武汉市住房公积金中心近日宣布，自3月10日起对公积金贷款和提取政策作出调整：缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上。像武汉一样，湖南长沙、广东东莞、浙江金华以及江苏昆山等城市最近都先后收紧了公积金贷款政策。【延伸阅读：二套房贷政策再度紧缩 大四房一步到位首付10万起】
多个城市先后出台收紧住房公积金贷款政策，被市场解读为调控加码前奏。业内人士预测，更多部委和省份将出台细化的楼市调控措施。【延伸阅读：5万3起！首套房无需惧怕利率上行】
新政策提高门槛降低额度
武汉新政策在计算公积金可贷额度时，新增了公积金缴存时间及账户余额系数的标准，即按照缴存时间和缴存余额综合确定额度。单身职工由于其计算基数只算个人余额，按照武汉人均缴存公积金795元计算，至少要缴存3年才能贷款60万元，若突击补缴无法获得贷款资格。同时，半年内过户两次以上的房子，需在“两证”满6个月后才能办理提取。
业内人士表示，这一调整对近期提取或贷过公积金、月缴存额低、中断过缴存、缴存时间较短以及单身购房者有较大影响。数据显示，2012年，武汉发放的公积金贷款中，借款人年龄在30岁以下的，约占贷款金额55%。
长沙出台的新规定，提高了职工申请使用住房公积金贷款须正常缴存的年限、购买二套房申请住房公积金贷款的门槛，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金贷款。
东莞的公积金新政策更被称为“史上最严”，要求申请公积金贷款最高限额不得高于公积金账户余额的8倍；且首套房公积金贷款首付比例最低三成。昆山也对申请公积金贷款的缴存期限进行上调，金华则调低公积金最高贷款额。
部分刚需购房计划或搁浅
公积金已成为许多购房者特别是刚需的主要信贷渠道。数据显示，2011年~2012年6月，武汉使用公积金贷款的购房面积和户数，均占据商品房销售面积和套数的1/3。【延伸阅读：房贷封死买房路？广州60平米小户型5字头起】
武汉住房公积金管理中心负责人表示，调整住房公积金政策是为了配合国家房地产调控，按照“应贷尽贷”的原则，从公积金缴存提取贷款等方面进行规范，支持中低收入家庭的购房需求，抑制投资投机性购房。
在公积金政策收紧的影响下，一些购房者被迫放弃买房计划。在武汉经济技术开发区工作的王小姐告诉记者，她原本计划在单位附近购买一套小户型，房屋总价70万元。她每月公积金缴存300元，已缴存20个月。按原先的政策计算，可以贷到20万元。但新政策一出，打乱了她的计划。“现在只能贷到10万元左右，少了将近一半。买房的希望又要泡汤了。”【延伸阅读：罢交20%卖房差额税 买二手不如买低价一手】
更有一些购买二套房或者三套房的直接被排除在公积金贷款大门之外。长沙一位陈先生在网上抱怨，本准备购买一套新房，将农村的父母接到城里养老，但长沙新的公积金政策规定，首套房120平方米以上，再购买二套房时，不予发放公积金贷款。考虑到商业贷款的还款压力大，他只好放弃了这一计划。
“无论是否有意，这轮住房公积金政策的调整，加大了公积金购房的难度，抑制了一部分购房需求，特别是购房能力勉强合格的刚需和对公积金有较大依赖的改善性需求。”浦江筑城市场研究总监梅水雄认为，当前，房地产市场处于敏感期，调整公积金政策正是这一背景下的产物。
业内称之为调控加码前奏
与去年下半年全国多地松绑公积金政策相比，不少房地产企业从趋紧的公积金政策中嗅出了调控加码的“火药味”，认为这是“国五条”在地方的细化政策之一。
不过，相关机构副总监李国政却认为，地方公积金贷款政策的调整更多是出于放贷额度、资金安全等方面的考虑，部分地区提高公积金门槛、下调贷款额度与楼市政策收紧并无直接关系。
公开数据显示，2012年，武汉住房公积金共发放个人贷款155.99亿元，同比增长102.16%，个贷率达78%。南京去年前三季度公积金放贷额度就已达83.85亿元，比2011年全年的数据还高出了128%。
