2013博鳌房地产论坛直播实录

2013博鳌房地产论坛现场

  改革时代的地产新力量 2013博鳌房地产论坛

  时间：2013年8月14日

  地点：三亚海棠湾喜来登度假酒店

  主持人(男)：尊敬的各位来宾。

  主持人(女)：亲爱的朋友们，大家早上好！欢迎大家来到2013博鳌房地产论坛现场。

  走过十三载，博鳌房地产论坛已成长为中国房地产行业的一面旗帜，这是我们共有的平台，由我们共同创造，今天我们一起庆祝博鳌房地产论坛成功举办十三年。

  主持人(男)：十三年来，博鳌房地产论坛见证了行业春风得意的黄金十年，也经历了三年的严厉调控，房地产行业迎来了一个新的“改革时代”。改革，是中国经济发展大势所趋，也是新一届中央政府的使命所在。在既稳增长又调结构的背景下，在避免经济大起大落“上限和下限”之间，房地产行业展现新的力量。

  主持人(女)：新的力量蕴含多重方面的内容，体现的是房地产行业的新思路、新图景。如果说房地产行业最具活力的一面，那就是行业内新力量的流转。围绕大会主题“改革时代的地产新力量”，遵从博鳌房地产论坛思想精神，我们继续寻找那些可以推动新时期房地产行业向前发展的新面孔、新声音及内在多元素的新力量。这就是博鳌房地产论坛，就像最近海南的天气一样，台风过境，一如行业政策形势，让我们感受到了风雨将至的不明朗，也使得本届论坛受到影响，但我们终于还是成功相聚于此，这也许将帮助我们看到中国房地产行业沐浴着风雨的崭新未来。

  主持人(男)：下面，请允许我们代表主办方观点地产新媒体，联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、时代周报，再一次欢迎各位朋友的到来，谢谢大家。

  主持人(女)：接下来，我们介绍一下出席本次论坛的嘉宾，他们是：

  三亚市委副书记、市人民政府市长 王勇先生

  中国房地产业协会副会长 朱中一先生

  著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮先生

  中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生

  住建部政策研究中心主任 秦虹女士

  北京金隅股份有限公司董事长 蒋卫平先生

  首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生

  华远地产股份有限公司董事长 任志强先生

  金地(集团)股份有限公司董事长 凌克先生

  路劲地产集团董事局主席 单伟豹先生

  五矿建设有限公司董事总经理 何剑波先生

  广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生

  黑龙江房地产协会会长 张永刚先生

  中锐地产集团董事长、总裁 钱建蓉先生

  宝龙集团总裁 许华芳先生

  莱蒙国际集团有限公司执行董事 王天也先生

  金融街控股股份有限公司副总经理 王志刚先生

  连云港市连云新城开发建设指挥部指挥长、江苏金海投资集团董事长 陈书军先生

  西安立丰集团董事长 颜明先生

  方兴地产(中国)有限公司副总经理 张志超先生

  卓越置业集团有限公司执行总裁 张远先生

  富力地产集团副总经理兼海南区域董事长 赵沨先生

  金科地产集团股份有限公司副总裁 李战洪先生

  新城控股集团有限公司常务副总裁 欧阳捷先生

  中天城投集团股份有限公司执行副总裁 李俊先生

  每日经济新闻执行总经理 冯明先生

  华夏时报副总编辑 笔夫先生

  时代周报运营中心副总经理 秦红艳女士

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

  此外，著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生；著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生；瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生；瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生正在赶来的途中，他们也将为我们奉上精彩的演讲与对话。我们也非常期待和欢迎以上几位嘉宾的到来。

  主持人(男)：谢谢所有嘉宾和朋友，并预祝我们的博鳌房地产论坛圆满成功。同时在这里也请允许我代表论坛主办方，感谢2013博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们是：山东省文登市人民政府、威海双岛湾科技城、江苏连云新城、莱蒙国际、德国高仪、星月门业、聚晖电子、古猿人集团、华誉景观、歌斐资产、香水湾1号、钻石海岸、三磊设计、思凯来国际。

  主持人(女)：再一次欢迎各位朋友的到来！2013博鳌房地产论坛因你们而更加精彩。

  主持人(男)：接下来，我们将请出本次论坛的致辞嘉宾。首先有请三亚市委副书记、市人民政府市长王勇先生为我们致辞，有请王市长。

  王勇：尊敬的各位来宾、各位朋友，今天，2013博鳌房地产论坛在三亚隆重开幕，对于三亚来说也是一件大喜事，也是一件盛事，借此机会，我谨代表三亚市委、市人民政府对本次论坛的举办表示衷心的祝贺，对各位的到来表示热烈的欢迎，欢迎大家来三亚避暑。相对于每年冬季的旅游旺季而言，三亚的夏季本来是一个旅游的淡季，但是今年三亚的夏季也淡季不淡，我们的旅游形势也是非常好，上个月我们的酒店开房率达到了48%，8月份至今，我们的开房率超过了50%，比起冬天来说，当然还差了不少，但是我们确实也按照三亚的旅游市场淡季不淡、旺季不乱的目标在继续努力，也收到了很好的效果，也是天公做美的结果。正是因为三亚的生态环境，不仅仅是四季花开、椰风海韵，而且冬无严寒、夏无酷暑，也带来了我们房地产形势的见好。三亚房地产的市场也在不断地提升，同样，这种形势也给三亚的经济发展、财政收入带来了利好。近年来，特别是国际旅游岛政策实施以来，我们在旅游的发展、房地产的发展方面，三亚也收到了非常好的效益。    

  去年，我市房地产的增加值在全市GDP当中所占的比例为27%，提供的地方税收在地方公共财政收入当中所占的比例为55%。近年来，房地产的市场调控力度在加大，对三亚的房地产业带来了一定的影响，但也成为促进三亚产业结构调整的契机，从长远来看，三亚独特的气候资源和良好的生态环境决定了三亚房地产业的发展潜力和前景。但是，如何提升三亚优势资源的利用率，为城市发展带来更高效、更长远的益处，这是三亚关注、思考的重点，尤其是市委、市政府在认真思考的重点。

  近年来，特别是海南国际旅游岛建设启动以来，三亚加强了土地资源的管控，积极引进有实力的国内外企业，寻求稀缺资源与实力资本的最佳结合，促进旅游产业和房地产业的良性互动。大力发展休闲度假性房地产，产品结构不断完善，品质不断提升。2012年，我市旅游房地产的投资在整个房地产开发投资中所占的比例从2008年的26.6%上升到了34.4%。目前，我市产权式酒店和酒店式公寓项目已经超过了50个，投入运营的超过了30家，与此同时，我们进一步加快了城市基础设施和配套服务设施的建设，包括海棠湾国际购物中心将在年底试营业，槟榔河旅游商业街等项目在加快推进。根据市民、游客的要求、建议和意见，我们还在努力提升城市管理水平和市场的监管水平。应该说，三亚居住、娱乐、消费环境都在逐渐的完善，城市生活也将变得更加舒适，这为房地产的前景也带来了利好的消息。在三亚的发展蓝图中，我们不仅要打造中外游客的度假天堂，还要打造三亚人民的幸福家园，围绕这一目标，近年来，我们全力推进保障性安居工程建设，特别是在土地资源非常紧张的情况下，我们在市区内交通便利的地方优先安置了一批保障性住房的用地，2008年至今，我市通过集中建设、分散建设、定向代建、企业配建和单位自建等多种方式，共建设廉租房、经济适用房、公租房、棚户区改造安置房等各类保障性住房27000多套，其中已经竣工入住的9800多套。此外，还完成了5700余户农村的危房改造，在未来的发展当中，我们将继续致力于构建分层次、多渠道的住房保障体系，为三亚市民和外来创业者提供更加完善的住房保障。在此基础上，我们认真贯彻国家的调控政策，积极引导企业优化房地产内部结构，控制普通商品住宅的开发，大力发展以度假酒店、主题酒店、休闲疗养度假区为代表的经营性房地产，培育和配套发展商业、商务办公、文化教育等产业型的地产。现代服务业是三亚发展战略中的重点，像当年我们通过旅游地产带动房地产业一样，如今我们将充分利用三亚在房地产方面的吸引力，充分发挥房产资源的载体作用，促进房地产与总部经济、金融产业、智慧和文化创意产业的结合，带动现代服务业，特别是高增值产业的发展，同时，让房地产项目能够持续的发挥效益。近年来，阳光人寿保险总部、国开行三亚分行、亚洲金融合作联盟等企业和机构的入住，财经国际论坛、国际数学论坛等项目的推进，以及位于三亚西部新城的创意产业园南山港、南海资源开发服务基地等项目的建设，已经为我们开启了产业融合式发展的新征程。作为国内房地产业规格最高、规模最大的年度盛会之一，本届论坛的举办，为业界提供了一次难得的思考、交流的机会，三亚希望能够借此机会与各路精英广泛交流、开拓眼界，也希望大家对三亚房地产业和经济发展提出宝贵的意见和建议。

  最后，衷心预祝本届论坛取得圆满成功，祝各位朋友在三亚度过一段美好的时光，谢谢大家。

  主持人(女)：感谢王勇市长非常详细、实际又不失幽默的致辞，让我们了解了三亚近几年房地产业的发展，我们也感谢三亚市委市政府对本届论坛的支持。有请本次论坛主办方观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士致辞。

  陈诗涛：尊敬的各位领导、各位来宾、各位媒体朋友，上午好！

  十三年，博鳌房地产论坛见证了中国房地产行业的风风雨雨， 就像昨天的台风对于海南来说只是擦肩而过，但是已经使得我们嘉宾乘坐的26个航班延误或者取消， 导致近200人无法抵达现场， 包括今日上午有演讲及对话的陈启宗、蔡洪平先生等。

  博鳌论坛十三年期间，一批房企快速发展成为千亿、百亿级企业，成为行业巨头；进入2013年，正在逐步掀起的城镇化热潮或许将带给一次行业全新的调整机会，也许是现在已经成功的企业，也许是更多不为人熟知的企业也许就是在座的各位，它们会以新的生产方式、新的商业模式、新的产品、新的组织形态超越目前的巨头成为未来的行业翘楚。它们就是行业的"新力量"！

  每一份参与都可以提振一个行业的信心，所以我要感谢今天所有出席2013博鳌房地产论坛的与会领导及企业来宾、媒体朋友，包括一大批央企、国企、上市企业、民营企业精英们，我们希望在座的各位可以给行业带来比较正面和积极的影响。无论是个人还是企业都可以弥久恒新，都可以成为不被淘汰的"新力量"，都可以成为行业记录的骄傲。

  最后，再次感谢支持论坛的莱蒙国际、山东文登政府、双岛湾科技城、江苏连云新城及德国高仪，因为你们，论坛将更加丰富、更加精彩！

  谢谢大家，让我们预祝2013博鳌房地产论坛圆满成功！

  主持人(女)：谢谢陈诗涛女士的致辞，2013年的中国房地产业也仍然面临着发展和平衡的可持续的未来，在新形势下，我们需要新的思维，就像陈诗涛女士所说，我们需要听到更多的新的声音，需要寻找到更多的正能量。就像本届论坛的主题改革时代的地产新力量一样，接下来我们就围绕着这一主题来进行今天上午的论坛。

  下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：中国房地产业协会副会长 朱中一先生；中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生；首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生；华远地产股份有限公司董事长 任志强先生。等演讲嘉宾为我们奉献精彩演讲。此外，上午大会还安排了本届博鳌房地产论坛的重头戏“博鳌铿锵行主题讨论”，以及第一场“地产精英 博鳌论剑”。

  首先我们有请中国房地产业协会副会长朱中一先生为本次大会致辞并做主旨演讲。他演讲的题目是：积极稳妥地推进以人为核心的城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。有请朱中一先生。

  朱中一：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位同仁、新闻界的各位朋友大家好。刚才三亚市的王市长、主办单位和联合主办单位的领导都做了精彩的致辞，我作为应邀参会的嘉宾和协会的负责人感到本次论坛内容丰富、演讲嘉宾层次高，所研究的问题都是业内关心的问题。希望各位同仁能珍惜机会，聆听专家和企业家们的演讲和观点碰撞，并加强与会人员的交流。通过会议，既能吸取会议当中的营养，又能增进新老朋友的友谊，以便今后共同为我们行业的平稳、健康发展做出更大的贡献。 

  我发言的题目是“积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产业的平稳健康发展”。大家都知道，这两句话是7月30号中央政治局会议在分析研究上半年经济形势和下半年经济工作时明确提出的两句话，鉴于国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，估计可能还要三个月左右的时间才能逐步的清晰和大家见面。当前不少人对下一步房地产市场的走向感到迷茫，说实在的，我本人也不十分有把握。在此，仅根据自己的学习体会，把积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化、促进房地产业平稳健康发展谈点看法，供各位参考，我主要谈三方面的意见：

  一、强调积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化，是对粗放式城镇化发展模式的转型，必须要有一系列制度创新做保证。

  改革开放以来，我国的城镇化率以年均提高1.02个百分点的速度快速发展，对拉动经济快速增长、提升城镇综合服务能力、改善人居环境发挥了重要的作用。但同时也要看到，一些地方城镇用地粗放低效，土地城镇化快于人口城镇化，农业转移人口市民化进程滞后；一些地方在城镇化推进中，比较注重城市的建设或过度依赖房地产业，对实体经济和相关产业的发展重视不够；一些地方重视经济发展、轻环境保护，重城市建设，轻管理服务，重地上建设，轻地下管网建设与维修等问题比较突出，造成交通拥堵、空气污染、地下管网排水不畅等“城市病”日益突出。随着我国城镇化的持续推进而资源环境等制约因素加剧，过去那种主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城镇化模式必须转型，必须坚持走以人为本、集约高效、绿色智能、四化四步的新型城镇化道路，或者说是以人为核心的新型城镇化道路。

  推进以人为核心的城镇化， 涉及到户籍制度、土地管理制度、城镇投融资制度、基本公共服务制度和住房制度等一系列改革，需要在做好顶层设计的前提下积极稳妥地推进。我们既要看到推进以人为核心的新型城镇化的艰难性，又要看到如果延续过去粗放型的老路，中国的经济、城市建设和房地产业将难以持续健康发展。所以，我们必须要朝新型城镇化方向转型而不能重走老路。当前，要谨防一些地方在中央政府“稳增长”基调下，为拉抬本地原本不低的经济指标而再次“保增长”，却忽视了经济的转型和结构调整；及一些地方土地市场“高烧”不退而影响市场预期等情况。

  二、推进以人为核心的新型城镇化对房地产业的要求。

  城镇化与房地产关系密切。房地产业是城镇化的重要载体，城镇化为房地产业的发展提供了很大的空间。但两者只有按其自身的规律和百姓的需求推进，才能相互促进，良性互动，最终让最广大的人民群众受益。

  那么，推进以人为核心的新型城镇化，对房地产业有哪些需求呢？我个人认为，主要有四点：

  1、推进以人为核心的新型城镇化，要求房地产业能科学定位。在过去住房严重短缺和重发展速度的年代，我们往往看重房地产业对拉动经济增长的功能。现在新型城镇化强调以人为本、四化同步、产业带动和产城融合，要求我们的住宅产业真正能真正成为为百姓提供住有所居的重要民生行业，要求非住宅类房地产业能成为为相关产业的转型升级提供配套服务的基础性产业。

  2、推进以人为核心的新型城镇化，要求不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，为百姓实现住有所居服务。通过完善双轨制的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局。大家注意，我这里提的是“价格基本稳定”。在6月26号国家发改委主任徐绍史代表国务院向全国人大常委会的工作报告里头提出的是“房价要与消费能力基本适应”，我感觉有点难，所以我这里用的是“价格基本稳定的住房供需格局”。通过增加普通商品住房及用地的有效供应、抑制投机投资性购房、加强保障性安居工程建设力度及盘活存量、规范二手房市场和租赁市场等措施，认真解决城镇常住人口的合理住房需求。探索城市建设用地增加与农村建设用地减少挂勾，与农民宅基地流转挂勾；允许在集体建设用地上建设公租房，解决农业转移等人口的租房问题。还要认真探索解决与居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑相适应的老年住区体系。

  3、推进以人为核心的新型城镇化，就要加快转变城市发展方式和房地产业发展方式，加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度。要优化城市空间结构，统筹中心城区改造、棚户区改造、城中村改造和新城区开发，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度，加强城市市政基础设施的配套建设，加强城市内部和城市间交通路网的规划与建设，方便居民出行和生活；要大力开发省地节能环保智能建筑，提高住宅产业化水平，提高住宅等项目的品质、性能、环境等质量和使用寿命，加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度，并创造条件为居民提供良好的物业服务、生活服务、医疗服务和适老化服务等，努力将新建小区建设成绿色生态城区和人性化服务社区。

  4、推进以人为核心的新型城镇化，还要积极引导商业地产、旅游地产等非住宅类地产的发展。促进这些地产既能符合集约高效、绿色智能与保护环境的要求，又要为相关产业的发展服务，还能让百姓的生活更加美好。

  三、对促进房地产市场平稳健康发展的政策走势判断和建议。

  今年前七个月，全国房地产市场总体延续了去年下半年以来的回升态势，部分热点城市商品房成交量和住房价格上涨明显，房地产开发投资保持较高水平，保障性安居工程推进顺利。但一些地方房价上涨的预期较强、 “地王”也频频出现；房地产市场的差异性明显，一些地方供求关系紧张，一些地方的商品住房和商业地产去化压力较大；一些地方在保障房建设资金筹措等方面遇到了困难，也有个别地方将保障房资金挪作他用。为此，本人对房地产市场政策走势和建议如下：

  1、当前经济运行总体平稳，而多数地方房价、地价上涨预期不减，中央政府对房地产市场的调控不能放松。这在国务院的有关通知和央行的通知中已有体现。如在7月5日国务院办公厅印发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中强调：“认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。”在7月19日央行宣布放开金融机构贷款利率管理的同时，仍然强调：“为继续严格执行差别化的住房信贷政策，个人住房贷款利率浮动区间暂不做调整。”另外，在新一届政府印发的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，仍将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为今年的一项重要工作。鉴于当前房价、地价上涨的预期不减，我们也建议，对土地供应紧张，地价、房价上涨较快的城市，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划要与住房 供应计划挂勾，普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。否则，下一步稳定房价的难度更大。要实现6月26号国家发改委主任代表国务院向全国人大报告中提出的实现房价与消费能力基本适应的目标就更难。

  2、加快构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产长效机制，我个人认为应包括：抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。其中也包括：应继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。

  我们同时也要看到，成熟的制度既要借鉴境外的成功经验，又要在本国实践经验的基础上逐步完善。长效机制的设计、完善都有一个过程，并且也是螺旋式上升的。如我们希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济，但这既涉及到中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及到引进产业有没有条件等问题，非一年半载就能解决好的。至于整个长效机制的建立与完善，则需要更长的时间。

  2012年11月17日，在新一届中央政治局第一次集体学习时，习近平总书记指出：“邓小平同志1992年在视察南方重要谈话中指出：‘恐怕再有三十年的时间，我们才会在各方面形成一整套更加成熟、更加定型的制度’。党的十八强调，要把制度建设摆在突出位置，充分发挥我国社会主义政治制度优越性。我们要坚持以实践基础上的理论推动制度创新，坚持和完善现有制度，从实际出发，及时制定一些新的制度，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度建设，使各方面制度更加成熟更加定型，为夺取中国特色社会主义新胜利提供更加有效的制度保障”。

  我引用习近平总书记这一段讲话的目的，是让大家既要看到中央新一届领导班子在通过改革和实践基础上制度创新的坚定信心，又要看到构建系统完备、科学规范、运行有效、成熟定型的制度体系，要有若干年的时间。在这个过程中，一方面还会出台一些新的制度，一方面也正如今年7月30日中央政治局会议指出的那样，要“坚持宏观经济政策连续性、稳定性，提高针对性、协调性，根据经济形势变化，适时适度进行预调和微调，稳中有为”。

  3、房地产市场是地域差异性很大的市场。中央政府应允许地方政府在中央政策的原则指导下，各地可因地制宜、分类决策。中央政府应要求各地加强城市产业发展。城镇化发展与人口流动趋势的研究，并结合城镇原居民的住房状况，制定符合当地实际的房地产发展规划(计划)和住房保障发展规划(计划)，以合理的土地供应节奏，调节市场供求，稳定市场预期。

  我的发言有不当之处，欢迎大家批评指正。

  主持人(女)：感谢朱中一先生，接下来我们将请出中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生。樊纲先生演讲题目是：世界与中国 量化宽松淡出与去杠杆化，有请樊纲先生。

  樊纲：谢谢主持人，谢谢主办方，博鳌房地产论坛已经13年了，感谢每年都邀请我。这13年来，尽管大家都有很多说法，但是这13年来我们的房地产企业基本没有破产倒闭的，基本都得到了大的发展。我们这个产业这些年得到了大的发展，在一定意义上有波动是正常的，我们的波动还是小波动，比起世界上的经济危机，我们经历的还不是那么的波澜壮阔，不要把我们所经历的这点事情夸大成多么宏大的事情。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生 

  正是在这样的一个背景下，我今天就不讲房地产，给我出的题目是关于量化宽松淡出和去杠杆化，所以我今天着重讲的是宏观问题，讲一讲金融问题。

  首先是世界的大势和中国的大势的展望。什么是现在的经济大势？就是整个世界过热之后回归正常。过热指的是1999年美国金融监管被取消以后，世界经历的一轮金融泡沫，美国从2004到2008年的大的房地产泡沫，在这样一个大的背景下带动了整个世界经济的过热，中国经济在2004年到2007年也经历了一轮过热，当然有出口拉动的，也有我们自己内部拉动的。这样一个大的泡沫清理起来不那么简单。2009年因为各国都采取了非常强大的刺激政策，所以一下子把经济稳定住了，中国经济又进入了过热，因为我们的刺激计划特别的强大，一下又进入了相对过热的状态。那个时候觉得好像问题不大了，好像问题都差不多清理了，于是很多市场又开始繁荣起来了。但是实际上很多问题没有解决，这么大的泡沫不是一两年就能清理完的，它需要更长的时间，现在我们就处在泡沫破灭之后，清理这些问题的过程当中。现在中国经济正在企稳，世界三大主要经济体也在开始企稳，也许下一阶段逐步就是一个回归正常增长的过程。

  什么叫回归正常增长呢？就是说它基本和你的潜在增长率，和你的没有通货膨胀、没有泡沫，也没有通货紧缩的一个持续稳定的增长率相符，基本稳定的增长速度。这个增长率和当年大家躺着都挣钱的时代的那种增长速度、那种利润回报、那种投资回报完全不同。所以我们要认识到这样一个趋势。我们很多的预期，对很多的判断要在这样的大的背景下来做。

  如果真正实现这样一个回归正常，有一个相对长时间的稳定增长，我想其实对大家都是好消息，大波大动对很多产业，对很多企业，特别是对中小企业不是好消息，相对稳定的，可持续的增长，政府也不用在那里整天宏观调控，而是集中精力做一些事情，比如说现在的改革等等。中国经济也处在这样一个过程当中，我们仍然在清理很多问题，比如说各种产能过剩、银行坏帐问题等等。这些问题恐怕也不是一天两天就能解决的，但是总的来说现在开始企稳。在7.5%左右这个水平上，我们首先看到，中国的两大支柱产业已经开始企稳回升，房地产业和汽车行业稳定增长，汽车上半年13%的增长，7月份仍然是两位数的增长。还有一个大的支柱就是基础设施建设，7月份的数据大家应该看到了，政府投资有了20%到30%的增长，如果这一块再稳定下来，加上世界三大发达经济体的经济形势的好转，下半年如果出口能够稳定的温和增长，全年保持7.5%，甚至略高一点的情况是完全有可能的，但是要想再有两位数的增长，恐怕不太显示了。而且这个7%到8%的增长速度怎么判断？ 中国经济过去20年超过9%，一定是通货膨胀，所以两位数增长在中国来讲也是过热增长，而不是正常增长，相反低于7% 的增长就有通货紧缩，我们现在低于7.5%，我们的出厂价连续十几个月是通缩的，尽管消费品价格还有2%、3%的上升幅度。所以大概7%到8%左右的增长速度恰恰是中国正常的增长。并且7%到8%仍然是世界最高的增长，而不是低增长。再过几年也许是6%到7%，仍然是世界的高增长。如果你对现在7%到8%的增长还不满意的话，你需要自己调整预期了。你如果老拿过去10%以上的增长来衡量现在的各种投资机会，来衡量现在的各种项目，你可能总不满意。但是今后几年，我相信恐怕不会再回到那种状态，而且最好不回到那种状态，也许又一轮过热等等。

  给定这样一个大的形势，我们来分析分析现在面临的各种主要问题。世界去杠杆化，量化宽松逐步要淡出。这些年开始说要去杠杆，但是后来又加大了很多流动性的投入，世界主要发达经济体都发了大量的货币。我后面要讲，世界不缺钱，世界也不缺流动资金，相反缺的是机会，缺的是项目。这种量化宽松政策不可能永远持续下去，而量化宽松的退出当然对我们会有影响，应该说6月份我们出现钱荒，其中一个因素就是流入热钱的减少，从800亿一个月的规模突然降到300亿的规模，使得货币市场出现一些波动。但是对我们中国经济来讲，最重要的是我们自己的去杠杆化进程，是我们自己清理过去这一阶段过热遗留下来各种问题的过程。当时出现的问题为什么出现钱荒呢？央行原来制定的今年的贷款增长速度是13%，但是市场上，包括通过货币市场，通过大家的借贷关系，如果你给定利率不变的话，总要求有更多的贷款的发放，更多的货币供给，到了五六月份，我们的货币供给比去年多了30%，增长速度到了16%。那么这些增加贷款干什么去了呢？很少进入实体部门，很少创造GDP，GDP的增长没有加速，而贷款的增长，货币投放的增长在加速。这些贷款去滚动那些不良贷款，滚动那些还不上的贷款，滚动那些没有产出的贷款。你说这是不是问题？这个时候我们的带矿规模还在增加，而它并没有产生效益。如果你是货币供给者，你会不会担心这些问题？当时就表现为央行采取了一些措施，使这个问题暴露了出来，这就是所谓流量跟存量的关系。很多增量，但是增量干什么去了呢？没有产生新的效果，去滚动那个存量，存量不产生效果，增量也不产生效果，最终的结果就是通货膨胀，就是杠杆率在提高，而通货膨胀压力越来越大，货币越来越多，当时说M2和GDP的比例已经到了200%，这就是中国现在的问题。问题就在于那些不良贷款怎么产生的。

  现在仔细分析一下，我们大概三大块主要的不良贷款。第一块就是由过去经济过热、投资过度导致的和投资相关的一些制造业产业，和一些服务业产业，包括钢贸、流通环节形成的大量贷款，那个背后是大量的产能过剩，包括钢材、水泥、建材等等。这个问题说明我们千万不能过热，产能不能过剩，这个问题还需要一段时间的清理。第二个块是新兴战略性产业，政府支持的、写入十二五规划的，投资师们拿着去忽悠投资者们的，最近还有国际上的投资基金让我们给提供一个关于十二五各种产业的报告，他们要拿着这个去忽悠国际投资者，这一下子这些产业就成了过剩产业，在那些产业的首富已经因为过剩产能跌出了排行榜，使得中国到世界上倾销。我在欧洲跟他们辩论，我说倾销这个词用得不对，那不叫倾销，倾销是你在国外卖得比国内卖得还便宜，我说它在国内卖得更便宜，形成了一大堆过剩产能，后面一大堆过剩坏帐。有好几个企业，一个企业一两百亿的坏帐。第三块就是地方融资平台，就是地方基础设施建设的钱。这一块的问题没有很多媒体说的那么大、很多金融机构的分析师说得那么大，因为现在还没有到评判的时候，但是确实有问题，确实有真正属于坏帐的。什么情况呢？第一，那些基础设施是建在未来没有人流，未来没有产值、未来不会有税收增长的地区，这些将来是坏帐。第二，这个领域确实会出现过热，一听说是政府项目，中国的政府不会破产，中国是一个中央集权制度，中央政府会为地方政府还债，一听说是政府项目，大家都上了。而且这些项目都是长期项目，短期是没有回报，短期的还款是会有问题的。这就是我们现在面临的金融困境，一大堆钱压在这上面摆脱不出去。所以钱荒、钱紧、流动性紧。一方面流动性是过热的，我们的钱这么多，M2是GDP的2倍。另一方面我们大家感到钱紧。再继续发贷款，意味着你不能再按13%的速度发贷款，一大堆的钱要压在这上面，然后还要满足其它产业的需要，所以钱就越花越多，所以现在提出重组存量、盘活存量、用好增量的概念，很大程度上就是针对这个问题讲的。这是我们前一段过热之后，清理这些问题大概需要一个过程。

  这个过程反映出了中国深层次的问题是什么呢？深层次的问题是：第一，金融体制确实存在着机制、体制不配套的问题，很多制度障碍的问题，比如说利率杠杆，这次是央行第一次允许利率大波大动，尽管只是货币市场的利率，但是它是第一次。以前是供给需求有问题，我来调整数量，这次第一次允许利率波动。第二是如何发展多元的融资机制。比如说我刚才说的政府投资的基础设施问题，基础设施建设是为今后100年、200年用的，它需要向未来借钱，但是问题是怎么借的问题，是走银行贷款，还是走政府债券的问题。发达国家都是靠未来30年、50年甚至80年的债券来支持基础设施建设，而不是靠银行融资，银行融资是需要短期回报的。现在很多人评判这些项目是有问题，有些地方是能看出有问题的，在没有人流的地方，在一些三四线城市，你看到是有问题的，但是对许多其它地方，比如说沿海地区的基础设施，现在我们不能评判它，因为未来的经济增长什么样子，未来的人流什么样子，我们现在还没有看到，它那个地方既然是基础设施投资，还必须有一定的超前性，你不能让它一上去就是挤得满满的，一定要有一个空间，让它今后发展。所以这些都要往后看的，但是这些问题出在融资渠道上。另一个融资问题，是我们迄今为止太依赖银行，而不依赖直接投资，比如说铁路，发达国家的铁路很多都是靠股份制的投资来发展的，而我们国家就是靠政府投资，没有钱就银行贷款，那当然会有问题。如何利用直接投资的机制来搞我们这些长期建设？包括房地产，也面临一个需要多元化投资机制、多元化融资机制的问题。需要融资，但是怎么融资，是现在面临的问题。包括股份制，包括让渡产权，包括PE，包括长期的投资体制，包括影子银行、债券等等。我们现在的问题是这些方面发展不充分，资金仍然过度集中于银行。

