【进击的楼市之长沙金九银十】
新浪乐居讯(编辑 梦田)一袭飘逸优雅的黑裙，脖上那串闪着珠光宝气的项链尽显低调的雍容华贵，这是爵世名邸项目总监刘萍给人的第一印象。含蓄与直爽，细腻与果敢，温柔与坚强，多情婉约与雷厉风行这些相互矛盾的元素，不可思议地和谐在刘萍的生命中，人生厚重的阅历给予她丰盛的积淀，这让她的生命状态看上去更加美丽而丰富。
这一特质与爵世名邸的风格不谋而合。采访特地选在项目中心的会客室，纯欧式建筑装修风格，一杯清茶之余，刘总干脆利落、毫不做作的率真性格，让我一下子记住了这个独特的女人。
爵世名邸营销总监 刘萍
作为90年代上海年薪最高的职业经理人，刘萍的“第一桶金”是她的工资。年薪120万，这在当时，是一个天文数字。集团给刘萍的任务是每年创造2亿收益，而刘萍一年则创造了6亿收益。几年累积下来的年薪就是一笔不小收入。
那一年，清华建筑硕士毕业的刘萍只身来到上海，面试一家大型房地产集团的总裁助理。回忆面试时的情景，刘萍突然问我：“你认为中国企业经营目前面临最大的问题是什么？”还没等我反应过来，刘萍笑着说：“我认为对企业来讲，最大的危害就是诚信的缺失，这也是中国最大的社会问题之一。”这是她16年前记忆犹新的一道面试题。妙语连珠的回答让面试官印象深刻，也结下了她与地产的缘分。
诚信，也成为她多年在房地产业界的口碑，凭着初生牛犊不怕虎的工作干劲，刘萍由助理慢慢进入集团高层，当她坐上副总裁的位置，每年经手的广告、工程、管理费用涉及好几亿，但她从不觊觎。“凡是我主导的房地产开发项目，比其他副总裁分管的项目相比，成本节省20%”。
如何看待“禁墅令”？
禁墅令是对别墅市场的“促销令”
从03年第一次限墅令到去年禁墅令，9年下发了5份文件，这一看似打压的明文规定，刘萍却认为，禁墅令意味着别墅将来一定退出中国房地产的一手市场。“禁墅令对别墅市场就是一道‘促销令’，像稀缺物品，卖一栋少一栋。”
相对北上广一线城市，长沙被看做二线半城市。远郊土地资源还未真正凸显价值，在长沙，上千亩土地可以分多期开发，或许长沙远郊还藏着大量的别墅用地。但对城市别墅而言，或许它的春天才刚刚开始。
“城市别墅将会真正成为绝版”，刘萍直言：“当爵世名邸、藏龙、湘江壹号、美洲故事的别墅卖完后，长沙市区就没有别墅了”。物以稀为贵，按照刘萍的说法，像爵世名邸258栋的体量，正常销售周期一般为5年，但爵世名邸仅一年的时间就去化过半，她认为这样的销售速度过快，“价格洼地”是促使成交的主要原因之一。
未来长沙别墅市场如何？
别墅价格逐年上涨是必然趋势
据上海易居房地产研究报告显示，8月，上海、北京、广州、深圳等十大城市土地出让金收入811.6亿元，同比增长149.3%。土地成交均价为每平方米3259元，同比增长151.4%，已持续11个月同比正增长。这一涨势会蔓延至长沙吗？
刘萍认为，去年才正式颁布禁墅令，过去批过的别墅用地仍然在建，如今正处于别墅市场的爆发期。短时期来看，长沙别墅市场不会出现供小于求，长远发展来看，别墅价格一定会呈逐年上涨趋势，越卖越贵。
而城市别墅是别墅中的翘楚，是别墅中的绝版。她以上海城市别墅为例，1996年上海新华路一栋别墅也就几百万，到了2002年涨到4000万，而现在即使4亿也买不到！这就是绝版的价值。长沙未来别墅价值也一样。刘萍预计，“5年后，爵世名邸均价将破5万元每平米。能不能实现，就等市场来见证。”
