新浪乐居讯(编辑 黑巧克力)国务院楼市调控新政出台近两日，全国各地房产交易中心人满为患。二手房市场开始出现“突击抢房”现象。业内人士认为，调控细则对二手房影响最大，二手房市场将迎来短暂的交易高峰。
地产股遇挫 新政对新房市场起到连带作用
而从金融地产股来看，今日早盘，沪深股市房地产板块平均跌幅6.7%，其中保利、招商、金地均跌停。
对此，光大证券武汉紫阳路营业部投资顾问占敏认为，此次新政并未直接涉及到新房住宅，通常情况下，对涉及二手房交易、房产经纪的公司影响较大，但从今日上午地产个股走势来看，新政的出台，对各大房企也产生了连带作用。他分析称，地产股全线下跌的主要原因在于新政出台后，对新房市场的房价看涨减弱，未来预期并不乐观，导致地产股全线下挫。
调控二手房欲让投机客退出 未来房价会下跌
全国两会开幕之际，新政出鞘，二手房交易猛增，地产股应声大跌。此次调控新政是否真能如民众所愿，让房价下跌，让百姓买得起房，让百姓有其屋呢？
占敏认为，由于各地方政府财政收入主要依赖房地产行业，国家对于新房市场，难以制定出较好的可执行政策。而对于二手房市场，二手房属于已经卖出去的房子。可利用价值所剩无几，对地方政府财政收入影响不大，所以调控二手房，政府不仅顺应了调控的路子，还安抚了民众的心理。调控二手房的重要手段是税收，政府肯定会狠打二手房。
“调控二手房，对房地产商影响不大，因为房子已经卖出去。银行也没什么风险，房子是抵押给银行的，房主已经交了首付，房贷利息都在按部就班地偿还，对于政府来说，调控原本可利用价值不多的二手房市场，不仅能带来创收，而且风险也最小。”他预计，后期的政策不出意外可能依旧延续对二手房的重税。例如制定第三套、第四套房的交易税比例上调。
他直言，新政实施，受影响最大的依然是房产投机客。如若国家通过调控新政，彻底节制二手房市场的交易，受影响范围不仅是投资客，还将涉及到广大的刚需及改善性用户。房地产近十年的销售火爆，源于整个市场良好的流通性。其中投资客起到了至关重要的作用，大量的买卖交易，使得房源、资金的流通顺畅，加速了房地产市场的发展。
此次二手房市场受到打压，势必会将他们转移到新房市场。一旦二手房卖不动，投资客会逐渐退出房地产市场。长远来看，总供给不变，加之投机减少，导致需求变小。按常理而言，未来的房地产市场，房价会降下来。
向货币政策开刀 多余资金应该藏富于民
但他同时指出，此次调控新政与以往政策相比，仍然只是国家行政层面上的干预，而不是从货币政策上下功夫，对于大型房企而言，影响甚微。对于整个房地产市场，短期不会有明显改观。
他阐述说：“国家对地产调控的思路应该是让超发的钱流动到百姓手里，藏富于民。”打一个比方，房价1万元/平米时，人民的收入只有3000元，对于购房者而言，房价肯定是贵的，但是如果市民平均月收入2万元，房价仍维持1万元/平方米，那么均价1万元每平米的房价自然就不贵了。货币政策是根本，钱多了必然推高物品价格。他坦言，货币政策改变，短期比较难。
投资方向待改变 对三套房源(三套以上)实行重税
此次新政对出售自有住房者，依法严格按转让所得的20%计征重税。占敏直言不讳地说：“新政从二套房交易实施20%重税，并不合理。”
他以大学生群体为例说，大学毕业后，半数以上的大学生会选择北、上、广、深一线城市发展，即便不前往一线城市，也会留在各个省会城市。如若没有父母的资助，单靠一己之力是无法在大城市购置住宅的，而通常情况下，都会选择先买一套小户型用来自住，等到成家后会再购置一套。从我国国情来看，市民拥有两套住房属于正常现象。而实施房产交易税，应从第三套开始征收更为合理。
纵观国外房地产政策，李开复在新浪微博上称，在美国，一对夫妻终身有50万美金的房屋增值免税额度，所以除了富人和炒作房地产的人，老百姓几乎都不必为房屋增值付税。即便是富人和炒房者，需要缴纳重税，其土地私有制性质也体现出，国外房产没有使用权限的限制，土地归个人所有。
房产新政的出台，短期内仍会推动全国房价的上涨。“现在均价7600元/平方米，步入3月份，价格将会调整到7800元/平方米。”近日，新浪乐居记者实地走访多家楼盘了解到，武汉多家房企项目正在酝酿价格调整方案。预计3月份，武汉房价将会进一步攀升。
一方面是新政调控，抑制房价；另一方面，房价仍在稳步上涨。究其原因，依然是国内投资渠道单一所致。占敏表示，在股票、基金行情持续走低，期货的杠杆浮动较大，存在较大风险的时候，市民会首先想到投资不动产。“但是从长远来看，国内还是会衍生出新的投资产品，如今像大蒜都有人投资，还有什么东西不能投资呢！”对于未来投资理财的方向，他仍持乐观态度。
未来，调控政策应该朝哪一方面开始制定，才会行之有效？他建议说，房价调控措施要针对房价构成、供求关系和协调城镇发展下药。他的观点可谓一针见血：“房价主要是地价 税费构成。“降地价，降低税费是根本。”
他从三个方面分析称：“供求关系层面，首先是供给，加大供给一个是在降地价的基础上增加供给，第二是打击囤房，按中国国情，对三套包含三套以上的房屋可以重税。囤房时间越长，税率越重才合理；需求方面，对刚需青年人首次置业等可以提供保护价。第三，是对城市低收入者还要继续保护。
城镇化已然成为今年乃至未来几年城市发展的热点。占敏认为，协调城镇发展主要是全国尤其是中西部均衡发展，这个是长线思路。只有全国均衡发展，劳动者在家门口就可以就业，不要都拥挤到北上广深，也能缓解一线城市的房价压力。