  说到这儿就说到影子银行的问题，我自己的一个基本观点是，中国现在的主要问题是银行的问题，而不是影子银行的问题，这个是多数媒体现在都把这个问题集中推在了影子银行头上。你就想想影子银行项目，两个情况，第一，制造虚假信息，骗投资者，包括机构投资者和个人投资者，把钱投到不好的项目上。第二个，有意无意的过度信任地方政府，这样可能会出问题，所以这个问题需要监管。但是你想想影子银行的项目，影子银行当然是为了规避政府的政策，比如说规避政府数量控制，它可以多发一点，这实际上是在一刀切的情况下，它找到一些好的项目把它放出去了。还有就是政府限制房地产的贷款，但是有一些好的房地产项目确实诱人，他做一个影子银行的平台，把钱投出去了，再比如说地方政府的比较好的项目，他也把钱投出去了。影子银行大量的是以银行做的，搞一个信托贷款或者是一个委托贷款等等。你想想影子银行是什么情况？影子银行是把一大堆项目当中比较好的，能卖得出去的项目分离出来了，影子银行的项目至少得卖得出去，你不能稀里糊涂的堆在一大堆贷款里做项目，那些投资者们都得签风险协议的，实际上它把好项目清了出去，把坏项目都留给银行，留给贷款那一大堆东西。而在这个问题上，影子银行恰恰使我们的资金过去过度依靠银行的机制给它多元化了，把我们过去不承担风险的储户，一旦程度上变成了风险的承担者，因此在一定意义上多元化了我们的融资机制。迄今为止，起到的作用基本上是好的，有没有坏项目？有，我相信以后还会有坏项目，但是比起贷款的那些坏项目，相对来讲更健康一点。媒体有很多说法，包括国际的说法，国际媒体的说法我们可以不去理它，它不知道中国发生的情况，而我们中国的媒体说影子银行会有问题，我说你要看清楚这些问题，要看到影子银行这些年发展所起的积极的作用，特别是多元化我们的融资体制所起的作用。这次揭示的问题是我们融资体制的改革，是我们融资机制的调整问题。

  最后落到房地产融资的问题，在去杠杆化的背景下，影子银行一定也会加强一些监管。民间融资和影子银行不是一回事，它那里的问题是缺乏正规机制的一些问题。房地产的融资，第一，要多元化；第二，要进一步市场化，要根据市场的需求；第三，城镇化是以人为本的，城市发展、城市建设、基础设施建设和房地产建设，你为的是人，因此你要研究人往哪里去，研究人的行为，钱要跟着人走，项目要跟着人走。只有有人的地方，将来才有人买你的房子，只有有人的地方，有就业的地方，有税收的地方，有GDP增长的地方，将来才有税收，能够支付这些基础设施建设。而对于搞大城市还是搞小城市，我们说以人为本，你去问问人，问问这一代人，问问下一代人，我们去预测预测下下一代人他们愿意在哪儿生活，他们愿意在小城镇生活，那当然就要发展小城镇，如果他们都愿意发展大城市，你去发展小城镇，谁来住？大家都是搞房地产的，应该比我都清楚，大家老用美国和欧洲的小城镇和我们来对照，我想他们和我们是有差别的，它是在一两百年的时间里发展起来的，因此有一个后现代化的过程，就是郊区化的过程，这是第一，第二，它在一两百年的发展过程中不断有退休人员退出大城市，到小城镇去生活。而我们是突发性的增长，我们的退休人口也许过两年就多了，我们的人口也在老龄化，但是人们可能还没达到到小城镇居住的条件，小城镇的环境也还没有发展到跟大城市衔接的程度，在这种背景下，你想想我们的人流会在哪里？老说发达国家也就是百分之七八十左右的城市化率，很多人都在农村，小城镇非常发达。这时候我就想起一些跟我们类似的高速发展的新兴市场国家，比如说韩国，韩国现在百分之九十几的城市化率，很大一个百分比集中在首尔这种特大城市。当年的日本，刚一开始的时候，大家突然一下子进了大城市，就那几个大城市，都向大城市集中。而我们会是什么样的趋势？这是我们需要研究的，究竟是搞大城市，还是搞小城镇，在我们这个阶段，我们的小城镇发展的情况，小城市、二三线城市的未来的走势，和中心城市未来的发展走势，这是我们需要研究的。从融资的角度，从项目的角度，从新型城镇化和我们房地产事业发展的关系的角度，我觉得这些问题值得思考，要以人为本的思考，要去研究人的行为，研究人的需求。

  最后一个问题，从房地产市场角度来讲，也要看到去杠杆化，看到我们现在的不良贷款可能会产生的压力。

  前面我听有些媒体人发言，都对宏观调控这个词很有微词，你现在回过头来想想，对有调控的一些市场部分，现在基本恢复正常，过去没调控的是什么情况你们都知道，你想想这个问题和潜在的问题，那个要出了问题可不是小问题。为什么人类发明了宏观调控，是有道理的，是为了波动小一点，是为了使后面清理这些问题的过程少点痛苦。我们住房的房地产这两三年调回来了，三四线城市的问题还没有充分的调整过来，一些中心城市基本上调整过来了，因为前面的问题不大，因为前面有点管理，有点调控，它没有呈现大泡沫，后面不会有大危机，不会有大的不良贷款去清理。

  还是回到前面那句话，比较稳定的发展应该对大家都有利，也希望在稳定发展中大家能挣更多的钱。

  主持人(女)：感谢樊纲先生，请您留步，我们接下来要进行的是博鳌铿锵行的讨论环节，樊纲先生今天出来作为演讲嘉宾之外，还有一个身份就是嘉宾主持。首先请您到我们的讨论区就坐。接下来，请参与讨论的嘉宾上台就坐，有请：著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长？陈淮先生；华远地产股份有限公司董事长？任志强先生；路劲地产集团董事局主席？单伟豹先生。本次讨论的主题是：构化改革？“钱荒”预期下的克强经济学。另外，也欢迎台下所有嘉宾积极参与讨论。

  接下来的时间交给讨论嘉宾樊纲先生。

  主持人(樊纲)：因为陈启宗被台风挡在了香港，我就代替他来主持一下。这个环节的题目是关于克强经济学的，我说一下克强经济学这个名字是怎么来的，是巴克莱银行的中国首席经济学家提出来的，当然也有一些争议。我们现在讨论的是房地产对结构调整的感受和不同的看法，我们这一阶段就进行这个讨论，我想首先请任志强。任志强对很多问题都有很深的研究，对这些问题他也有很多的独到的看法。 

  任志强：恰恰是没搞懂什么叫克强经济学，前几天也在博鳌开过地产论坛会。

  陈淮：应该是志强经济学。

  任志强：到底什么是克强经济学。所有人都在琢磨，包括前面有两位，一个是朱中一，他说我们不知道今年的房地产市场是什么样，是因为不知道中央政府在想什么。第二个是樊纲，他说还不知道后面的情况，很多东西都存在不确定性。

  主持人：有一种说法叫，我们不知道我们知道的，我们不知道我们不知道的。进一步就是我们不知道我们不知道什么，这就是我们的不确定性。

  任志强：但是我们知道了一个，就是它有上限和下限，如果坚持那条下限的话，房地产没有什么可担心的。

  主持人：陈淮，你知道什么，不知道什么？ 

  陈淮：我什么都不知道。我知道王市长欢迎我们到三亚避暑，这事让我想了一个多钟头，我今天还真是到三亚避暑，房地产的运行、市场的运行也同样，就有到三亚避暑这样的可能性，没人能知道，老天爷知道。

  我们的主持人说围绕着结构调整，但是我们的纸上写的“钱荒和克强经济学”，这是两码事，前一个说的是中长期的问题，不管是房地产市场还是结构转型，都不是三两天的事，写在纸上的那个是短期的。任志强说不知道要往哪儿走是不对的，十八大说了，我们要在2020年全面建成小康社会，他说他不知道。7月30号政治局刚刚开完会，说2013年要促进房地产业平稳健康发展，用了19个“稳”字，积极稳妥推进房地产发展，他说不知道，你这就是不对的。今天我们坐在博鳌，在台下的开发商，媒体说了一个词叫迷雾重重，但是他们今年比任何一年心里都平坦。我看过任志强先生的分析文章，他最近一篇文章，他其中一个观点，开发商不缺钱。那个钱荒是从哪儿来的？谁编出来的？樊纲编的？

  任志强：开发商属于樊纲说的影子银行支持的系列，缺钱是正式银行系列，这是两个问题。

  陈淮：钱荒这两个字大家不要提，水太深，不是年轻的记者能写和知道的，银行有没有去杠杆化的问题？有。有没有影子银行的问题？有。但是这个问题是不是把某个并不那么直接和尖锐的问题提出去，解决十八大那个延续的问题，这个我们不知道。

  任志强：闹了半天你还不知道。

  陈淮：所以这两个字别拿到这儿和房地产搀和一块儿说，这是一个。另一个，我不知道什么叫克强经济学，樊教授是专门研究经济学理论的大家，他尚且没有研究明白，我说我们要研究志强经济学，我还知道一点。

  简单说，目前房地产的问题，昨天有一记者问我长效机制的问题，我希望在座的这么多家媒体务必整明白，长效机制不和“政策”这两个字联系在一块儿，政策永远是短期的，是即时决策的，长效机制是制度建设，是保证这个产业如何发展的问题，比如说今天我们到三亚来避暑，也许明年你就到黑龙江去避暑了，三亚就很热，40度，今年到浙江去的就死定了，43度。

  任志强：计划生育政策这么多年了，还是长期的，长效就怎么不能说是短期的呢？

  陈淮：宏观调控政策这个词，它是对总量平衡关系进行调整，这个总量平衡什么是长期了？你什么时候见过超过一年的调控政策？

  我们保住以往调控的成果，别老讲放松和收紧这个词，放松和收紧都是和中央不一致，对着干的事，因为中央政治局7月30号的会强调的是稳，你偏说是不是放松，是不是收紧，你不是对着干吗？这个精神不符合。第二个，我们今年没有什么对房地产业排在第一的事。有两个事，第一个是短期内保证增长的基本增速，第二个，控通胀的上限问题，今年的所有政策主要指向，和任志强、华远房地产没有什么关系，主要指的是房地产增速和通胀，和樊教授研究的领域是最密切的。

  主持人：请单总谈谈。

  单伟豹：我们都知道安倍经济学，上台之前了解到要谈克强经济学，然后我马上让我的手下收集了一些资料，我看了李总理的报告，克强经济学的基本特征，第一是强化市场，第二是放松管制，第三是改善供给。我另外还看了一个报告，就是李克强为什么按兵不动。这一届政府采取的就是不干涉、不折腾，到现在为止没有一个特别的政策出来说可以或者不可以，其实已经是放了市场了。做市场就是不越位，但是不缺位，其实就是对市场是要管理的，但是不是干涉。管理的方向主要在法治上健全，就是你不犯法，你做什么都可以。现在的限购、限价其实是干涉，而且不合法。我觉得今年上半年的那些数据都是比较正常的，而且也没有慢下来，也没有泡沫的倾向。房地产投资增长20.3%，施工增长面积15.5%，销售增长28.7%，住宅方面增长30%，我们公司增长60%了，资金方面大概增长30.6%，主要是销售回款多了很多，房价升了5.4%，有些城市没有怎么涨，大家大城市，尤其是北京的涨幅是惊人的。地价涨了4%，其实远远不止，M2增长13%，我觉得都是在以前的上下线之间走，我觉得这半年的所有数据显示是一个比较正常的运行。资金有稍微的紧张，但是也让我们的销售款的回款平衡了，所以我觉得克强经济学真正是管理市场，而不干涉的话，这对市场运行是非常有好处的。美国的次贷就是它没干涉也没管好，每个人买房子不用首付，那就会造成非常明显的危机。我所以中国目前的运行就是以不干涉为主，没有出台任何政策也是一种信息，其实就是说你们市场在上下线之内可以自由运行，我觉得是一个好的现象。 

  主持人：第一轮讲了一些大的问题，主办方给了题目有结构化改革这个词，然后是“钱荒预期下的克强经济学”。我同意陈淮说的，咱们少用钱荒这词。我想我们第二轮讨论点具体问题。你们房地产商的角度感觉融资情况怎么样？你们刚才说不紧张，你不紧张，是不是大家都不紧张？大家是不是在调整融资的方式，拓宽融资渠道？我也非常想听听各位的看法。

  任志强：今年房地产商好像没有人喊缺钱，要钱的都是想再扩张，加速扩张的人说需要更多的钱。现在房地产商真正讨论钱的问题是讨论那钱贵和不贵，你要拿稍微贵点的钱，可能满大街都是，就是恨不得投行、信托什么都追着你，问你要不要钱。好的企业就寻求价格偏低一点的，如果能拿到银行贷款标准利率的话，要比市场融资的钱低得多，所以成本是最主要的。于是就有很多企业到外头去拿，通过境外拿了很多钱。比如说在香港上市这几家公司，龙湖差是60到80个亿，建业也有十几亿美元，万科等等都是，凡是有境外渠道都从境外拿，境外才百分之二点几、三点几，高的也才百分之五点几，比银行标准贷款利率还低。初步算一算，这几家境外上市公司拿到的钱超过600到800亿，这是非常大的数。单总刚才讲到几个数据，银行贷款今年增加了很多，个人消费贷款，就是按揭这一块，银行增加了将近60%，所以开发商今年保持30%以上的自有资金的增长，那是非常高的数，所以不能说开发商现在很缺钱，只是因为它贵和不贵之间，大家有些争议，大家愿意拿更便宜的钱，而不是愿意拿更贵的钱。

  为什么在房地产上没缺钱？因为投别的钱过去，在钢铁上，钢铁不灵了，尤其是钢铁贸易，煤炭不灵了，船舶不灵了，光伏不灵了，那十大产业政策都不灵了。钱拿出来干什么呢？因为钱是有成本的，房地产今年是形势比较好的，所以都往房地产里扔。缺钱的只有是极少数财务不透明，或者是公司状况比较差的企业，真正好的企业，严格说起来，在今年不管从统计数据还是从报表上看，在各个方面来看，都没有说严重缺钱的。

  主持人：所以钱荒对房地产业是一个伪命题。

  任志强：银行要缺钱，开发商可以借给他们一点。

  主持人：陈淮对这个问题怎么看？

  陈淮：资金供给不缺，但是资金的风险结构配置存在很大问题，房地产需要的是中长期稳定运行，它不光靠回款。刚才志强先生说满大街都是钱，也就是说实际利率远远高于民意利率，央行前几天做了一个改革，让我们百思不得其解，当实际利率远远高于民意利率的时候，他说把银行管制的民意利率贷款的下限放开了。当食堂只剩下粥了，他说馒头可以随便吃了，这个改革有意义吗？下午巴所长来了，大家记得问问他，金融专家都怎么研究的这事。

  任志强：人家说因为在这个时候你不需要，我放开就没意见，如果在需要的时候，你放开的话，大家都打架了。所以现在就放开下限。

  陈淮：不放开下限的钱你借得了吗？刚才我们的嘉宾也讲到克强经济学这几条原则，其实主要是两个，短期内经济总量的平衡稳定运行问题，今年先顾这个，长远两看，对抗利益集团它没有足够的力量。

  房地产的金融我们说了十年，包括樊纲教授也嚷了十年，把间接融资转变为直接融资这件事是个改革的问题，不是简单的调控政策的问题，我们十年调控政策最大缺陷之一就是没和改革相结合。这个没改，就只好由一些拾遗补漏的私募、信托来补充，这些都是短期的，在风险承担上并没有真正起到在开发商、银行、货币供应者、所有者、市场投资人之间合理的配置，这是问题。刚才说缺钱和不缺钱，不缺钱不一定没有危机。恐怕改革的问题，我们这个论坛得多讲讲，政策的问题少说点，别老觉得吃退烧药能治病，根本的是说，我们得动手术，还是住院打吊针。退烧药吃了今天不烧，明天烧得更厉害。

  主持人：陈淮先生讲的这点非常重要，一定要区分短期和长期的问题，基础性的、根本性的问题和临时性的一些政策差别问题，我们经常这些东西老混在一块儿。同时，大家确实要看到一点，包括我刚才讲的影子银行的问题的时候没讲到，有些改革是自下而上的，这个事情就是自下而上的，是银行、投资者、储户大家一块儿改了过去单一考银行贷款的融资体制。

  单总，您怎么看这个问题？比如说以你的公司的情况，你的融资多大一块是银行贷款，多大一块是其它的融资渠道？

  单伟豹：我们除了建筑费用的那一部分在国内融资，其它的全部是在境外融资的，主要是发长期的债。我看到克强经济学，我不知道什么东西，第二是在缺钱的时候怎么做，我们现在银行还有30几个亿，是历年来最多钱的一年。我后天回去，我们还能融资50亿美元。我们现在有些不愿意拿，就是不想公司的杠杆太高，第二，在境外拿美元有一个问题，你进来可以有项目，出去是非常艰难的。中国很多法律定下来都没有考虑清楚的，外币和人民币是断掉的，我们对外币的借债现在还是有些忌讳。所以钱绝对不缺，以前几年银行对开发商本来已经很紧了。我不相信任何一个公司缺钱，除非它经营不好，经营不好是另外一件事，目前对开发商来说是不缺钱的。

  主持人：我们这一段的讨论主题两个关键词，一个“克强经济学”，前面各位说了，不知道。一个“钱荒”，听一轮下来，伪命题，所以这个讨论进行不下去了，所以我们的讨论就此结束。

  主持人(女)：再次让我们把掌声送给台上的四位大腕，感谢他们的精彩讨论。

  接下来进入演讲环节。有请演讲嘉宾：首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生，他演讲的题目是：小城镇之梦 打造“最完美的城镇生态圈”，有请刘晓光先生。

  刘晓光：诸位好，我演讲的题目是“小城镇之梦，打造‘最完美的城镇生态圈’”。我主要想从中国的城镇化的软系统角度做一个探讨。

  我们知道，城镇化已经成为中国目前一个很重要的机遇和下一步发展的重大事件。对于我们地产商来讲，城镇化也是我们未来发展的一个重要的机会。在未来的10年、20年中，可能它都是一个重大的机会，而且我一直在想象着，它很可能会形成一种波澜壮阔的态势。我想主要讲讲小城镇发展，它可能下一步要动员我们的很多力量，特别是要动员我们有产业能力的机构和企业，我们会带着产业、资本、管理、技术去参加这样的小城镇的建设。

首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生

  从软的系统来讲，我想大概有这么几个问题：一是我们下一步的可持续战略定位，二是可再生的产业导入，三是可增长的金融支撑。最后一个就是可平衡的人居生活。

  我们的经济发展如果说没有重大的事件推动，在现在来看，可能比较难。从国际上来看，美国是用大量的军事工业、IT、新经济来推动。中国的城镇化可能会是未来很长一段时间的一个重要的增长点。这一轮的城镇化可能使我们中国社会从二元结构向一元社会结构的转型，可能推动我们经济社会向更高级的阶段发展，可能会直接推动相关生产力的要素，包括金融、资本、投资、产业、技术等等。另外，我们为什么要推动中国城镇化发展呢？它有很多历史的客观需要，一个是我们的国情，中国的小城镇现在很落后，另外我们的二元结构和贫富差距也是比较大。我一直在想，用一个什么样的方式能够使我们的小的城镇建设得到一个更快速度的发展。小城镇的建设，除了硬件建设之外，很重要的是它的软系统。软的系统到底有什么呢？除了它的基础设施建设，大量的建筑形态这些物质化的东西之外，更重要的是一些新的理念、资本、管理、技术、文化的输出。可能要进行一体化的设计。

  我一直认为，在中国的城镇化进程中，地产界肯定要参与，我也感到这是一个重大的历史机会。如果说我们放弃了这个历史机会，或者没有参与这种历史机会，我们在竞争中肯定就要落后。

  我们已经参与了北京的一些小城镇改造，我们也正在进行着昆山的小城镇改造，以及云南的环昆明的小城镇改造。我们发现在改造过程中，难的并不是一级开发，也不是物质形态的建设，难的是产业的导入、管理，难的是从文化的资源、生态的资源平衡，难的是这些软的东西。在这个过程中，我最近在思考一个问题，我们的经济的精英，或者说中国的先富起来的一部分人，我们怎么在参加小城镇的建设中发挥更多的作用。我们看到一组数据，中国大概有6.6万个亿万富翁，还有1100万个千万级的富翁，如果说我们能把这一大部分人中的一部分人动员起来，直接参加新的小城镇建设，把他们的资金、技术、管理融合起来，那将是一个很大的力量。

  中国这30年来取得了全球瞩目的重要成就，但是我们现在也出现了一些问题，比如生态环境的破坏、城乡差距拉大、贫富差距拉大、信仰缺失、一些共识的争论。在这个过程中，我们也做了一些小城镇的建设，但还是有很多失败的东西。为什么我讲要把软的东西带进来，为什么我讲要动员更多的社会经济的精英，在中国的小城镇中发挥他们的作用？我觉得这是一股重要的软的系统的力量。我们算了一笔账，如果其中20%的人能够投入到小城镇建设中去，每个人大概是200万的现金来投资，那就有4万亿的投资。先富起来的经济精英，他们是改革30年的受益者，同时他们也有这种责任感。从中国的企业进入中国的公益系统和慈善系统，大概有这么几个历史阶段，首先是大家认真的做好企业，提供利税。第二个阶段是做一些慈善的事业，第三个阶段是在前两个阶段的基础上组织一些NEO，用一些经济的办法做一些事业。现在我们可能要进入到一个更高级的阶段，这个阶段就是大家组织起来，除了做一些慈善和公益事业之外，大家拿出资金、管理、技术，把自己的产业、产品融入到下一步新的城镇化建设中来，实现我们的责任。开始可能没有什么利润，将来可能也是一个很大的产业和事业。我们在阿拉善的事件中也探讨过这些问题，我们做过一些社区，帮助转移的农牧民建立生产基地，开拓一些市场，然后做一些浴室、图书馆，把这样一个很小的社会组织能够注入到一些经济的、产业的、市场的东西，这样对它的发展肯定是很有利的。如果我们把理念、资本、管理、技术和文化能够输入进去，我相信就可以解决小城镇下一步建设中的资源平衡、产业平衡、文化的平衡、权力的平衡和生态平衡这些大问题。

  要建设小城镇，我们需要有一个可持续的战略性规划，一个小城镇发展起来，需要充分的资源的嫁接，包含硬的系统和软的系统。另外，我们也可以借鉴很多国际上小城镇建设的情况，比如美国的一些情况。事实上大城市带动小城镇，中等城市带动小城镇和小城镇群，也都是西方发达国家发展的一条重要的路径。这里头很重要的就是可再生产业的导入，国际上也有很多例子，比如洛杉矶、旧金山有很多这样的小镇。我们现在也在实践这些东西，比如我们最近在做的首创青旅•两岸城，实际上是把旅游、商业、住宅、农民的就业融合在一块儿，打造出这么一个小镇。现在这个小镇它只是一个少数集中产业的结合，我想下一步可能还要探讨更多的产业融合。我们看了一下，一个是我最近在法国看的一个情况，最近还有在英国看的一些情况，我们如果说能把硬件建好了，再把软的系统输入进去，我们这些小镇都会有很强的生命力。

  当然，还有一些小城镇化的金融支撑问题，包括资金来源、资本的来源怎么解决，是通过私募基金、债券、小城镇化的基金，还是通过资本市场的资金，这些我们都在做一些很深入的研究。我们如果构造起了它的物质形态，再把一些软的东西做得很好，我们这个小城镇实际上可以打造出良性循环的这么一种状态。我们在北京做小城镇，也发现了一些问题，我们去拆迁，去把农民搬上楼容易，在构造产业方面的难度很大。所以我想将来一方面，可能国家对小城镇的建设应该在税收、财政、信贷上能够有一些具体的优惠政策，或者扶持政策。一方面，很多大的机构在中国的小城镇建设中发挥的作用，在做着一些小城镇的开发投资建设。另外一方面，如果说我们中国的一些经济的精英，一些先富起来的人能够在小城镇建设中，把他们的资金、技术、管理输入进去，能够在小城镇建设中发挥他们的作用，我想这将会是一件很大的事情。一方面体现了企业家的责任，另一方面也使用了他们的技术、资金、观念管理方法，使我们在小城镇建设中能够更加良性的发展和循环。

  我们的小城镇建设肯定不止一个模式，有的是大城市边上的，有的是中小城市旁边的，有的是小城镇群，而且每一个小城镇它所依赖的产业依托也是不一样的。有的可能是纯粹旅游的，有的可能是以文化为主的，有的可能是以一些加工业为主的，还有一些是以当地特色的资源产业为主。这些东西如果说我们都能够有一个清晰的战略定位，又能够有投资的硬件力量，同时附带软件的力量，这样的情况下，我想我们的小城镇建设能够健康发展。我们最怕的是出现巴西的一种情况，出现平民窟，产业完全枯竭的情况，最后进一步贫困化。在这些问题的解决上，我想这就是一个系统，我们需要有硬件系统，我们可能更需要的是软件系统。我想可能我们需要有一些大的机构投资者来投资，需要有些政府来扶持。我们可能在未来更需要中国改革开放30年先富起来的一些人直接介入到小城镇的建设，使中国的小城镇能够在未来的10年、20年中健康的发展。

  主持人(女)：感谢刘晓光先生。接下来有请今天上午嘉宾演讲环节的最后一位演讲嘉宾，有请华远地产股份有限公司董事长任志强先生，他演讲的题目是“当前房地产的形势与市场”。

  任志强：刚才樊纲问我们什么是克强经济学，我们找了半天也没找到依据，所以我们现在拼命地从媒体报道上想法找一点依据。

  我把一季度的政治局会议的新闻稿和二季度政治局会议的新闻稿放在一起对比了一下，看看一季度和二季度之间有什么差别。樊纲问我经济学是怎么回事，我们搞不懂，一季度和二季度只差三个月的时间，为什么差距这么大，所以我们说我们弄不懂什么是这一届政府要干的事情。第一个就是一季度和二季度对当前形势的分析变化。一季度说的是国内消费稳定增长，第二个是投资和进口快速增长，第三个是企业利润恢复性增长，第四个是居民收入较快增长。一季度的经济指标比去年四季度低的时候，感觉到悲观的时候，政治局会议给我们这个结论，说很好，都在增长。到二季度的时候突然发现变了，比如说我们的居民收入增长从百分之九点几一下掉到了百分之六点几。二季度说世界经济存在深度调整、国内外环境十分复杂，要增加忧患意识，充分做好应对各种复杂局面的准备。也就是说对经济形势的判断，前面判断错了？还是说这三个月就发生了那么大的变化？我们没搞懂，也许是摸那个石头摸错了，要重新摸一下。第二个变化，一季度说增速下滑是自主调控的结果，但二季度好像不是这么说了，说的是，我们发展仍处于大有所为的一个重要战略期，要有底线和上线之分。一季度大家没什么担心，第二季度开始有点担心了，这个词也变化了，一季度说是稳增长、控通胀、防风险，二季度一看，不一样了，这大概就是陈淮先生刚才说的，政策就是个短期行为的东西，二季度变成稳增长、调结构、促改革。虽然一共9个字，变了6个，这说明什么问题，得想想。同时，我们也看到了一季度是：就业保持稳定增长。大家都觉得一季度什么都不好，但有一条很好，就是我们的就业人口持续增长，而且增加了，所以就业成为了一个衡量经济指标里头好和坏的必要条件，如果就业不行了，增速就要提高一点，如果就业行，就可以忍耐，继续往下低一点，所以一季度看到的是就业很好。二季度也发生的变化，叫做“保持合理投资增长，激发企业活力，加大对中小微企业的政策扶持”。这我们已经看到了有一些减免税费的政策。“投资合理增长”和前面说的情况不太一样。克强经济学说是不刺激，现在有了一个调整，说是微刺激，也不知道这个微刺激和不刺激有什么差别，或者和四万亿之间有什么差别。另外一个特别的描述，这次说的叫做“积极稳定推进以人为核心的新型城镇化”，朱中一副会长刚才说了半天，“以人为核心的新型城镇化”，后面说的是“促进房地产市场平稳健康发展”。去年说的是“坚定房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。年初说的是“抓好房地产市场调控和住房保障工作”。也就是说两次会议发生了很多的变化。这5个变化都和当前的宏观形势有密切关系，也和未来房地产市场发展有密切关系，所以我看了半天，我说我不懂，就是因为我们实在不清楚到9月份，第三季度会议的时候又有一个什么说法。如果每个季度都变一次的话，房地产就完了。因为房地产从买地到投资再到完成，可能要三年、五年，它不能每个季度都这么变，如果每个季度都变一次，你就实在不知道它在想什么。

华远地产股份有限公司董事长任志强先生 

  最近一次国务院会议上提出的是“加强市政地下管网建设和改造”，刚才朱会长讲话里特别强调了，有些城市地下设施很差。“加强污水和生活垃圾处理及再生利用，加强地铁、轻轨等大容量公共交通”。最近我们看到国务院有4万亿的投资问题，基础设施才2100亿，但是关于生态建设有1.7万亿，这两个加起来就将近2万亿了，如果再加上其它的，就是新的4万亿又出来了，所以大家有一些争论，就是有没有4万。我们更多的看到的是地方政府缺钱，也看到了中央政府开始给地方钱。最近报道的是李克强总理刚刚从上海考察回来，曾经跟杨市长有一个讲话，说你是要改革，还是要政策，杨市长说要改革。但是这两天说农行给了上海2500亿，这要的不是改革，要的还是政策。所以我们没搞懂，这个4万亿会有吗？至少我们知道有一个新的数字，2013年到2017年，有1000万套的棚改，这是李克强在几次讲话中特别强调的。北京有一个比较大的试点，是在门头沟区，其中大概有3万多户、10万多人的棚户区改造。在一个月里头，张德江副总理去了一次，李克强总理去了一次，它就是北京的一个试点，大概7平方公里。门头沟是过去北京煤矿的主要产区之一，煤矿都停了，这些人都没事干了，棚户区要进行改造了。中央政府最近提出来，为1000万套棚户区改造要提供2400亿，另外开发行要提供约8000亿，解决一半的投入资金。国开行正式发布的信息是，每年不少于在棚改上投入1000亿，5年加起来要超过8000亿，另外地方政府要配套。另外加上前面已知的城市基础设施和环保、棚改等等，地方政府需要投资就有12000亿了。地方政府这12000亿拿什么还？还的办法就只有卖新增土地，所以我们没有看到这一届土地价格拼命上涨的过程中，政府提出要限制土地的价。昨天公布的54个城市的土地价格，3000多块钱一平米，和去年同期相比，增长了48%，和上季度相比增长26。这54个城市价格上涨是非常典型的，今年北京要拍卖几块地，比如说亦庄土地，去年3月份1万块钱的挂牌价流拍了，去年降下来，变成7000块钱、8000块钱开拍，结果拍到了1.2万，随后拍到了1.6万，今天我们估计，亦庄的地价有可能会超过2万元。一年之内就从一万块钱的流拍到今天可能会超过2万元，翻了100%。政府靠什么还钱？我们专门到总理去访问过的棚户区改造区了解情况，按照原来的计算，7平方公里的地，3.5平方公里用于400多万平方米的回迁，还要拍卖3.5平方公里的土地，算一算还缺几十个亿，除了政府的补贴之外，还要新拿出一部分地拍卖，这样才能解决这个十万多人的棚户区改造问题，这是新增的一部分。我说的这3.5是什么呢？就是7平方公里里倒腾出来的这3.5平方公里，原有的建设用地，也得全部拍卖了。这几个因素加起来就说明，他不可能把这个地价压得再低，再低一点就没法还钱了，所以必须保持适度的收益，才能完成棚户区改造的任务，还要拿出新增的收益中其它的一部分才能解决。大家也看到最近房地产提供的税收，在整个地方财政税收中占的比重非常大，增幅非常大。今年我们至少可以看到的是，房地产市场不管怎么调控，没有对价格因素为主导进行调控。价格是什么？价格实际上是市场信号，解决供求关系的一个调整因素，但如果把价格人为地控制起来，就一定在供求关系上会出现问题。拍卖是什么？拍卖就是合情、合理、合法的去哄抬物价，把物价抬得越高越好，当然也有法院利用拍卖或政府利用拍卖倒腾国有资产或倒腾私有资产的现象。但至少土地拍卖上肯定是标明了要哄抬物价的，而这种哄抬物价是为了偿还大家所担心的地方财务的账。

