日前，一位专注于小区管理的律师网友发布一条微博，称南京一小区业主自治5年以来，财务年年有盈余。微博一时间也引起很多网友的羡慕。记者联系到发微博网友确认，该小区就是5年前被扬子晚报报道过的百合华府，当时已经72岁的陈伯元老先生任小区业委会主任，并成为南京第一家业主自管的小区。5年以来，小区业委会究竟运作如何？真如网友所说“没有物管比有物管好”吗？4月11日，记者来到长江边上中山码头南侧的百合华府进行了探访。 扬子晚报记者 陈婧 文/摄
小区居民
现在小区安全又卫生，物业费还很低
从小区西门进入，廊亭上紫藤花盛放出清香，路两旁的小黄杨有明显刚修剪过的痕迹。整个小区一共只有3栋居住用房，两栋均35层高层建筑，一栋7层的多层建筑，整体看起来干净整洁。记者正好碰到刚要骑自行车出门的柏家林老先生。他介绍自己已经73岁了，从2001年小区开盘就入住这里了。“小区挺好的，我们是自己管理的，干干净净，也挺安全的”，提到业主当家的这个小区，柏老先生满是称赞。他又立刻“拎出”2008年以前，小区由物业公司管理时的“罪状”。
“那时经常有小偷，我这栋的4楼5楼住户都被偷过，现在这些车子就摆在这也没事”，说着他指向路边上几辆电动车。他介绍，现在保安白天也会不停来回巡逻，让他感觉很安全。同时，柏老先生对小区环境也很满意。保安跟他们都很熟络，经常一些信件包裹都放心地让门卫帮忙签收。
更重要的是，这里的物业费很低。柏老介绍，他所住的楼栋物业费为3毛/㎡每月，另一侧的高层为7毛/㎡每月，还定期公布小区开支。“现在哪还能找到这么低的？怕是南京物业费最低的小区了吧”，柏老很满意。“物业费低不说，每年还发福利呢，大米、油、生活用品都有”，他继续幸福地感慨。
保洁保安
虽然工资不高，但和居民相处得很好
记者在车库入口，碰到了正在清扫垃圾的陈大姐，当天风很大，但她还是努力地扫起每个乱飘的树叶和塑料袋。她告诉记者已经在百合华府干了3年了，因为在这里做事“很舒服”。每天早上7点开始上班，在她看来并不算太早，下午5点半就下班了。而且一开始有些工作没做好，领导也从来不会训斥，更没有扣过工资。“这里同事、领导都挺好的，除了工作也会关心我们生活上的一些事”，比如他们同业主一样，逢年过节享受米油等福利。”她坦言尽管工资不高，还是愿意继续在这里。
当天下午，小区门口值班的是施保安。没事的时候，他就盯着电脑上显示的全区23个探头，只要有汽车进出，他马上就站起来。“我得看着这些车是不是本小区的”，记者正在迟疑，他解释，“保安都要记住这些车牌号，要不出现一些问题，我们怎么及时找到车主？”施保安指着路面上一排汽车，“这些号码都很熟悉，这是二单元二楼的，这是四楼的”，包括进出小区的车辆，他一下子报出10来个住户。“小区一共有180辆汽车和150多辆电瓶车，我们都要记下是谁家的，一旦有人推的不是自家的电瓶车，我们都能知道”。熟悉220户业主、能清楚地把所有的车牌号和门牌号对起来，几乎是这里保安的必修课，施保安刚来半年已经顺利“毕业”了。记者在门卫室的半个小时里，他亲和地和过往的业主打招呼，有信件和包裹就顺便递上，一切都自然而有序。
业委会
所有开支定期公布，年年都有盈余
一个小区是如何在业主自发管理下走过5年的呢？记者来到业委会的临时办公室，见到了现任郑自胜主任、汪出纳等几位小区管理者。他们介绍，因为不满原物业公司涨物业费，2008年开始自管，到目前已经是第三届业委会。每届业委会10人左右，但主要由1名主任2名副主任义务处理事务。业委会聘请会计、出纳、保安、保洁、绿化、水电工共22人，需支付工资。
在最关键的财务问题上，为了相互制约，以一名副主任的个人信息在银行开账户，出纳负责收交的物业费、车位费等存在该账户上；另设监督小组，该小组负责人保管卡片；而出纳保管银行卡的密码。如果需要动用资金，需要3人共同到场。小区所有开支定期公布。
在聘请人员上，郑主任介绍，小区物业不与其他保安、保洁公司发生关系，服务人员都是通过网络及其他途径分别招聘来的。业委会自制规定，作为各种人员招聘和管理的准则，也并无正式用工合同。此外与电梯维保公司签合同，需要以业委会的名义，附加主任签字。对于配电房、消防设施，供电局和消防局定期年检，要求整改，业委会便请维修队整改再验收。
