在沙河口区一处新建封闭小区内，就小区电梯广告收入的账目公开问题，部分业主和物业公司争论已久。在这个电梯内遍布广告位的小区里，有人估算过：“一个2万平方米左右的小区，年广告收入可能达到近10万元”。
而在我市很多小区，随处可见的广告收益对于业主而言都是一笔“糊涂账”，基本没有物业会公开账目，不少业主甚至不知小区内还有这份收入。
近日，记者在调查中发现，除了广告收益外，活动入场费、小区公共用房租赁费等物业的“灰色收入”也不同程度存在。一些物业负责人认为，在小区物业费收缴比例偏低、物业费整体水平不足以维持小区运行的大环境下，这些“灰色收入”应该作为物业开支的合理补充。但业主们的态度则是：这类公共收益应该“取之于民，用之于民”。
部分业主称应对小区内广告收入有知情权
住沙河口区这一小区的业主孙先生介绍说，该小区主要由带有电梯的高层和小高层住宅楼组成。“几乎每部电梯内都有灯箱广告。”孙先生说，此外在小区内的道路两侧也设置有广告位。“这些广告收入交给了物业公司，但广告位置占用的却是公共空间。”孙先生认为，对于小区内广告招商情况和收入去向，对小区公共空间拥有“所有权”的业主至少应该有知情权。
为了广告收入的知情权，孙先生和小区内部分业主多次向物业提出要求，希望物业作出解释。“但物业一直坚持：小区广告招商是‘物业内部事宜’，不需要向业主公开。”这令孙先生很是疑惑。“用我们的地方做广告获利，难道不需要向‘主人’解释吗？”对此小区物业一位负责人称，小区内发布广告确实会产生部分收入。“但是这些居民没有算过账：单纯靠收取物业费，物业是无法运转下去的。更何况现在物业费的缴费比例很低，这些广告收益都贴补给物业运行了。”
记者在采访中发现，对小区内广告费的“来龙去脉”，能像孙先生一样产生疑惑的业主，还真不是很多。更多的业主对物业这一“财路”并不了解。
在甘井子区一处小区内记者看到，每个居民楼楼道口都安装了灯箱广告，小区内同一内容的广告数量达到了上百。而物业工作人员对此的解释是：灯箱广告主要作为“感应灯”使用。“广告内容只是顺带进行发布。”记者问及广告费用问题，物业工作人员表示“具体情况不了解”。而记者在小区内询问多位业主，他们对小区广告的事情并不知情。“路过时或许会看一眼，至于收费问题还真没多想。难道小区物业广告收入，还能发给业主吗？”一位受访居民不解地说。
而在其他小区内，除了灯箱广告、广告发布栏等形式外，高层电梯广告、楼体广告等载体也不同程度存在。至于广告是什么时候进来的，谁同意进来的，怎么进来的，广告的收入多少，以及资金具体流向，近80%的受访业主表示自己不清楚。
物业还有哪些“灰色收入”？
那么小区内的广告收益究竟有多少？记者在采访中发现，小区内广告的内容多数以数码产品、通信、培训、理财等内容为主。我市一家广告公司负责人赵先生告诉记者，针对写字楼、新建封闭小区以及高档社区的“分众广告”已经是目前不少广告公司争夺的主要阵地。“按照小区位置、居民收入水平的不同，费用也各不相同。”赵先生说，通常情况下，一个2万平方米左右的小区，全年广告收入可达到近10万元。按照每月每平方米1.5元的物业费标准计算，广告收入已经超过物业费收入的4分之1。“传媒公司到小区安装广告，合同都是与物业联系并签订，费用自然也交给了物业。”赵先生说。而在记者采访的几个小区内，物业公司均未向业主公布这笔收入的具体收支账目。“这不相当于是’灰色收入‘吗？”有业主表示。
事实上，小区广告收入只是物业“灰色收入”的一部分。
辽宁畅法律师事务所的王力律师表示，在他代理的多起业主委员会和物业纠纷案件中，关于物业“灰色收入”的账目问题都是关注焦点。“除了固定设置的广告外，不少新建小区内会有商家搭台布展、摆摊设点，这部分活动费用都是交给物业公司的。”王力说，在甘井子区一处新建小区，业主委员会了解到物业公司还向小区内进驻的装修、保洁等公司收取了进场费。“这也导致了装修垄断吊装垄断情况的出现。至于这些收取的进场费哪去了，物业公司拒不说明。”还有公共用房对外出租、划定地上车位收取车位租金……王力说，作为小区的“管家”，利用小区公共利益获得收入，这已经成了不少物业公司的潜规则。“总而言之，物业费绝不是小区物业的唯一收入。但像小区广告收益一样，这些收入对于业主而言，都是不透明的。”王力表示。