  我不知道大家有没有听说过啤酒指数，最新的啤酒指数是指农村啤酒量决定农民工回乡成功，也就是说失业。最近我们发现农村的啤酒指数在不断攀升，意味着大量的农民工回到农村去喝啤酒，而不是在城市消费啤酒了。上半年我们所提出的就业情况好转，新增就业人口增加都意味着是一种企业向上不断扩张的过程。但啤酒指数告诉我们的是，下半年也许会出现的是原有的一部分就业被替代，农民工回乡的开始增加，这是一个非常危险的信号。我们也更可以看到另外一个指数，在土地价格上涨的背后，是因为在今年总的用地供应量的增加过程中，我们工业用地占的比重非常大，我们和其它城市对比一下可以看到，纽约、香港、伦敦、新加坡等等，在城市发展过程中，工业所占的用地数量是非常少的，但在国内，相当一部分工业重镇的工业用地，已经达到了用地总量的40%到50%，平均下来是占26%以上。换句话说，所有的土地，住宅用地的升值过程中，相当一部分是弥补和补贴了工业用地的超量。所以我们工业化率和城市化率几乎接近，而实际上应该城市化率远远大于工业化率的值，这样才能保证为工业提供更多的第三产业的服务，而现在我们不是。

  面临的问题是什么？也就是说刚才朱中一会长说的，是不是长效机制。刚才陈淮谈到，在短期我们不缺钱，但长期我们可能缺钱。长效机制里可能涉及的问题是什么？第一个是制度问题，这是在李克强总理6条讲话中的第二条，讲到的是土地制度问题。我不知道他的土地制度是土地财政问题，还是指土地要进行私有化，土地改革要归农民。一旦这个土地制度问题从根本上得到解决的话，我想没有18亿亩红线了，如果土地完全私有化了，对房地产来说是一个重大的政策变化问题。第二个是市场开放，我们已经看到这一届政府对市场进行了一些开放，比如说金融问题、利率问题、微小企业的问题等等，已经有很多动作了，但是开放到什么程度，我们也不知道。其中，如果土地市场更加开放、自由，也许对房地产市场会有影响，另外一个就是大家在讨论中或在媒体上讨论最热闹的房产税问题。还有一个是保障制度，到底保障什么，保障制度已经在调查中出现了大量的问题，有几十个亿的冒领，这对现有的市场会产生一定的影响和反映，是什么我们不知道，所以我们一直在说，我们要看这一届政府最后表态，或者说三中全会给出一个更加明确的意见，朱会长刚才说，三个月以后我们大概能知道长效机制会怎么样，至少我们现在知道，我参加了几次讨论，原有的稿子都被推翻了。推翻以后，会剩下什么？最后留下什么东西，哪些能用，哪些不能用，或者会上提出的意见，哪些他们吸收了、选用了，我们不知道，因此我们一直强调说，没有给出一个特别明确的看法。2003年的时候，我曾经参加了当时的18号文件的讨论，讨论完了以后，汪洋副秘书长明确给我们一个信号，会如何如何。但现在讨论完了以后都说，你们讨论的意见很好，回去我们再研究研究，甚至连个倾向性的东西都没有，所以我们永远也不知道他们在想什么，除非他们正式公布了这样一些结果。

  即使这样一种情况，对今年会怎么样？我们认为今年总体是平稳的，投资不会有大上，可能会略有小下，因为土地供应的总量在下个月可能转正，但更多的投资会在明年上半年出现，所以我们的新开工并没有高速的增长，所以投资基本上是平稳的，价格肯定是稳中有升的，尽管这几个月的价格指数仍然是超高的增长，比如说房租每个月都在持续的环比增长和同比高增长，这个增长的趋势对房价也会有影响。从100个城市，或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看，增长幅度是暴涨的，但我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是大上大下，这是我们对不完全能弄清楚我们的中央政府，或者说这一届新政府在房地产政策上会采取什么样的一个特殊做法的情况下所得出的结论。

  主持人(女)：感谢任志强先生，今天上午的演讲环节到这里就结束了，接下来我们要进行每年一度博鳌房地产论坛最热烈的环节——地产精英 博鳌论剑。今年论坛，我们安排了三场“地产精英 博鳌论剑”，现在进行的是首场精英对话。

  经历多年发展与沉淀，房地产足以影响中国经济风向，进入新改革时代，行业大腕怎样看今日的中国房地产行业？

  今年博鳌房地产论坛首场“地产精英 博鳌论剑”的主题是：

  改革时代的地产新力量之一：世界不再平 改革时代的中国房地产

  首先有请主持嘉宾：

  中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生

  每日经济新闻执行总经理 冯明先生

  以及我们的对话嘉宾：

  中国房地产业协会副会长 朱中一先生

  首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生

  宝龙集团总裁 许华芳先生

  莱蒙国际集团有限公司执行董事 王天也先生

  立丰(西安)集团董事长 颜明先生

  金融街控股股份有限公司副总经理 王志刚先生

  卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生

  樊纲先生说他刚才已经主持了，他把这个机会让给首创集团的刘晓光先生，有请刘晓光先生和冯明先生主持这一场对话。

  冯明：今天这个主题是改革时代的地产新力量，我们这场讨论的话题是“改革时代的中国房地产”，刚才很多老师谈了很多，有两位主讲的刘董事长和朱会长都谈了城镇化的问题，城镇化近年来被大家视为房地产业最大的红利，目前看来也是很吸引人的一块蛋糕。樊所长讲了宏观经济的问题，任董事长讲了房地产市场未来的问题。我们怎么理解这个问题呢？我想可能包含了三个层面的意思，第一个，谈了这么多年了，中国的房地产到底是健康还是泡沫，从大家的观点来看，看来是健康的观点多一些，因为大家都觉得日子好过，房地产企业也不缺钱，虽然暴利不在了，但是比起苦苦挣扎的制造业，咱们还是很宽松的。当然也有一些泡沫，比如说前段时间报道的鄂尔多斯的鬼城，各个地方的空城，这个看起来也有泡沫，我想这是这个话题的第一层意思。第二个，既然提到改革时代的房地产，肯定要改，怎么改？虽然刚才大家都说不知道，我们也没搞明白，但是肯定很多人都在强调，包括朱会长、任董事长都在强调，未来改革的长效机制是什么，我想改，怎么来改？希望各位待会儿提些意见。第三个，回到这个话题的本身，改革时代的房地产新的力量在哪里？我们有什么样的因素，哪些因素是能够推动的？除了政策因素以外，房地产哪些模式的创新，哪些制度的变革能够推动我们的房地产，所以我想理解这个话题的三层意思，希望各位嘉宾多多的在这方面谈一下你们的观点。

  接下来请刘董事长来补充这个话题。

  刘晓光：如果说我来主持的话，我就先讨论第一个题，大家谈谈各自的认识。下一步我们可能要进入房地产的深度改革期，深度的改革期是什么？会有什么样的改革？第二个我想让大家讨论的是，在房地产进入新的时期以后，作为企业要重视哪些变革的重要因素？自己又怎么来进行改革和变革？ 

  首先讨论第一个题目，大家说一说，下一步是不是进入了房地产改革的深度期，还有什么样的特点？

  张远：这是很宏观的问题，2000年以后的房地产业大发展，在这个行业很少有死掉的企业，而且这个行业救了很多企业，所有的国营企业如果到破产的时候，只要还有块地就能够解决它的安置问题，所以这个行业是救了很多行业，自身的发展过程中也没有很惨烈的竞争。在未来的大环境下，我认为那就不对了，一个行业的正常发展，我觉得从宏观上讲，不管是长效机制还是短期政策，大的经济理论应该是对的。首先房地产行业平均利润率要向社会平均利润率靠近。第二，这个行业里面的竞争的惨烈度和其它行业的竞争一样摆在市场的面前，那就是房地产企业的竞争打败了一些企业，这在前面15年我们是没有看到的，但是在未来是肯定会发生的。我们前15年因为一个产品户型能够成长起来一个品牌企业，但是在后面可能会反过来，它会毁掉一个企业，这就是我觉得房地产企业将面临行业内更激烈、更惨烈的竞争。但是从长期来看，作为企业来讲，我们呼吁整个房地产企业要向市场化发展，因为只有市场才能解决公平和效率的问题。如果再回到政府管控，或者市场化程度越来越弱，或者说国进民退，这解决不了公平和效率问题，只要这两个问题解决不了，我觉得房地产行业发展的前景就很暗淡，只要解决好这两个问题，房地产发展还有机遇。

卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生 

  刘晓光：一个是竞争激烈，一个是平均利润率要下降。王总说说。

  王天也：作为一个开发商，我们是特别渺小，看未来大行业的改革的趋势，我们确实也左右不了，要看政府，但是一种期待，一个是期待长效机制能尽快建立，也就是说我们房地产市场不要今天是一个政策，明天是一个政策，太多的行政和政策干预影响这个市场，而我们是逐渐的向市场经济发展，我们应该看到一些成熟社会、成熟机制的成功经验，尽快地建立一个靠法律法规去规范的长效机制。另外一个就是行政干预要逐渐的减少，特别是我们对新一届政府抱有期望，希望房地产市场能够逐渐的回归健康、正常的市场。和晓光没打招呼，实际上我们二三十年一起在北京市的时候，那时候你在市计委，是领导我们的。我们现在看北京市就很有意思，北京市有两大商品，现在受到严格的限制，一个是限制买房，一个是限制买车。我们政府一再说你们必须承认我们的市场经济，但是以北京市为例，对这两大商品的限制，我不知道是不是市场经济。北京的交通问题很严重，车的问题也很严重，但是似乎从上到下没有人骂汽车生产商。有很多人在抱怨，比如说我们的市政道路为什么没有事先看清楚等等一系列的问题，可是我们的房地产企就不一样，我们作为房地产开发商承受着很大的压力。我们一方面要照顾市场，作为上市企业，我们要照顾我们的股东，要实现股东利益最大化，另外一个是主动的、被动的我们都要注意这个社会责任。社会责任当然要注意，但是对于我们这个板块有没有其它的意味？也就是我们是不是有了一分沉重。所以回答晓光的第一个题，我们还是希望市场还给我们房地产企业一个原本应该有的正常的、健康的市场。

莱蒙国际集团有限公司执行董事 王天也先生

  刘晓光：一个是健康的市场，一个是需要有长效的机制。

  王志刚：刚才听了一些专家的发言，我感觉大家对未来的房地产发展理解得都很深刻，虽然说法不太一样。我也简单谈一下我的看法，房地产市场在中国也是刚刚起步阶段，房地产开发市场化也就十几年的事，刚才张总也说了，房地产行业的高增长时代已经过去了。任何的行业发展，有暴利的时代都是不正常的，而目前这个阶段，大家经过了酷暑，也经过了寒冬，我想所有的开发商都开始理性了，都开始面对现实了，我觉得下一步我们的房地产市场应该是走向一个充分竞争的时代，这是房地产市场的一个正常阶段，体现充分竞争、充分市场化。无论政策干预力度多大，市场化的洪流是不可改变的，我想各位都要面对这个现实，蜜月期已经度过了，现在就要过日子了。从另外一个角度，开发商该怎么做。我认为一个充分竞争的时代已经到来了，从另一个角度来说，作为开发商来讲，逐步走向一个品牌化的时代。通过这一轮的竞争以后，每个开发商都历练出来了，每个企业都有自己的特点。所以在这个过程中，房地产市场也逐步的细化，咱们在座的每一位开发商都逐步的归类了，我的企业适合做住宅，我适合做高端的，还是做保障性住房的，我做商业综合体，我做写字楼，我的融资能力强，还是营销能力强，每个开发商逐步找到自己的定位，在市场中形成一系列的品牌开发商，作为消费者也很清楚，我看开发商是看他的产品，还是看他的快速运作能力，在充分竞争的时代，每个开发商都会找到自己合适的位置，这样也是体现出房地产健康状态的一个现象，所以我认为一个是充分竞争，一个是进入品牌时代。从房地产开发商的角度，更多的是进行专业化的生产。以前我们拿了一块地就去开发，我曾经听一些开发商说，我能找到人，我能找到钱，我能有地，我就可以做房地产开发，这个时代已经不再了，一定是专业化、精细化、品牌化的时代到来了。

  刘晓光：一个是品牌时代，一个是做好自己本企业本身的定位，发挥企业的优势，塑造自己企业特有的竞争力。

  颜明：我是西安立丰企业的颜明，我是做商业地产的，我想谈谈商业地产，我对未来中国的商业地产市场包括乐观的态度。为什么呢？因为人均收入每年总是在增长的，社会保障体系在不断地完善和加强，从调结构的角度讲，通过消费来拉动经济增长，这也是国家政策鼓励的，所以未来商业市场应该是一个好的市场。现在商业市场存在的问题确实是非常大的，存在两个头疼，一个是开发商头疼，一个是商业运营者头疼。开发商盖起来的房子招不来商，那些负责商业运营的，像王府井、麦德龙这些发展部经理，天天在天上飞，找不到合适开店的地方。造成这个问题的原因，我觉得一个是政府的原因，政府在规划中犯了一个错误。比方说去年我跟任志强先生，我们到一个城市去搞一个论坛，看这个城市的商业规划，一个108万人口的城市，占地1万多平方公里的一个人口密度非常低的地方，规划了500多万平方米的商业，这显然是错误的，而且人均收入只有16000元，把人均收入全部消费在这500万的商业里面，也保证不了它的盈利，这里面有政府的问题。再一个就是开发商的问题，开发商在定位中出现了问题。定位有一个规模的问题，大和小的问题，和业态的问题。往往是百盛看上的位置，他盖的是沃尔玛的房，沃尔玛看上的位置，他盖了百盛的房。应该盖大的他盖了小的，应该盖小的他盖了大的。 

  商业地产现在存在的问题就是布局不合理，过分集中在某些中心区，开了大量的商业，实际上有很多空白点，商业地产都可以进驻，关键是决策非常重要。商业地产的决策靠你这个点的周边3公里甚至5公里半径范围内的人口密度、收入构成，和已有商业形态来决定的，所以商业地产未来的发展形势非常好，但作为商业地产开发商的科学决策，建立一套决策数据和决策程序也是非常重要的。

  刘晓光：就是不能盲目发展。

  朱中一：我的一些观点，实际上我上午发言的时候，大的观点都说了，现在根据这个题目，我谈谈我的观点。一个是通过改革，一个是通过借鉴境外和国外的成功经验，把我们长期的制度设计好，我认为相当重要。为什么首先是改革呢？因为我们的房地产要健康发展，首先涉及到一些最基本的要素，土地市场你不改革不行，现在像北京、上海、广州、深圳，之所以它的房价那么快的上涨，一个最核心的问题就是因为它的土地资源稀缺，人口在大量的涌进。这个改革怎么改，需要大家出主意。另外一个，你要让农民工真正的市民化，农民工在家里有宅基地，如果市民化以后，在城里又住一套房子，这就造成了资源的浪费，你要考虑让农民的宅基地和宅基地上的房子变成资产，让他进入城市，这样既解决了宅基地的浪费问题，又解决了土地问题。另外是房地产金融的问题，房地产全部依靠银行贷款解决不了所有的问题，需要有很多直接融资的方式。另外，要借鉴一些国外的成熟经验，我们回顾一下我们的房地产发展历程，我们也是借鉴了经验。比如说土地的出让制度，当时就是从香港过来的，我们的市场化就是按照一般的规律来推进的，我们的抵押贷款可能是借鉴了美国的，但是我们在借鉴过程中，没有及时的调整我们的一些做法，比如说我们的抵押贷款肯定是支持了不少老百姓购房的，但是有一些脑子聪明的人，通过银行的杠杆买了好几套房子，他们从资产上也很丰收，但是从某种意义上，因为有了投资、投机的因素，又把房价太高了，普通老百姓就住房困难了。又比如我们的招拍挂是比较好的制度，它可以防止腐败，可以通过市场来盘活土地资源。但同时你的地价越来越高，你房价怎么办？我想国外它也不完全是这样的，当然我们看的资料比较零碎，不一定很全面。德国规定了土地的住宅价格，它有一个稳定的目标责任制，就像房价有一个稳定的目标责任制一样，刚才在下面的时候，我跟樊纲先生也交流了一下，比如新加坡，它中间很大一块价格是政府限价的，高端的那块是市场的。我们现在讲双轨制，双轨制比过去要进步得多，但是如果低端的是保障的，其它的是市场的，那么像在北京、上海、广州、深圳，包括其它的一些省会城市，在房价涨得那么快的情况下，有很多人消费者买不到保障的，市场的又买不起，他们怎么办？这些人就是30岁左右的人，咱们说世界是我们的，也是你们的，但是归根结底他们这些人，思想上的情绪，我们是不得不考虑的。我是建设部机关的老人，我现在到机关里去，人家老给我提这个问题，提这个问题的人基本上都是处以下的年轻人。我们笼统地讲个双轨制，现在这个制度还要完善。所以我认为一个要通过改革，一个要借鉴国外的成熟经验来逐步完善。至于调控这一块，我还是这个观点，伴随着市场经济，调控是需要的，但是将来要更多的采取经济的、法律的调控方式。经济里头首当其冲的是税收和信贷，但是税收的调控，但是坦率地说，可能比过去的更难，因为税收的调控是在调节利益群体的关系，所以我说我们真正的制度设计，可能三个月左右一个大的东西出来了，但是制度的落地还要若干年的时间，要逐步的落地。

  刘晓光：刚才朱会长讲了长效机制的问题，包含土地制度的改革、农民工变成市民的问题，另外还讲了一个很重要的信息，就是现在矛盾比较突出的保障房和商品房中间的中产阶级买不起房的问题。所以现在有人在设计，是不是把这一块也要把它限价。这可能将来也是一个模型的方向，这都是下一步改革中可能会出现的问题。

  许华芳：我是宝龙地产的许华芳，主持人给的第一个题目是改革，从我自己理解，过去10年是房地产的黄金十年，也是调控十年，虽然说我不认可很多调控方式，特别是限购，侵犯了很多人的权利。但是反过来理解，过去10年，我们的房地产行业是健康、稳定的在发展，我的理解就是八个字：充分竞争、优胜劣汰。我刚刚看到一个报道，万科上半年收购了19个房地产企业，我认为房地产是一个好生意，但已经不是谁都能做的好生意。我最近看到很多有关长效机制的报道，我们大家一直想把行业做得更平稳、更健康，但是这个长效机制在我个人理解来讲，短时间是无解的，我认为有很多方面原因，但是有两个很重要的原因就是土地财政的原因，这个问题不改革，这个利益驱动是没办法平衡的。第二个是需求的原因，就是调结构的原因，没有出路。中国现在财富越来越多，但是你的钱没地方去，如果你没有解决市场的钱去哪里的问题，只有房地产好，其它行业不好，也是不现实的。钱没其它地方去，他的钱只能到房地产市场去。这两个问题，我觉得国家短时间内很难解决。 

  刘晓光：所谓变革的时代，我们企业主要围绕着什么来进行改革？比如我们要从资源的依赖型向治理来转变，比如我们可能要调整结构，比如我们要改变我们的一些模式。在中国的城镇化过程中，我们怎么样去抓住这样的机会，还有一点时间，大家从企业角度看，到底未来的变革时期，你的企业应该怎么样进行变革？

  张远：我觉得企业这个层面很核心，就是要把产品做得越来越好，这是永恒的主题，这个做不好的话，在竞争中就会被淘汰。企业来看这个改革，企业是怕变的，改革对企业来讲是一个变化的东西。所以从企业的层面来看，我还是希望更稳定的政策更好。政策越稳定，我越知道怎么做，他怎么调，我看不到，我就不知道怎么做，所以我们希望政策更稳定一些。

  刘晓光：政策稳定一些，企业发展也就会稳定。

  王天也：我觉得企业要跟进市场，跟随市场的变化，适时地调整模式，特别是我们应该要理解，没有一个一成不变的模式，回顾过去10年、20年我们房地产发展的历史，即使是有一些企业非常明确地申明说我有某个非常优秀的模式，但是随着时间的变化还是有变化，所以这是我讲的第一点，就是随着这个市场的变化要适时地调整我们自己的经营模式。另外一个，在商言商，我们既然是在商品市场浪潮中的勇者，我们就要按照这个规律去办事。比如说我们整个论坛这次的主题是讨论新力量，涉及到新产品、新模式、新的参与者等等。但是不管我们房地产从传统的住宅开发到商业地产，到旅游地产、养老地产等等方面，还是境内市场、境外市场，房地产开发商经营的多元化等等，我们都不能否认，我们所做的这些都是由于市场的变化所引发出来的。我特别同意张总刚才讲的，把自己的产品做好，因为你提供的是房子，你要让消费者，让你的买家，让你的承租人能够喜欢你的产品。

  王志刚：市作为企业来说，首先面临这个情况保持一个理性的判断，要说中国政策目前有一个长效的稳定性的政策，谁也不敢判断未来政策稳定到什么时候，所以面临这个不稳定的形势下，作为开发商要保持理性的判断，不要一窝蜂的上，前几年住宅大家一窝蜂的上，后来住宅出现了限购，出现了泡沫，特别在2011年大家经历了限购的痛苦，很多人过不下去了，开始转让、出手，这一段时间大家看商务综合体不错，又一窝蜂的过来。我觉得在任何时候都不要盲目跟风，保持一个理性和清醒的头脑，这是房地产企业第一要做的。第二，面临这个客观的形势，咱们要走一个专业化的发展道路，世界上挣钱的行业很多，作为房地产来说，开发的产品也很多，作为我们企业适合做什么，我们坚定不移地做下去，把我的产品做精、做细，树立独一无二的竞争力，我想你无论面临什么样的发展形势，只要中国经济在增长，我们房地产人一定有立足之地。第三，作为综合运营商，房地产开发不仅仅是盖房子的问题，而在于我们要把前期、后期的综合运营能力提升，我们更要强调服务能力，房地产开发商不是盖完房子就完事了，一定要要客户的服务、客户的关注点放在首位，时刻建立以客户为中心的开发模式，把我们的产品做好，才能使房地产行业更加健康的发展。

  颜明：我们都讲开发商，实际我们是房地产开发企业，我非常赞同大家讲的，要把产品做好。商人和企业家是两种概念，企业家是创造社会财富，推动人类进步的，我们作为企业家就应该把产品做好，就像国外的一个传唱讲的，我们做世界最好的船，顺便挣点钱。冯仑也讲过顺便挣钱的理念。所以研发最好的产品，做客户所需要的产品是未来最重要的一点。

  朱中一：我觉得从企业角度有两个问题需要考虑，一个是研究国际、国内两个市场。我为什么现在提出一个国际市场呢？现在包括像亚非拉的一些原来发展比较慢的国家，现在经济发展也比较快，比如非洲，它50几个国家里有20多个国家的收入已经到了中等水平以上了，所以它的中产阶级的比例上升得很快，但是那些地方由于缺少建筑力量、设计力量，它有需求，但是没有供给。上周五，我们跟中非基金、中非联盟三家开了一个走出去的会议，在会上一些走出去的企业介绍了一些经验，觉得现在外面的市场，它的需求量还是不少的。当然我们现在走出去的，大的企业都是进入一些发达国家，包括万通、万科、万达，都是到发达国家的。但是我们一些中型企业，他们觉得非洲这些市场也是非常好的，所以我们可以关注一下那些市场，这样可能对我们有好处。因为那里有潜在的中产阶级已经成长得很快了，这是一个。另外，国内市场咱们也要关注，我非常赞成刚才樊纲讲的话，咱们为什么讲以人为核心的城镇化，咱们就要关心人在想什么，人要需求什么，这个是很重要的。前段时间万科针对一些城市的房价很高，它开发一个小户型的产品，大概是18平米左右的小户型，听说整个市场前景还是不错的。就是房价高的情况下，你只有面积小了，总价就低了，这也是一种办法。另外，上周六我到金地天津公司看了一下，他们说他们在开发第三代住宅，我当时对第三代住宅也不是很清楚，后来他们天津公司的何总给我介绍，他说第一代强调品质，第二代强调环境，现在第三代强调的是人性化的服务，我觉得这也是有道理的。因为现在大家在有了房子以后，怎么样提供更人性化的服务，可能更加好，它里头人性化服务，除了有良好的物业服务，还跟医疗机构挂钩，提供远程诊断，另外还提供其它的生活方面的服务。我想以人为核心的城镇化，落实到我们的小区，就是要提供以人为核心的小区，要考虑人需要什么。一个是市场有这样的需求，另外作为企业，我们要有独立分析市场的能力，千万不要跟风，我们国家大，什么事情一跟风，就有问题了。像2010年一线城市调控，有些企业到二三线城市，这是对的，但是大家都去了，就造成这些城市过剩了，一线城市又反而供不应求了，企业一定要独立判断，不要跟风。

  许华芳：最近很少有开发商提核心竞争力这个词，我觉得现在企业竞争是处于一种均好性的竞争，不单纯你在哪一个点，你必须要有一个均好性。我最近几年看到行业的发展，企业内部管理的进步是非常惊人的，特别是行业前10大优秀企业的管理进步是非常惊人的。我分享一下我们企业最近做的事，我们最近在做四件事：第一个是产品的创新，我们做商业地产今年做到第10年，我们主要做三件事：商业综合体、区域、社区。我们最近在开发一个新的产品线，是开放式街区，这个出发点是消费者的需求在转变，他更多的需要一种环境、一种体验，你在一个盒子里面做得再好，这个环境你都做不到的，所以我们现在在做产品的创新。第二是客户的数据以及电子商务。我们在商业综合体里面做电子商务的结合，每个消费者通过他的手机都能来到我们的商场，以后来多久，去什么地方，走什么路线，通过和数据结合。第三个是资产管理平台，通过跟国际资产管理公司一起合作。第四个，我们成立商学院，通过人才培养，让企业发展得更好。

  刘晓光：这里我提两个问题，第一个问题，我们对于长效机制肯定是一种企盼，但是政策调整的机制肯定短期内不能消除，所以大家不要想得那么简单，取消限购、放开，可能是不会有的事，还会不断动态的政策调节的方式，包含刚才说的怎么解决这些中间的人物买不起房的问题，应该会采取一些新的措施。所以我想，建立一种稳定的长效机制很艰难，我们要随时了解和准备着应对更加温和、比较温和，或者不太温和的调节机制。第二个问题，因为讲改革房地产的新力量，我们可能面临着未来的市场，每一个企业都会有自己面对新的环境的做法。但是归纳起来，无非也就是在管理上，在产品上，在模式的创新上，它的竞争力到底如何。

  我们今天上午的讨论就到这儿。

  主持人：尊敬的各位来宾，大家下午好，欢迎大家回到2013博鳌房地产论坛现场。今天下午，更多嘉宾将为我们奉献精彩的演讲，他们分别是：

  五矿建设有限公司董事总经理 何剑波先生

  著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮先生

  著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长 巴曙松先生

  威海市双岛湾开发建设管理办公室副主任 姜善锋先生

  金地(集团)股份有限公司董事长 凌克先生

  瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席 赵驹先生

  远大天空城市投资有限公司总经理 唐瑛女士

  感谢以上嘉宾。

2013博鳌房地产论坛现场

  我们今天下午的议题是“产业市场篇 未来的地产：商业时代、住宅与行业”。接下来，马上进入论坛的演讲环节。

  首先，有请今天下午第一位演讲嘉宾：五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生。何剑波先生的演讲题目是：新城镇化时代下房地产的发展选择。有请何剑波先生。

  何剑波：各位来宾、朋友们，大家下午好！本次博鳌房地产论坛的主题是“改革时代的地产新力量”，讲到新力量或者创新，那就不得不谈到新力量这个时代，今天我想在这里和大家分享一下我们对这个时代和行业的一些看法。

五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生 

  现在我们讲房地产的改革时代，可能都离不开一个关键词，叫做新型城市化。新一届政府执政以来，新型城市化在多个场合被屡次提及，在十八大报告中，对城市化和农业现代化相互协调的表述，到中央经济工作会议提出的“积极稳妥的推进城市化，着力提高城镇化质量，走集约、智能、绿色、低碳的新型城市化道路，一直到近期，中央政治局会议提出的，推进以人为核心的新型城市化，促进房地产平稳健康发展的内容，都越来越清晰地表明，以人为核心的新型城市化的时代，其实就是我们房地产行业所处的新时代。

  中国发展到今天，城镇化的提出不是拍脑袋拍出来的，而是很多专家经过大量的研究，包括借鉴了其它国家的发展规律，包括城镇化的规律，经济发展和城镇化的相互作用等等而得出的结论，现在强调人的城镇化，首先也离不开物的城镇化，离不开城市建设发展，因为没有一个物理的空间，人也不可能城镇化，只不过我们现在物的城镇化是走在前头了，走得比较快，但是人还没有城镇化，所以现在提新型城镇化，实际上是反过来补这个课。如果说过去十几年城镇化率从20%到30%一直到50%的过程，开创了中国房地产发展的一个高速发展时代的话，那么以人为核心的基础上，城镇化率要从50%发展到80%到90%的过程，将开创中国房地产发展的另外一个新的阶段。美国城镇化率达到90%，韩国已经达到了80%，如果做一个比较，美国大中城市的吃穿住行用，以及基础设施、交通条件等等，和中国的大中型城市其实是没有太大差别的。但是为什么美国是发达国家，而中国是发展中国家呢？差别就在于在这个大中城市之外还有40%没有实现城镇化。

