家住华侨城锦绣花园二期的郑女士，在2012年即将结束的时候，撤出股市里的资金，在小区一期又出手买了一套三房单位，她打算长线持有。“因为我发现，在今年这么平淡的行情下，我所在的小区二手楼价还是涨了20%左右。我买房是为资金保值增值。”如郑女士这样的小型投资者，在2012年的楼市下半场开始出现。
2012年，即将翻篇。回望过去的这一年不难发现，走过上半年的低谷之后，深圳二手楼市开始逐渐回暖，楼价亦开始与成交量一起上升。与此同时，刚需置业者首选的楼价低洼区域如布吉、龙坂等二手成交加速放大，成为2012年最抢眼区域。
布吉、龙华成交异军突起
2012年被称为“刚需之年”，首次置业占比近七成。这一年，深圳哪些区域二手房成交最火，哪个楼盘最抢手，哪个片区、小区楼价涨最快？接受南都记者采访的业内人士给出的答案很一致：刚需首选区域及楼盘。
这一年，与“刚需”沾边的区域成交都表现不俗。从各片区的热度来看，一些价格低洼的片区成交最为火热，排名前五位的分别是布吉、龙华、龙岗中心城、南头、布心。其中布吉位居全市60多个片区的首位，并遥遥领先其他片区。以上片区楼价涨势也很“不俗”。中联地产数据显示，布吉的二手房平均价格已从年初的不到11753元/平方米，上涨至15113元/平方米，累计增幅近三成。其中慢城、可园、桂芳园等区域内的明星楼盘，更录得近四成的涨幅。
深圳中原龙岗区总经理谢建奎表示，布吉在今年异军突起，并不突然。“布吉可谓是刚需置业的首选片区，首先它有价格优势，大部分首次置业者能接受的单价在1.5万元/平方米左右，这类楼盘布吉有大把可选。其次，片区内有不少大社区楼盘，主要提供产品正是两房、小三房。再者，地铁开通后交通瓶颈打破，加上片区生活配套本身就很完善，在刚需为主的市场上成交受宠就不足为奇了。”谢建奎说。
明年二手楼市预计量价齐升
尽管部分片区在2012年走势不俗，但也无法改变整年度二手楼市成交的颓势。据业内人士估算，2012年深圳全市二手房预计成交6.6万套左右，比去年下降约15%。“进入8、9月份，深圳的二手楼市成交才恢复正常，回到月均7000-8000套的水平，因此全年成交量是不乐观的。尽管部分片区受利好因素刺激，房价反弹十分明显，但根据我们统计，深圳二手房成交平均价格环比增幅不到4%。”中联地产二手房研究院总经理肖小平说。
对未来一年的楼市走势预判，接受记者采访的业内人士大多表示乐观。他们认为，虽然预期限购、限贷政策不会取消，而且深圳还有出台房产税政策的可能性，但明年二手楼市成交最可能出现的趋势是稳中有升。理由是，受评估价征税及市场不利因素影响，到今年下半年二手成交才恢复正常，因此全年成交基数较低，预期明年在今年成交基础上会有上升。
肖小平认为，在刚需为主的前提下，深圳二手楼成交版图会有所变化。“我认为明年原特区外的二手成交占比还会继续增加。事实上，11月份宝安、龙岗的二手成交占比已达四成，未来这一比例还会上升。”肖小平说。谢建奎也表示，随着交通、配套进一步改善，更多关外新楼进入二手市场，更多置业者会选择关外置业。
2012成交放大镜
布吉有二手房一年涨了40%
2012年，深圳哪个区域二手房价涨幅最快？你或许会以为是规划最热的龙华新区或是前海中心，但各家中介的一线地铺却反馈，布吉二手房价涨幅在今年最抢眼。“今年在布吉，无论新、旧二手房小区都出现明显上涨，保守估计都在15%以上，部分小区涨幅更甚。以老小区龙珠花园为例，今年初还可以看到9000元/平方米的价格，现在价格要去到14000元/平方米，涨幅超过40%。”深圳中原龙岗区总经理谢建奎说。
