上周末5盘齐开 既有“刚需”盘也有高端投资公寓 各盘不约而同开价审慎走货为主
“刚需”楼盘开盘，随随便便来个一千几百号人抢房，这已不是新闻；但卖5万元/m2均价的珠光·新城国际商业公寓开盘出货七成，收金7亿元，这就不禁让人感叹，这是一个怎样的市场？
广东中原项目部总经理黄韬在个人微信上贴出番禺君华香柏广场的开盘火爆图片，他表示，“金九银十”第二个周末各盘已卖得这么火爆，虽然今年以来政府出台抑制楼价过快上涨的措施，如限价、限签、限售等措施，但却因为限制了供应量，使得供需失衡进一步放大，且各地“地王”频出，也加剧了买家入市的焦虑情绪。而开发商在多种限制措施之下也找到应对方法，如“双合同”应对限价，虽然消费者的首期楼款支出增大，但依然勇于入市，显示他们更加畏惧楼价上升的风险而不惜尽快买房。黄韬认为，从近期开盘的多个楼盘来看，开发商都是“走量”为主，价格升幅较温和，开出的价格基本上比吹风价要低，可见开发商都希望趁国庆前的黄金月尽量多卖楼。
为什么如此热卖？
恐涨心理 资金保值
上周为“金九银十”第一周，首周开跑的全新楼盘有长隆·珑翠、珠光·新城国际商业公寓，而番禺君华香柏广场二期、金地公园上城二期、峻林二期则为旧盘推新。从现场所见，5个盘人气都非常火爆，金地公园上城来了2000多人，君华香柏广场现场聚客1500人，均价5万元/m2的珠光·新城国际来了七八百人，甚至记者在上午11时还在新城国际现场碰到有路过的投资客问：“现在能不能买房？”
业内人士分析认为，像公园上城这种单价万元上下、君华香柏广场和珑翠这种价格在2万元/m2上下的“刚需”盘，是因其区域和户型特点而获得接近“日光”的佳绩；而不限购、不限贷的珠光·新城国际公寓投资门槛从200多万元起，其珠江新城的核心区位以及望珠江公园独特的景观是两大卖点，民间投资需求非常旺盛，投资者手中有钱但不知道往哪投，基本上都扎堆到楼市中去。目前的火热楼市还有人民币兑美元贬值的不明朗背景，投资者担心人民币购买力下降而希望以不动产的方式来确保手头资金的保值增值。
一位市场人士则认为，这五个盘的开盘业绩在黄金月其实算是正常，珑翠、峻林二期的蓄客时间都较长，君华香柏广场二期也蓄客3个多月，且这些区域周边的货量都不算多，故此销售业绩好是意料中事。
价格基本保持平稳
房企冲业绩 走货为上
各大发展商铆足劲要在“金九银十”大卖楼，其中也有来自业绩的压力。从之前披露的上半年业绩来看，如恒大地产、富力地产其实“时间过半，任务未过半”， 两家公司在1~6月才分别完成全年目标的44%和42%。恒大地产CEO夏海钧在今年业绩中报的发布会上表示，接下来的9~11月为传统的销售旺季，恒大地产将有40个全新盘入市，预计全年将完成千亿元的目标。有投资银行甚至预测恒大地产今年业绩达到1200亿元，故此黄金月的售楼表现对年终是否完成业绩至关重要。
对于中期业绩达标的房企来说，完成年度业绩应该也没有问题，但一些房企今年在中报后提高了年度销售目标，如越秀地产今年1~6月累计合同销售86.16亿元，同比增长20.5%，已完成全年目标的65.3%。因销售情况理想，越秀地产决定将今年全年的销售目标从132亿元上调至145亿元。由此可见，冲业绩会是各大房企在黄金月的“主旋律”。
一位地产人士表示，虽然最近“地王”频出，但悬而未决的房产税或者房地产长效调控机制始终如达摩克利斯之剑悬在市场上方，市场普遍期待今年年底或者明年年初政策信号会明朗化，从该时间点往前推算，今年“十一”黄金周或是一个走量出货的最佳时机，甚至有可能是最后时机。
“金九银十”展望：
“刚需”盘占主导 优惠不多
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，今年“金九银十”广州市十区在售货量约6万套，其中库存余货约4.6万套，新货约1.27万套，与上一季度相比有所增加，已拿预售证约5000套，占比为37%。他预计“十一”期间新推货量中，“刚需”产品(120平方米以下的两房及三房)新货9000多套，占总货量的71%，而库存余货则以大户型占绝大部分。至于房价走势，黎文江引用开发商一句名言——“不涨价已经是最大的优惠”。
预计9月中下旬至10月上旬仍有几波开盘潮，其中位于白云、番禺等地的多个“刚需”盘将开盘，这些总价在400万元以下的楼盘可能陆续出现“日光”现象，而主打大户型且走高端路线的楼盘则未必能延续开盘奇迹，毕竟在银行限贷以及“双合同”之下，能够一次性拿出六七成首期款，就是六七百万元的买家比例不会多。 记者 李凤荷
上演抢客大战
长隆·珑翠：去货95%
9月8日，位于番禺华南板块105国道和市广路交界的长隆·珑翠正式开盘。首推7栋125~250平方米的三房至六房单位，总货量384套，带精装均价2.5万元/m2，开盘一个半小时售出377套，去货率约95%。有现场买家表示，与周边楼盘2.5万元/m2以上的均价相比，这次长隆·珑翠的价格还算合理。长隆·珑翠今年的销售目标是15亿元，记者按已销售的377套单位匡算，已完成了超过13亿元的销售额，离完成今年的销售目标只有咫尺之遥。 记者 王荔珏
珠光·新城国际：整层扫货
上周六，珠光·新城国际开盘，这个位于珠江公园旁的高端复式公寓在一个上午短短3个小时内已销售七成，收金7亿元。383套总货量已销售近300套，均价5万元/m2。这个高端公寓也出现投资者大手扫货的现象，记者在现场所见，开售没多久，16、25、26、27、29层均贴上红点，同楼层单位一售而空，项目人士表示投资者一买就是一层，显示对珠江新城前景很有信心。珠光·新城国际公寓为35~100平方米豪装户型，16楼以下的楼层为4.5米的复式设计，买一层享两层。一套47平方米的复式单位，总价约200多万元，预计出租回报率在2.4%~4%之间。
君华香柏广场：卖剩两三套
上周六，位于番禺市桥番禺中学对面的君华香柏广场二期“熙悦”组团开售，82~118平方米百变三房至五房直接击中“刚需”买家想以不高的总价一步到位的需求。首批推出的248套单位在周六周日两天基本售罄，仅余两三套。开盘均价1.7万元/m2(带装修)，采用双合同销售方式，当天又加推了观景楼王。 记者 陈白帆
金地公园上城： 开盘“日光”
日前，金地公园上城“浅山”组团二期洋房开盘，当天2000多人挤爆售楼处，500多套房源两小时即告售罄，再续“日光”奇迹。