  现阶段关于新型城镇化的研究内容，大多是从政府和学者的角度出发的，这些内容大家都接触比较多，今天我在这里主要是想从房地产开发行业的角度去谈一些具体的内容。无论过去十几年的城镇化，还是现在的新型城镇化，大概可以总结出6个基本的要素：土地、房屋、产业、人、户籍、权利。过去十几年的城镇化关注点主要在土地、房屋和产业上，是以物为核心，表现出来的是物的城镇化的特点。而新型城镇化的关注点在于人，是强调以人为核心的城镇化，要实现人、户籍、全国和土地、房屋、产业的和谐发展。

  如果我们从研究新型城镇化的6个基本要素来看，其实新型城镇化有两个核心内容，就是市民化和房地产化，这里我想表达的房地产化是广义的房地产化。首先讲讲市民化，市民化其实就是人的城镇化的表达，即城镇化下人、户籍、权利的统一，而房地产化就是以人为核心的土地、房屋、产业的结合模式，及人、户籍、权利与土地、房屋、产业的和谐发展。过去十几年，城镇化极大地推动了房地产的发展，高楼大厦盖起来了，新城、新的产业园建起来了，在城里居住的人也多了，但是在这个过程中却忽略了人的多方面需求，光有房子不行，得给他户口，给他相应的福利保障，政治权利、就业权利、受教育的权利等等。现在这样的情况在北京就非常普遍，许多人在北京生活了很多年，但是没有户口，不能买房，不能买车，孩子不能上学，医保也解决不了，这个矛盾非常突出。所以表面上看，北京好像已经实现了全面的城镇化，但实际上如果以人的城镇化的角度来衡量的话，还差得很远。大城市是这样，中小城市也是这样，因此，新型城镇化与过去相比，最重要的体现就是市民化和房地产化这两个方面。

  在市民化的过程中，人、户籍、权利的统一是政府需要重点关注和解决的。国务院发展研究中心的数据显示，我国农民工总量超过了2.5亿人，20%的农民工子女无法入读全日制学校，参加保险的比例还没有超过30%，大部分地区没有将农民工打入住房保障对象，以非户籍地生活6个月以上统计，2011年我国流动人口总数达到了2.3亿，其中78.8%在东部地区，其中80在大中型城市，44%在省会城市、计划单列城市。2012年中国社科院发布的城市蓝皮书指出，当前城市人口中，农业转移人口的总量是2.4亿人，占城市人口的1/3左右，2012年全市按户籍人口计算的城镇化率仅有35%，如果按照公布的2011年城镇中农业人口市民化程度平均为40%计算，中国真实的、完全的城市化率只有42%，比国家统计局公布的常住人口城镇化率的52%要低10个百分点，所以目前来看，市民化的道路还是任重道远的。对于房地产行业的关注点来说，就更应该放在房地产化上面。新型城镇化不是房地产化，但是房地产化是其发展的基础和重要的表现形式。

  在新型城市化的大背景下，房地产不再是狭义的房地产，而是广义的，它包含了居住、社交、购物、休闲、康体、旅游、养老等与人的生活相关的部分。也包括了工业、产业等与生产相关的部分，不仅包括了大中小城市的部分，而且也包括了小城镇和新型农村社区的部分。讲到新型城镇化下面房地产的机会，我们首先来看几个数字，从经济增量的角度来看，从1990年到2010年，我国按1990年不变价计算，GDP增长了39万亿，其中89%来自第三产业，2000年到2010年，按照2000年不变价格计算的新增GDP是21.5亿元。其中94%是来自二三产业，从1990年到2010年一起计算，总共增加的GDP物是30.4万亿元，其中91.6%来自二三产业，未来新型城镇化过程中，国民经济越来越依靠二三产业的推动，结果就将把二三产业用地需求和对房屋的需求大幅度拉升上来。未来我国农业人口转移规模巨大，城市蓝皮书预测到2030年大概有3.9亿农业人口要市民化，其中存量有1.9亿，增量达到2亿，目前城市的房地产限购政策主要是基于城市户籍要素的，在这个庞大的市民化过程中，对房地产行业来说，这就是一个赋予了精神文化需求的土地和房屋的巨大需求。从这两个角度来看，未来房地产行业的发展，依然是前景光明，道路广阔。

  新型城镇化房地产行业的发展方向，我们依然从城镇化的基本形式来入手进行判断，城镇化过程有两个典型的形式，一个是城镇化数目的增多，二是各城市内人口规模不断扩大，从过去十几年城镇化的结果看，我们看到的更多的是后者，从200年到2010年，北京总人口增长了41%，上海增长了37.5%，天津增长了29%，同期全国城镇人口平均只增长了5.8%，这也就是过去城镇化的主要形式。而前者非常容易被人忽略掉，城市的新区、卫星城、中型城市和小型城市的连接区域，城市和城市之间的过渡区域则是城镇数目增加的最好机会。未来在新型城镇化的模式下，土地和房屋的结合，不仅在大中小城市，而且会延伸到更多的小城镇和新型农村社区中。这两个方向都是未来房地产行业发展的广阔平台。城镇数目的增多和城市人口规模的扩大，都应该由市场的手，而不应该仅仅由政府强制性的拉动，政府大量的基础设施的投入，造成财政的负担压力加大，被逼无奈要高价卖地去消除赤字，在企业买地成本增高过后，什么赚钱就卖什么，最后导致房子卖完了，但是区域也没有发展起来。所以未来着重的是政府的权责明确之后，区域的发展机会。从发展模式来看，有三种模式是可以看得到的，一种是城市的复合发展模式，第二是小城镇的发展模式，第三是新型的农村社区的发展模式。

  城市复合发展模式，一般是处于城镇化率比较高的区域，以典型的城市群来讲，城市群中核心大城市和分散在大城市周边的中型城市在过去十几年的城市化过程中，物的城市化已经发展到一定的高度，以人为核心的城市化已经进行了有益的探索，在未来新型城镇化的时代，这类区域会更多表现为复合型的发展机会，即居住功能和社交功能的结合，居住功能与休闲区的结合等等。这样的机会对企业资金能力、运营能力和资源整合能力都有不小的挑战，但是在利润实现和品牌影响力两个方面的回报都是很丰厚的。第二种模式是小镇发展模式，上午已经有一些嘉宾特别的专题讲到了小镇发展模式，这是未来提高城市化水平的中间层，在城市群的发展和形成过程中，核心大城市和中型城市的连接区域，中型城市和小型城市的连接区域，以及城市和城市之间的过渡区域是今后新城镇发展的一个广阔舞台，在未来新型城镇化的过程中，我们预测这种极具特色的，集合了休闲、旅游、康体、养生，乃至产业园区等等功能的新型小镇将会成为房地产行业的一个巨大机会，这种新型小镇既承载了城市的功能，也承载了旅游、休闲、度假的功能，同时还承袭了城市的功能，同时还承载了区域产业发展的功能，在区域发展和人口导入方面都有创造性的示范作用。五矿在最近几年也是在广东省投资运作了哈斯塔特小镇，也是在我们对小镇多年研究的基础上总结和实践出来的，目前也取得了初步的成功，对于初步发展和人口导入都有一个不小的带动。第三个是新型农村社区的发展模式，这一般会出现在城市化率比较低的区域，这种模式目前在国内还处于探索阶段，一些企业的探索性的尝试，大部分还是在物的城镇化阶段，与人的结合还比较薄弱，未来在新型城镇化阶段，新型的农村社区发展模式是最集中体现市民化和房地产化结合成果的模式，目前在发展模式方面还有比较大的一个发展空间，包括我们现在很多企业在参与一些新农村建设，农村社区的建设等等，谁在方面应该都做了很多探索，我们也在做相关的研究，主要是集合现代农业、生态工业、休闲、旅游、养老、人居等等，把一二三产业相结合，在未来将会形成以人为核心的新型城镇化的重要实践途径。

  在推进新型城镇化过程中，房地产行业的健康发展不仅是非常重要的，而且是具有示范作用的。在我们国家各行各业里面，房地产行业是市场化程度最高的行业之一，房地产行业竞争比较激烈，对其它行业的发展来讲，甚至对政府经济政策的制定，都能提供一些参考和示范的作用，可以为社会的经济政策提供一个样本，新型城镇化的两个内容是市民化和房地产行业化，在这种情况下，房地产行业也需要变革，需要寻找创新方向，要用新的发展思路和发展模式去面对新的发展机遇和挑战。政府有新时期的执政思路，作为企业来讲，我们也要有新时期的发展思路。房地产市场越来越规范，房地产的发展越来越去行政化，在变革的背景下，新力量将会创造新的高度。

  谢谢大家。

  主持人：谢谢何剑波先生，接下来请出一位著名学者为我们演讲，有请著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮先生。陈淮先生的演讲题目是：城镇化红利 可持续增长如何再造地产繁荣。

  陈淮：谢谢大家，有几分惶恐，因为一般我讲的时候，巴所长要在，今天他还没有到，通常我讲完了他要对我几分批评，给我很多的启发，今天他不在，我恐怕就讲不大好。

  20分钟的时间，我讲三个问题，我今天的题目是“城镇化红利，可持续增长如何再造地产繁荣”。

  很多媒体朋友喜欢问，中国的新城镇化如何避免过去10年的房地产化，这个包含一个虚假的确认的前提。好像我们过去这些年的房地产的发展就是一个房地产化。我想讲的第一个问题是，中国的房地产从来没有过房地产化。80年代，一个中国老人在南海边画了一个圈，平地生起了深圳这样一座新城，我们有了珠三角这样一个国民经济增长的带头地区，有了对外开放的一个窗口，有了向市场经济转变的实验区，90年代初期浦东开发，差不多是同样再造了一个新上海，带动了长江下游15个城市的发展，我们就有了第二个国民经济增长带头地区。把这样一些重大的发展说成是房地产化，我以为是没有道理的。这是第一条。第二，我们在过去10年、20年中，不管是开发区、工业园区还是新城区，这些新区建设，使我们城市的人口承载能力大为提高，我们1980年有1.9亿城镇人口，2012年城市里实际装载了7.2亿人，实际上在城镇中远远超过8.5亿人，因为还有流动人口没有统计在内。这流动人口不是他今天在，明天不在了，是张三走了，李四来，这个规模是不会减小的，我们城市这么多人装进去，并且有饭吃，有工作，有地方住，这怎么能叫房地产化？中国的城市化带动了我们扩大内需，带动了我们经济改革，所有这些新城区，新园区的建设，是我们新体制的最重要的试验田。第三，在过去10年、20年、30年中，真正中国走出了贫困，实现了温饱，靠什么？到80年代中后期的时候，10亿人里还有2.4亿人吃不饱饭，到今天我们13.6亿人基本解决了温饱问题，其中主要是农民进城经商、务工取得的工资性收入的贡献，并不是农民直补的贡献，主要是工资的贡献，谁给他们提供了工资和工资性收入？城市和城市建设。尽管这个城市建设过程中，还存在着巨大的不足，在制度上，在基础设施的完善上，我们还能举出更多的不足，但是不论它怎么不足，也不可以把它概括为所谓的房地产化，这种认识是过于片面和不符合历史与客观实际的。我们能够开了举世瞩目的奥运会、世博会，能够有一大批和全世界在一个水平线竞争的产业，比如中国的家电产业当之无愧的世界第一，不论是黑家电、白家电、大家电、小家电，我们世界第一。比如我们的钢铁业，中国的钢产量占全世界钢产量的67%，比如我们的汽车业在2009年一举从1300多万辆暴增到1800多万辆，从那以后稳居世界第一，这些规模的扩张，没有城市化、城市基础设施完善，是不可想象的。希望我们大家把眼界看开阔一点，特别是我们掌握了媒体舆论喉舌的朋友们，再不要说这种无知、过于狭窄的话。

著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮先生

  中国房地产城镇化的红利，我们已经尝到了，并且还在不断的扩张和示范中，这是第一。

  第二，我们怎么能够实现房地产健康平稳发展的问题？我从一些公共媒体上、舆论平台上看到，又开放房地产企业再融资是不是就泡沫了？房地产企业拿地是不是就是我们的城镇化又走偏了？房地产企业不拿地、不融资，它干什么？开海鲜馆不进货、不买鱼虾，他怎么做生意？这个问题问得是没有逻辑和道理的。古今中外，凡是盖房子，一般规律就是要借钱的，山区老农民给儿子娶媳妇盖房子，也要把十里八乡亲戚朋友借遍，这叫动用农村社会金融资源。消耗土地、资金，这是正常的再循环过程。我们首先说，怎么样房地产业就平稳健康发展了？第一是让他们更快、更多、更好地盖房子，而不是把开发商都逮起来，不让盖房子，不盖、少盖、盖坏房子。还有比盖更多房子更重要的城镇化的事吗？不管是房价问题，还是蜗居问题，还是刚需问题，还是农民的市民化问题，在城镇化的问题上，首先要有房地产业在规模、技术、竞争力上不断改善和提高，而不是萎缩。第二，房地产业健康平稳发展，是把房子盖在合适的地方，我们过去十年盖了非常多的房子，我们住房建设的规模和速度可以说全世界无人能比，我们仅仅北京和上海一个城市，一年的开盘总量可以抵得上欧盟主要城市加在一起的开盘总量，但是最重要的是，我们的房子过度集中在北、上、广、深了。刚才我们前一个发言者说北京的房价涨了多少，或者房子增长了多少，而全国只增长了5%，我们过去一些年，城市结构的不合理，是今后一个重点需要调整的方向，如果我们不能解决大中小城市协调发展、二三线城市的加速扩张，而不是限制，那么我们永远解决不了北、上、广、深的房价问题，你用限购、限贷、限价，你把什么都限制了，你也不可能解决这些地方的房价问题。因为这些有限的大城市不可能无限制的盖房子，并且容纳几亿人的需求的。健康平稳发展的第二个，在调整供求关系上，把供和求更多的重心放在二三线城市，放在中小城镇，实现城市结构的合理调整。第三，房地产业健康平稳发展还需要改革，我们现在最大的问题是在房地产业发展过程中两个最基础、最重要的要素，一个叫土地，一个叫资金，它们还远远没实现市场经济。政府还是唯一的土地供应者，政府既是供给者，又是房地产市场的调控者，又是土地利益的受益者，这样一种格局，不可能有什么平稳健康发展，土地制度的改革以及充分市场化，包括资金，今天上午我们讨论的问题中我曾经讲到一点，我们现在有市场化的利率吗？也就是资金的价格有通过自发的、充分竞争实现的市场价格吗？我们有多元化的市场化融资渠道吗？我们有供开发商选择的风险配置方式不同的直接融资品种吗？改革不仅仅是向市场经济的改革，还包括要不断地削减，而不是强化政府的权力。在过去十年的调控中，我们最大的缺陷之一，就几乎所有的调控措施，不管它是国五、国五、国二十，都是在不断地强化政府的权力，弱化市场经济配置资源的作用。市场那只看不见的手越来越看不见，政府那只闲不住的手，越来越闲不住。改革是我们健康、平稳发展的最关键、最重要的落脚点第一。第四，我们如何实现有限的供给？我们绝不可能在未来3年、5年、10年、20年这样一个短期、长期的过程中，让所有的需求想在什么时间实现就什么时间实现，恐怕供不应求将是长期存在的，哪一部分住房需求应该最先解决？住房紧张的群体，等着结婚的群体，以及进城务工、经商群体，他们应该是我们的供给中首先应该得到满足的群体。这是我讲的第二个问题，什么叫房地产业健康平稳发展，别老把短期的调控和长效机制联系起来，长效机制是一项制度建设，是我们的房地产企业怎么更强大，而不是弱小，劳动力的需求更快更好的满足，而不是通过政府的分配来得到满足。

  最后说一个短期的经济运行问题。2013年中国经济首位的目标是维护国民经济的稳定运行，是保住国民经济增速的下限，防止通胀突破上限。在这样一个过程中，我们从一季度、二季度的观察，我们遇到了一些比我们预想的要困难得多的问题，比如说出口，尽管7月份出口有所回升，但6月份的时候我们的出口是负增长3%以上，尽管昨天的说句说财政7月份的同比是增长的，但是上半年财政增长只有3%，这是一个很困难的格局。经济增速直接决定着就业，决定着财政收支平衡，决定着煤炭、钢铁、石油化工等行业的经营状况，决定着银行资金状况控制在一定的规模。即便我们7月份出口数据有所改观，但是我们注意到上半年人民币升值为5.6%，这样一个升值带来的结果不能使出口成为经济增长的动力。而投资方面，这两天发改委的领导说，我们不可能再有一个新的四万亿，即便有也是有效率的。扩大消费需求固然是我们解决这个矛盾的根本之策，但是扩大消费、扩大内需不可能在短期内有跳跃式的增长。在2013年，在投资增长中，最稳定、贡献最大的首先就是房地产业。因此，2013年稳住房地产业的投资规模和增速对于国民经济来说是一个至关重要的事，而不是相反。至于通货膨胀，请大家注意，通货膨胀指的是居民消费价格，而不是资产价格，我们说的房价、股价都是资产价格，表达通货膨胀的CPI说的是消费品和居民消费价格，两个价格别一概而论。当然，我们2013年究竟会不会有恶性通胀出现，现在在各个领域人们也有不同的说法，人们说现在更多的应该担心通货紧缩，因为我们几乎没有一个制造业领域，或者实业领域是供不应求的，更多的是供大于求，而且据2012年和2013年上半年的物价数据，连温和正常通胀的3%下限都没达到，不值得把通货膨胀问题提出来。我以为还是小心为好，因为从2008年以来，中国通货膨胀的推动因素都不主要是中国自己的供求不平衡，而是外部因素为主。比如国际大宗商品价格上涨，再比如说美国的量化宽松货币政策给我们出的，人民币要么升值，要么忍受输入性通胀这样的两难问题，这个问题有点专业，我不在这里展开说。简单说，不论是维护国民经济的增长速度，还是防止通货膨胀，房地产业在2013年首先是扮演一个正面，而不是相反的角色，这是一个已成定局之事。

  以上关于城镇化和释放城镇化红利与房地产业再造高潮这样一个话题，我有以上想法，供大家参考。

  主持人：既然陈先生刚刚已经介绍了，我们就掌声有请下一位演讲嘉宾，著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生进行演讲，他今天演讲的题目是“从城镇化的新阶段看房地产的产业链重构”。

  巴曙松：谢谢主持人，非常高兴参加观点的年度论坛，和陈淮教授的讨论留给晚上的讨论会，白天这20分钟我想就我们参与研究城镇化所做的思考跟大家讨论、交流一些看法。大家非常期待城镇化，一个关注下半年的三中全会的决议，另外就是城镇化的具体推进方式，大的思路和策略，因为这个程度不同的，和我们这个房地产行业的发展状况，它的业态直接相关。

  如果就城镇化谈城镇化，显得比较单薄，如果我们就这些发达国家走过的城镇化道路，实际上城镇化和整个经济发展的不同阶段，和不同的经济发展的时期，以及不同时期它的主导产业它的那个时期的劳动力的主要的分布是直接相关的，也就是说可能在早期的工业城市的时候，往往是一些机械制造业，而且是在自由竞争的发展阶段。而发展到比较成熟的时期，到了郊区化的时候，高速公路和城市群的时候，这个时候发展的产业往往是一些汽车发展、服务业发展的时期。所以我们讨论城镇化，你很难脱离特定的发展阶段，脱离特定的基础发展的水平，必须要结合实体经济来讨论。就好象我们通常看到的很多文献，都讨论城市群。我看主管部门也在谈，未来推进城镇化的主线是人的城镇化，而城镇化的载体是城市群，但城市群的范围多大？实际上在基础设施发展的不同水平的时候，它的范围是不一样的。现在通常所说的城市群的概念，比如100公里，大概就是开车一个多小时的范围，如果把它延伸到高铁时代、动车时代，可能变成300公里的范围，所以我想这个图表的意思，就是供大家做一个对照，不能仅仅只是就城镇化谈城镇化，它必须要有产业的支持，而且受特定的经济发展阶段的影响和制约。

著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生

  在城镇化大的线索里面，我想有几个方面值得大家关注，我们撇开具体的方案，从国际经验来看，城镇化首先是人的城镇化，而人的城镇化主要就表现为劳动力在不同行业的重新配置，这个发展阶段不一样，劳动力的配置不一样，他对房地产的需求就会不一样，所以我们在发展到不同阶段的时候，要根据不同的发展阶段，我们来把握不同的劳动力人口的需求是什么。我们从这个图表上看，劳动力的分布，随着经济发展的推进，它的历程实际上是劳动力在农业不断的流出，占比在减少，制造业初期有一个上升，到达一个工业化的峰值之后，逐步的回落，而非贸易服务业贸易服务业则是一个平衡的上升态势。所以在不同的发展阶段，其实房地产的需求不一样，所以我们大家所需要开发的主要的产品就不一样。和一个主要是服务业主导的经济体，和一个主要是制造业主导的经济体，它的房地产需求差异是非常大的。中国经济有一个很重要的特点，就是区域差异非常大，可能在一线城市它是服务业占比已经比较大，但是在中西部这些地区，可能还是一个制造业占主导的经济格局。所以在不同的地区，实际房地产它的需求格局，我们的房地产行业的主要价值链会有很大的差异，所以背后一个重要的推动力之一，就是劳动力在不同行业之间的配置。我们以美国的情况来看，劳动力的占比在农业、制造业和服务业这三个产业中间的劳动力的占比和GDP的占比，它提供了一个很重要的参照，它实际上现在是一个非常重要的服务业占主导的这样一个格局，服务业劳动力吸收占79%，贡献的GDP占77%，所以我们会看到它的商业地产、综合商业地产的服务、房地产的价值链的多元化，是适应这样一个格局的。

  而从总体的趋势来看，美国劳动力在三大产业中的配置，美国的重要经验之一就是，资本和融资的大量投入，农业的效率的提高，它释放了大量的农民劳动力，这个成为工业化、城镇化推进的一个非常重要的基础。我们可能，中国改革开放以来，包括下一步城镇化推进，我们也要把这个需求落脚到劳动力上，就好象说我们过去30年改革开放表现为工业化的成功的推进，城镇化的成功的推进，但是从不同城市的表现来看，从吸收农业人口的能力来看，其实主要集聚在少数城市，比如说前100个城市，它吸收的从农业转移出来的劳动力，可能能占到百分之七八十或者更高的水平，接下来这种分化的水平会更明显，所以我们在选择不同的城市，选择不同的城市主打的产品，背后可能要考虑最关键的因素就是劳动力的配置。比如深圳，从去年开始劳动力，特别是中低端的制造业，随着它向中西部的迁移，它在净减少，所以这个对整个城市的房地产需求格局会出现非常重大的一个影响。

  我们看到中国未来的发展趋势，一个是人口会继续从第一个支柱——农业，流向第二产业和第三产业。在不同的城市的分布来看，目前一二三线城市的产业占比差异也非常大。所以换个角度来说，可能在二三线城市还有一个工业化、城市化推进的任务，而在一线城市主要就是围绕服务业的提升，以及相关的产业结构升级、转型。我们考察城镇化除了说人口之外，第二个值得关注的要素就是时间。马克思在《资本论》里有一句话说“一切的技术进步革新最终表现为对时间的节省”，时间的节省和收入的提高，城镇化的发展会带来很多服务和休闲的需求。我们看到这样一个统计，1850年到1956年，全球的劳动力平均的工作时间在持续的减少，尤其是发达国家，它减少的幅度也是非常快的，所以相对应的就带来了大量的服务和休闲的需求。城市规模的扩大，城市产业的升级，再加上休闲时间的增加，是发达国家的服务业发展的一个重要的推动力，所以我们看到，我们自去年以来，很多文化产业发展非常好，今年以来创业板上股票涨得比较多的，好多就是文化产业，它的股票涨幅很高，其实背后也跟产业的变动和休闲的需求增加有直接的关系。第三个值得关注的线索就是空间线索，不同的产业选择在什么地方，它背后一个是产业的集聚，产业集聚在一起，有助于信息的交流，创新技术的扩散，降低产业运行的成本。但是过度的集聚又会推高生活的成本、土地的成本，所以就是在这两种力量的平衡推动下，我们看到不同的产业在城市的不同的地方，在不同的区域进行迁移。所以这个迁移背后也是我们这个行业所需要关注的很重要的一个线索。比如说我们看到，美国80%的高科技制造业，它集中在100个最大的城市。而它的高技术水平的制造业，比如我们看它的分布，有100个最大的都市区和中小都市区和非都市区，它背后我们看到这些不同的产业在不同的地区分布，所以这也是一个中心和外围城市之间产业在这几个因素影响、推动下重新布局，重新的再调整，背后其实就是我们带来的工业地产、物流、住宅和商业地产的需求在不同地方的重新分布。我们看到比如说一些低端的、中低端的技术产业，它向郊区的迁移，以及一些服务业和高科技产业逐步的向城市中心的迁移。这个过程的一个变化，我觉得也是我们要考虑城镇化对我们这个行业影响的第三个线索。

  围绕这一点，我们再来看在城镇化发展的一个新的阶段，房地产行业怎么找到新的行业成长的曲线。无论怎么判断我们房地产行业，现在有一个大的判断，我觉得分歧不大，第一个就是整个房地产行业显著的、全国性的总量上供不应求的阶段已经过去了，剩下的是结构性不平衡的问题，其中一个很重要的衡量指标就是家庭套数比。你可能10年前我们讨论这个问题的时候，家庭套数比很低，你在城市的一个家庭，他对应的这个住房的套数，无论是租还是买，可能只有0.6、0.7，而从去年底，这个已经接近1了。所以显著的短缺的时代应该过去了。而接下来重点的问题，实际上是一个结构的不平衡的问题。比如说一线城市的供不应求，和三四线城市目前库存积压比较大并存。再加上城镇化的推进，我们怎么找一些新的增长点，就好象我们说，目前第一个曲线还在上升，但是上升可能已经接近尾声了，我们怎么找到一个新的上升的曲线。这就使我们有必要来考察一下在我们整个房地产行业是哪个环节会给我们创造价值，在整个产业链、业务链里面，是哪些领域在哪些阶段给我们创造价值。如果我们再把它放到城镇化的不同阶段，产业的不同发展阶段，再来对照的话，我们会发现房地产行业它的传统的商业模式里边，你能拿到好的项目、好的地块，把成本控制好，其它的销售、物业管理就变得不重要，这是我们这个业务链价值链的分布。未来可能这个价值链随着供不应求的总量问题显著突出的时期逐步的过去，整个房地产行业的价值链在出现变化，可能从上面这样一个曲线变成现在这样一个微笑的曲线，前期的产品调研、产品的设计，后期的物业管理、金融的运作，这些方面变得更为重要，所以会打破原有的行业的空间和行业的极限，它慢慢的有一个说法，我们房地产行业在经济调整期，从一个重资产公司慢慢变成一个轻资产公司，有一些大的会计师事务所，在美国有的地区，审计部门把房地产行业划归为金融部门来审计。所以这是房地产发展，它的价值链在不同阶段的产物。

  未来房地产行业的一个转型，在人均收入突破8000美元之后，房地产行业将从住宅市场这一个支柱占据主导地位，可以说是住宅的黄金十年，经过调整之后，会转向多元业态的百花齐放，包括制造、运营、服务，包括住宅地产、工业地产、物流地产、商业地产和房地产金融。考虑到未来，中国从工业、重工业这样一个时代向服务业时代转型的大背景，房地产行业的转型方向也在向整个服务价值链条的重塑。今年上半年第三产业超过第二产业，成为中国经济GDP贡献里边排在第一位的一个产业。所以我们可以看到，服务业增加值占GDP的比重在稳步的上升，这种业态的变化，这种实体经济的变化，我在第一张PPT里给大家介绍的对比，可能在中国的城镇化和产业演进，以及对我们房地产业影响的方面，可能也会以不同的方式，这种互动的形式表现出来。

  下一步我们大家都知道，城镇化规划尽管没有最终正式发布，但是基本上一些主要的政策线索，大家应该很清晰，比如说以人为核心的城镇化。其中最重要的，一个是农民的城市化，第二个是农民减少向大城市迁移，他迁向什么产业，迁向什么地区，就会直接影响未来我们这个行业发展的格局。所以在这个背景下，我们考察房地产行业的未来的机会，最重要的就是要寻找人往哪里去，它产业、就业、住宅、基础设施的配套、商业地产的这些需求。从美国化的历史进程来看，人口流动的方向主要是大都市区化，我们看到在美国城镇化的不同阶段，从早期欧洲逐步移民，到城市化开始酝酿，到1830年到1920年整个城镇化的加速，从1920年到现在变成一个郊区化，但是总体上美国一半以上的人口居住在百万人口以上的大都市区。从美国的情况来看，366个大都市区生活了大部分的国民，从分布来看，它也是一个典型的大都市化的格局。

  大都市区化这个时期很重要的一点，就是郊区人口的增长速度可能比中心城区的增长速度要快，这是1910年到2000年，美国的中心城区和郊区的人口变化趋势，大都市区里面郊区化成为很重要的一个新的增长点。从美国经验来看，人口在美国大都市区、中心城区和郊区之间的重构，催生了美国房地产市场50年代之后的第二轮繁荣的浪潮。这个是我们看到美国1900年到2012年美国的私有住房的开工量，可以看到，房地产行业跟随着城镇化的不同阶段，跟随着产业演进的不同时期，它开启了第二成长曲线。所以我们说城镇化对我们有没有影响，表面看似乎不直接，但是你把它结合到城镇化发展的特定阶段，结合到不同产业的发展阶段来看，实际上影响还是非常直接的。

  我就先汇报这些思考，谢谢各位。

  主持人：谢谢巴曙松先生的精彩演讲，接下来我们要进行的环节是2013博鳌房地产论坛主题论坛，今天下午安排有两场主题论坛，马上进入的是第一场。

  接下来，有请主持嘉宾：金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生；透明售房网首席评论员、透明售房市场研究院院长丁建刚先生

  同时有请有我们的讨论嘉宾：

  广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生

  富力地产集团副总经理兼海南公司董事长 　先生

  五矿建设有限公司副总经理 　先生

  新城控股集团有限公司高级副总裁 阳捷先生

  景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁 铁军先生

  新世界中国地产(深圳)副总经理 清泰先生

  思源置地顾问公司总经理 丁武先生

  接下来的时间交给场上的嘉宾。

2013年博鳌房地产论坛现场

  李战洪：我先说第一个问题，市场之手和政策之手。这么多年来，我们看房地产就是一个美女，每只手都想去摸它，而且每个人摸的感觉都不一样。开发商是情人这一块，情人摸的感觉是不一样的，政策之手去摸，它就像领导之手。我们想想在一个单位领导的手摸美女的时候和情人去摸是不一样的，所以我们首先想请广东房协的蔡会长谈一谈这两只手摸这个市场的感觉会带来什么样的后果？