同时，她也担忧，受“禁墅令”的影响，长沙别墅价值会越来越高，这样一来不排除价格虚高的可能。她呼吁长沙各个别墅项目之间应保持良好的交流，齐心协力，从微观角度保证长沙未来别墅市场朝着健康方向发展，政府也应从宏观上稳定未来的别墅市场。
以“局外人”看长沙楼市：
5年后，投资长沙写字楼的人将“吐血”
作为中部最大省会城市之一的长沙，房地产市场被外界一直视为价格洼地，在上海人刘萍眼中，长沙近几年房地产发展迅速，但规划却不尽人意。“一个公司可以拿下几千甚至上万亩地，这在其他城市十分罕见。”大盘、超大盘比比皆是，忽略了产品的竞争性，一个项目周期可延长至10年甚至20年，难以想象。
谈及长沙未来楼市走向？刘萍仍然保持短期乐观。据中国房地产信息集团土地数据显示，7月全国土地价格较上月提升28%，同比上涨59%，创年内新高。刘萍认为，“地王”背后，定会导致这一片区房价的水涨船高，近期洋湖片区几块高溢价土地的成交，也势必导致片区内未来房价的上涨。
尽管长沙房地产市场潜藏着巨大发展潜力，但刘萍却不看好长沙写字楼。“5年以后，投资写字楼的人全部‘吐血’。这是一个很奇怪的现象，上海是住宅卖得高，而长沙是写字楼卖得高”。在刘萍看来，上海这样一个辐射全国甚至全世界的城市，写字楼空置率尚且偏高，升值空间更是有限，何况长沙？
她以自己的投资经历为例，“1998年我买一套写字楼在黄浦江畔的汤臣中心，当时15000元每平米，现在银行评估仅3万，而隔壁同等价位的住宅项目仁恒滨江，则从15000元涨到13万！这是何等的差距！”回到长沙市场，按照目前长沙报批的写字楼规划，早已经饱和。长沙本地有多少企业？他们愿意搬去写字楼？外来企业能吸引多少？……
更重要的是，长沙楼市最大的忧患在于供大于求。刘萍认为，外来人口较少的长沙，目前仍然有很多大盘在建，短期内，房价会呈刚性上扬，而从长期来看，供大于求如果继续膨胀，房价上涨很难说。但崩盘不存在，因为房地产按揭贷款在全国的坏账率非常少，这与中国人传统的买房情结有关。
采访花絮：
新浪乐居：您做了18年房地产营销，一直都这么顺吗？
刘萍：我还没有失败的案例。虽然中间发生了很多波折，都是我的个人问题，2000年车祸，在轮椅上3年，08年被查出骨癌，09年开始休息治疗。2011年宏观调控上海整个房地产市场销售很差，很多楼盘卖得不好，有些公司找到了我，所以我在2011年下半年才正式工作。给几家公司做顾问，救了几个楼盘，有时我也觉得奇怪，接手后都盘活了，这可能和正确的策略及现场执行有关吧。
新浪乐居：据了解，爵世名邸之前上海同策和中原都做过，均以失败告终。您接手之后，是如何扭转乾坤的？
刘萍：是的，当时同策和中原都没有做好，2年时间只卖了一栋。也给公司造成很大的损失。老总说一定要我来主抓销售。当时来长沙看了绿城青竹湖、中粮北纬、保利、美洲故事、湘江壹号等别墅，感觉爵世名邸没有卖不好的道理。
回来之后，我们总结，在产品方面要做得精，特别是细节，产品竞争主要是拼细节，营销方面则是拼策略和方向。由于之前的失误让爵士名邸陷入困境，当初我的策略是，迅速建立它的品牌形象，从企划和工地现场入手。在产品上下功夫，调整策略，从客户最质疑的地方出发一排除，营销和媒体宣传均由我亲自把关。
