2012年，房地产上市公司在多项指标上两极分化明显。还有部分企业受限于土地储备、融资渠道等因素难以适应市场变化而退出市场，进一步强化了行业的分化与整合。在此过程中，具备持续竞争优势的领先上市房企动向格外引人关注。
2013房地产上市公司百强榜单
昨日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在北京和香港同步举行。同时还在香港举办了新兴上市房企论坛，这也是中国房地产系列测评成果首次在境外同步发布。榜单中万科再次荣登榜首，前十名的排行和去年相比变化不大。
各项核心测评指标均上升
榜单显示，万科再列榜首，这也是万科连续6年蝉联榜首，保利与恒大则分列此次综合实力榜的二、三名，其中保利地产由去年的第四位上升至第二位。中国海外发展、华润置地和龙湖地产分居第四到第六位；世茂房地产、富力地产和金地集团都较上年上升了一个位次，分列第七、八、九位；融创中国首进前十。此外，报告还发布了风险控制、发展速度、经营业绩、资本运营和创新能力等5大单项榜五强，上实城开等20余家企业以出色表现分享了此项殊荣。
占据榜首的万科2012年实现业绩稳定增长，全年累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，销售金额再度刷新行业纪录。居房地产上市公司综合实力榜第二位的保利地产全年累计实现销售面积901.13万平方米，同比增长38.57%。实现销售金额1017.39亿元，同比增长38.91%。位列第三的恒大地产全年在售项目累计达到179个，实现销售面积1548.5万平方米，销售金额923.2亿元，同比分别增长26.9%和14.8%。中海坚持中高端市场精品定位，发挥以产品和品牌为重点的核心优势，全年累计实现房地产销售额1115.2亿港元，同比增长28.1%，累计实现销售面积729.1万平方米，同比增长30.6%。
从本次测评成果的部分核心测评指标来看，2012年，虽然调控成为常态，但在差别化信贷政策以及企业大力营销推广的影响下，不少房地产上市公司坚持主流市场定位，适时调整策略，抓住有效需求，取得了良好的业绩，各项运营规模指标均值有所增加。2012年全部上市房企总资产均值为291.87亿元，同比上升7.86%；净资产均值为87.66亿元，同比上升8.66%；房地产业务收入均值62.80亿元，同比增长12.32%；营业利润均值16.07亿元，同比上升3.34%。
负债水平仍处高位
测评报告也指出，尽管年内部分企业通过积极的销售策略有效地平衡了企业现金流，降低了资金链压力，但从整个行业来看，负债水平仍在历史高位徘徊，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为64.72%和64.36%，其中资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年有所上升，资金链风险仍在累积。
面对市场渐强的不确定性和来自资金链的压力，上市房企根据自身情况积极应对以强化企业抗风险能力。2012年，一方面A股上市房企融资渠道依然不畅，大量到期短债需偿还，债务结构亟待优化以缓解资金压力；另一方面下半年土地市场供应放量，企业拿地意愿增强，迫切需要募资补充土储。上述因素都促使企业加快融资步伐，积极寻求多元化融资渠道。
盈利水平有所下滑
测评报告还表明，2012年上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家至87家。全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少；现金及现金等价物余额均值为36.75亿元，同比上升19.64%。从比率指标看，2012年成本费用利润率、净资产收益率和总资产利润率均值三项指标均呈下跌之势，分别为31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。上市房企需要转变传统的规模速度型扩张模式，加强对成本和费用的管控，提高资源利用效率，向质量效益型增长方式转变。
2012年，楼市的持续调控和土地、劳动力等成本的上升一定程度上对开发企业利润造成挤压。面对不利情况，大型企业普遍采取多种应对措施节流，一方面对开发过程中的各个流程进行检查和优化，通过标准化设计规范严格控制工程成本，加紧构筑覆盖房地产开发全流程的战略联盟，凭借庞大的在建工程面积和一体化的集中采购模式带来的规模优势，将材料设备采购价保持在相对稳定的水平，有效抵御成本上升压力；另一方面，继续深入推进品牌建设，提升产品品质和品牌知名度与美誉度，通过强势品牌创造信任感，给予购房者品质保证，缓冲调控下房价下调压力，节省营销费用，获得高于行业水平的高额利润。其中尤以万科和中海业绩突出，2012年两家企业净利润都突破了150亿元。其中，万科实现净利润156.63亿元，成为上市房企中净利润最高的企业，中海紧随其后，实现净利润152.69亿元，两者的净利水平均为上市房企均值的十余倍。从利润率指标来看，中海拥有更高的盈利能力，凭借优秀的成本费用管控，其成本费用利润率和总资产利润率分别达到69.76%和14.50%，净资产收益率达23.62%，远远超出行业平均水平。
多项指标两极分化明显
2012年，房地产上市公司在多项指标上两极分化明显。同时还有部分企业受限于土地储备、融资渠道等因素难以适应市场变化而退出市场，进一步强化了行业的分化与整合。在此过程中，具备持续竞争优势的领先上市房企动向也就格外引人关注。
测评报告显示，从土地市场上，万科、保利、恒大、华润置地和招商地产等企业的战略重心重新聚焦一二线，而如上实城开等坚持以一线城市为核心布局周边区域的企业，将在之后的发展中占据有利地位，获得先机。上海易居房地产研究院对此认为，这些领先企业布局重心相继回归一二线城市，一方面反映了企业对部分三四线城市房地产市场风险的认识逐渐深入；另一方面也反映出企业城市布局策略的回归。在市场不确定性较强的大背景下，上市房企选择回归深耕优势城市不仅有助于企业控制成本，还有利于深掘品牌价值，获得良好的业绩。