  蔡穗声：我也搞不清这两只手摸是什么感觉。今年上半年整个市场情况，我感觉地慌是存在的，这个慌还要加个竖心旁，是慌张的慌。这个使得开发商很困惑，一方面手上有钱了，想拿更多的地，没有地就没法发展。另一方面，有些地王是很夸张的，直接比旁边的房价几乎高出一倍之多，未来两三年内买房不可能达到这个房价。这个价预示着什么东西？我认为是地方政府在背后有意或者无意的把地价推搞上去，这个是表现得比较明显的。这个也使得开发商、开发行业在思考一个问题，我们到底风险在哪里，是不是这样去不断地响应地方政府的号召，去拿高价的土地，然后再去搞住宅，不断地把房价、地价涨上去，是不是房地产行业发展的方向，我觉得这是有问题的。

广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生 

  丁建刚：蔡会长是迂回地回答了这个问题。

  李战洪：蔡会长回答这个问题我听懂，政策之手去摸这个美女是想获得更大的利益。

  杨律：我们把房地产分成三个美女，大美女、二美女和三美女，一个是康居，一个是安居，一个是乐居。康居是解决刚需的基本需求，安居是解决改善型的需求，乐居就是你的高端消费。所以我个人的观点是，政府这只手应该去摸安居这个美女。

  丁建刚：另外两个美女不要去碰？

  杨律：不要去碰，这个由市场去做。

  丁建刚：碰了就是咸猪手了。

  李战洪：五矿的杨总在美国工作了十年，他有国际视野，他知道哪些美女能摸，哪些美女不能摸。

  丁武：说到市场调控，我想说一下土地方面的市场，因为我过去一年多在土地方面做了不少调研，一方面是全国各地的一二三四线城市全部接触过，跟政府和开发商都沟通过，从土地的供和需方面都有一些深度的交流。现在的一个感觉是什么呢？现在我们的土地市场很热，有些地方很冷。我总结一下，我感觉是一个结构性的不平衡。大家看到的地王等等基本上都是一线城市和好的二线城市，三四线城市很多地方还是很平淡，甚至有些地方属于土地供应出来了，但是没人来买，只有在珠三角、长三角等一些地方土地市场好一些。这种结构的不平衡和我们现在城市化的发展情况相关，而且现在这种现状还会持续相当长的时间。

思源置地顾问公司总经理 丁武先生 

  丁建刚：丁总认为没有办法改变，谁也没有办法改变？

  丁武：这是一个长期的过程，谁也没法改变。比如说我们在北京的时候，大量的开发商跟我说，北京有什么地，赶紧给我推荐，但是在北京你去找那种价格又比较合适，位置又比较好的，适合做刚需的房子。

  丁建刚：也就是说无解。

  丁武：有些地方委托我们卖房，委托我们卖地。关键是前些年很多地方土地供应过量，导致三四线城市相当多的地方土地出来已经，开发商不愿意再买了。

  杨铁军：刚刚李总用了一个很形象的比喻，就是摸美女的手。我在想，这么多年政府这只手一直在摸美女，这个被摸的感觉我们比较清楚，这个摸的感觉是什么我们不知道，但是有一点可能肯定，它老在摸，肯定是有甜头的。在没有约束机制的情况下，或者说没有一些机制评估这种东西的时候，可能这种行为短期之内还不见得会停止，这是一个。第二个问题，随着时间的推移，美女也在发生变化。

  丁建刚：老了、丑了。

  杨铁军：对，慢慢的也在变，姿色也不如以前了，我不知道会不会降低政府摸的欲望，这可能也是需要进一步观察的问题。 

  李战洪：我们还是回归到城镇化，刚才说美女老了，其实新的美女出来了，新的美女是谁？就在城镇化前面加一个新，就是新的城镇化。新的美女来的时候，我想请问一下新城的欧阳总，因为你是看好新型城镇化这个利好，要实现弯道超车，面对新型城镇化这个新的美女来的时候，为什么是利好，你如何去超车？

  欧阳捷：李总这个问题提得非常好。我分三点简单回答一下，第一，刚才杨总提到一个观点，有三个美女，我个人不完全认同，前两个是美女，安居可能不是美女，否则的话，为什么地方政府都不愿意触摸安居工程这一块呢？所以它可能不是。前面的两个美女，政策之手愿意去触摸，其实触摸得这个市场是毛骨悚然的。第二，我觉得现在政府之手去触摸市场，对还是不对？其实这是人之本性，爱美之心人人皆有，政府也愿意去触摸市场，但是问题是它必须要受到约束。就像我们朱会长一再强调的一样，要建立长效机制来约束政府的有形之手触摸市场的尺度。 

  丁建刚：拉拉手就算了，不该摸的地方就不摸了。

  欧阳捷：是的，刚才李总又提出来一个问题，新美女是谁。我觉得刚才巴所长的报告给我们一个很大的启示，我们曾经向李总讨教过一个问题，新型城镇化到底是为谁做的，我听的一个观点是什么呢？新型城镇化是人的城镇化，但是人的城镇化的核心是农民的城镇化，不是我们在座的人的城镇化，因为我们在座的人已经享受了过去30年的城市化的改革和开放，以及市场化的结果，已经享受了这个成果了。那么新型城镇化是为新进来的城镇的人口的增量来服务的，如果没有农民进城就没有新型的城镇化，所以未来的新型城镇化是要城市居民把红利让给农民，让农民进城，享受新的城镇化，所以作为房地产开发企业来讲，我觉得我们是要为这部分农民去考虑他们未来的生活、居住的环境和未来的消费模式。

  李战洪：赵总你怎么想？ 

  赵沨：我是富力地产海南公司的赵沨，欢迎大家到海南来，海南是一个冬暖夏凉的地方，今年夏天比全国大部分地方都凉快，然后也是一个空气洁净、食品安全的地方，也会让大家活得更久一些。刚才大家谈了很多，我举两个例子，一个是关于房价涨还是跌的问题，刚才提到了地价，因为我们在一线操作这个事情，政府有一个不成文的规定，同样一个地方买地，政府会暗示你说有一个基准地价，这个地价是每年都会上涨的，我不知道其它地方是不是这样，海南是这样，他告诉你这一定会涨的。那房价呢？

  丁建刚：只不过是溢价率有时候高有时候低。

  赵沨：第二个，市场之手还是政府之手，大家说是摸美女，其实我觉得它摸的是人的需求，农民进城对住房的要求，其实从发展的结果来看，市场之手也好，政府之手也好，实际上是没有抑制住房价的，这个房价涨得合理还是不合理呢？总体安全大部分是合理的，因为人的需求在不停地提高，社会在发展，整个世界都在发展，所以这两个手摸到最后的结果应该是差不多的。

  丁建刚：谢谢，我来进行下一轮问题。现在回到我们这个问题的本源，我们今天对话的主题是城镇化与市场，以及被限购的内容。刚才谈的限购的问题比较多。今天很多专家谈了城镇化的问题，而且朱中一会长谈到了政治局的原化，就是积极稳妥的推进以人为核心的城镇化，促进房地产市场的平稳健康发展。我想问一下在座的嘉宾，刚才说新一轮新的美女出现，新一轮所谓的新型的城镇化，李克强总理说是未来最大的内需所在，会不会让我们的房地产行业在未来的十年仍然高速发展？未来会不会是一条新的道路，会不会是未来的通行证？

  赵沨：刚才我在下面还特意查了几个关于城镇化的数据。据统计，每年城镇化为GDP的贡献大概是3%，也就是说每年大概增长10%左右的话，有3%是由城镇化引起的，而每增加一个点，新增加的投资的需求大概是6.6万亿，带动的消费是1012亿，未来10年，根据有些专家提供的数据，大概新增的城市人口是4亿。

  丁建刚：不可能吧，过去30年才增加了6亿。

  蔡穗声：：他这个4亿的概念是包括以前大概有2.6亿在城市务工，没有转为户籍的。

  丁建刚：过去30年增加了6亿。

  李战洪：咱们假设数据成立。

  赵沨：我说一下这个数据来源，是中国经济研究所迟福林做的报告，未来10年将有4亿人进入城市。按这个规律来看，每个农民工进城之后的固定资产、置业所需要的投资大概是10万一个人，城镇化的发展将会带来大概40万亿的投资。毫无疑问，房地产是其中得益会比较大的一个行业。有这么多人进城，他们最基本的需求是住房、周边的配套、社区，以及社区的服务，这个一定会有很大的市场。

  欧阳捷：我觉得新型城镇化这个问题，各位专家已经讲得非常多了，我觉得城镇化没有任何悬念。

  丁建刚：我们改革开放以来其实也没有怎么提城镇化，但实际上还是大量的城镇化了。

  欧阳捷：所以我们不谈城镇化这个方向有没有问题。但是我们觉得可能要提醒的一个观点就是当心城镇化的陷阱。我们有一些统计数据，李总可能对四川省的数据非常清楚，2000年到2010年，整个四川省人口流出300万，同期成都人口流入286万，也就意味着除了成都以外的所有市县，人口在10年中下降了586万。那就意味着这些城市以人的城镇化不可持续，所以这种城市的进入是需要当心的。我们在湖南长沙也有开发一个楼盘，我们也做了统计调查数据，我们在湖南长沙楼盘有13%的业主是湖南各个州县的客户，8%是上海、北京等外地人来买房，剩下的才是长沙本地的客户。换句话说长沙有一个虹吸效应，把下面州县的客户吸引过来了，所以再往下面州县去的时候，需要担心这种小城镇的陷阱。

  丁建刚：欧阳总实际上把我们后面关于一二三四线城市的问题提出来了，这个问题我们等会儿再讨论。

  杨铁军：城镇化可能是当下最热的话题，作为房地产行业的从业者来讲，大家有理由对城镇化充满期待，但是确实在国家的大政方针出来之前，现在城镇化的路径到底是怎么样的，大家都不清楚。我们企业也在想这个问题，我想可能有几个点是可以跟大家一起分享一下的。我觉得第一，城镇化本身对房地产行业是一个机会，或者一个新的机遇，但是这里面可能会出现不同的结果，有的企业会在这个机遇当中获得一个新的发展，我也相信可能有些人在这当中可能会碰到一些危机。也就是说城镇化本身带给行业的是危和机并存的。

  另外，今天很多专家提到的一个观点我是非常赞同的，就是城镇化本身应该是一个现象，或者说是一个结果，而不是一个内在的驱动因素。它内在驱动的东西是什么？实际上是整个经济本身的结构调整，或者是升级换代，或者是一个新的产业的发展，它这些东西是一个真正的驱动因素，经济本身的发展会导致整个产业的聚集或者是兴衰，带来的东西是什么呢？就是人口一个新的流动趋势，或者人口新的聚集或者是流动，在这个过程中才会出现房地产行业本身的新的发展机遇。谁能够先知先觉，做好布局，能够应对这样的趋势或者变化，这才是我们房地产行业应该思考的非常重要的问题。这是城镇化本身带给我们的思考，我觉得应该更多的思考，从经济转型升级、结构调整，甚至一些新的产业本身出现，可能带来的一些变化，带来的人的流动，刚才巴曙松教授已经讲得非常清楚了，我也是非常赞同的，就是这个人的流动可能会带来一些新的机遇，当然也会带来一些危机。

  丁建刚：可能有馅饼，也可能有陷阱。

  丁武：我觉得城镇化肯定会给房地产行业带来巨大的发展机会，但是只有符合城镇化发展规律的企业才能从中分一杯羹，得到比较大的发展。具体来说，城镇化的发展它有不同的模式，我特别认同何总刚才分的几大类，城市的复合发展模式、小镇的发展模式，还有新型的农业社区发展模式。不同的发展模式，它的需求产品、配套的服务全是不一样的，如果一个开发商拿着同样一个模式，过去的十多年是一种城市复合发展模式企业做的产品，拿着这种模式到一些中小城市复制的时候，那肯定不适合，就得不到发展。为什么我们说现在一些大的开发商都要回流一二线城市呢？因为三四线城市有它独特的发展需求。城镇化要注意一个低成本发展的路径，我们现在一线城市、二线城市是按照我们现在这个产品，我们耳熟能详的各种各样的，完备的社区、完整的城市规划发展起来的，有这样的需求和承载能力，这个没问题，但是在一些三四线城市，农民进城的时候，他的消费能力不够，你给他按照完整的体系建成之后，他就消费不起，成本太高。所以如何寻找低成本的、适合于广大的城镇的这样一些当地居民，或者是周围的农民能进城的产品，如果谁能够做出这样的产品，我想在国内有大量的一个复制的机会。但是现在我们百强开发商做的都是适合城市发展模式的产品，在低成本这一块的问题如果能够解决，也能加快城镇化的发展。

  李战洪：丁总说的下一个阶段的低成本的城镇化，我是要打一个问号的，如果下一个阶段低成本的城镇化，它有可能不成功。

  蔡穗声：我说一下，新型城镇化给房地产业打了一剂强心针，使中国房地产业从前两年所说的房地产黄金十年过去了，好像来了一个白银十年，或者烂铁十年，走出来了，都认为又一个黄金十年开始了，好像打了鸡血针一样，这是第一个信息。第二个信息，刚才有来宾讲到，回过头来看前几年的发展，在二三四线城市里面，住宅是过剩的，所以产生了大企业又回流一二线城市，新型城镇化在中小城市，在乡镇是不是有发展机会？第三个信息，美国底特律政府破产了，给中国也有一些启示。

  我把它结合在一起谈一谈，实际上还是我们对房地产理解不够深、不够广，我们把房地产只理解为住宅，现在中国房地产的投资70%是住宅，如果单是把房地产等同于住宅的发展，那么这个产业基本上过去了，没有什么黄金十年可言了，实际上我认为房地产业它是国民经济的基础性、先导性产业。如果把房地产业跟各种实体经济，各种服务业经济结合起来，它的前景是好几个黄金十年，也就是说我们应该把新型城镇化的发展理解为我们房地产业，中小城市应该结合实体经济，应该结合服务性产业。我讲两个具体的例子，在广东省，一个是梅州市，我们一个开发商做了一个客天下旅游产业园，到现在是7年的时间，到旅游产业、婚庆产业、住宅产业结合起来，现在是国家4A级园林风景旅游区，仅仅发展了它所占的山头的1/20，还有好长时间可以发展，这是第一个成功例子。第二个成功例子，广东揭阳市的一家公司做了一个玉城，因为揭阳市的玉的交易占全国市场的70%，它把所有的交易集中在一起搞了一个玉城，有了一个交易市场，后面有加工区，还有生产的配套服务，还有学校、生活配套、住宅区，够它发展10年。这两个例子说明什么？我们的房地产业发展不是单纯搞住宅，当然住宅还有空间，还有养老地产，还有很多住宅地产可以发展，但是我们应该更多的关注城市发展的经济主体在哪里，包括农业经济的发展，我觉得也可以跟房地产结合起来考虑，有很多创意的空间值得考虑和发展、创造。

  丁建刚：蔡会长一并回答了两个问题，刚才有嘉宾说到，媒体中一直在议论，回答了新型城镇化不能简单的理解成房地产化的这个问题。

  蔡穗声：有人说，不要把城镇化当成房地产化，还是没有把房地产理解透。我们现在很多人理解搞房地产就是多建住宅、多卖住宅，这是我们对房地产理解的片面性和不够深刻所致的。房地产是国民经济的基础性、先导性产业，有的地方是支柱性产业。

  丁建刚：我想问你一个非常敏感的问题，三亚算不算房地产化？

  蔡穗声：我们不要具体评论一个城市，但是房地产业完全可以跟很多不同的行业结合，现在不但是旅游，还有工业园区、科技地产。

  丁建刚：我觉得没有问题，你不要认为光是制造冰箱才是产业，这里的旅游、养生产业，有人愿意来，它也可以搞成产业。

  蔡穗声：韩国的济州岛它搞美容医疗城，它也招商，希望地产企业过去做。

  杨律：昨天下午到今天很多专家在解读新城镇化是以人为本，我的理解，新城镇化的核心是以改善人的生活为核心，这可能更具体一些。比如说我们在做新城镇化的时候，涉及到产业、商业、居住、教育、医疗、文化。我们在做新城镇化的时候，产业改善了经济来源，商业更大地丰富了物质基础，医疗是解决了人的健康问题，教育是改善了人的学习、再教育问题，文化是改善了他的精神需求，所以新城镇化，我的理解，应该是围绕着改善人的生活为核心。所以这样的解读可能更具体一些。具体说到我们做房地产，仅仅是在新城镇化这些所有链条当中的某一个环节，而绝不是全部，这是我要讲的第一个观点，就是以改善人的生活为核心。第二个，我们在做城镇化的过程中，政府和企业的作用是什么，我们以前在大的城市做开发的时候，企业无形当中起到了政府的很多作用。比如说它要解决教育，甚至解决一部分的医疗问题，要考虑到商业，这些实际上都是政府本来就应该考虑和解决的问题。在做新城市化的过程中，政府应该做这些事情，企业应当做到的是它的其中的一个链条，就是房地产这部分。但是企业为了更快的发展，目前很多企业也能做到相关的政府职能，包括商业运营，甚至包括教育。这是我的第二个观点，就是企业和政府会共同推进新城镇化的进行。

  丁建刚：李总，还有10分钟时间，你再来一轮。

  李战洪：你这一轮搞得我头都晕了，城市化从上午谈到现在。在座的都是开发商，说城镇化说得太多，就有机会导向。我们下一阶段如果还靠机会导向来发展已经不太合适了。对新型城镇化过于敏感的开发商，在我看来是信心和能力不足的表现。真正的开发企业他是把自己置于城市化之下的一个载体，我只是城市化的整个链条里面的一个环节。

  我们下面谈最后一个话题，被抛弃的三四线城市。

  丁建刚：那就每人一句话吧，三四线城市还值不值得去干？

  李战洪：还有10分钟，每人控制在2分钟之内。

  三线城市究竟是抛弃，还是没有被抛弃？其实在我们国家，地大物博，区域和城市的发展水平不一样，社会的发展不一样，整个的城市化率不一样，它完全体现出不一样的情况，所以三线城市它抛弃的是什么？我们说的是价，它价格不涨，你就说不抛弃了，其实不是，这是偏见。

  景瑞地产有一个三线城市启示录，它有一个感受，请你谈谈。

  杨铁军：景瑞在长三角深耕了20年，我们最早在三线布局，通过三线，我们也确实尝到了一些甜头。当然我们现在也在回归一二线，当然我们原来在上海就有据点。

  我还是回到前面讲的那句话，市场本身决定企业的行为，人往哪里走，产业往哪里聚集，可能房地产行业的市场就在哪里，只不过一二线市场和三四线市场适合不同的人去，不同的企业有不同的能力，他对产品的理解，对客户的理解不同，这是一个选择的过程，没有对与错，这是第一个观点。

  第二个观点，我回应一下李总刚才谈的，目前的政策环境、金融政策都在变，房地产行业一直在疲于应付，但是这里面有非常重要的一点就是，企业要发展自己的东西，在新型城镇化的大浪潮来临之前，我们感觉有两点对房地产行业非常重要，第一点是基于你对整个经济发展、经济结构的调整和产业本身的发展导致的人口流动趋势的判断进行的战略布局，这是非常重要的。第二，随着本身房地产行业的发展到一个新的阶段，从粗放到精细的这个阶段，基于客户内在核心需求的真实了解的基础之上的产品和服务的研发，这个也是非常重要的，这两个点对房地产行业本身的发展非常非常的重要。

  李战洪：五矿有没有抛弃三线城市？

  杨律：目前的布局，五矿在一线城市、二线城市都有，用事实来回答就可以了。

  李战洪：蔡会长觉得三四线城市改不该被抛弃？

  蔡穗声：我们不光关注三四线城市，我们还关注县一级和镇一级的发展。我认为这里面不存在谁抛弃谁的问题，关键还是我们要找到跟实体经济结合，跟当地经济结合的结合点。从这个意义上来说，不存在哪个地方没有发展的空间，哪怕到县一级、镇一级，还有很广阔的发展空间。

  李战洪：丁总，你们在一二三四线城市都有，怎么看这个问题？

  丁武：我觉得三四线城市肯定不是被抛弃的，这段时间回流一二线，只是过去一段时间大家的期望值太高了，现在发现目标达不到，大家就重点回归一二线城市，但并不是说三四线城市就没有发展机会了，每个城市都有自己的发展战略，特别是在长三角、珠三角，在中心城市周边的一些城市，它有自己的产业，产业发展之后，房地产行业自然会发展起来。只不过前段时间三四线城市吸引大牌企业太多了，同时这些地区造了一些新城，这些量上得太快了，所以短暂的有一个退出的现象，我认为经济发展之后，它仍然会取得好的发展。

  欧阳捷：我用两句话来阐述一下个人观点。第一，东部三大城市群，一二三四线城市都可以发展，在上世纪90年代的时候，苏州市曾经提出一个观点，叫在上海的大树下种苏州的碧螺春，这就表明了它的产业分工不同、城市发展格局不同、人口聚集的层次不同和他聚集的种类不同。所以，一二三线城市都是有机会的，特别是在东部城市群中间的小城市，甚至包括小城镇，都可能成为产业分工的获利者，也可能成为我们宜居城市的获利者。第二，中西部地区大部分的省会城市都具有虹吸效应，会吸收省内的大量人口，而省会以下的城市可能是要慎重的，机会很少，可能是未来十年整个城镇化建设中可能的输家。

  李战洪：富力在全国三四线城市比较多，你们感觉怎么样？

  赵沨：富力基本上就没离开过一二线城市，基本上就没进入过三四线城市。除了海南，不过海南我们是把它当成一个岛来看。

  丁建刚：我用一分钟时间谈谈我的看法。我们谈到的城镇化问题，根本是一个人的问题，人能不能往小城市去，政府能不能引导，其实有一个问题就是资源配置的问题。如果一定要说三四线城市的机会，我认为目前一二线城市的机会远远大于三四线城市，而且三四线城市中那些资源、产业已经枯竭的城市，我觉得要小心，有可能会变成中国的底特律。

  李战洪：我最后做一个总结，对城市化的归纳，

  市场需要靠市场的手段来解决。对于限购的问题，限购限了谁？希望所有的限购政策不要限购购房的人民，可以去多收点税，可以限银行的利息，不要所有的政策对购房的人群展开。下一个城市化的行业机会，随着城市化的发展，中国的城市化率在未来还有大的提升。谢谢各位嘉宾，谢谢大家。

  主持人：非常感谢我们场上二位非常尽职尽责的讨论嘉宾。

  主持人：接下来有请金地集团股份有限公司董事长凌克先生演讲，他演讲的题目是“2013年下半年房地产市场走势分析和应对策略”。

  凌克：我今天下午谈两方面的内容，第一方面是宏观经济，第二是房地产业。本来这个宏观经济应该留给巴博士他们这些教授来谈，但是现在说商人都成了教授，所以我也试图谈一点，谈不上是很专业。

  我们先看看目前中国的宏观经济和世界的宏观经济状况。

金地集团股份有限公司董事长凌克先生 

  第一个表现的形式也是大家现在讨论得比较多的，就是GDP的下滑。早上各位专家也认为GDP下滑可以控制在7.5%，滑不到6%，也滑不到5%。现在GDP下滑以后，我们国家其实已经开始在刺激。第二个是财政的政策、货币的政策。其实财政的政策和货币的政策，现在来看都已经在比较积极，也在给我们的宏观经济维稳，或者说在刺激这个宏观经济。第三个是影子银行，为什么会出现影子银行？主要的原因是我们这些银行家对过去的这段时间的宏观经济持有比较积极和正面的态度，所以他们把很多的业务，原来在表内的时候，他们就不能做，所以他们把它放到了资产负债表的表外去了。影子银行的存在也是一个非常正常的现象，这在全世界哪个金融市场里边都有影子银行，但是接下来对这方面的监管和对它的控制会加强。

  新型的城镇化刚才大家谈得很多，我就不多讲了。

  另外就看一看房地产的数据。现在首先表现出来的是非常的强劲，明显的是下行，是在上行。最近房地产的销售都非常的好，投资的增幅也很高，投资增幅是20%，新开工的增幅也不低，是15%。成交增长比较快，在一二线城市里面房价上涨的压力比较大。三四线城市只是在一些中西部地区有一些压力，其实在东部，或者部分中部的三四线城市，或者那个地方的经济和人口都比较好的地方，它的表现也还不错。

  从世界的宏观经济环境来看，大的经济体的情况是在企稳，或者是在恢复增长，现在美国的失业率在下降，在2010年的时候，我们可以看到，在美国，即使你是学软件，或者学IT的人，本科或者是研究生毕业的时候，都找不到工作，那个时候学金融的人就更找不到工作。但是今天我们可以看到，谷歌、Facebook都招了很多的新人。你也可以看到在他们的购物中心的生意也越来越好，另外国外的地产商手上的钱也非常的多，而且利率都很低，这个利率是在百分之二点几到百分之三点几不等。从国外来看，这个宏观经济是在企稳或者恢复增长，在中国国内，经济增长速度在下滑，所以国家也出台了一些维稳的政策，在这种情况下，对房地产的调控相对来说也宽松了一些。所以从国外和国内这样一种宏观经济的形势之下，中国的住宅市场在未来的一段时间有非常大的涨价的压力。短期的房价主要就是由我们现在的政策和供求关系所决定的，从供求关系上来看，有很多的一线城市和二线城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5。这样的一种供需关系让这个城市的房价涨得非常快。另外，土地供应业不足，所以也经常出现地王的现象。

  中国在去年卖了大约1000万套新房，还卖了好几百万套二手房。中国卖掉的1000万套新房，相当于美国、欧洲，加上日本、东南亚所有的国家所卖掉的新房的总和。中国的城市化率现在还不高，只有52%，其实这是一个民意的城市化率，真实的城市化率还不到52%，所以如果我们每年按照1个点的速度来推进城市化，中国今后若干年每年都要卖掉1000万套新房，所以今后中国的住宅市场也是非常大的。这些都是利好消息，当然也一定会有利空的一些因素存在。

  我们说说利空吧，现在看看北京、上海、深圳的房价，你们会觉得它比美国纽约、旧金山、洛杉矶的房价更低吗？今天我们这三个城市的房价跟我说的美国这几个城市的房价是一样的高。在北京，我想买一套经济型的住宅，大致上要花五六十万美金。在洛杉矶买一套经济型的住宅，也只需要五六十万美金，不过它是一个小别墅，我们是一个公寓，这是一个。第二个，我们今天在北京甲级的写字楼的租金，一个月是多少？大致一个月是400块钱左右，国贸三期达到了600块钱。400块钱的写字楼的租金相当于哪里呢？相当于曼哈顿的租金。所以中国的房价并不便宜。我们再看看北京的人均GDP，人均可支配收入是纽约、洛杉矶的几分之一呢？我们不过是它的1/2或者是1/3。所以中国的房价并不便宜。中国要维持这么高的房价，一定要经济快速的增长。经济增长了，投资人赚的钱就多，他就不觉得这个房价贵，如果经济不增长，或者增长的速度慢，你马上就会觉得这个房价太贵，在北京也卖不掉1500万平方米。这都是让人忧虑的。

  所以在这种情况下，我们这些地产商应该怎么办？第一，我觉得要生产正确的产品。房地产政策的调控，你也不知道什么时候会有什么样的政策出台，所以你要去走一条比较保险的路是很重要的，所以首先你要选择生产正确的产品。这个正确的产品，我认为就是刚 需和首改。刚需、首改的产品没有豪宅的利润率高，怎么样在做刚需、首改的时候，把你的公司的利润有一个好的表现？主要有两个诀窍，第一是要干得快，第二是要会控制成本。干得快，关键的做法是你的周转率要高。过去我们拿到地到卖房子，经常需要16个月，或者是12个月。我们觉得16个月太慢，我们过去认为12个月差不多，因为我说这个12个月是对一个公司来说，它在全集团可能有50个项目和100个项目区平均计算的时候是12个月。因为有些城市修一个小高层，你要修到封顶的时候才允许你卖，今天我们看，12个月、16个月都不行了，你应该要争取10个月。这个10个月是什么概念？全集团50个项目、200个项目全部平均下来10个月，就是说那些预售条件限制的不是太严的地方拿到地，到能够卖房子，是6个月的时间。那些预售条件非常严格的地方，大致上就是十二三个月，这样平均下来就是10个月，得要做到这种速度，你的总资产的周转率才能有足够的高。那怎么样才能做得这么快？关键就是你所生产的产品要标准化。另外一个就是要学会控制成本，控制成本的方法很多，我在这里不一一给大家介绍了。

  未来10年，中国的地产市场会怎么样？中国的地产现在在国民经济中的比重是12%，美国的房地产在国民经济中间的比重是2.5%。差别很大，这是一个非常不同的数据。第二，中国的经济今后会怎么样发展？我们在过去的20年，其实中国的经济发展基本上是由台商和港商推动的，因为在20年前，我们看到在美国的沃尔玛里面，所有的产品写上了“中国制造”，另外还有一家叫家得宝的企业，在20年的时间，我们看到它很多东西写上了“中国制造”。但是今天变了，我们在美国的市场看到，只有20%的产品还写着中国制造，剩下80%都移到了南美、中欧、东南亚。但是好在我们看到在这些商品里面，电动工具、洁具、瓷片仍然写着中国制造，但是有两种东西开始在变，一种是小的手动的工具现在写的印度制造，如果我们哪一天在美国的市场看到，所有的电动工具、厨具都不写“中国制造”的时候，我们中国就出问题了。我们还有时间做这样的产业升级，但是产业的升级是非常难的，我们的产品不在沃尔玛和家得宝销售，我们的产品要在哪些地方销售？在哪些店里面要看到我们的产品？在国外，马路上开的车是中国的车，我们现在仅仅只看到中国有一个叫长城汽车的公司的产品在国外有人开，另外，我们到美国的shopping mall里看到那些好的产品都是我们中国生产的，那时候我们的产业升级就成功了。如果我们的产业升级成功，中国就成为全球第一，我们的地产市场也是无限制的好，比今天更好。但是如果我们没有跨过去这一步，地产公司就会越来越平淡。

  主持人：感谢凌克先生，接下来有请瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生演讲，他演讲的题目是“跌破了底价，上半年内地房企香港上市总结。

  赵驹：首先非常感谢观点杂志的邀请，这也是我第三次参加观点杂志组织的这个论坛。其实我最早接触观点杂志，我以为是一个政论性的杂志，后来一看它是一个地产方面的杂志，而且办得非常专业，每年搞这样一次论坛，把地产方面的精英和传媒界的精英集中到这里来，大家有一个交流的平台，我觉得这对我们国内地产行业的发展都会有非常大的好处。我今天主要还是谈我的专业，我们是做融资，做资本市场的，主要是跟大家分享一下资本市场的情况，在过去一年里面，我们地产行业在境外市场上市的情况。

 瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生

  从资本市场的情况来看，今年的情况，境外的资本市场是非常活跃，无论是A股市场，还是香港的股票市场都表现得差强人意，美国、欧洲的股票市场，欧洲尽管有欧债危机，但我们看到欧洲所有的股票指数今年都是上升的，我们瑞银的股票上升了大概60%到70%，今年整个西方的股票市场的表现强于亚太区的市场。

  今年从香港市场流出的资金还是比较多的，说话我们这个市场对资金的吸引力还是有所下降，特别是欧美市场，很多基金管理公司向欧美市场转移得也非常快，所以一会儿我也会介绍到房地产公司在香港股市发行的情况，整体看来都不是很理想。债券市场，从今年1月份到5月份都非常好，美国国债5年期的收益率是0.5，10年期是1.7，加上利差，这个资金成本是相对非常低的，今年做得最低的是3月份，万科在香港市场发的8亿美元债券，利率是2.75，这是非常有优势的。目前5年的是1.35%，10年的是2.58%，我们最近做的保利地产就是在1.35%的基础上加了100个基点，这比3、4月的利率高了很多。

  整体来看，从地产角度来讲，现在行业是处于非常好的发展时期，无论是住宅还是办公、零售物业，整个价格和量都出现上升的趋势。在香港上市的公司来讲，市值的最高点还是在2007年11月，最低点还是2008年的12月，现在还是处于一个中间的状态，特别是今年，在香港上市的股票有上升的，也有微跌的。在境内上市的，万科、保利的表现都非常好。整个合同的销售情况都是非常不错的，我们这里统计了将近20家房地产公司，整体来看，我们上半年比去年同期同比增长在40%以上。金地也做了差不多200亿人民币，万科上半年做了850亿人民币，从目前的完成情况来看，完成全年的目标都是非常有把握的。

  接下来看看房地产企业融资渠道的分析。我们这里主要是股本市场，就是上市再融资，我们看看这些基本的数据，在香港，今年已经完成了133亿美元的融资，已经超过了去年全年，而且今年的债券融资占到绝大部分，有111亿美元，股本融资、IPO都不多，比起今年债券的融资来讲，整个的情况还是显得要弱很多。今年债券融资之所以比较好，一个是美国国债收益率是创了它历史上的低点。第二，境外投资人在今年初的时候，对中国的经济发展还是有很好的期望，对于来自中国发行的债券的认购热情相当高涨，另外，我们的结构发展得也很多，像金地是内地上市的企业，它利用结构的配置，在香港成功融资，万科也在香港获得融资，而且是非常低的一个利率，我们预计在今年年底、明年年初融资的利率会有小幅的上升。

  国内也有很多的产品，以信托为主，包括典当行，很多都在做地产的生意。刚才凌总讲到地产占经济总量的12%，地产对于整个金融贡献方面要大大超过12% ，可能有30%、40%超过这个贡献。在融资方面，一方面我们看到境内的融资渠道受到各种各样的控制，同时我们看到主要以红筹公司为主的地产公司在香港的融资则是节节上生，今年有350亿美元的境外融资，折合人民币大约是2500多亿元。为什么我们现在看到地产公司手中的现金比较富裕，一方面是销售回款比较好，另外一方面就是境外的融资渠道比较通畅。境外融资的很大一部分都是用于境内的还款，境外融资成本比较低的是万科做的2.75%，高一点的大概是13%左右的水平，相对于他在国内拿信托，在成本方面还是能节省很多。特别是我们看到人民币还是呈升值状态，从今年年初的6.25%到现在的差不多6.15%左右，我们这些做境外债券融资的企业，都有汇兑的收益。当然我们也注意到现在各个方面在议论的，我们境内的资本市场，特别是境内的监管机构，有意在再融资方面通过一些管理的手段，从土地的监管机构、建筑的物价机构之间有一些协动，可能会有一些新的考量、想法，所以大家也看到，近期我们境内的地产上市公司也频频发公告，进行各种类型的再融资的安排。我们也看到，这个市场在停滞状态下，其实我们的地产公司还是有各种各样的方法，各种各样的渠道获得我们发展所需要的资金。

  这里也是从这个饼图的角度把刚才谈到的事情再具体化。

  这里给大家列示了一下，在香港上市的地产公司都发了一轮债券，主要是利用今年非常好的窗口机会，我感觉是未来3到5年很难见到的机会，同时刚才也介绍到，也有像金地这样的境内上市公司，通过结构性的产品在香港发行债券，也获得了很好的效果。

  这边给大家简单说一下在股本方面的一些融资。从首发来讲，大家看到，从去年到今年有5个，从再融资角度来讲，今年融资最大的就是恒大地产的5.6亿的再融资，上海实业做了5亿美元的可转债再融资，主要用于房地产。所以可以看到在境外市场上各种品种还是比较全的。但是应该看首发的活动还是比较平淡的，而且首发的价格也是非常低的，定价一般是在当年盈利预计的3倍到4倍。而且目前市场的表现也不是十分的好，像新城、旭辉、当代、金轮、五洲这几个这两年在香港上市的地产公司，除了旭辉在发行价之上，其它的还是在发行价之下，所以投资者对地产公司新股发行还是比较淡漠的，主要在发行过程中是通过他们的关联公司，公司自己费了很多的力气，找投资人方面也做了非常多的工作。我们现在看到香港市场继续有一些正在香港联交所审核的企业，大概还有十来家地产公司准备在香港主板上市。我们瑞银手上也有几个案例，当然我们也跟这些地产公司的老总们在交流，境内市场现在上市以及再融资方面有限制，跟大家去境外上升也有很大的关系。另外，大家希望在境外市场有一个平台，这个平台不光是股本融资，在债券融资方面更为容易，因为上市公司本身也更容易得到评级公司的评级。

  在境外你有平台的时候，我们境内的公司也可以通过香港的平台进行各种海外的银团贷款的融资，就在今年已经有了十几笔。另外就是我们在海外市场，开元通过了海外房地产信托基金的方式，以这种结构性的产品在境外融资，这也是我们境内的企业第一次在香港市场以信托基金的方式在香港市场发行融资。它是在今年的6月份发行，募集资金7亿港币，后市表现方面也非常良好。

  今天我主要是花点时间给大家介绍一下在香港市场，由于境内市场受到的局限，大家通过境外市场也获得了很多融资，这么多资金、这么大的量，对我们地产业的发展起到了很大的作用，也会对我们国民经济的发展产生很好的作用，谢谢大家。

  主持人：接下来进行今天下午的最后一场主题讨论，我们讨论的议题是“云的时代里：商业地产、地标与产业”。有请主持嘉宾，资深地产评论人、城市文化学者王世泰先生。以及参与讨论的嘉宾，分别是：卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生；金融街控制股份有限公司副总经理王志刚；新疆金茂企业集团有限公司主席陈益民先生；德州星凯房地产开发有限公司总经理殷慧勇先生；广东华美立家投资控股有限公司总裁贾锋先生；屈臣氏中国区总部全国策略联盟总监张宏伟先生。有请各位嘉宾。

  接下来的时间交给场上的嘉宾。

  王世泰：各位嘉宾，各位朋友，本人来担当今天下午压轴的这个对话，感到压力山大，因为整整一天的内容非常饱满，难免有一种倾听的疲劳，另外，我看因为各种原因，我们原来济济一堂的座位，现在稍稍的有点稀空，这给每个人带来一种情绪上的传导。但是，我觉得不要紧，压轴的总是精彩的，同时，尽管我没有受到组委会的授权，但是我向大家透露一个消息，就在我们这一档对话结束之后，就在这儿将会有今天晚上的盛大晚宴和晚会，大家会享受到舌尖的快感和盛宴。在这个盛宴之前，如果有一杯鸡尾酒好不好呢？我想一定是很好的，而这杯鸡尾酒是混搭的，是我们今天上台的嘉宾给我们调制的，因为组委会给到的这个话题，我觉得很跨界、很混搭：云的时代里，商业地产、地标与产业。讲云的时代，无非是云计算、云系统、云渠道、云平台，组委会今天可能有个特殊的安排，没有把马云请来，否则他会介绍天猫在一天就达成了119个亿的销售，也没有把王晶林先生请来，如果请来了，他两个人会PK，商业运营的模式和电商会产生怎样的碰撞。其实我想今天给我们的这个话题一定是让我们一起研判或者是把脉中国房地产市场商业地产的前世今生。在我们的头顶上是漂亮的云彩，还是带雨的云。我们都知道，商业地产本身就是房地产的一个重要分支，它为城市建设的丰富、配套，为人居的生活丰富的满足，包括城市文明等级的提高，有它不可磨灭的贡献。但是中国的事是这样的，常常会有一种一窝蜂，商业地产转眼间成了香饽饽，为什么？所有的调控都在针对住宅，而商业地产是不受限制的，无论是谁都颈部住这种诱惑，连一项专注住宅建设的万科也投入了很多的人力、物力来做商业地产。据我所知，龙岗有个项目就是300万平方米，这不能说是万科的浅薄，而是说这个力量太强大了。但是强大到今天，有人又开始说了，商业地产会不会有点泡沫呢？就像我们来到三亚以后可以避暑，但是这个云滴雨浓会给我们后面带来什么呢？我们不知道。今天上午任志强先生说了，有很多的不知道，今天我们来了之后还是有很多的不知道，但是我不用愁，我身边的6位嘉宾他们可能很知道，所以我提议，在我们这个对话开始之后，除了我之外，请大家在场的，为6位嘉宾鼓一次掌。

  我想我们不要一个一个的按照这四个话题讲下去，谁愿意讲哪个就讲哪个，可以插话，可以打断别人的话，台下的嘉宾如果有兴趣也可以提问，我们这一轮搞得开放一点。

  这四个话题是：第一，造城与地标，越来越高的城市有智慧吗。第二，过冬的棉袄，房地产需要冬天的模式吗？第三，商业的难题，瞎子的国度里你是不是皇帝，第四，产业万花筒，旅游、养老、文化地产乱花迷人眼。

  这些话题都很有意思，大家可以一边听一边酝酿，我罗嗦几句，是让你们有时间来调制鸡尾酒。我跟大家可能不是很熟悉，但是网络上我研读了你们的很多观点。卓越的张远总裁，你有很多精彩的言论，我都做了收集。卓越用一百二三十亿在前海拿了地王，这块土地以后在前海一定是商业地产，写字楼的建筑。你们这个决断一定表现了你们对商业地产的一种信心和对未来的展望，当然这个跟“越来越高的城市有智慧吗”这个问题不一定有联系和关系，我不想延伸到刚才远大的那位女士的介绍，我想首先请张远先生就这个问题给我们解读一下。

  张远：咱们还是按照老师布置的题来，我简单一点讲。第一个是，越来越高的城市有智慧吗？我觉得这个问题，从人类发展以来，这楼肯定是越建越高的，而且中国的城市的土地和人口的比例是最不相称的，所以肯定是越来越高。国外有些发达国家的摩天大楼是在那个时代的技术下建造的，现在我们的技术水平会更高，所以这个东西本身，从物理和技术上来讲应该是越来越高。有人专门写了一个摩天大楼与经济，他说一栋举世瞩目的摩天大楼的运行，萧条就会来。摩天大楼集中了我们人类的智慧，但是最终可能还是会有一些标志性的东西显现出来。需要智慧才能建摩天大楼，但是是不是每个有智慧的人都建摩天大楼，那就不一定了。

  第二个问题，房地产需要冬天的模式吗？我觉得在三亚来谈这个问题，那就牵扯到三亚有多冷，现在我们谈三亚的冬天和哈尔滨的冬天肯定是不一样的，每一次经济的周期、行业的周期，我觉得这个触底触到哪里，应该是每个企业要做每个企业的判断，任何一个企业，我觉得都要准备过冬才行。都要有一个正常的运营模式、一个健康的现金流，或者是适合于自己发展和宏观经济相匹配的一个战略的定位和调整。

  第三个问题，商业在整个地产里面，我觉得它不应该是皇帝。商业的价值，在所有的房地产建筑业态里面，可能在测算的时候价格比较高，但是实际上商业的价值是靠运营来体现的，如果运营得好，商业的价值是可以成几倍、几十倍的增长，如果运营得不好，这个商业就是零，甚至还有维护费，它是负的。所以商业的价值更多的在于运营的能力，而不在于你的砖头瓦块的价值的高低。所以说商业更考验一个房地产商或者运营商的运营能力，在中国的商业地产做得有典型特征的是万达，他把住宅也放进去了，解决它现金流的问题，商业通过运营来解决它的持有成本的问题。万达的模式，或者它本身的运营也在做一些改变，它为什么要改变？肯定里面有问题。大规模的扩张，或者简单的复制，是不是能够持续下去？我觉得万达的改变说明了这个问题。另外，有很多在香港的楼宇经济里面做得非常出色的企业进入了内地，他们带来的很多的经验和方法，在大陆和香港还是有所不同的，香港是寸土寸金的，大陆还是要大得多，每个城市和香港那个寸土产生的寸金的收入，这个比例还是不一样的，所以我觉得在这一块上都有探讨的空间，也都有发展的潜力，也都有失败的可能。

  第四个问题，旅游、文化、养老地产乱花迷人眼。从我们开发商的角度来看，这些不同业态的地产，旅游地产、养老地产等等，我其实有一个简单的想法，开发商更多的是提供一个物理的空间，开发商从拿地到建设，到设计，把这个空间建立起来，至于这个空间里面今后是谁住，是谁用、谁运营，才定义了它是住宅，还是写字楼，还是养老地产，还是旅游地产

  ，我觉得更多的是从这个角度来讲，所以开发商的起点和它最终的终点还是把物理的空间造好，中间的软件、运行的东西，我觉得那是开发商要去组合各种社会资源、产业资源，各种未来的人流，它需要得到的一些资源，我提前给它放进去，这样形成了各种各样的带有定语的所谓的地产，我觉得这个本质上，作为开发商来讲，应该说影响不是很大。

  王世泰：张总的解读超出我的预期，四个问题都囊括了。他逐渐说了一个题目，说商业的难题、瞎子的国度里面是不是皇帝，好像是香港恒隆集团的陈启宗先生的名言，他说你在进入商业地产的时候，很多都是瞎子进去的，两眼一抹黑就砸进去了，如果说你能睁开一只眼睛的话，你就是皇帝了。如果是这样的话，我觉得金融街集团有这样的条件来当一下皇帝，因为金融街在北京是商业地产的大佬。我在深圳，我知道在惠东这个地方，金融街有一个非常大的项目，它是综合的业态，就像刚才广东房协的蔡穗声会长所说的，有一个地方盖的包括旅游、婚庆等很多的业态在一起，金融街在惠东做的项目可能就是一个商业地产、旅游地产、文化地产的集大成，所以我想它是睁开了一只眼睛，乃至一只半眼睛，可能它能当皇帝了。接下来我们想请金融街控股集团有限公司的总经理王志刚先生来给我们做一番解读。

  王志刚：先纠正一下，我是金融街的副总经理。金融街是做区域开发出身的，我们在惠东这个项目它既是一个旅游地产，也是一个养老地产，又是一个商业地产，可以说是一个集大成的项目。你说我们在这个项目上开了一只眼，我们在投这个项目的时候，的确是两眼一抹黑投进去，总共是29平方公里的规划，刚拿地的时候，对我们也是非常大的挑战，在我们进入的时候有的就是一腔热情和多年积攒的区域开发的经验，在做的时候我们也是小心翼翼，现在我们确实是睁开了一只眼，看到了一些曙光，我们经过7年的打造，我们认为最早进行区域开发是对的。我们做惠东这个项目从一开始车都开不进去的小渔村，现在变成了一个全国的4A级的景区。我们七年磨一剑，首先修了一条滨海公路，16公里长。然后修了自来水厂，建了燃气站、污水处理厂、海水监测站等等一系列的市政设施，投了几十亿下去，完善了旅游配套。其次我们把原住民留下来了，我们不是建一个小区，这可能跟很多开发商不一样。很多的开发商把旅游地产都很便宜的卖出去，按说旅游地产应该是非常有价值的，这个我们是非常认同的，我们把那个项目从一个渔村变成4A景区，我们坚持的是基础设施先行的策略，我们把市政设施完善，然后把商业配套完善，我们以天后宫为主题，建了一个3万平米的商业街，其中招商引资也花了很大的工夫，因为在一个新兴的旅游区，谁愿意去经营呢？我们招商进行了3年，非常的痛苦，一开始谁也不想去，以前我们设想得很好，我们认为小商铺非常好卖，但是在刚开始非常困难。所以面对这些困难，我们也调整的策略，做长期战争的准备，我们把3万平米的岭南风情的商业街，先进行招商，租金很便宜，目前经过三年的经营，我们已经把商业基本招满了，我们里面建了各种特色的小型旅游酒店，还有一些特色商品店，并且建立了酒吧街，大家来这里可以待得住。旅游地产的关键就是旅游配套要完善，而不仅仅是盖房子，我们曾经想的是盖了房子就卖掉。其实我们做旅游地产、养老地产远远不是这样的。另外一点，做旅游地产一定要跟当地的原住民结合在一起。一个没有接地气的区域开发项目，旅游地产也好、商业地产也好，是没有生命力的，是没有发展空间的。建小区谁都会建，可以建一个非常宜人居住的环境，这对我们开发商来讲不是什么难事，这是基本功。但是作为旅游地产来说，怎么让原住民和新兴的居民融在一起，这是非常难的。我们当时在开发的时候，的确是闭着眼进去的，虽然当时是闭着眼进去，但是我们有一个理念，我们要把旅游开发区打造出来，然后再做我们的地产项目。现在我们这个项目原住民一户都没有拆走，所有的原住民在我们开发的过程中共同受益了，随着我们的配套设施完善和环境的打造，游客越来越多，在旅游产业的打造过程中，老百姓也受益了，他自己也提升自己的收益。我们的旅游人口到了那里之后，他可以出海，另外他也可以体验当地的民俗风情，晚上可以在酒吧街泡吧，他可以一星期不重样的吃遍所有的小吃。

  王世泰：凭你们的作为，在这个领域里一定是能够当皇帝的，我还想很执着地追问一下，因为我看过你很多讲话，总是有四个字“量入为出”，就说明你无论是策略，还是落地的动作，都是相当的务实、理性、谨慎的。我希望你从宏观上给我们做一个研判，商业地产此后是高调入云，还是说保持一种你所倡导的谨慎的、理性的态度？

  王志刚：我认为做什么地颤抖应该是非常谨慎、理性的态度。前十年，我们有钱、有地就可以做房地产，门槛很低、利润很高，但是近几年的调控以后，很多的开发商都不这么认为了，因为大家经历过房地产的冬天了，因为以前大家只是过的春天，只是在渡的蜜月，锅碗瓢盆的日子他没有过。住宅地产受调控的时候，大家纷纷瞄准了商业地产，又千军万马涌向商业地产，我认为商业地产的风险一样存在，像住宅房地产的开发一样存在。我们应该谨慎的面对当前商业地产投资的形势，我适合做什么就做什么，如果没有自己的一个完整的运作模式，没有一个产业链打造的能力，谨慎进入。

  王世泰：王总这番话使我们知道了天有四时，商业地产业要过春夏秋冬，春天的好日子，夏天的热力，秋天的凉爽，包括冬天的棉袄都是要有所准备的，我非常欣赏这种态度。我在参加这个论坛的时候，无意中看到网上有一个很火的帖子，有一个网民叫商业地产王三炮的人洋洋洒洒写了一篇长文章，他对目前中国商业地产的现状不满意，提了9条意见，大家可以去网上看，我就不在这里详细说了，在网上反映很热烈，大家说你不是王三炮，你是王九炮。我看了这篇文章，应该说是不乏真知灼见，有很多中肯的言论，但是总的基调比较悲观，正能量不是那么充沛。由此我想，管你什么王三炮、王九炮，今天我们有七剑下天山，我就想到新疆金茂企业集团的陈益民主席，你们的项目不仅在南疆、北疆，在甘肃、浙江、广西等地都有你们的项目，你们对商业地产的未来是一种什么样的瞻望？

  陈益民：房地产行业经历了这么长时间的发展，经过了不少的磨炼，尤其从2008年到现在，这5年经历了不少不可预料的事情，各个企业都练就了一身的本领，一流企业练得像孙悟空一样，都有七十二变，二流的企业也像猪八戒一样，也能变三变。今天我们谈得最多的都是国家政策、金融政策。我觉得机会总是给有准备的人，我觉得除了金融政策、国家政策以外，最主要的还是要考虑自己的现金流，只要你保证了足够的现金流，政策再变，你的风险也可以降到最低、降到最小。

  我讲一下商业地产，我们做商业地产业有七九年时间了，做了酒店、商业，也有很多的战略合作伙伴，新疆的著名的品牌企业在我们这里都有房房子和租房子。我觉得商业地产未来的潜力还是有的，我认为有三个原因。第一，城市化要发展，还有很多人要进入城市，这就是一个无限的商机，有人就有商业。第二，90后已经形成了购买力，我觉得90后这个商圈也很强大，第三，中国的GDP在5%以上持续八九年也没有问题，GDP的增长必然要拉动人的收入，人有钱了要感到什么呢？他还是要消费。商业地产投资，你到哪个城市一定要关注这个城市的产业，这个产业结构怎么样，这个产业在未来有没有市场，有没有生机。另外就是人口，这个城市的人口变化很重要，有人气商业就会兴旺。

  王世泰：陈总的话很精粹。我们的谈话还有10分钟，后面三位嘉宾，请你们把宝贵的思想浓缩再浓缩。下面我想请出的是德州星凯房地产开发有限公司的总经理殷慧勇先生，你是红星美凯龙的大东家，红星美凯龙是城市商业旗舰，所以说一定要星你把你的经验道出来，把你的观察说出来。

  殷慧勇：今天想抛开具体的企业来谈一谈我对商业地产的看法，商业地产发展到今天如火如荼，为什么？很简单，一个逐利行为。企业经营第一目标是追求利润最大化，商业地产发展的逐利行为，我觉得源于两点：第一，商业地产的综合体它拥有丰富的产品线，比方说酒店、公寓、写字楼、住宅、商铺。丰富的产品线能够规避政策对住宅的限制性风险。你限制住宅了，我有写字楼，我还有公寓产品，就在某种程度上丰富的产品线规避了政策的市场风险。第二，商业地产能够迎合地方政府政绩发展的需要，在这个方面来讲，做商业地产能够拿到成本比较低的土地资源。基于这两点，能够也商业地产规避了风险，又带来了较丰厚的利润，因此很多企业发展到今天这个阶段，说商业地产如火如荼，其实它没有什么奥秘的东西，它是一个正常的市场逐利行为。

  刚才主持人有疑问，说我们想知道一下嘉宾有什么观点，商业地产发展到什么程度，未来是什么样子。我还是想用市场的规律来解释这个现象。商业地产在地方上已经发展到相对过度。我记得有一个不到百万人口的城市有8个城市综合体项目，政府还成立了一个相关部门，指导城市综合体建设，为什么？综合体能给城市的形象带来焕然一新的面貌。再过三到五年，市场过剩的情况下，有一批综合体就会倒掉，市场来调控，它已经不能为城市的建设者增添光环了，也不能为企业的经营者带来丰厚利润的时候，城市综合体的建设将回到它原本正常的轨道上去。

  王世泰：政府的意志、商业的力量、公众的认知，专业的理性怎么更好的来平衡和结合起来。

  殷慧勇：最近我也听到很多的呼吁，说政府应该站出来，来调节，做好城市的规划，说企业应该保持一个冷静的思想，看到这个已经是即将过剩的领域就不要再投了。没有用。为什么没有用？只要市场不发展到这种产品的光环不复存在的时候，投资者依旧，政府的欢迎度也依旧。为什么？很简单的道理，别的领导搞了一个城市综合体，两个城市综合体，有政绩，我为什么不搞呢？就像很多年以前说养猪这个道理。

  王世泰：我们今天论坛上发出这样的声音，就是说让理性的认识来使大家清醒一些，我完全理解你的意思。下面我想有请广东华美立家投资控股有限公司的总裁贾锋先生。我看到网上的资料，你们是家居建材企业渠道并平的领航者，你们和商业地产是共生共荣的，是死死的绑在一起，所以你的出击是最敏锐的，我想你简单表述一下你的观点。

  贾锋：今天的话题提到我们的商业地产的楼是不是越高越好，我觉得这都是对商业地产的表面理解。我认为商业地产的核心首先是有没有需求。如果你对市场不了解，那么你做商业地产其实就是无根之水。第二，有了市场以后，做商业地产有没有合适的地段，合适的建筑、物业，能够支撑你的需求，能不能满足你的消费者。第三个，我认为商业地产很重要的是管理，现在很多的建筑商、地产商他只关心建筑，只关心销售。但是没有有效的商业管理，其实就无法有可持久的客流，它就不能成为一个市，就不是市场。第四是信任的问题，现在在中国的很多商业地产里面，有很多企业做商业做得很好，其实也存在很多欺行霸市的问题，这也是未来渠道变革的一个要点。

  王世泰：我们还有最后两分钟，有请屈臣氏中国区总部全国策略联盟总裁张宏伟先生，一个是消费者的需求，还有管理，你是大家，你应该奉献宝贵的意见。

  张宏伟：我可能是这个论坛的一个另类，因为这个论坛，我看来的嘉宾里面主要是开发商，还有一些学者和专业机构，我是零售商。屈臣氏集团是全球最大的化妆品及个人护理用品的连锁企业，我们在全球的店铺总数，在去年年底的时候就已经超过了11000家，在欧洲大概是6000家左右，在亚洲是5000家左右，在中国大陆我们已经超过了1500家，覆盖了200个城市。为什么我要这么讲呢？是因为我们在大陆现在的店铺越来越多的，应该超过40%，都是和地产商做的购物中心的合作。刚才前面提到万达，实际上我们跟万达一家现在已开的就达到了65家，到明年我估计会超过100家。我们对地产商开发的购物中心还是非常看好的，现在有很多话题都谈到电商对零售商的冲击，我们觉得在零售的载体上来讲，购物中心会是最抗电商的打击的，因为它是集零售、餐饮、娱乐、社交等为一体的一站式的载体，这种载体是最抗打击的，也最有发展的。

  我从零售商来看地产商开发商业地产的要素来讲，首先就是选址，因为我们做零售的，选址是最重要的，做商业，最重要的就是位置。在选址方面，空间小的情况下，一定要定好位。有一个好的项目，你要怎么定位它，定位的话，通常就要看周边的人口等等。我们要看一个购物中心和我们所做的业态定位是不是相符，比如说我们的定位是15岁到35岁的目标消费群体，我们就要看你这个购物中心跟我的年龄层的定位是否相符。还有就是招商，因为从商业地产招商来讲，今天上午有人提到招商难等等情况。现在其实因为提供的载体来源多，可能对于品牌商来讲，选择也越来越多，这是一个事实。但是任何一个开发商，他在招商的时候，在有了比较合理的业态规划之后，招商还是一定要招每一个业态里面最强的品牌，因为只有这些最强的品牌，它才能够给你带来客流，带来人流。最后一个是服务。住宅地产的服务和商业地产的服务是完全不一样的，住宅地产服务的对象就是你的业主，就是买房子的人，商业地产的服务对象主要还是商户，你为商户做好服务，商户为终端顾客做好服务。

  最后想借用一句中粮董事长宁高宁的话，开发商是搭台子的，零售商是唱戏的，商业地产，商业一定是重头戏，一定要唱好戏，整个商业地产才能唱得红火。

  王世泰：限于时间关系，我们虽然只进行了短短的交流，我们觉得在云的时代这个大标题下的讨论，可以说呈现了云图万千的气象，但是任何一只手都不能规定云图是什么样的景象，但是我们得出一电气石，要服从经济的规律，服从自然的规律，这是我们大家得到的共识。这次论坛指南上有句话，博鳌房地产论坛是一场在火炉上烧烤的论坛，我们今天也像是围炉在烧烤，不知道今天我们考出了智慧的香味，还是考出了市场的焦味，但愿留给我们的是美好的收获。谢谢大家。

  主持人：亲爱的各位来宾，大家早上好。欢迎继续回到2013博鳌房地产论坛的会议现场，昨天的大会精彩纷呈，在座的各位嘉宾在畅叙友情，共话发展的同时，相信已经在海南度过了一段非常愉快的时光，相信今天论坛内容将同样精彩。在会议开始之前，很抱歉的通知大家，我们有几位演讲嘉宾因为台风原因航班取消，未能出席大会，所以今天会议的流程进行了部分调整，希望大家谅解。

  首先介绍一下今天上午将为我们奉献演讲的嘉宾，他们是：

  住建部政策研究中心主任 秦虹女士

  著名财经专家、财政部财政科学研究所所长 贾康先生

  歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO 甘世雄先生

  文登市土地储备交易中心主任 赛永忠先生

  卓越置业集团有限公司执行总裁 张远先生

  莱蒙国际集团有限公司执行董事 王天也先生

  在演讲环节之后，还安排有本届博鳌房地产论坛最后一场“地产精英 博鳌论剑”。

  接下来，我们开始今天上午的议程。

  今天上午论坛主题是：“资本金融篇 影子银行危机与房地产金融创新”。

  上午的议程分为两个环节，首先进入主题论坛一：房地产税试点与行业金融政策，有请本环节第一位奉献演讲的嘉宾：住建部政策研究中心主任秦虹女士，秦虹女士的演讲题目是：顶层设计 政策如何鼓励房地产金融创新。

  秦虹：大家上午好！今天上午的主题和金融税收等有关系，我发言的题目是“房地产企业金融创新的趋势与探索”。我们从2010年开始和高和基金合作，一直在跟踪研究中国房地产金融创新的一些新的苗头，当时为什么要从2010年开始做这样一项研究工作呢？主要原因是我们大致判断从国十条以后，对住宅市场的抑制投资和投机性需求，去杠杆的政策，比如说第三套房不贷款这样一些政策恐怕会长期坚持。在这样一个长期坚持对房地产投资、投机进行抑制，以及去杠杆化的政策趋势下，民间资本投资房地产会产生什么样的一些新的变化，以及房地产企业在未来的发展中它会在金融市场上面临一些什么样的需求，所以根据连续这几年的研究，我们陆续也发布了一些研究的成果，今年我们持续的对房地产企业的金融创新也做了一些研究和分析，大致有以下几个方面的研究的心得体会，在这里和大家做交流。