“部分地区已出现公积金贷款资金不足的现象。”李国政说，去年多地兴起的公积金放松潮，吸引了大量刚需入市，公积金贷款量迅速上升，导致了公积金资金额出现一定的短缺，现在到了不得不收紧的地步。
不过，仍有不少业内人士表示，当前房地产市场出现明显回暖，如果新出台的“国五条”未能遏制房价上涨势头，不排除更多的地方紧跟细化调控，公积金、首付款等信贷政策或是方向。
梅水雄说，每年3月都是房地产市场政策出台的敏感期，虽然不能肯定公积金政策是否会进一步严厉，但信贷政策从严已是方向。
延伸阅读：台湾第一名模现身豪宅（组图）
亚洲第三超级豪宅大缩水 2万/平大跌眼镜(组图)
（南方日报 3月8日）3月5日，市公积金管理中心发布了《中山市住房公积金归集业务银行考核暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)。记者了解到，考核工作每年进行一次，考核年度为每年1月1日至12月31日。具体考核项目包括组织管理、归集业务管理、信息系统技术管理等内容。
在此次规定的考核中，年度考核总分为100分，针对归集银行的考核分数与手续费发放、业务资格和竞标资格直接挂钩。其中，对考核评分80(含80)分以上的归集银行按标准支付手续费；对考核评分80分以下的归集银行在标准计算手续费的基础上，按比例扣减手续费。
据市住房公积金负责人介绍，按照规定，在考核年度内有下列情形之一的归集银行，将会被取消考核资格：包括违反住房公积金业务操作规程，造成严重后果的；未经中心授权办理结算事项，发生资金风险的；出现违反《中山市住房公积金归集业务委托协议书》约定或提供不真实资料达5宗(含5宗)以上的等。
据了解，一旦归集银行被取消考核资格的，当年的考核评分视为0分，由市公积金管理中心责令限期整改；连续两年考核评分低于50分的，将给予黄牌警告；连续三年考核评分低于50分的，将停止该银行下年度办理住房公积金归集业务资格，并取消下一次归集银行竞标资格。
（时代周报 3月7日 作者：刘丽琦）2.1万亿住房公积金的未来，将何去何从？
继保险金和养老金之后，住房公积金或将成为市场的一股新生力量。2月26日，证监会放出消息称，住房公积金入市相关研究工作已经顺利启动，并将配合有关部门修订《住房公积金管理条例》(下称“条例”)，以破除住房公积金入市的制度障碍。
据悉，曾经被要求在2012年6月前完成“条例”修订的草案，被延迟到2013年年底之前，并上报国务院法制办。
监管部门关于住房公积金入市的最新表态，在给市场带来利好的同时，也引发了公积金进入股市是否安全的争议。
此外，公积金本身是具有私人财产性质的资金。如果公积金入市，就必须征得缴存人的同意。在这种情况下，公积金入市是否可行？是否侵害了公民的个体利益等一系列问题成为公众关注的焦点。
接受时代周报采访的专家表示，公积金的保值增值迫在眉睫，但是否要现在进入股票市场仍需研究，此外还存在不少制度上的障碍。
仍存争议
自1991年上海率先建立住房公积金制度以来，住房公积金制度已经在全国各地建立，累积滚存的资金也越来越多，截至2011年年底，全国住房公积金余额达2.1万亿元。
“数额如此庞大的一笔资金，亟须有效运作来进行保值增值。”中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军告诉时代周报记者，“受现行管理体制的限制，住房公积金使用效率较低，投资渠道狭窄，只能用于银行存款和购买国债，这显然不利于其保值增值。因此住房公积金入市对市场、对投资者，以及资源的合理配置都具有积极意义。”
事实上，改进住房公积金的管理和投资运营模式，对有关条例进行修订，早就被提上日程。去年10月，郭树清曾公开表示，对住房公积金采取市场化的方式实现保值增值，既确有必要，又非常可行。