郑主任介绍，自管以来，业委会重修门禁、建起车棚、安装监控系统、晾衣架、购买树种，让小区呈现现在的样子。2012年底，由1名居委会工作人员、1名业委会成员和一个业主代表组成调查小组，逐户统计，最后显示小区220户超过80%业主坚持自管反对引进物业公司。
5年来一直维持每月多层3毛、高层7毛的物业费水平。自管第一年就盈余5万多元。当天汪出纳向记者出示一份《2012年度百合华府小区物业收支明细》。上面显示，物业收入、车位收入、广告收入等合计634356.28元；2012年两项小区建设开销“草坪”、“三楼平台监控”,加上人员工资、维修耗材、办公费以及小区福利，共支出569433.16元，本年结余64923.12元。
幸福背后仍有诸多问题
业委会主任：难处很多，最难是“没身份”
郑主任告诉记者，几乎每年都结余6万多元，累积结余已达34万。格外引人注意的是，明细上对小区福利的说明：2012年用于小区福利开销共57908.5元，其中端午节发食用油每户91元、国庆节发米每户60元、12月份发米每户54元。汪出纳解释，每年的端午、中秋、春节发东西是“固定项目”,此外每年12月份和2月份还有对提前交物业费的奖励——一袋大米。“每户返还福利大约在260元左右，大部分住户都小于100平米，几乎把一年的物业费又领回去了”,汪出纳跟记者算账。
当记者采访的所有业主、保安、保洁都对小区赞扬不已时，郑主任却条分缕析向记者列出小区长期面临的几大难题。首先就是业委会没法在银行开账户。小区业主向记者透露了小区曾在这个问题上经历的风波。2011年底，当时业委会3名负责人因为长期义务工作，便决定动用15万元的物业费炒股，所赚作为补贴。但此事，其他业委会委员和所有业主均不知。2012年初事情败露且炒股损失9万元，最后在城管的主持下召开全体业主会议，决定更换业委会负责人，并由个人补足亏损的9万元。就是因为没有监管啊！这件事一度造成小区陷入公关危机。郑主任希望在银行建立以“百合华府”为名义的公共账户，所有账目都有财务专门记录，规避资金安全隐患。
其次，小区目前所有的财务证据只是一纸收据而非发票。比如向业主收取停车费，却开不出发票，这有违于财务制度。同时以收据代替发票逃避了国家税务，如果从其他物业公司买发票，又大幅增加了成本。此外业委会无权和聘用的工作人员签订劳动合同，只是口头告知酬劳和责任，也并无保险等。
郑主任还提到业委会在小区管理上有些“无力”；对于违反停车规定、业主纠纷等侵害全体业主利益的，业委会并无有力的约束措施，甚至因为是邻里，连说服教育都有些难为情。在郑主任看来这都是因为业委会缺乏一个“身份”，他希望业委会能获得法人的身份，这样就能获得工商、税务、劳动等部门的认可，一切问题都将迎刃而解。他承认在用工、税费上来说，这种操作确实不符合相关法规，但对于物业公司难以入驻的微小小区，政府有必要给与一定的政策支持这种基层管理。
业内人士：没法律约束，出现问题可能崩盘
小区业主的幸福感很高，呼喊“小区就该由业主做主”的声音也很高，但背后的问题却层出不穷，这种现象如何解释？记者致电南京物业方面一位业内人士，“准确地说百合华府的模式并不能称为业主自管，业主请物业公司管理也属于自管”。他介绍，《物权法》规定，业主可以请物业公司或者通过其他形式管理小区，百合华府采取的就是“其他形式”自我管理。
该人士分析，这种管理方式成本低是自然的。物业公司的各种行为必须符合各行各业的规定，受到法律约束，比如小区如果有高层建筑，尤其需要专业管理。此外对保安年龄、身体素质，消防、配电室、地库、中央控制室管理人员的要求。“消防局定期检测，有权责令物业公司整改，而业委会非民事主体，无法责令”。而且这些都增加了物业运作成本，再加上物业公司所交税，自然成本高。业主自管成本低带来目前业主享受到的实惠，但出现问题也要由全体业主承担责任。
他提醒，业主自管要面临房产消耗和运营过程中产生的风险两个方面问题。房产在10年左右是其黄金期，不会出现问题，但随着时间的推移，消防、水电设施出现的各种问题意外，也要由全体业主承担。另外，由于业委会不是法人，用工过程出现意外，谁来承担？若由业委会负责人承担又会引发纠纷。
这位人士称，对于这种业主自管是好还是坏，并不能定论，从本质上说是共摊生活成本，在人少、楼层低的小区可以实行。但因种种行为不受法律约束，出现问题的时候便有可能崩盘。
