新浪房产讯(编辑 倪霞 弓雪) 9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。将由保监会牵头，会同民政部 等部门，计划于2014年1季度出台具体操作办法和实施细则。这也意味着“以房养老”模式将从民间探索正式上升到国家推动。
“银发浪 潮”来袭，“4 2 1”家庭模式成主流，老龄化问题日益突出，“以房养老”的适时推出，不失为一种解决养老难题的探索。然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利，似乎这 种“倒按揭”的养老方式，在中国非常之水土不服。不少扬州市民也表示，相关操作细则尚未出台，加上受传统观念影响等，暂时不会考虑“以房养老”。而反观现 状，目前拥有物业的年长者自发形成的“以房租养老”的方式，似乎更容易被各方接受。
以房养老，本质上就是“倒按揭”。通常所说的“以房养老”即为“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得 一定数额养老金或接受养老机构服务的养老模式。老人可将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养 老直到其身故。
尽管在中国如何操作“以房养老”，尚未有清晰思路。但可以肯定的是，这种“倒按揭”的方式，显然不适合中国国情。在中国“以房养老”，也将面临制度、观念及政策三大盲点。
观念难改，老人更愿把房子留给子女而非银行
在中国“养儿防老”观念根深蒂固，这一传统观念无疑是“以房养老”的最大障碍。“虽然并不指望孩子以后会多么孝顺，但万一老了病了，肯定也先找孩子来照 顾，而不会指望一套房子能养活自己。另外，即便最后到老的那一天需要用房子来养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。”拥有 两套房子的邗江张老一番话代表了当前相当一部分人的观念。
传统的养老观念根深蒂固让公众很难从心理上接受“以房养老”的新型养老形势。大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。很多老年人也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。
“养儿防老”天经地义，“但存方寸地，留与子女耕”的想法根深蒂固。对于中国的老年人来说，一辈子辛辛苦苦赚来的钱大半投在了房产上，“以房养老”虽然 能够为他们提供养老贷款，但是房产最终将被金融机构收回而不能留给子女，同时还要在养老院颐养天年，不能享受儿孙满堂、子女绕膝的快乐，这令他们在情感上 难以接受。在采访中甚至有人提出，“与其为了花养老贷款而让银行拿走自己的房子，倒不如干脆趁早卖掉房子，花自己的钱。”
需知，当下老年人，对亲情的需求远远大于对物质的需求！本末倒置，不可取！
制度风险，“70年产权”下金融机构缺乏积极性
虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房 屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养 老”太感兴趣。
房地产市场的 变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言，宏观调控下房子蕴含的价值是个变量，起伏不定难以判断，这对保险公司而言将是不小的风险。“推出这种产品 的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。”一位保险公司内部人士坦言。
事实上，一些发达国家之所以能推行多年“以房养老”，并已成为老年人养老的重要和常规模式之一，与其有完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。
政策走样，如此“养老按揭”其实养不了老
以房养老可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，还存在很大的社会问题。
对于老年人来说，辛苦一辈子，尤其是中国老年人为子女辛苦一辈子，对儿女亲情的需求远大于物质。大多数老年人，不会太在意吃得好坏，穿得好坏，而在意子 女对他们的态度，因为在他们的眼里，这辈子最大的财富不是拥有几套房子，而是子女。孤独地生活在大房子里，凸显的只是晚年的落寞和人生的失败。
政府更不能以“以房养老”，回避对于老龄化问题的政策缺失。相关部门需要担负起对老年群体以及对传统文化的责任！更有网友直指，“以房养老，是不是在鼓励我们都要人手一套房、两套房？这房价还能降吗？”
“以租养老”兼顾亲情与生活，更适合中国
家住荷花池附近的嘉禾苑小区的刘老太有一套100平米的小三房，孩子结婚后就买了新房子搬出去住了，前几年老伴也去世了，自己每月有两千元左右的养老 金，基本的生活是不成问题。她想到自己住一间，把剩余的房屋出租，这样既能补贴家用减轻子女负担，还能有人说说话，于是刘老太便步入了“以租养老”队伍 中。
“租房养老”的方式让老人敢于尝试，拿租金来养老，过世后还可以把房子留给后代，这样既能满足老人希望给后代留些遗产的愿望，也能提高老年人的生活品质，相比较以房养老“倒按揭”模式更能被老人接受。
但“租房养老”多是以合租为主，加上老年人与年轻人的生活差异，多数老年人在选择“租房养老”时，会更多的对“合租人”进行考察和选择。也有一些条件相对好点的老人，会选择“以一换二”的方式，把原有的三室一厅的大房子换成两套一室一厅的住宅或公寓，一套自己居住，一套用以出租。