  首先，我们认为房地产企业金融创新是企业的内在需求，是一种必然的趋势。为什么呢？从行业发展趋势来看，第一，成熟的房地产市场它的融资一定是多元化的，而不是单一化的，我们大致研究了在国外比较成熟的房地产市场，我们看到的他们的企业的房地产融资，在公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，解决房地产企业融资的多元化。在开发和销售阶段都依赖银行贷款的这种单一格局，我们觉得在中国也是很难持续的，因为在中国现在，房地产开发投资已经7万多亿，整个房地产开发的规模在10年内增长了10倍，我们房地产正在从市场起步阶段走向成熟，它必然要求我们房地产市场的融资也呈现成熟房地产市场的多元化格局，这是第一个原因，它是一个必然的趋势。第二，现在房地产行业的利润率和前几年相比是趋于下降的格局，我们现在土地的成本已经很高了，但是随着供应的增加，竞争的加剧，包括人工费、原材料费的上升，企业的利润在摊薄，在这种情况下，开发企业也必须探讨新型的金融创新工具，解决它的长期持续发展的情况下资金的保证问题。第三，中小房地产企业在目前的贷款名单式管理、银行对风险高度的管制的情况下，他的贷款越来越困难。第四，商业地产的占比开始大幅度提高，如果说和2008年相比，房地产开发企业开发投资总规模从3万亿增长到了7万亿，在房地产总投资规模增长一倍的时候，房地产的商业地产投资增长了2倍。整个商业地产的开发投资在加快，甚至商业用房的开发投资增速高出住宅投资的一倍，在建施工面积也非常大，我们现在房地产开发多元化的格局也实现了由住宅投资为主，转向多元化投资，随着商业地产供应量的增加，应该说商业地产面临着极大的挑战，也面临着很多问题。主要是退出渠道的匮乏，导致了商业地产的良性发展，由于我们缺少长期资金支持，所以整个商业地产的经营水平的提升难度很大，供应量上升也导致了过去以散卖为主的商业地产的销售现在也面临着销售的困难，因为过去商业地产少，少数的一些商业地产可以靠散售来实现他的资金的周转。

  当大量的商业地产都开始集中供应的时候，销售也开始出现困难。所以很多企业为了解决商业地产运营中的困难，也做了积极的尝试和探索，比如说高和基金目前实行的带租约的销售，这种销售可能会受到市场欢迎一些，还有一些开发企业加大了持有的比例，持有和散售相结合，也来应对单纯的销售困难带来的商业地产经营的不利和销售难度上升的情况。但是我们觉得这都是一种简单的应对，关键的还是需要长期资金的注入，所以金融创新也是商业地产发展的一个内在要求。这是从行业的角度来看。

  从社会融资的趋势上来看，利率的市场化已经是大势所趋，最近央行已经取消了贷款利率下限的限制，下一步我们可以没有悬念地说，我们金融改革的一个大的方向就是要实行利率的市场化。利率市场化导致一个什么结果呢，导致的结果就是资金的成本，间接融资和直接融资的成本趋于靠近，而不是更加拉大这个距离。第二，我们的货币政策总基调是用好增量、盘活存量。用好增量对房地产来讲，如果是信贷的增量，主要支持的是什么呢？恐怕主要支持的是保障性住房等民生工程的贷款需求。在用好增量政策的情况下，低成本的、更宽松的、大规模的银行贷款来支持房地产企业的开发资金需求，我觉得这种环境基本不太具备，下一步盘活存量，对房地产企业在探索多元化的直接融资方面有极大的空间，是可以探索的。另外，从房地产企业融资来讲，一方面从理论上来讲，应该是一些机构投资者作为它的投资人，还有一部分散客，就是高净值人群作为它的投资人。那么我们现在看到的情况是什么呢？就是不断成熟的中国的投资人的机会，因为现在有钱的、有能力投资的投资人队伍越来越壮大，他们在资产配置的要求下，他对房地产投资的形势也出现了多元化的格局，买住宅、买商业，甚至买基金，买证券化的一些产品，都成为他们资金配置的要求，所以越来越多的成熟的投资人的出现，也为我们下一步房地产企业投资创造了一些环境和条件。包括机构投资者范围扩大的远景，也为我们下一步房地产的多元化融资创造了一些基础性的条件。所以无论从行业本身来讲，还是从社会融资的大的方向上来讲，我认为下一步我们特别值得关注的就是房地产企业金融创新的问题。

  那么在哪个方向创新呢？我们觉得大致可以看到的格局是，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。我们在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大了。比如说2008年在整个房地产企业资金来源里面，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资已经提高了10个点，达到了40%。直接融资现在来看出现了多种的形式，比如说行业的并购，通过引入战略投资人的形式，房企之间的资源整合趋势不断地加强。还有就是信托融资，对那些获得银行贷款非常困难的中小房地产企业来讲，信托融资已经成为他一个核心的对资金需求的一个主体的方式。还有这些年来从无到有、从小到达的人民币房地产私募股权的融资形式也逐步在这几年得到稳步的发展。私募基金募集资金的规模不断地扩大，投资的期限从过去的较短，到现在出现更长的期限，投资组合也从偏债型走向偏股型，投资方向也从投资住宅为主，到现在多元化的投资，包括商业、旅游、养老地产，多元化格局也已经开始出现。还有在直接融资里面，我们看到的就是境外融资。从去年下半年到今年上半年，境外融资是特别活跃的一种直接融资的形式，在境外融资的成本优势下，房地产境外融资的探索，我们看到的格局是非常的积极，也取得了明显的效果。一些大的品牌企业利用境外资金成本比较低的优势，成为资金来源的一个重要补充，比如说万达、万科、金地、绿地等等都在境外资本市场融资获得了一些成效，还有各类的房地产企业购买美国、欧洲、香港、新加坡、韩国的不动产，并在银行融资上取得了一些明显的成效。中小房地产企业的境外IPO也再次启动，我们观察到今年内有一些广东、无锡、深圳、重庆、北京、山东等地的企业在境外的IPO也为他们境外融资开辟了一些渠道。除了大的行业并购、企业的信托、房地产私募融资、境外融资之外，还有公募基金、子公司的资产管理，在房地产行业里关于金融的创新，现在已经进入大资管的时代。券商的类信托业务也大部分投向了房地产，近期券商另类投资的自营、自管发展给房地产行业提供了全新的营业机会。像光大、国泰君安都有这类产品。此外还有基金和信托的联合，还有银行和信托的联合，都是提供了一些直接融资的具体方式。

  还有一种就是资产证券化的积极尝试。严格来讲，资产证券化应该是以未来有可预计的现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场出售的一种融资方式，它是这样叫资产证券化。当前在我国的资产证券化的业务主要包括三个方面，第一个是银监会监管的信贷资产证券化，叫MBS，第二个是证监会监管的企业资产证券化，ABS，第三个是银行间市场交易商协会主导的资产支持票据，ABN。我们从目前房地产资产证券化方面，ABS已经开始有案例了，就是证监会监管的这种，比如说华侨城、广州海印，他们都利用证监会这种渠道，通过资产的未来收益打成资产包来实现资产证券化的产品已经开始出现。我们长期在国外比较关注和国内比较熟悉的真正面向机构和个人销售的房地产信托基金现在还面临一些突破性的问题，还没有在中国完整意义上的这种REITs出台，主要是它的征税和法律的问题没有完全的得到解决。除了券商的ABS之外，银行间的资产支持票据的ABN也应该说受到关注，比如说天津保障房发行了一笔REITs，它主要就是银行间的ABN的模式，保障房的收益不足，通过开发企业的其它收益来弥补，成功发行了证券，也是资产证券化的探索。当然我们现在主要还是面向机构的证券化的探索。此外，境外发行REITs也时有发生，现在由于国内的REITs管理规定还没有出台，所以一些需要发行，具备资产收益标准条件的商业地产如果发行REITs，有一些是在境外发行，来实现商业地产的退出。

  除了我们前面说的这几种形式，还有一种就是类资产证券化的积极的探索，它和严格意义的我们前面所说的REITs资产证券化是有区别的，类资产证券化主要是借道于信托、私募基金等载体，增加资产管理内涵，将商业地产或者商业地产经营收益进行打包并份额化销售，从而实现融资的一种探索，它实际上也是想做资产证券化，但是它不是严格意义上的资产证券化，但是它在本质上也可以看做是资产证券化的探索。

  我们看到中国的房地产资产证券化在商业地产上探索的意义更大，因为它对长期资金的需求更为迫切。我国商业地产的资产证券化的趋势，大致可以归纳这个探索趋势为以下几个方面，第一个方面就是商业地产资产证券化，它一定是符合国内商业地产发展的需求，以及国际的惯例，商业地产具有持续经营、收益稳定的特点，它与资产证券化的要求是一致的，这种大的发展趋势和方向，我认为早晚我们会走到那一步，这是第一点，我们要看到这个方向，第二，商业地产资产证券化的探索现在非常积极，企业探索的热情正在逐步上升，包括和券商结合、信托等等方式来做的，包括自身的一些创新模式都在积极的探索，这样一些积极的探索虽然不是严格的、正规的REITs的模式，但是它为下一步我们真正的REITs的出台，我觉得也在积累经验，也是非常有价值和意义的。海外发行是短期内国内部分说也地产REITs的可选途径，另外资产证券化探索创新中实现多机构合作，我们今年写了一个报告，大家可能能看到，是和高和基金做的那个报告，已经发给大家了，我们里面有详细的说明，也请大家关注一下。尽管我们说商业地产的资产证券化符合国内商业地产的发展需求和国际的惯例，一定是它今后的一个方向，值得我们关注，但是我想无论是我们现在的各种类型的探索，还是将来的规范式的发展，基础资产的质量，也就是租金现金流优良程度是资产证券化的关键，我们看准了商业地产未来直接融资和证券化的发展趋势，从今天我们就要做准备，这个准备就是必须要提高基础资产的质量，也就是说它的现金流的优良程度，没有这些作为保证，我们下一步的资产证券化发展可能会步履艰难，开发企业大规模做商业地产的时候，从现在开始就比较高度重视这个内容，对开发企业来说，这是更为严峻的一个考验，也需要从现在开始做准备，为下一步的资产证券化或者是规模化的发展奠定良好的基础。

  以上是把我们近期关于房地产企业金融创新的一些探索做了一个归纳和总结，我们非常看好房地产企业今后金融创新的发展趋势，我们认为直接融资和权益性融资的比例的增加、规模的扩大，都是今后发展的必然趋势，是非常值得我们行业各个方面，包括研究者、企业、政策制定者的高度关注。以上我们的研究仅供大家参考，谢谢大家。

  主持人：谢谢秦虹女士的演讲，接下来我们有请著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生演讲。贾康先生的演讲题目是：房地产税试点扩围与住房信息联网。

  贾康：谢谢主持人，大家好！论坛组织者希望我就房地产税试点扩围和住房信息联网跟大家做一个交流。

  第一个是关于房地产试点的问题。我们关注的房地产税改革是上海、重庆两地按房产税启动试点试图往前推进，我一向认为这样一个改革是决策层对大方向有一个判断之后，意识到必须采取渐进改革中间先行先试的方式，才可能把这个改革往后继续展开，这符合中国改革进入深水区的一个常规情况，在某些特别有争议、有难度的改革事项上，按照习总书记的说法，要以更大的决心鼓励先行先试，在努力做顶层规划的同时继续鼓励摸着石头过河。上海、重庆两地的改革试点，我个人对它的评价是，他们是追求柔性切入，先建立制度框架，所以社会上对他们的评价，我个人感觉，包括很多媒体，更多的是挑剔的眼光，有人说好像没多大动静，有人说怎么没有看到房价应声而落，有人说怎么没有收多少税，但是我们的媒体不从中国势必要完成的配套改革和几十年内要实现现代化的这样一个视角上看到这种敢为天下先改革的创举，第一个吃螃蟹的创新动作呢？我个人是首先愿意先从敢为天下先这样一个开创意义充分肯定这两个试点的作用，我也不认为他们这个改革的成效如何的低。其实你稍微做一点调查就可以知道，有一系列的成效在显现。

  在两地试点启动之后，基本的情况可以概括为一句话，扩大试点范围势在必行。因为中国权威的信息是，从决策层到管理部门所形成的文件，这几年从最高层面的文件到具体的综合管理部门的文件，都非常明确地表述了关于适时扩大房产税试点范围，或者推进房产税改革试点的要求。在今年春节之前专门发出的深化收入分配制度改革的指导文件里边也非常明确地把房产税改革试点进一步往前推进作为改革中间的重要组成部分。我们的官方信息其实在这方面是很清晰的，上一个年度的，这个年度的发改委关于改革的重点的文件里都清晰地表述了要推进这个改革。当然在现实生活中间大家也看到了，这个改革可以称得上举步维艰、争议激烈，因为它牵动着现在已经形成的既得利益格局，牵动着方方面面的感情，在我们很多活跃的舆论场合，特别是网上，微博上，客观地讲，理性讨论的氛围是不足的，更多的是发泄情绪。看到了这么多牵动意义和感情的不同观点的对撞，特别是反对的声音，有的时候一浪高过一浪，在这个改革继续往前推进的过程中间，可能有不少人士就产生了疑惑，这个事情到底是怎么样理解它，前景如何。其实我作为一个研究者，我始终认为大的方向应该是清楚的，文件里对这个改革的要求已经锁定，上一年度对这个改革，文件有所表述之后没有看到动作，可以简要归结为是十八大人事安排没有到位之前，官场潜规则起的作用，多一事不如少一事，所以有要求没动作，今年十八大之后人事安排到位，我们也听到不断有传闻，中央层面和各个地方层面反复的磋商，看有没有可能在某些地方扩大试点。这些传闻都不作数，一定要等有关管理部门正式宣布。上半年没有消息，也并不意味着下半年就一定没有消息，今年没有消息，也不意味着明后年没有消息，我作为研究者，我认为这个改革的逻辑，是后面反映着中国社会实现转轨的客观要求，大方向下它只是迟或早推进改革的问题。

  所以，既然有这样一个我们必须讨论的大方向下的制度建设，那么我们是不是更应该推动理性的讨论？推动在今年重要的时点(十八届三中全会)全面改革的设计中间更好地把房地产的调控，相关的制度建设和改革创新结合进去。顺便说一下，我作为力主要推进这一改革的一个研究者，我还有另外一个我认为非常值得强调的观点，我始终是说，房产税或者房地产税这个改革在中国可以预见的历史时期之内，它的前景是绝对不能简单照搬美国的普遍征收模式，而要更多地借鉴其它的国际经验，比如日本它实际上是首套房可以不征，或者它隐含的一个模式就是要承认有一个第一单位的保障住宅条件不被这个税覆盖。结合中国的实际情况，我强调这个税在中国现在可以预见的历史时期之内，设计上面一个非常重要的要领就是调节要端，而不是普遍征收。官方如果不把这个说清楚，很容易造成社会上一波又一波的人心惶惶的情况。我个人力主在改革大方向的时候，要及早让社会把这个定心丸吃下来，让大家知道这样的一个税制建设它是和我们现在普遍诉求的无论是先富起来的人，还是以后有可能富起来的社会成员，在以后的这个税制框架里面，基本住房保障概念下的第一套房或者第一个单位的住房是不被这个税覆盖的，这是我觉得我有必要再次强调一下我的基本观念。

  第二个基本情况就是住房信息联网，管理部门也已经有了明确的要求，我认为这是与管理相关的必要的技术支撑和条件。我们在网上搜一下就知道，有关管理部门在2012年就给出了清晰的要求。这样一个县级以上城市联网到位的要求，那就基本上把中国的区域全部覆盖了，它解决的问题有一个很明显的对应性，就是中国的社会成员在异地，或者有多套购房的这样的记录，在网上是可以很便捷的查索，而通盘掌握的，你在若干个城市都有自己的产权房，或者是说我累积的购入了多套产权房，这样的一个住房信息联网把所有的信息收在里面之后，给一个指令就按照这个检索的需要呈现出实际的相关情况。这样的情况它的信息的意义当然是和我们以后房地产业界的政策优化和我们谈了多年的房地产方面的政府调控，和推动它健康发展这样的诉求结合在一起的，因为它给予了科学的决策和政策优化设计的基础数据支持。中国到底现在社会成员在住房的拥有方面是一个什么基本情况，全面的信息放在一个全景图里以后，我们现在的计算机根据它的软件设计可以非常快的按照你的结构要求生产结构图。全景图和结构图合在一起，就是科学决策、优化政策的一个基本条件。我们如果检索一下在2012年2月19号的人民日报上就已经说到，中国40个城市已经把网联上了，这是大的城市，但是信息还不够完整，网先联上，信息逐渐充实完整，这个工作作为一个负责任的政府显然是要做的。

  再往下我们有必要谈一谈基本认识，我也是把作为研究者的思考做一个简单的汇报。我想谈这么几点：

  第一，中国在整个的税收优化方面要放在一个更大的框架下加以理解。我们在经济社会转轨过程中间，公民的纳税人意识逐渐的提升，大家越来越关注税收问题，有必要了解一个从理论上可以很清晰勾画的财政分配里面不可能三角，或者三元悖论，就是大家都愿意税负减轻，可以说越轻越好，这是符合民心、民意的。第二，大家都关心政府的债务问题，比如这一阵子说得非常热闹的地方政府的实际债务情况到底如何，债务太高显然有公共风险，这也是很容易取得一致的。第三，几乎所有的人都认同，我们应该过更美好的生活，所以政府应该提供更多的公共服务，应该把我们的公共福利水平明显地提升。恐怕这也没有人提出反对意见。三个公理意义的，大家都认为正确的命题放在一起怎么样？现实是把这三个命题放在一起，从中长期、可持续的角度来看，至多只能同时满足其中的两个。你要想又减税，又减轻公共债务负担，那么从中长期来看，你不可能指望福利水平有多少明显提高。你要想既减税又提高公共福利水平，你就不得已需要举借更多的公共债务，不可能这三角放在一起是一个客观规律体现出来的基本现实。但是要让社会认同它，并不容易，因为我们看到某些的局部更多的表现出来的民意、民心和情绪，都是要求这三个命题上把它最大化，税是恨不得整个把它废掉，不收税最好，债务应该很低很低，最好不要再发展债务，这样大家都心里踏实。但公共福利不客气，谁也不可能说我这个公共福利可以让掉。合在一起，一个社会在走向现代化的过程中间的理性选择是什么？就是必须在这里面做一个通盘的、合理的制度设计和政策优化，这里面不可避免的就是现代国家必须合理的构建它的税制，这是我们一直在推进的税制改革，每一个人都生活在地方政府的辖区范围内，地方政府自己使自己的职能合理化，他怎么拿到大宗的资源，提供出大家希望他提供的东西，这样的一个税制建设和地方税的建设，就一定要涉及到我们今天讨论的房地产税。

  第二，地区税体系中间要构建的房地产税，应该讲它是可以称之为民主税的特定的地方组织收入，履行职能，满足公共需要的组织形式。从国际上来看，在有一定的民主化、法制化发展的情况下，地方政府根据自己的实际情况要通过民意程序，公众积极参与地方的立法，或者地方市政厅这样类似地方议会的公共意愿表达和在一起做出决策这样的主体，它要走一个完整的程序，把各个年度内地方辖区的房地产税相关规则明文化，让地方所有的人都参与、都知情，在这种情况下，钱从哪里来，用到哪里去，是公共深度参与下的公共资源配置，是老百姓意识到这个钱集中起来以后，通过政府之手怎么样回过头来满足大家的诉求，它是把民主化、法制化的机制跟分配很紧密地融合在一起了，中国如果在房产税改革试点中意识到这样一种实际的民主税的性质，显然我们要借助这个制度创新和建设。在中国形成一个在地方层面的民主法制建设的催化剂，催化我们的试点区域，以及扩大范围以后的区域。怎么样处理好公众眼前利益、长远利益、整体利益之间的关系，在优化税制，减轻公众的税收痛苦，使省以下的分税制逐渐配套落实到位，以及优化房地产调控，优化收入分配等等诉求之外，房产税改革如果说还有它的第五项正面效应，我认为就应该非常明确地说，它是把地方必须融入现代化过程的这样一个税制建设和我们从社区到地方，到整个国家必须构建的民主化、法制化的通盘的制度结合在一起了，这样一个民主税率，实现中国梦的意义，可能在某种意义上讲，怎么估计都不过分。这种在不动产税概念上的地方税，天然就适合地方政府掌握，因为地方政府有这方面减少信息不对称的优势，有税基不流动的特点，有因地制宜差异化的空间，它更适合于老百姓从社区层面就参与，把这个税的来龙去脉弄得透明，做规范的公共选择，纳税人当家作主，一个民主法治的社会，最终是纳税人决定资源配置，就要通过这个税典型地体现出来，这种制度安排的特点是真正让公众对于公共资源的配置当家作主。钱从哪里来，用到哪里去，大家一起参与，把它说清楚，把它规范化，把它真正用到老百姓最关心的公共福利的事情上面去，这个意义可能不言而喻大家都会认同。所以我想强调的是，在这个方向我们是不是应该有更清晰的认识，而且它同时也就表明了，上海重庆两地试点之后，有人说应该把这个试点弄成一律化的办法，全国按一个方案做。这是不对的，这应该首先从社区开始的，针对各地公共服务需求运行的一个税种，它天然就要允许各个地方在试点方案的时候形成不同的特点，以后可持续的长期运行，仍然要有地方的差异的弹性表现，否则它不能够很好地承认两地差异的这种表现，在国际上这种大方向是看得很清楚的，各个地方从地方到基层，公众参与之下，允许各地不同的一种税收分配。

  最后一点，这样的一个税要运行起来，有这么多的正面效应值得追求，当然还得循序渐进。相关的信息联网是任何政府天经地义要做的基础工作，我们假设说没有这样一个税收，中国的地方政府可以对自己下去内的不动产说起来模模糊糊的状态继续延续吗？不可想象。中国要走向现代社会，要有现代的社会治理，任何一个辖区对国土开发的通盘规划必须要越来越清楚，而且要做优化，它的通盘国土开发之下覆盖之下的住房，从确权的第一步开始，到后来的一套制度都必须具备。这一套制度包括，在通盘的，覆盖所有要素的国土开发规划之下，不动产从它形成之后的财产的实名制的登记，到对于财产的法律保护，到这种财产的流转交易制度，到这种流转交易制度全程中间的税收制度，从开发到交易到保有，都不可能是空白，都要有相应的税收。再到这种税收，解决了钱从哪里来了之后，用到哪里去，这种公共供给让它优化，所有的链条环节合在一起，是地方政府应尽的责任，既然如此，还有任何的怀疑吗？地方政府在了解各个辖区之内通盘的不动产的具体情况，一家一户，每一块不动产都要有清晰的信息记录，确权之后，财产的保护、财产的交易、财产的税收和相关利益人的公共服务是一个链条，通在一起以后，全国的联网就是实在不行，我们是在信息化时代，过去没有这种互联网的时候，国际经验已经有种种的信息的连接方式，有了互联网以后，一下子它的成本极低，一下子使这个管理的效率极高，中国人后来居上的现代化赶超当然要利用这个后发优势，所以这是无疑议的，我们必须要做这个事情。

  回到房地产改革试点来说，这样一个信息时代必然要用到互联网，又可以使我们的管理和决策优化做得更扎实，更有科学决策的依据。这样的一些认识借此机会汇报出来，请在座的各位批评指正，谢谢大家。

  主持人：谢谢贾康先生，接下来请出本环节第三位演讲嘉宾，有请：歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生演讲。甘世雄先生演讲题目是：多元化资本 金融业的改革开放与财富管理创新。

  甘世雄：感谢主持人，感谢各位，我第一次参加博鳌房地产论坛，应该说是本着一个学习的精神来的。主办方给了我一个题目，叫“多元化资本，金融业的改革开放与财富创新”，可能是基于歌斐资产对财富管理有一些思考。再加上我本人是在证券公司和基金公司担任过15年的高管，我来到歌斐的时间是一年半，对金融业的改革开放我是有很深的感触。大家都知道，尤其是2011年，银、证、保三证主席更换以后，先是证监会的郭主席倡导了这个改革创新的一股旋风，尤其是他提出的放松管制、加强监管，在证券业，包括基金行业、证券公司鼓励创新，放松对牌照、产品方面的监管。最近我们也注意到，保监会的向主席也开了保险行业的创新和改革的会议，尤其是对保险资产的投资管理也在放开，包括银监会也有很多的创新措施，银、证、保这三个主要的金融行业都在进行改革、创新，就形成了一股自上而下、放松管制和自下而上、探索突破的局面，因此就出现了所谓大资管时代。现在基金、信托、保险都在办资管，所有的都在进入大资管时代。大资管时代最主要的标志，应该就是对原来的分业经营的界限给予了打破，因此就出现了跨业经营，这也就是我想讲的第一个题目，就是金融改革创新带来跨界加混搭，也就是跨界和混搭加速形成了多元化资本。现在的影子银行和大资管时代，我们认为要倒逼利率的市场化，同时金融改革的趋势，还包括汇率的市场化、人民币的国际化，以及金融混业化、脱媒化和去牌照化，未来的金融牌照就不值钱了，以前我们的基金公司都知道的，要搞一个基金公司牌照不得了，现在不是这样了，你有能力就去搞。现在最核心的是你具不具备资产管理的能力，具不具备为投资者创造财富，而不是毁灭财富的能力，这是核心。当然，金融改革也为财富创新带来了极好的政策环境和广阔的市场空间，在这方面，诺亚财富就是尝到了甜头的。有些人可能知道，有些人不知道的，我简单做一个介绍，诺亚财富创业的时候，我作为从业人员，我认为它也是处于灰色的地带，我感觉它缺少牌照，是不是符合监管的要求，当然它充分的合规，完全的自律，结果后来被红杉的沈南鹏发现了，在2007年他投资以后，他经过分析，在中国的国内市场是不可以上市的，但是到美国去是可以的，因为美国跟我们的监管环境是不一样的，人家是放松管制的，人家是去牌照化的，只要是市场认可你的，你就有生存的空间，2010年诺亚财富就在纽交所上市。诺亚财富在财富管理创新当中，很重要的就是跨界和混搭的能力。因为诺亚具备对跨界金融产品的独立筛选能力，因为我们主要是对高净值客户进行各类资产配置，还要对多类型基础资产的交易结构进行设计，这也是需要一种夸大和跨界。歌斐资产正是基于这样的情况下，我们是以母基金(FOF)和MOM的形式进行基金管理，而FOF和MOM又是一种创新，这是在美国近20几年证明的一种非常好的模式，我们经过3年的实践，我们现在已经管理了260亿的资产，我们专门做PE的母基金有201亿，我们作地产的母基金一开始有20亿，后来我们研究海外，发现也没有做地产母基金做得成熟的，后来我们就切入到地产基金里面，现在有180亿，从这方面我们理解到财富管理的创新，它的生命力在哪里呢？一是要满足对市场、对投资者的需求，第二是要真正创造价值。

  当然，我们现在在这一年半的时间，地产基金搞到180亿的规模，我们也面临一些困惑，这当中也是机遇歌斐资产资本的来源逐渐的多元化，除了我们原来的高净值的客户，中国的富有的家族，还包括一些企业，上市公司，现在还有政府的母基金，以及我们最近正在跟保险公司接触，他们也是看中了我们母基金另类投资的能力，对房地产我们也在探讨。但是我们跟投资者的交流当中发现，尤其是机构投资者动中国的房地产市场他们是心存疑虑的，如果没有深入进来了解的话，认为这里边的泡沫很重，风险很大，所以他们就很谨慎。我们现在到了180多亿以后，再往后走，往哪里去，我们也很疑惑。当然我们也在看海外的成熟市场，尤其我们歌斐一个标杆企业，那就是黑石资本，它有1000亿的房地产基金，有800多亿PE基金，包括还有别的，我们在中国长远来看，地产基金是刚刚拉开一个帷幕，但是的确风险很大，这也是我这次来本着一个学习、交流的态度。现在6万多家开发商，还有多少人留下来了？我们现在从单一的业态，从住宅往商业、养老、旅游，往多种业态的转型，我们是否能够成功？这也是我要想讲的第二个问题，我们从资本的角度，尤其多元化资本的角度来看地产，我们希望它做的就是转型加升级。

  我们之前也做过一些融资的项目，歌斐做地产基金一年半的时间，我们考察了上百家企业，最后选择了近20家企业作为合作伙伴，我们管了180亿，有些不是我们管的，是债券类的，大概还有一两百亿。我们看了这些企业，我们也看了一些好的，值得总结的，我们也有一些担忧。整体来看，我们觉得房地产行业的盈利模式要从简单的开发加销售向开发、运营加金融的模式转变，尤其原来比较粗放型的以住宅为主的，就是开发加销售，未来要做转型，一定要做运营，还要跟金融结合。具体来讲，首先在房地产的开发上，我们认为开发要工业化，因为总体来看，房地产是一个暴利的行业，我们还注意到一个现象，比如在上海这样的地方，它是利润率非常高的，这边有好多开发商应该是很粗放型的，但是我们注意到一个重庆现象，重庆这个地方利润是很低的，但是重庆的开发商，我们考察过好几家企业，他们从产品的研发化，从管理的精细化，从市场的品牌化，乃至售后的服务化都做得比那些利润率高的区域的企业要好。因为我自己在上海，我是有体会的，我住的某个小区，那也是所谓比较大的小区，整个产品就很糟糕。我们现在都讲体验式感受，而且市场的品牌是靠口碑来的，我在公开场合不好点它的名，但是我在私下经常讲，我觉得这个小区是非常差的，这跟它的管理人的素质比较低有关。售后服务也没有，产品的研发也没有，它自己也不重视品牌。我们现在有很多开发商就是机会主义型的，就像我们做PE的一样，赚一把就走的，我认为这样的企业未来肯定是要被淘汰出局的。当然有企业想要做管理的精细化、标准化、流程化，我们考察了很多企业，你想到了，但是你要做到也是不容易的，还要有付出的意识，你要善于把你的利益让出去，好多人也做不到。还有产品的研发化，我们看到很多企业在设计研究上花的精力、投入是远远不够的，所以对新技术、新材料，乃至于新工艺方面，我们还是有短视行为的。这是第一，开发要工业化。第二，运营要专业化。现在不少开发商都提要从住宅地产向商业地产转型，其中很重要的就是你运营的模式以及运营团队的专业化。你仅仅招几个人马上搭起来一个班子可能不一定行，它还需要时间，还需要磨合。专业化一定是从专注到专一。当然，我们还认为地产必须要金融化，刚才秦主任已经讲了很多了。包括上市，以及各种金融的创新，地产只有跟金融结合，你才能有更大的发展空间。

  我们吸引了这么多资本来对房地产感兴趣以后，我们如何与它对接呢？我想讲最后一个关键词，就是分享和共赢。为什么我不讲合作和共赢呢？我认为合作的前提是要有共同的理念和共识。我从5个方面来讲，第一，我们跟开发商，我认为我们不仅给他们提供资金，我们还要提供增值的服务，包括风险的控制、资源的整合，包括内部的治理，某种情况下我们扮演外部董事的角色，这