“灰色收入”究竟该由谁支配？
记者采访期间，部分物业公司对于这些“额外收入”都予以默认。但有物业公司负责人认为，这些利用公共空间产生的收益不能被叫做“灰色收入”。“我认为应该是物业运作经费的一种合理、合法的补充。”甘井子区一家物业公司的负责人表示，目前部分小区物业费标准低、收缴比例不足，这都令物业不得不想办法“创收”。
以甘区某小区为例，小区物业费标准自2000年以来一直是0.45元/平方米。13年间，物业保洁使用的塑料袋由8分钱一个涨到了0.48元。保安员工资从每月400元涨到了1400元。加上不断上涨的电费和其他各项开支，与13年前相比，物业的运行开销增加了近一倍。但物业费还是停留在原来的标准线上。而因为物业费调价需要经过与业主委员会协商并获得同意；获得2/3以上业主同意；上报物业主管部门备案登记这三道关，物业费调价屡屡卡在前两个环节上。即使如此，小区物业费交费比率也只达到70%左右。“在这种情况下，物业获取的一些额外收入都用于补贴运行开销了。”这位负责人说，总不能让物业“光跑不吃草”吧。
对于“灰色收入”，小区业主们的态度也各有不同。有业主认为，可以让物业在公开账目的前提下保留这部分收益。“适当补贴物业也是可以的，但是至少要让业主清楚这部分收入有多少，花到哪里去了，是不是真的用在了小区环境的维护上。”市民韩先生说。但另一种更激烈的观点则认为，既然是利用小区公共空间和公共权益获取的收入，那么就应该归全体业主所有，物业无权支配。“如果物业认为没有这些收入就运行不下去，可以向业主大会或者业主委员会申请拨付部分资金，但前提是：这些收入必须离开物业的管控。”市民孙先生认为。
小区广告费之争
双方各说各的理
业主说法：
广告占用的是公共空间。对于小区内广告招商情况和收入去向，业主应该有知情权甚至是支配权。
物业说法：
广告等“额外收入”应该是物业运作经费的一种合理、合法的补充。目前部分小区物业费标准低、收缴比例不足，这都令物业不得不想办法“创收”。
律师解读：
账目公开最重要
辽宁畅法律师事务所的王力律师认为，所谓物业“灰色收入”，其实就是小区的公共收益。这是指物业公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。
常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益；小区公共区域的停车位收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池的经营收入；部分通信运营管理费；因损坏小区的公共设施进行的赔偿；物业管理用房的收益等。
王力认为，小区公共收益是全体业主共有的，具体如何支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。如果由物业或者业委会代为管理，代管方需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。如果小区有业主委员会，可通过业委会出面要求物业公布收益，有盈余则需返还业主；如果小区未成立业委会，业主可联合申请仲裁或提起诉讼，获取分红。物业一方在法律层面上是为业主服务的，只有在事先得到业主授权的条件下，才可使用小区资源来营利，且这些收入也应列入被监管之列。王力认为，物业获取利益的主要途径，还应当是依靠收取物业管理费用；而业主对于提供服务的物业管理者，也应当给予报酬。但在目前不少小区业委会缺位，或者业委会有名无实的情况下，真正通过业委会或业主大会来管控小区“公共收益”，短期内尚难实现。
