政策沿老路走的概率不大，短期单纯打压需求的迫切性在下降。我认为新管理层大概率会改变过去的调控思路，从侧重调控需求向侧重调控供给转变。这样房地产的问题才有望真正解决，调控的短期化、频繁化才能改变，这对地产股估值的提升是有帮助的，当然，这可能是个相对长的过程。短期看，再次单纯打压需求的迫切性在下降，因为，我们看到房价涨幅已在趋缓，而低迷的经济状况又需要维持目前地产销售及投资的水平。
目前看，成交量走弱主要是受供给约束，而非真实需求出现问题，后续供给恢复可能性大，至少龙头全年供给同比是增长的，随着供给上升，成交会有一个平稳走强的过程。5月签约成交量环比略有下降，6月第一周(3-9日)签约成交量也出现环比回落，但高于5月周平均。本周由于有三天(6月10-12日)是端午假期，签约量环比可能还将大幅下降。从4-5月来看，成交量环比连续下降，主要是供给出现下降，而上市销售的楼盘，其去化率却处于历史较好的水平。上周楼盘上门量环比回落23%，这可能有两个原因：1、和上周全国大范围普降暴雨有关；2、上周(6月3日-9日)为连续7天工作日，而往常一周中有两个休息日，所以影响了客户看房。整体来看，近两周签约成交量和上门量受到非正常因素干扰较多。从几家龙头房企6月销售来看，认购量依然不错。从微观企业层面我们没有看到6月需求层面出现问题。因此，若推盘上升，后续成交量仍可乐观。不过，目前由于预售证发放及签约进度的管制，可能会造成供给和成交季节性规律被打破。
流动性收紧对地产会产生负面影响，但影响程度可能有限。6月新增人民币贷款6774亿，从3月以来连降两月。而6月中长期居民户贷款(主要为房屋按揭贷款)仍高达2292亿，处于近年来单月较高水平。这是因为， 2012年初以来中长期居民贷款占比不断提升。如果未来6-12月单月新增人民币贷款维持在5月水平，即全年8.97万亿，同时中长期居民贷款占比能维持(按揭贷仍是银行低风险贷款)，则地产按揭贷款额度受到影响就不大。当然，由于银行信贷整体趋紧，地产按揭贷利率将趋升。其实，我们已经看到首套房利率逐渐从85折回归到9折甚至基准。但在目前楼市供应不足，购房人对房价预期乐观的情况下，这个利率的变化不足以实质影响成交。开发贷额度可能继续趋紧、开发贷利率趋升，由于企业整体资金状况较好，这种压力可能不大，但对企业高价抢地一定程度上构成约束。
泡沫有，但还不是全局的，中国房地产有危也有机，还有腾挪空间，当然，这需要管理层高屋建瓴进行改革。从房价收入比的角度看泡沫，一线城市房价偏高，但二、三线明显低于一线，尤其三线城市平均房价收入比约为6，处于比较合理的状态。房价没到全面泡沫时代。
从地产股驱动三要素：政策、成交量、估值看，目前政策呈中性，量将稳中改善，龙头股估值又回到历史底部(预售帐款可锁定2013年结算业绩，预计2013年销售仍会增长，加上销售毛利率的改善，预计2014年结算业绩仍能保持较好增长，今年低估值是可靠的，4季度考虑估值切换时将强化地产股估值优势)。我们认为，这又是一次低点加配地产的机会，建议买入龙头组合：金地集团(600383，买入)、保利地产(600048，买入)、招商地产(000024，买入)、万科A(000002，买入)、荣盛发展(002146，买入)
风险提示 :调控思路没有改变；未来推盘量持续下降；楼市销售率大幅回落 。
(来源：中国财经)