  是与开发商的关系。第二是跟投资者的关系，我们要有信托责任，要透明公开，包括我们跟很多保险的机构，还有很多家族机构，我们跟他们一起去看我们的资产，一起去进行产品设计，我们要做投资者的开门人。第三，我们与地产基金的同行，我们认为要成为一种战略伙伴，我们将来要分享信息，交流风控的经验，另外我们也可以联合投资。第四，我们与其他的中介机构，我们共同寻找好的项目，寻找好的团队，然后把我们的资源进行优化配置。第五，我们与媒体以及其它的社会资源，我理解为广义的资本经营，我们要有分享和共赢的心态，我们要多一些相互包容、理解，多一些感恩，少一些埋怨。我理解地产与金融总体来看是我们国家行业利润比较高的，尤其是我们做过实业的人都是有深刻体会的，因此更需要我们行业中的人对社会多一份感恩之心，我们已经得到了很多，应该尽我们的社会责任，以求得更好的舆论环境，营造更有利与房地产健康发展的生态环境，真正迎来房地产发展的又一个黄金十年，谢谢各位。

  主持人：谢谢甘世雄先生的精彩演讲，接下来有请：文登市土地储备交易中心主任赛永忠先生演讲，他演讲的题目是：养生文登 值得信赖关注的文登房地产。

  赛永忠：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家好！

  今天十分高兴与各位相会在美丽的海南，首先对此次论坛的举办表示热烈的祝贺，最近几年我们跟观点地产新媒体合作非常不错，对我们地方政府来说是收获特别大，特别是很多的专家对政策的解读，以及市场的分析，应该说对我们地方收获是非常大的，另外对我们文登市的知名度也起到很大的推广作用。在此，感谢观点地产新媒体，也感谢关心和支持文登发展的各界人士。希望通过今天这个平台，加深我们的感情和友谊，开启我们更深层次上的交流与合作。

  大家都知道，今年年初国家出台了加强房地产市场调控的新国五条，随着全国两会的召开，新型城镇化建设成为本届政府未来5年工作的重中之重。可以预见，政策的倾斜和产业的转移，必定将为中小城镇的发展带来引擎般的助推作用。站在这个讲台，我依然钟情于我的家乡——文登。 我们文登市地处胶东半岛东部，位于青岛、烟台、威海三市中心的区域，东与韩国隔海相望，总面积1645平方公里，海岸线长达156公里，陆海空交通设施完备，高速公路、济潍铁路、国际机场一应俱全，周边2个小时车程内有5个国家的一类开放港口，3个国际机场，交通是非常便捷的，是一座最适合人类居住的海滨城市、生态城市、旅游城市，是中国著名的长寿之乡，温泉之都和道教圣地，综合经济实力居全国百强县市第14位。

  文登历史悠久，人文荟粹，公元前219年，秦始皇东巡到了文登，召集文人登山，吟诗作赋，文登这个名称由此得名，公元568年开始制县，已经有1400多年的历史。是胶东半岛的几个千年古镇之一。拥有千年历史，积淀了深厚的文化底蕴，孕育出了独具特色的诗学文化、道教文化、李龙文化、红色文化，是山东历史文化名称，诗学文化灿烂辉煌，春秋时期就被称为文诗之乡，隋唐以来有一百多位进士荣登榜首，仅明清两朝就有66人，是同期全国各个县市平均数的2.3倍。另外道教文化源远流长，全真教在文登开宗立派，发展成为中国道教文化影响最大的两大派之一。李龙文化被列为国家级非物质文化遗产。红色文化影响深远。1937年发动了全国著名的天福山起义，打响了胶东抗日战争第一枪，为共和国缔造了4个军，哺育了120多名文登籍将军。

  文登山清水秀、环境优美宜人，山水相依、海河相接、风光秀美、四季分明，是中国优秀的旅游城市，省级森林公园天福山，鸟语花香，是天然的氧吧，李龙故里回龙山，有270多年的庙会史。境内有156公里的海岸线，岛礁齐布，还有12公里金色沙滩，是天然的海水浴场。文登的地热资源丰富，一个县级市共有5处高品质温泉，矿化度高，是中国温泉之都，有些嘉宾也到过文登的天幕温泉，也是随着观点地产参加论坛活动而去的。植被茂盛，生态良好，饮用水的水质、城市地表水的水质以及近海岸的水质都达到国家标准要求，是国家园林城市，生态示范市。

  文登产业发展载体完善，启动了经济开发区拓展区建设，建成配套区面积扩大到40平方公里，进驻企业达到500多家，发展水平居山东省开发区的前四强，成为全省首批科学发展示范园区，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范区。另外，启动了城市文化商务区的规划建设，拉开的34平方公里的发展框架。一个服务功能完善、高层建筑密集、生态水系环绕、生活创业两宜的现代化的新城初具规模。被确定为全省发展服务业重点城区。另外启动了南海新区的建设，累计完成基础设施投入达到80多亿元，路、水、电、暖、燃气、通信等七通一平基本到位。南海新区还有新港即将竣工，有90多个投资过亿元的产业项目落地开工，被批准设为省级工业园和省级高新区，被国务院确定为山东省重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略的重要组成部分。

  优越的区位、独特的资源、完备的功能和世界养生产业发展方向，给文登提供了难得的发展机遇，我们城市占规划确定为中国长寿之乡，东方养生之都。2009年以来，全国共有639个城市居民在我市购买住房，今后我们将把供地计划重点放在经济开发区、城市文化商务区和南海新区，依托四山五泉一线的资源优势，重点发展养老、旅游文化地产，建设精品的旅游项目，积极培育温泉养生、生态养生和休闲养生等旅游产品，使文登成为北方的旅游度假的重要目的地。

  今年，中央经济工作会议明确提出要大力发展城镇化，三四线的城市承担着主要的城镇化建设任务，我认为方向比努力更重要，投资区域的正确选择是成功的关键，随着一二线城市政策调控的深入，三四线城市的优势日益显现，房企不仅要关注一二线城市，更应该关注三四线的成长城市，我相信大家心中已经有答案了，我们愿意与大家共同分享投资商机，以最真挚的感情，最优良的环境，最完善的服务让广大投资者得到最丰厚的回报，欢迎大家在方便的时候带着亲朋好友到文登考察指导，休闲度假，投资兴业，与我们一道携手并肩，共享蓝色经济区建设的历史机遇，最后祝各位来宾身体健康、工作顺利、合家幸福，谢谢大家。

  主持人：谢赛永忠先生的演讲，也谢谢主题论坛一的四位演讲嘉宾。接下来正式进入主题论坛二：资本解码：去香港上市与商业、土地热。有请第二环节首位演讲嘉宾卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生。张远先生的演讲题目是：问道商业地产 把脉发展趋势。

  张远：各位领导、各位来宾，今天非常高兴在这个讲台上讲这么大一个题，作为一个企业来讲“问道商业地产，把脉发展趋势”，显得有点自不量力，但是卓越在这方面做了一些工作，我想结合卓越的一些经验谈一谈。

  我报告三个方面的内容：第一，我国商业地产的发展现状和存在的问题。第二，未来中国商业地产的发展趋势，第三，新形势下地产商的应对策略。

  第一，我国商业地产发展的现状和存在的问题。

  截止2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。今年上半年，全国商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。投资方面，2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。我们认为在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，2010年之后，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。但是在电商的冲击下，我们看到商业地产也会受到一定的影响。

  另外，从整个区域分布来看，我们简单搜集了一下2012年重点企业拿地的情况和业务的分布，从几家大型房地产企业拿地的区域分布来讲，还是二三线城市更多一点，我们如果要仔细分析，只要是在这些二三线城市中心区、城区，或者城郊区拿的地里面，商业的比例一定是很高的，要比原来高得多，我们没有具体研究它的比例数，但是我们各个大企业应该很清楚，只要是在旧城改造、城中心区、郊区拿的地，政府一定要求有商业配套。

  在这些企业开发的模式里面，我们归纳起来有三大类，一类是万达的模式，我们叫做订单式的开发模式。再就是租售并举的新鸿基的模式，它经过这个转型整整花了11年。再一个就是凯德的资本加商业的模式，凯德现在在国内的商业地产运营当中应该说是独树一帜，也取得了非常好的效果。但是作为国内企业来讲，它的模式的可复制性，可能国内企业没有这个优势，也很难做得到。它具体怎么运作的，我也不在这里多讲了，但是我觉得在行业内，大家都有这样一个基本的看法。从典型企业就看到商业地产发展有这么三大类模式。

  简单介绍一下卓越，卓越是从2004年树立了首个卓越商业地产的品牌——卓越时代广场，我们就开始进入商业地产市场。卓越集团一直坚持是商业并举、货如轮转。公司不断推出商业住宅产品，我们不仅做商业，我们也有蔚蓝系列，我们卓越的蔚蓝海岸还是比较有名的，在各地的蔚蓝系列的住宅销售很旺。目前，卓越已经成为深圳CBD商务开发规模最大的企业。

  讲了总的投资需求，也讲了几个典型的开发模式，下面我简单归纳一下，我们认为在商业地产发展中存在几个大的问题。第一，投资盲目性较强，部分区域的同质化严重。特别是综合体的泛滥，在某些人口并不太多，或者未来人口导入的期望不大的情况下，我们大量的建了商业综合体。第二，电子商务发展的冲击，购物消费类商业地产运营难度加大。从商业地产这个角度来看，电商应该是一个最大的敌人。但是电商的冲击，商业地产阻挡不住，我们必须要承认它带来的后果，我们必须要做相应的调整。第三，商业地产融资渠道单一，投资回收期长，增加了金融风险。这三大类问题，在商业地产的发展中要共同面对。

  第二，未来中国商业地产的发展趋势。

  1、随着人口导入的进一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊区新城发展的需要，未来几年，商业地产郊区化将成为常态，在商业地块的选择上，卓越集团的战略定位是一二线城市的中心区域和次中心区域，也是城市最具价值的潜力区域。我们认为业务布局会有一个郊区话，但是我们卓越还是要坚持在中心区和次中心，这是一个大的趋势和卓越选择的错位。

  2、产权持有比例的合理化。从卓越来讲，卓越集团商业地产面积持有的比例大约是15%左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%，我们卓越最终就是控制在八二比。

  3、融资方式多元化。未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显，融资方式主要由原来的主要依赖银行贷款转向更多的依靠权益性的融资与债务性的融资相结合，间接的融资与直接融资相结合的方向转变。近年来REITs作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好，但由于海外上市条件和门槛过高，REITs在中国还属于个案，预计未来有关政策环境将明显改善，REITs以及各种创新的融资渠道和工具将迅速发展。这是我们更多的看到REITs对中国的商业地产来讲可能会是崭新的融资的大门。

  4、开发策略的科学化。开发商要根据项目所在地的特点，市民消费的特点、城市商业业态的分布特性，充分进行市场调研、规划，针对性地进行商业地产开发，前面的工作一定要做透，一定要做好，当一个区域的人口只能支撑10万平米商业，而且现在已经有个10万平米商业的时候，你要再进去，就会稀释掉这个人口支撑的比例，要么就是两个项目都做不好，要么就是两个项目要死掉一个，要么就是大家都好死不如赖活着，都经营不好。这里举个例子，也算是做个广告，我们今年上半年在深圳推出了一个商业的楼盘——卓越城，该项目位于深圳CBD里面，是我们做的第四代产品，项目位于深圳福田梅林，包括10万平米的企业总部基地，10万平米的甲级写字楼，20万平米的购物中心，目前该片区的规划在我们进入之前还是比较滞后的，周边的产业业态也相对落后，人流档次和人流量也不够。2013年，深圳市将国际电子商务产业带的规划列入了梅林片区，现在政府已经开始主导对本片区功能进行转型开发，将本区定义为中心北区，规划20栋写字楼，作为CBD的功能拓展区。它规划20栋楼的时候，我的几栋楼已经开卖了，所以说我们卓越还是想走在前面一点。如果大家现在到深圳去，到梅林片区，应该是可以看到卓越城的，我们上半年这一个盘的销售占整个深圳市商品写字楼的销售的40%。

  第三，简单描述一下我们对未来趋势的看法。做商业地产的企业在新形势下要有相应的判断，我归纳出来四个部分。

  1、练内功、打基础。地产商面对商业地产的诱惑，要耐得下心。如果没有这方面的特长，或者没有这方面的团队，不要盲目进入，或者已经进入以后，一定要稳住你的团队，要下决心继续深入，提高企业的运作能力，提高商业地产的运作规律，把握未来的商业规划与布局，抓住商业地产的核心方可运营。这两天大家都在讨论这个问题，刚才秦主任在演讲中提到，商业运营的基础是现金流，那个是最本质的，如果一个商业体的运营产生不了合理的现金流，几乎都是白搭，你发REITs也不行，发债也不行，你靠自己的现金流回收投资更不行。所以本质上还是运营体的现金流。

  2、建渠道、寻合作。渠道的多少与深浅决定了地产商能够动用企业外部资源的能力，商业地产是需要很多外部资源的，除了金融以外，还需要商业。就是昨天讲的零售商的进入。由于商业观察很多，地产商要树立多方共赢的理念，逐渐树立长期、稳定、牢固的合作伙伴与合作期望。商业地产的销售比写字楼的销售更加复杂，因为地产就是开发商和购买者之间的关系，最后有一个物业的服务，写字楼也基本上是一样的。但商业不一样，商业还有一个第三方介入，就是商家。商家比开发商还精，比客户也更精，中间多了一个利益体在里面，我既要把商家招进来，要留得住，还要让它赚钱，要做到这一点，这个商业的运营才能正常，在这种条件下才能保证我赚钱。所以说多了一个更加精明的利益体在里面，所以它的运营是更复杂一些。

  3、重运营、树品牌。商业地产应该做成地产加品牌，品牌优势将是地产商的核心竞争力的重要构成要素。未来商业地产的竞争就是八个字“渠道为王、商品经济”，在整个商业决定胜负的就是你有没有更多的商家渠道，有没有更良好的口碑和良好的品牌。

  4、抓机遇、谋发展。高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型的商业将有更好的发展前景。高端城市商业综合体是最全的一种商业地产类型。第二种体验式的商业地产，它能做的就是电商替代不了的一些体验消费，所以说体验式购物中心是商业地产发展的一种主要形态，再就是社区商业，一个楼盘也好，一个社区也好，它需要有一定的商业的支持。第四个是区域性的购物中心，因为城市的扩容，需要城市中心和新城的建立，另外消费者更加追求建立，要解决消费、舆论等问题，也和前面讲的郊区化趋势有关。一个大的片区，区域性的购物中心，这种商业形态也应该是有很大的生命力。

  在市场竞争的浪潮中，商业地产开发商一定要主动适应社会的进步和变革，抓住机遇、迎接挑战，才能取得更快、更好的发展。谢谢大家。

  主持人：谢谢张远先生的精彩演讲，接下来有请本环节第二位演讲嘉宾：莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也先生。王天也先生的演讲题目是：莱蒙国际——香港上市内房企业的经历分享。

  王天也：各位来宾、大家好，非常荣幸受主办方的邀请代表莱蒙国际集团在这个论坛上做一个主题发言，今天涉及到我们这个板块是关于香港上市的情况，自然涉及到融资、资本市场的问题。但是由于台风的原因，香港的投行代表都被挡在香港，来不了。但是还是很荣幸地听到我们的投行代表，和贾所长、秦主任等专家向我们介绍了一些市场的最新情况。莱蒙作为已经在香港上市两年的一个上市公司，我们是今天这个板块的一个主体，讲去香港上市，我们已经上了，上市公司面对香港和内地市场这两个市场甜酸苦辣我们都有承受。我在香港16年做了三间香港主板上市的上市公司，其中两间是地产，是内房股，有很多在香港上市公司的经历，是看到香港和内地两地市市场的不同。今天我主要想介绍一下我们公司，另外想结合这两个市场面对的机遇和挑战，和大家进行一些分享。

  首先简单介绍一下莱蒙国际集团。我们公司在香港成立了20年，2001年进入国内的市场开始布局，现在我们以珠三角和长三角为主的10个城市有17个项目在运作，两年前我们在香港主板上市，主要的经营模式，我们叫做双轮驱动，一方面就是在住宅市场，在高端市场，我们在深圳的水榭品牌还是有一定的知名度。另外就是争取做中国的高端城市综合体优秀的开发和运营商。我们做城市综合体也好，商业地产也好，不是进行最近住房市场出现政策打压以后才做的，我们很早就开始做了，到目前为止，我们这17个项目里面有大概一半是城市综合体的项目。土地储备在一二线城市超过500万平方米，战略模式还是坚持高周转、扩规模，另外在一二线城市布局。

  几大业务板块，从房地产开发角度来讲，一个是高端住宅开发，一个是城市综合体的开发。刚才我已经简单做了一些介绍，另外一个就是在商业地产，或者是投资性的持有物业方面，我们也已经进入商业地产、酒店等等领域，目前我们持有经营的面积大概在23万平方米左右，加上商业的租金收入、酒店的经营收入、物业的收入，大概是在3亿左右。另外，我们在三年前开始尝试建立房地产基金，我们也是和专业的基金公司合作、合资，以我们为主，成立了房地产基金。到目前为止，我们也已经做了3个项目，我们所管理的资产和融资额在15亿左右。最后一个板块就是一些新的拓展业务，我们现在也已经开始进入旅游地产。另外，我们也研究关注养老地产。因为我们自己的合作伙伴，我们的股东有很多，包括英国的房地产基金，包括新加坡的房地产和商业地产运营商，这都是我们的股东和合作者，所以我们也关注一些海外市场。还有一个就是我们也在做一些房地产的资产买卖交易的活动。看看五年的增长，实际上我和我们的同行都是一样的，也是蛮健康和快的，我们的复合增长都在50%左右，毛利润和净利润的增长幅度更大，复合增长这几年是70%左右，去年我们的毛利率在50%以上。从我们经营的区域和土地储备的情况来看，大概40%左右在珠三角，30%左右在长三角，另外我们这两年进入了中部城市，我们进入了南昌，所以我们在中部的土地储备也达到了15%左右的规模，另外在天津和成都也有我们的楼盘和项目。今年上半年我们的合同销售同比增长了11%，在业界来讲，我们这个不算优秀的，但是我们完成了全年设定目标，做到了时间过半、任务过半，特别提醒大家留意的就是，房价还是涨得不错，我们的销售合同均价上升了40%。关于投资型的物业，就是我们的商业地产方面，这几年的租金收入复合增长大概在30%左右。从总的资产和净资产的规模来讲，也是在35%左右的复合增长，现在公司的总资产大概在250亿左右，净资产大概在45亿左右。商业地产刚才我已经讲过了，23万平方米的持有量，租金收入是大概1.3亿左右，加上酒店，还有其它的物业管理收入23亿左右，出租率比较高，都已经接近百分之百。我们的地产基金是在2010年成立的，管理的资金额有15亿，已经做了3个项目，作为房地产开发商，终究还是在房地产方面是我们的专业，在基金方面涉及到有点准金融的状态，我们就和深圳的一家比较优秀的基金公司合作，做我们的房地产基金，深圳的合作方是创东方。

  下面重点谈谈，作为一家香港的房地产上市企业，我们面临的问题和挑战，和大家做一个分享。

  一个是在地产开发方面，总的问题实际上是大家都面对的，我认为最大的问题还是以政策为主导市场的行政干预，非市场的调控，包括目前的限购、限价、限贷等等，对我们房地产开发商有非常大的影响。因为今天我们谈的主要是上市企业融资的问题，所以我重点谈的是在房地产融资方面的问题，主要还是渠道过于狭窄、单一。实际上我们还是过于依赖于银行，一旦银行有政策性的变动，或者成本的变动，比如说第一套房怎么样，第二套房怎么样，利率增加多少，这对我们就有很大的影响。另外我们看整体的融资面，现在确实对房地产企业还是相当被动的。我们虽然大家说都不缺钱，发展得还是不错的，但实际上我们是在非常恶劣的环境下在努力成长的。首先看资本市场，在我们国内A股市场，除了很早以前上市的那批企业，最近这么多年的上市，实际上对我们房地产企业是关门的。已经上市的企业的再融资也是难上加难。你说银行不好走，我们走信托，实际上信托这几年也是比较紧。私募基金本来是国家鼓励的，从政策上来讲越来越鼓励搞基金，但是在这方面的渠道也是比较难的。在贷款方面也是受到很多管理方面的限制，如果说我们不符合的信贷原则，如果你在我们测算你的IRR，或者你的市场方面，我们认为你不够条件，那么我们银行不给你提供贷款，我认为房地产企业无话可说，但是最怕听到的说，你的条件还可以，但是现在没指标，现在不能给你贷款，这就是有些行政的东西，能不能市场的多一点，行政的少一点。

  第二个是商业地产方面，最近几年电商对线下的商业造成了一定的冲击，这对我们商业地产开发也是有影响的。

  重点我讲讲融资的情况。如果讲地产开发的融资困难的话，商业地产的融资是更难的。作为香港上市公司，从香港的市场看我们境内的市场，我感觉有两个方面的问题，一个是商业银行的贷款在期限上不匹配，刚才专家们都已经讲过这个问题，一个商业地产，销售还是按照我们目前的销售规律，考虑你的开发周期、销售周期就可以了，但是如果你是持有型的商业物业，你一定要有相关的贷款品种，现在国内已经有很多了，但是还不够多，你一个两三年的贷款去应付长期的资产，这显然是不匹配的。另外一个就是从基金、股权投资方面，在国外对于商业地产，包括酒店、养老地产有很多相应基金的支持，在这方面，现在因为整体的市场发展不成熟，所以进步很慢。在地产基金方面遇到的问题还有就是竞争越来越激烈，另外大量的金融机构进来，搞的多了，当然从风险控制上面来讲，我们也要留意。但是从我们亲身参与做房地产基金，有两个切身感触的问题，一个是房地产开发商无论和谁合作，你去搞基金，你投资几个项目没问题，但你在投第三方项目的时候都会显得有一点点尴尬。基金在投资其它项目的时候，有一点这样的问题。另外从资金来源角度讲，房地产企业在你的领域里你做得不错，但是对于社会，对于融资，你还是不行的。在这样的情况下，我们的融资难度还是比较大。高素质的LP没有那么多的资源，这是我们做房地产基金的一个感触。

  第三个，我们作为香港上市的房企，怎么看两地市场的比较。有哪些可以给我们带来好的解决问题的方法？我们看到香港房地产市场各种产品有着丰富的工具。我们做了双边的私募贷款，我们也做了永续的可转债，我们也做了送红股这样的活动。应该说过去这些年，房地产企业在香港资本市场应该是出尽了风头，特别是前些年IPO做得很火爆，很多投行替我们做，他们有这个感触，很有钱赚。这些年IPO淡下来的，紧接着就是高收益债又是一枝独秀。今年上半年发债的金额已经超过去年全年了，你这个窗口不好了，那个出口又来了，所以我们觉得香港市场的这些工具可以为我们所使用。另外还有一点就是市场的有效性，这种感觉特别深刻，它这种比较成熟、完善的法规带来的市场的有效性。什么概念呢？给大家举个例子，就是当我们上市企业做融资的一个重大的活动，比如说你要配股了，你要做公股了，或者以票发债了，在内地和香港，我们作为企业，我们感觉到最大的区别是什么呢？就是内地要先解决可批性，跟政府、监管机构的报批等等。我们房地产现在的政策在资本市场上已经不允许融资了，这是一个不太成熟性。而在香港市场有一个好处，它没那么多监管你，你按照法规去做就可以了。实际上我们每年上市公司一次股东大会，这个股东大会对你增发20%以内的，回购10%以内的，已经给管理层和董事会一个授权了，我们要做一个配股，我们更多的是商业考量，就是我找谁做承包商，我怎么跟他讨价还价，成本是多少，期限是多少，在条件上怎么对我有利，我是一个企业，我更多的考虑微观的东西，我最好别考虑那么多政策宏观的东西，但是这个政策不同，它迫使你必须要考量。我们在香港融资的时候，我们也看到内地融资也有它的好处，比如说我们所说的基金，我们在内地成立的是人民币基金，就是房地产企业在内地融资的时候，特别是用于项目开发，有一个最大的好处，你有一部分的利息是税前列支的，当然你的利率太高了，是国家有规定的，你要按照贷款利率可以税前列支，这一点和境外是有区别的。另外一个，如果是用于项目开发，我们的全部本金是在税前可以直接用销售收入还款的，这个是非常好的。但是现在香港这个情况不一样在哪里呢？这7年了，我们的上市企业在境外的融资，无论是股权融资还是债务融资，只有一个渠道进入国内，就是以资本金的形式进入国内，过去的双边贷款、跨境贷款，一律已经没有了，希望哪天再有。现在只能以资本金的形式进入国内，你如果是股权融资还好，如果是大量房企发的3年期、5年期的债券，你是要还本付息的，你必须以股本的形式进入国内，但是还的时候怎么办呢？我们全部是要用我们的税后利润去归还，不仅是利息，还有全部的本金，这一点我们感触也是蛮难的。这是关于市场的一个情况。

  另外一个，由于香港市场的商业原则性和相对于内地的政策主导性的区别，香港市场最近一两年有相当一部分房地产企业在香港借壳，在香港收购与合并。我在这里了一些表，是最近一些企业做的这些事情。实际上房地产未来的竞争越来越激烈，收购与合并一定是一个趋势。另外一个，如果我们内地有些很优秀的房地产企业，感觉到融资环境比较沉闷、比较单一，也不排除在香港取得融资平台，为国内增加融资的渠道。

  另外一个就是不同的产品的适应性。这个我就回到刚才的那个话题，我们讲商业地产，它在海外是很多年了，不是十年八年的事情，对一个长期持有的融资渠道，在国外是比较清楚的，比如说有一些退休基金、教师资金，还有一些保险公司基金，他可以承受比较低的收益率，但他强调是长期的稳定的投资回报，像这样的一个投资的工具，在我们境内现在还做不到，因为我们本身做了基金，我们也做了一些募集，比如说有一些少量的私人投资者，更多的比如说一些基金通过理财发行。我们国内的投资人现在都是很浮躁的，就投一两年，但是回报你得给我10%左右，影子银行的就更高了，15%乃至20%。他的投资期很短，但是他要求的回报很高。大家都知道，投资和回报是一个平衡的关系，我们投入商业地产的为什么国内的少，境外的多呢？特别是国内一线的优质的项目，有时候他不投入你的项目，但是他投入你境外的公司层面，就是当他持有一个物业，或者投入这个物业的时候，他可以要求的回报不是那么高，但是时间长，稳定的现金流、资产质量好，它也是可以的。这一方面在我们境内是有一个未来的发展空间的。

  最后一个就是尽量切合我们主办方提出的题目，我们现在也在讲新力量，我们也时髦一下，说一下我们理解的新力量。一个是关于培育新市场的问题。最近谈得比较多的，一个就是城镇化带来的机遇，另外就是有些企业走到海外，去开发境外的市场。我们是坚持一二线市场，以及铁路沿线的中心城市，这是我们的策略。但是我认为未来三四线城市是有前景的，但是无论是一二线还是三四线，最重要的是看经济增长和消费增长。前几天我也和朋友们在聊天，现在的海南、广东惠州、北海等等，那时候都出现过烂尾的现象，海南的生产型产业还是没有的，还是旅游的城市，为什么那时候有烂尾楼，现在就没有了？还是因为消费能力的增强了，现在的海南不是一个全中国的海南，甚至是世界的海南，这个情况就不一样了。我们还是坚持了一个区域重点布局，但是我们对于未来在一二和三四线城市的考量，更多的是考虑城镇化的支撑因素，是我们看这个区域的重点。另外，对海外市场我们也是采取开放的态度。最近有人说要投美国了，过几天欧洲起来的时候，他是不是又要投欧洲？这是一个大的经济周期，和我们的环境有关系，确实有很多房地产企业觉得，我们对于房地产的各种限制、规管，是不是行政化多了一点。市场是应该管，我们的市场是不成熟的，当然应该管，但是更多的是不是应该用一些市场的力量？因为莱蒙，本身我们的股东结构有英国的房地产基金，有新加坡的房地产企业，所以我们也是对未来的海外市场不排斥的。

  另外一个就是关于模式和产品的问题，因为最近这几年的住宅市场调控得比较严厉，所以商业地产、旅游、文化、养老地产，另外一个代工代建、输出品牌等等都很多，我觉得这都是很好的。我们讲在商言商，如果市场变化了，作为房地产企业，我们的经营策略当然要有所变化。但是做这些产品的时候，我们的考虑是，它不是一个主观能够决定的，它有很多客观因素，包括土地性质等等其它的要求，有些土地你拿地的时候就要求你必须做一个酒店，要求你有多少的商业，你是没有办法的。另外，我们开发商有自己的意愿，我们还得做财务分析，这个项目到底做什么，能不能算下账来，这是很关键的一点。所以有很多的考量因素，总而言之，我们觉得产品也好、模式也好，它不是一成不变的，一定是有一个客观的考量，另外一个就是依据市场调整我们的策略。

  借助新力量，我们认为要根据环境，从几个板块上，我觉得作为我们公司，在传统住宅方面，我们要坚持做品质地产，加快周转，在商业方面，这也是我们一直在做的，包括养老、旅游地产、海外投资等等，我们密切关注，有些东西也是在研究的，将适时进入。另外，我们的地产基金虽然也有一些困难，但是我们还是在努力地拓展。

  最后一个，我们作为一个香港上市公司，我们有两个市场，这本身是我们的一个优势。左边我列了一些近期我们看到的香港市场，因为我们是公司，我们不是金融专业的，更多的东西应该由银行家来讲，但是因为我们在这个市场里游泳，我们也看到了这些，我们觉得，从内地来讲，我们现在的经济总量的发展，确实给我们提了一个要求，我们的融资环境、金融应该更快的去发展，更快的去调整、改革，来适应我们包括房地产在内的企业的发展，给我们更多的开放。我们一直说，我们这个房地产市场有点非市场化，有给多的行政干预。但是我们换一个角度看，我们房地产企业在市场的这个海洋里，我觉得我们个个都是非常好的泳者，因为我们和其它的行业相比，我们都是在这个海洋里游泳，但是我们所面对的风更高、浪更急，有很多的调控，所以我们衷心的希望还我们一个原本的、健康的房地产市场。如果我们也是在这样一个健康的市场的海洋里游泳，那我们这些优秀的泳者应该游得更好，我的讲话完了，谢谢大家。

  主持人：谢谢王天也先生的演讲，今天上午两个环节的主题论坛演讲到此全部结束。接下来将进行的是本届博鳌房地产论坛第三场也是最后一场“地产精英 博鳌论剑”。本次“地产精英 博鳌论剑”的主题是：改革时代的地产新力量之三：影子银行危机与房地产金融创新。

  下面请精英对话的主持嘉宾上台就坐，有请世联地产首席技术官黎振伟先生。以及我们的对话嘉宾：住建部政策研究中心主任秦虹女士；著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生；五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生；莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也先生；卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生；百德能控股有限公司董事总经理刘志敏先生；歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生。

  接下来的时间交给场上嘉宾。

  黎振伟：我们的时间到12点，这场论坛主持不容易，因为我们台上都是顶级的专家。