在中联地产的统计报告上，布吉的慢城已从年初不到1 .1万元/平方米的价格，飙升至1.6万元/平方米；大社区可园也从1.5万元/平方米，上涨到2万元/平方米，以上两楼盘的价格涨幅都已接近40%。“今年我们能明显感觉到片区成交非常活跃，成交价也随着成交量上升而不断走高。就中原而言，布吉的二手成交在龙岗占比已经超过一半。之前布吉的楼价是处于洼地，片区一手楼很少而且售价较高，二手房因此有了更大空间。明年片区二手楼价还会稳中有升，但出现像今年这么大的增幅应该不大可能了。”谢建奎说。
华侨城3000万元别墅一次性付款
与普宅相比，传统豪宅区华侨城的成交量价涨幅都相对“冷静”。片区中介人士告诉记者，今年7月份以来，华侨城豪宅的成交价格也在上涨，但涨幅并不大，全年维持在15%左右。中信红树湾、波托菲诺等大社区豪宅涨幅相对较大，有部分单位涨幅已达到25%。由于受限购影响，也有部分投资者倾向于购买传统豪宅区物业，同时不少购房者选择一次性付款买房。
“与往年不同，今年片区的豪宅买家一次性付款的比例明显增多。据我了解，有30%-40%的豪宅买家在今年选择一次性付款。在购买别墅的高端客户群中，一次性付款的比例会更高，绝大多数购买2000万-3000万元一套的别墅单位的买家选择了一次性付款。”深圳中原华侨城西区区域经理黄昔飞说。但他同时表示，虽然大手笔买楼的购房者在华侨城并不少见，但在实际交易中，不少买家一次性付款是限贷之下的被迫选择。
布吉桂芳园平均一天就能卖出一套房
布吉今年的二手房成交究竟有多火？“根据中联地产一线地铺的成交数据，同时综合市场占有率等因素，我们统计的结果是，布吉的二手房成交量位居全市60多个片区的首位，并遥遥领先于其他片区。”肖小平说。
片区中介人士也告诉记者，布吉近期二手房的成交量，已经与2010年的最高峰时期相去不远，远远高于周边其他区域。在中联地产的统计报告上，布吉交投最为活跃的小区桂芳园，平均每个月可获得成交37套。也就是说，桂芳园平均每天都能卖出一套二手房。“每天成交一套房，这是什么概念？在宝安或龙岗其他区域，如果一个小区一个月可以成交5-6套，就已经很可观。这样的成交量，在成熟小区已算是望尘莫及。”一品牌中介布吉区域负责人说。
宝安都市翠海今年近半成交为投资
在限购、限贷左右掣肘之下，专业炒家、楼市投机客已逐渐淡出，但在2012年的二手房市场，出租回报率高、总价低、保值性强的小户型学位房却是小型投资客们钟爱的物业。就宝安而言，位于老城区的都市翠海就备受投资者关注。在带记者看该小区物业时，中介人士就表示，看的这套单位为整栋楼唯一一套放售物业。“都市翠海基本都是单身公寓、一房一厅，买来自住的客户非常少，很多买家就明确表示是要投资。”上述人士说。
在中联地产的成交系统中，今年购买都市翠海的购房者中有近一半表示是为投资，居于2012年投资者偏爱楼盘之首。“购买都市翠海的投资者与我们想象中的不一样，他们更多是冲着宝安中学的学位而来，购房后先出租再自用学位，或是先用学位再出租、放售，因此该小区物业转手率很高。都市翠海是小户型为主且总价低，在限贷之下即便一次性付款成本也不高，因此购买都市翠海的大多是小型投资者。”深圳中原宝安A 2区区域经理王友志说。
(数据来源：中联二手房研究院)
采写：南都记者 黄露
