受国五条新政、房产税流言以及买房人看涨心理等多重因素的影响，刚刚过去的金三银四彻底热闹了一把。网上房地产数据显示，过去两个月南京楼市共卖出了16395套商品住宅，成为限购以来最火的“金三银四”。
不过有业内人士指出，“由于3月的过度消耗，从4月开始，刚需退潮现象明显，市场逐渐从刚需驱动过渡到改善驱动。”具体来看，一方面刚需市场上“千人排队买房”、“日光夜光”等热销现象逐步消匿；另一方面，以华润悦府、国信慧谷山居等为代表的一批改善项目正卖得风生水起。
河西捷报连连
在这波成交热潮中，以“高富帅”河西板块的表现最为抢眼。目前河西在售楼盘的成交价基本达到2.5万元/㎡以上，就是说即使购买一套80㎡左右的两居室，也要花费200万左右。虽然价格不菲，买房人依然不吝千金，只为抓住留在奥体的最后机会。
4月8日，沉寂已久的凤凰和熙老盘新开，推出88-160㎡两房、三房、四房和200多㎡跃层，由于户型丰富，开盘当天216套房源吸引到834组客户前来选购，热销八成多；4月18日，华润悦府加推158-237㎡大平层，总价高达362-727万元，当日依然去化六成，销量超过4亿元。
与此同时，两家“贴身肉搏”高调入市的纯新盘也有不俗表现。4月25日，招商雍华府首次亮相，虽然折后达到2.6万元/㎡，但因为户型定位刚需，依然卖得热火朝天；时隔四天，与招商定位接近的莱蒙水榭春天也揭开神秘面纱，开盘当天299套房源去化240多套，创下今年来河西楼盘单日销售的最高记录。
江宁“脱刚”趋势明显
除了河西板块，向来被买房人视为刚需集中地的江宁片区也呈现出“脱刚”的迹象。“五一”小长假后的第一个周末，位于江苏软件园吉山基地的国信慧谷山居首度出击，推出洋房、平墅、叠墅等改善型产品，由于定价合理，当天便去化八成，江宁楼市迎来了五月的开门红。
从供应量看来，除了雅居乐藏龙御景、江宁万达广场等购房者熟悉的高端产品外，江宁不少刚需楼盘也纷纷“改头换面”意欲争夺改善置业人群。以今年年初入市的21世纪百家湖1号为例，五月上旬项目加推了一批新房源，除了一贯的中小户型，还首次亮相了144-188㎡大平层；除此之外，包括骋望骊都、中航樾府、天正天御溪岸在内的不少项目都计划加推170㎡以上大户型；而别墅楼盘加州城也将力推其大平层产品法兰谷，瞄准普通改善人群。
一面是房源面积“越长越大”，另一面也有楼盘改走精装路线为吸引高端客户增加砝码。位于江宁三山板块的超级大盘翠屏托乐嘉，即将推出200多套精装房源，预计达到1.7万元/㎡，较前期的毛坯房源有3000元/㎡涨幅。据项目营销经理刘钧透露，这200多套房源所处的位置全部是小区最好的中心位置。
南京林业大学社会工作系主任孟祥远指出，目前江宁片区“脱刚”趋势明显，“一方面江宁房源价格一路看涨，即便是最便宜的大学城板块单价也在万元之上；另一方面，中小户型相对紧俏，改善型房源供应量却不断增加。”
约15家改善盘年中上市
放眼南京楼市，改善房源的持续热销也让不少开发商推盘信心倍增。据数据显示，今年年中将有近15家改善型楼盘计划上市，包括朗诗保利麓院、加州城法兰谷等，遍及城东、河西、江心洲、江宁四大板块。
在改善住宅供应量相对充足的情况下，市场是否会延续这波成交热潮呢？网尚研究机构总经理李智表示，“从去年下半年开始市场价格一路上涨，在看涨心理的影响下，不少购房者纷纷提前出手购房。一般而言，当市场销售情况较好时，除了别墅反应相对滞后外，一般的大户型去化也会变好。”加上目前政策趋于稳定，李智认为接下来的改善市场总体仍会维持现在的走势。
但相较于庞大的刚需市场，改善型产品仍然面临着较大的去化压力。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉指出，“各个楼盘只有不断提高性价比，在楼盘定价与产品之间做出好的结合，才能获得市场的认可”。
