海南房价是升或跌
当老盘“啃”尽国际旅游岛红利，新盘挤尽最后的泡沫，面对库存，多数开发商依旧会愁眉不展
业内说法：微涨的可能性会更大
专业分析：年初微幅波动后企稳
市民心愿：海口房价会有所下跌
几乎冷了一年的海南楼市在2012年末得以感受到温煦的冬日暖阳，开发商们一年来孜孜不倦地以价换量，最终换来年终的旺市。于开发商而言，过去的一年走得战战兢兢；而对购房者来说，房价成了他们一整年纠结的对象——房价即使在缓慢回归理性，但也无法再回落至2010年前的房价水平。放眼2013年，海南的房价会有什么样的走势？是涨还是跌？海南楼市的格局又会有什么样的变化？
现状“以价换量”令房价回归理性
海南克而瑞总经理王路表示，从2012年的成交走势来看，海南楼市起伏不定，成交均价较上年出现小幅下滑，政策性商品房是拉动全年销量的重要因素。在面对政策持续打压的局面下，开发商在项目定价和营销上需要有更多策略来应对，渠道营销成正面战场。
“以价换量”成为2012年海南楼市贯穿始终的一个关键词。市场上总有以较低价位吸引购房者的楼盘，譬如位于海口西海岸的一处楼盘在去年12月初开盘时就以7068元/平方米的起价招徕购房者，成交均价不到9000元/平方米，远低于当时西海岸15000元/平方米至20000元/平方米的主流价格。
王路认为，除了少数几个优势突出的标杆地产项目外，大多数海南的标杆项目在2012年的业态较为平淡，而成交活跃的项目依靠的是相对较低的价位带动销量。“很多开发商在推新盘时信心普遍不足，为了获得市场的话语权，抢占市场，开发商往往采取大规模降价的方式，这样一来，在解决年底资金回笼问题的同时，也为他们赢得了市场口碑。”
市民 房价还是太高希望能降下来
房价到底是会涨还是会跌？是该继续观望还是该出手？在房地产调控的两年时间里，诸如此类的问题令许多有购房需求的市民颇为纠结。然而，开发商与地方政府暗暗较劲、相互博弈的结果并没有使房价走势真正明朗化。
符先生去年初曾打算要买一套八九十平方米的两居室供自己和妻子居住，心理价位在5000元/平方米至6000元/平方米，可是找了两三个月，发现很多楼盘的房子虽然起价较低，但实际成交价偏高。“价位符合心理预期的房子位置又不理想，我和妻子的单位分别在金盘和农垦，我们希望买的房子在这两个片区之间，但这个范围内的房子价格我们还是接受不了。”符先生无奈地说。
事实上，和符先生一样长期观望的人并不在少数，始终盼不到房价明显下降的人士转而购买那些所谓私人老板盖的商品住宅，虽然这类房子基本上很难拿到房产证，但价位较低，30万元左右就能买到一套八九十平方米的小户型。
预测 今年房价涨跌业内分歧明显
高企的库存是导致去年许多开发商“步履蹒跚”的主要因素，在去库存化的压力下，全年的房价保持在一个相对平稳的范围内，业内人士认为这样的局面仍然会在2013年持续。
王路判断全岛各楼盘平均库存消化周期在40个月左右。“库存那么高，供应很难有新的增加，新盘亮点也不够，预计今年海南楼市的房价将会比较稳定。”王路如是说。他指出，今年一季度海南楼市将会升温，市场会呈现较旺盛的状态。王路解释说，一方面全国住宅市场无论刚需还是改善性需求，整体供销两旺，投资信心有所恢复；再加上今年内地遭遇多年不遇的寒潮，而海南楼市每当遇到气候差异较大时期，市场都会较往年更为活跃。至于今年的第二、三、四季度，量价均会有所下滑，因此，今年开发商如果继续单纯地拼价格或拼老客户，靠这个来推动销量，效果不会很好。
王路预测，未来海南中长期市场的五个关键点是去库存、去投资化、高竞争、低价格、迎刚需(气候刚需)；2013年的海南楼市整体成交量会企稳，价格有所下滑，均价下滑幅度在10%至20%之间。“销量较好的楼盘往往是那些性价比高的，纯住宅项目的房价涨跌主要依赖的是外部环境及政策层面，还有市场现状。海口今年很多项目的价格会有所调整，成交均价会进一步下滑，三亚也会如此。”王路说道。
海南庆豪地产营销总监符文艳对今年的房价走势却有不同的观点。她表示，2013年的房价会稳中微涨——在今年中旬以后会有15%左右的涨幅，而市场整体会有所好转。
业内人士蔡光新同样认为今年的房价会有所上涨。“去年以价换量，今年上半年后很多楼盘的折扣优惠幅度相对去年年末会小一些。”蔡光新说。
走势 海南房价会微幅波动后企稳
尽管业内对今年房价的涨跌不能达成共识，但几乎可以肯定的是，在多数开发商依然身肩库存重担，资金链吃紧的情况下，经历过去一年楼市整体平淡的趋势之后，开发商若大幅上调房价无疑是自讨没趣，因此，2013年海南的房价不存在强势反弹暴涨的可能。此外，在政策层面，住建部对2013年房地产持续调控政策的声音还未飘散，而这也相应堵住了房价暴涨的口子。
如果说去年年末复苏回升的成交量让一些开发商忘乎所以，让他们对今年的楼市形成强烈的房价上涨预期，那么，他们就该回想过去一整年，他们是如何持续以价换量才得以在年终时有那么一点“收成”的。何况，这还是在海南楼市传统旺季效应的带动下结的果实。
当老盘“啃”尽仅剩的一点国际旅游岛红利，新盘挤尽了最后的泡沫，面对库存，营销手段五花八门的多数开发商依旧会愁眉不展。所以，今年海南的房价会在年初微幅波动后企稳。
