8公里总价差百万 新区均价11050背后各版块两极分化

  导语：据统计，在2012一年的时间里，苏州商品房成交均价基本维持11201.12元/平米。苏州楼市不同主体对于这一数字的理解似乎差异很大，相关数据表明：“苏州房价同比降了！”而对于房价最为敏感的购房者而言，他们眼中的房价却是一路飙涨。

  苏州房价究竟是降还是涨？值此315维权日来临之际，本站将为大家揭开苏州房价背后的真相，通过调查数据还原苏州真实的房价。

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  新浪乐居讯(编辑 许骐)11050元/㎡，这是高新区2012年的成交均价(数据来源：CRIC)。然而，对于11050元/㎡这个价格，也许并没有多少购房者表示认同。

  由于高新区各版块之间发展不均衡，房价两极分化极其严重。以目前在售的两个项目——位于核心版块的金科王府和位于浒关版块的梧桐公馆为例，同样130平的洋房，总价竟相差100万，而这两家楼盘的行车距离仅不到8公里。

  价值100万的8公里，折射出的是高新区各版块之间基准价的差距。目前，核心版块的基准价已经突破14000元/㎡，浒关版块则定格在了8000元/㎡……

    高新区核心版块(狮山、玉山、何山版块)

    万元地价助基准价超14000元/㎡

  在苏州蛇年首场土拍中，高新区核心版块的宅地再一次证明了它的价值。包括万科、招商、中海等15家房企参与竞拍，楼面价超10000元/㎡，溢价率达76.88%，苏地2013-G-13号地块的身世可谓传奇。该地块位于高新区枫桥街道邓尉路北、塔园路西，在轻轨1号线“塔园路站”旁，地段可说是核心中的核心。其10023元/㎡的楼面价让不少业内人士惊呼：“高新区核心版块的房价又要往上爬了。”

  据本站了解，目前高新区核心版块极度缺乏普通房源，在售楼盘的价格也是稳步爬升。万道尊品已经进入销售尾声，其高层房源均价14000元/㎡；金科王府主打其别墅产品，洋房所剩不多，成交总价接近200万；姑苏公馆主打大平层精装公寓，其报出的单价也在20000元左右。“幸好在去年年中买了房，现在即使是在二手房市场，也很难淘到核心版块100万左右的房子。”赶上鑫苑国际城市花园末班车的蒋先生在接受本站采访时如是说。

  在高新区核心版块持续房荒的情况下，去年下半年至今，高新区的宅地频频出现各大土地现场，部分优质的宅地也被旭辉、金科、招商等大牌房企相继竞得。但据本站了解，今年上半年之前，这些地块仍将处于沉睡状态。在此背景下，不少刚需购房者将目光转向了北新区——浒关版块。

    高新区浒关版块

    90万即住130平房 8500元/㎡的房价洼地

  翻开2011、2012年度高新区住宅销量TOP10中，旭辉在浒关的3个项目均在其列。因此，这3个项目的成交均价对评估浒关版块的基准价有较高的指导意义。从克而瑞给出的数据中可以看到，旭辉上河郡(含别墅)、朗香郡(洋房)的成交均价均在8900元/㎡左右，而作为主打刚需产品的旭辉华庭，其成交均价为8180元/㎡。“综合来看，浒关版块的基准价在8500元/㎡。”深耕高新区楼市十余年的李先生指出，“随着高新区北拓西进战略的展开，诸多知名房企的进驻不仅提升了浒关版块的住房品质，也将该区域的房价拉升到一个不低的档次，但在全市范围内，仍属于房价洼地。”

  正如李先生所言，浒关版块整体的较高的性价比对于高新区的刚需族而言吸引力十足。在上周末梧桐公馆的开盘中，其小高层毛坯房源均价仅7500元/㎡，更打出了1万抵8万的优惠。换言之，其130平的3房房源总价仅90万！

  然而饱受质疑的商业配套成为了浒墅关前进的障碍之一，尴尬的现状使得浒关停留在不少购房者的置业计划之外。

    高新区科技城版块

    区域基准价9000元/㎡ 想说爱你很难

  相比浒关版块，科技城版块在区位和配套上更不占优势，房价却高出少许。

  最早进驻科技城版块的是艾维克建设，其开发的科技住宅Max未来被称为苏州价格最稳的楼盘。该项目自2011年10月至今，均价一直维持在9000元/㎡。与Max未来共同瓜分科技城市场的是永新秀郡，自2011年下半年入市至今，其高层毛坯房源的价格从8300元/㎡涨至8800元/㎡。据永新秀郡的置业顾问介绍，科技城距离现有商圈较远，现有稍大些的商业配套只有近1.2万方的“生活新空间”。因此，目前科技城版块的楼市较为平稳，购房者也主要是在科技城工作的科研人员。

  相比园区、吴中等热点置业区域，科技城的购房人群较为单一，然而开发商却对科技城的未来信心满满。2012年11月18日，纯新盘水岸年华首次开盘，高层毛坯房源的均价竟达到9500元/㎡，其售价高出科技城版块所有在售普通住宅房源。水岸年华的项目负责人陈女士表示：“高新区核心版块已经成熟，科技城将是未来新区发展的重头戏，区管委会已经搬到科技城，大润发超市等大型商业项目也将在近几年进驻。届时，以水岸年华的区位优势，房价必然破万。”

  CRIC总经理郭鹏则认为：“目前版块内的购买力已经被MAX未来、永新秀郡等盘消化殆尽，未来科技城的发展还需要引进更多的产业，加强商业和交通等各方面的配套。”

    淡出视线的龙池版块(龙池风景区附近)

    23万低价宅地入市或解高新区刚需房荒

  高新区各版块间的两极分化在上述3个版块中体现得淋漓尽致，而对于想在高新区置业，又在配套方面有一定要求的购房者来说，等待龙池版块的崛起或是个不错的选择。

  龙池版块临近龙池风景区、白马涧生态园，距高新区核心区域仅5分钟的车程，可谓自然风光、商业配套两相宜。但随着该区域内唯一的住宅项目——新创大河山，在2011年逐步进入销售尾声后，龙池风景区周边优越的居住条件也渐渐淡出了公众的视野。

  2012年12月，苏州2012年度最后一场大型土拍中，苏地2012-G-119、120号地块的出让，使得业内再度把目光投向了“龙池版块”。本站实地探访了解，这两块宅地位于龙池风景区的北侧，白马涧西侧，夹在太湖大道和马涧路(马运路延伸段)之间，沿建林路东侧连在一起，总体量近23万方。

  在12月26日土拍中，苏地2012-G-120号地块由金科底价竞得，楼面价仅为2282元/㎡；苏地2012-G-119号地块于2013年蛇年首场土拍中变身为苏地2013-G-14号地块，被招商以6.9亿元的总价顺利拿下，楼面价为2820元/㎡。

  “楼面价确实很低，因此也降低了项目开发的难度，预计新项目最快会在今年9月入市。”金科的策划经理王祥表示，“目前还在产品定位阶段，以其1-2的容积率来看，将来做洋房、小高层、高层都有可能，所以将来的入市价还不能给出一个准确的答案。”

  本站发现，这两宗地块周边大多是拆迁安置小区(如新鹿花苑、白马涧花园)，目前暂无普通住宅房源在售。不过，这两宗地块所处位置的交通却较为便捷。据本站观察，该地块北部设有鹿山路建林路东公交站，以西设有建林路鹿山路南公交站。未来若在商业配套上有所加强，不难预见，龙池版块将成为高新区下一个置业热点区域。