之父母亲朋的时而到访，现在的两室一厅是真的是不够了。“这次国家政策的调整，消除了我在二套房按揭、税率等方面的顾虑，所以决定出手。”
类似于林枫这样的置业者，被业界称为“刚改客”，主要是指那些具有改善住房的刚性需求的一类人群。而近段时间出台的房产新政，目标之一就是在最大程度上满足这部分人的购房需求。受政策刺激，珠海主城区的大户型尾盘在今年上半年大都成功清仓。
据中信红树湾售楼部陈小姐介绍，2015年中信红树湾仅高层尾盘的累计销售面积就超过了10万平方米，大部分前来置业的都是刚改客。“中信红树湾的价格都是在2万元每平方米以上，而且现在的尾盘都是超过140平方米的大面积户型，每套房折后价也保持在300万元左右的高位，拥有这样购买力的客户绝大多数都是刚改客。”
除了中信红树湾，电力城市东岸、吉大锦园、唐家仁恒滨海半岛的140平方米以上的大户型也已在上半年售罄，“刚改客”成为购房的主力军。俊荣置业有限公司高级经理肖志荣说，现在市面上的大户型已经成为了抢手货，“刚改客”的发力为珠海楼市带来了鲶鱼效应，“相比于刚需和投资客，开发商更青睐于刚改客，因为他们不仅能够具有投资客的购买力，也具备刚需带旺周边区域的可持续发展的属性。”
大批“澳门客”看好 横琴楼市升温
从分布来看，此次珠海楼市回暖的成交区域主要集中在主城区和横琴，其中自贸区的挂牌，吸引了大批澳门客商到横琴置业投资，使横琴成为上半年珠海楼市最热区域。
在横琴某项目销售中心，记者日前发现多辆持有澳门和广东省的双牌照轿车正从项目驶离。该项目销售人员透露，“项目今年年初开始认筹，当初设计销售均价约为3.5万元/平方米，但就目前的市场反应来看，预计开盘销售均价将调整为4.8万元/平方米。”
据了解，虽然横琴目前在售的房屋均价已远远超出了珠海市平均水平，但仍吸引了众多澳门客户前来置业。“我们的项目与澳门的房价相比低了近一半，所以客户主要来自澳门，比例高达70%以上。”横琴某项目置业相关人士表示，附近其他的商品住宅项目主要购买力也来自澳门，其中有不少投资客。
左岸房地产策划有限公司总经理李炳亮认为，横琴因政策与区位的双重优势叠加，前景看好，吸引了粤港澳三地投资客。除了珠海和澳门本地的自住需求外，部分珠三角投资客也看中了横琴的发展前景，置业横琴。
肖志荣的看法与李炳亮不谋而合。他认为，政策的不断利好使得多方资本持有者入驻横琴，“现在来看，横琴具有很强的澳门卫星城的价值，因此房价处于高位也是符合预期的。”
预测
下半年楼市
或保持温和上涨
据珠海市统计局官网数据显示，2014年珠海住宅施工面积达到231.71万平方米，而竣工面积下降至128.5万平方米。
时代地产相关负责人认为，房价与土地供应量有直接的关系，只有在土地供应量紧缺、市场需求巨大的情况下，房价才会出现明显涨幅。就目前来看，珠海住宅用地的施工面积大于竣工面积，意味着仍有大量的住宅工程在建，土地供应量超过市场需求。由此推断，即便是在楼盘竞争比较激烈的大背景下，楼市大规模提价的可能性也不大，但不排除因政策带动的房价上涨和区域优势引起的小范围提价。但总体预计，2015年下半年珠海整体房价将呈现出微幅上涨的态势。
在李炳亮看来，不止是下半年，珠海未来3年楼价，预计将保持在一个温和上涨的趋势中。“从横琴开发的高端金融业到全市范围的新能源、高端设备、会展、旅游等产业开发，珠海正处于一个历史性的城市爆发发展阶段，即使个别时段楼市有所波动，但以年度看应该都是温和上涨。”
