新浪房产讯(编辑/偌钧)3月1日，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，被称为“国五条”细则。细则对一线城市的限购政策继续收紧，一方面进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；另一方面，要求税务、住房城乡建设部门密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此外，还将扩大限购城市范围。细则一出，举国哗然。业内人士称此政策为楼市调控十年来最犀利狠招，预计短期内二手房买卖将跌至冰点。
同时满足“五年以上”和“第一套”可免征
新政对二手房买卖的打击何在？小编来举个例子：按照出售的二手房售价为100万元，以当初购入价为50万元计，那么差价应为50万元，也就是说差价的20%个税应征数额为10万元。也就是说，卖家在之前的其他房屋交易税的基础上，将额外承担10万元的个税。这还不包括原本就有的契税、营业税、印花税以及中介费。如此凭空产生这么多的税款，卖家在心理上是难以接受的。卖家很有可能将税款加入房价让买房者买单。也就是说，这多出来的税费将转嫁给买家从而再度推高房价。可以想象，这样的新政毫无疑问将严重缩减二手房的交易，从而使二手房市场交易量严重萎缩。而二手房市场的萎靡不振，将很大可能从某种程度上助推增量房新房的销售。
这里需要注意的是，也有部分住房不受个税政策的影响。按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。也就是说，同时满足“五年以上”和“第一套”的家庭可以免征这交易差价20%的个税。并且新政对于类似舟山定海的“玉兰花园”这样的近年来增值幅度不大的二手房源的交易来说，影响也是微乎其微的。
业内人士对新“国五条”的反应
不过从多方反应来看，许多业内人士并不认为如此新政会有多少平抑房价的效果。相反，很可能非但没有打击到投资投机性购房，反而使改善性需求得到抑制，从而导致租房价格猛涨，甚至会导致房地产市场不降反升，从而严重损害占有市场绝大部分比例的刚需和改善性购房者的利益。
华远地产的董事长任志强就表示，新政是否有利于促进消费、改善住房条件和发展市场存有很大疑虑。并称此次调控新政并无新意，只是不断重复和重申过去的错误，用抑制需求的方式来掩饰供应不足的矛盾只能积累更多的问题，二手房交易的重税会让更多人挤进一手房交易市场，此举弊大于利，会伤害更多人的利益。
soho中国的董事长潘石屹也发表意见称，征收房产税同时应免征几年二手房交易所有税费，让房子充分的流通起来。而不是相反，不征房产税，反而增加交易过程的税费，阻碍流通。这样上市的二手房就会更少，供应量少自然导致房价上涨。他认为，房产税应从第三套房子开始征收，把大量闲置房产逼到二手房市场，加大供应量，房价就会下降。当然，也有业内人士提出了些许疑问。
21世纪不动产上海(楼盘)区域分析师罗寅申就指出，《通知》只明确了计税方式的调整，却未对税费起征时间做出说明。“可能还是以满5年为界限。”罗寅申表示，目前，满5年的房屋交易不需缴纳营业税。如果《通知》延续5年的界限规定，不对满5年的房屋征税，那么该政策调整的力度就要小很多。“很多区域内，房屋5年前和5年后的价格几乎翻番，如果一视同仁按差额征收20%的税费，那这就是个重磅炸弹了。”
同时，许多业内人士认为，从短期而言，新政将促使二手房市场迎来交易高峰。但短期交易高峰后进入滞涨期，将影响成交量明显下调。这将意味着短暂的过户末班车之后，成交量必将萎缩，成交量可能会回到2012年中期平均水平。业内人士总结十年调控的一个共性是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。所谓的房地产新政归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。
部分业内人士还表示，由于购房需求是多样化的，这样的政策难免伤及无辜。针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。也有不同的声音表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够将一手和二手市场结合起来，更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。
新“国五条”引发舟山网友的激烈讨论
对于“国五条”新政的细则，小编在岛城舟山的网络论坛上，看到当地网友们对于如此新政也是议论纷纷，各人各见。
网友“尤二狗”表示：“国务院出台的新政细则 ，二手房交易增值部分个税从严，按二成征收。这对手头意欲抛旧房换新房的人家是个惨重打击，旧二手房卖不出好价，对增值不明显的二手房影响倒是不大。”
网友“装装梅同”表示：“按照现在的规定，如果二手房没过5年，要按房价的5.65%交营业税，过了5年，需按房价差额交5.65%的营业税。面对不到6个点的营业税，人们尚且要尽量避免买没过5年的房，现在按差额的20%征税，对二手房市场的影响是显而易见的。”
网友“21shijifangwu”表示：“如果对所有的存量房，我觉得这个政策其实是刚需的灾难，09-12年买的房子基本上无差价，可以在以后创新高。而对于07年之前买的，乃至于90年代一直没到过的房子简直就是灾难了。”
相对于众人对新政的“吐槽”，部分网友则有不同见解。网友ramon表示：“不管怎么看，投资性购买期房的欲望应该会得到较大的抑制，因为房产投资增值显得越来越难了，而且提高首付提升利率也能抑制不少改善型需求，这肯定能一定幅度降低购房需求，靠仅有的刚需族，楼市肯定不容乐观，喜欢开发大户型的房企估计比较麻烦了，急于转让二手房的卖家肯定也不好受。”
网友“忘记我”更是表示：“房价不会涨的，二手房交易差额20%若算在买房者身上，那么他们就会去购买一手新房。那些说开发商会涨价的也不对，炒房的人没了，光靠刚需买房他开发商还怎么涨啊！这条政策对买房自住的没有影响，对持币待购的刚需也没多大影响，对炒房的却是一记闷棍，对开发商则是喜忧参半，支持新政。”
小编认为，从各方的反应来看，“国五条”细则部分章节虽然初衷在于抑制投资投机性购房，从而推动房地产市场良好稳定的发展。但似乎相关细则未能完全对刚需和改善性购房有利。换言之，细则的相关部分似乎还有待于进一步调整和完善。房地产市场得到良性有序地发展还需要房产税、限购限贷令、保障房建设和土地供给等各种组合拳的相互配合，而不是出台这样极可能打击到刚需和改善性购房者的所谓调控新政。