“目前，住房公积金增值很慢，主要是银行存款的形式，没有任何市场化的投资渠道。总的来说，其目的有两方面，一是养老金、住房公积金自身需要市场化改革，另一方面，是市场需要资金来促进发展。”中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求在接受时代周报采访时如是说。
吴晓求认为，住房公积金入市，是保值的重要途径，主要的障碍在于，需要对体制进行一定的改革，住房公积金入市要建立在市场化的管理体制之下。因此，最重要的是要委托谁来管理，这就需要建立一种市场化的竞聘体制，要建立相应的考评机制和考评标准，以及由谁监管，怎样监管。相对而言，养老金、住房公积金承担风险的能力还比较弱，这就对基金管理机构有一定的要求。
研究并推动住房公积金入市，是大势所趋，令人担忧的依旧是一旦入市能否真正做到增值保值？如何确保资金的安全性？
“住房公积金投资应确定适当的风险、收益目标，在控制风险的基础上，追求适当的投资回报。这并没有太多国际惯例可循，国外只有新加坡等少数国家有住房公积金制度。但国外社保基金、退休基金、企业年金等长期资金入市的机制已非常成熟，这些长期资金与我国的住房公积金有很多相似之处，他们都是委托有资质的管理机构进行资金的投资管理。”赵锡军说。
加强监管
在住房公积金入市的消息传出前，同样属于社会保障体系的养老金入市早已先行一步。
2012年3月，经国务院批准，社保基金理事会受广东省政府委托，投资运营广东城镇职工基本养老保险结存资金1000亿元。据了解，这些资金更多投入到固定收益类产品中，确保实现基金保值增值，只有20%会投入到股市中。
“住房公积金一旦进入市场，也会将大部分资金投放到投资收益比较稳定的证券和债券市场上去，二级股票市场上的投资不会太大，只有10%—20%的资金会投放在股市。2.1万亿元的住房公积金会有三四千亿进入二级市场，而且会选择波动小、个股投资价值较大的蓝筹股以及权重板块，着重长线投资。”日信证券首席分析师刘晓晨告诉时代周报。
刘晓晨认为，投资股票当然有风险，因此应当进行严格的风险管理，利用多种投资渠道风险对冲和分散，这样才是一个现代的保值增值理念。在具体的投资方式上，则可以参照社保基金的模式，委托大型基金公司或者有社保管理牌照的券商进行管理。
“住房公积金承担风险的能力比较弱，对一些金融管理公司要求比较高，对于投资的结构也需要有一些规定。比如股票，在股价波动大的时候，就绝对不能购买了。”吴晓求建议：“首先，在制度上、投资比例和类型上需要有一定的限制，比如哪几类股票是可以买的，哪几类是不能买的；第二，要制定一个投资比例标准，比如蓝筹股与银行存款之间要有一个适当的比例，来平衡风险；第三，对管理机构的市场化聘用机制，需要有一个考核标准，不能搞内幕交易等。”
由于近年我国股票市场持续低迷，很多投资者对住房公积金入市充满期待。“住房公积金入市对资本市场显然是一个利好。”刘晓晨说，“但对股市的影响有夸大的成分，事实上真正进入股市的资金并不多，只是其中的一个投资渠道。住房公积金入市对投资者的心理影响大于市场影响。”
在风险的预防上，刘晓晨认为需要健全监管体制。和其他社保基金不同，住房公积金入市需要证监会、银监会以及财政部等相关部门的配合，确定谁来操作，谁来监管，以及投入比例和年限分配等。
“住房公积金投资应确定适当的风险、收益目标，在控制风险的基础上，追求适当的投资回报，这对住房公积金投资的资金运作水平提出了很高要求，找到合适的操作者，通过专业团队间接投资，是实现住房公积金入市的基础条件和核心问题。”赵锡军介绍，“在美国，虽然没有住房公积金，但其企业年金等长期资金普遍交给专业性很强的机构管理，由专业团队具体运作，分散投资。”
入市多重难题待破
事实上，推动住房公积金入市，证监会已酝酿多时：早在2011年10月，郭树清就曾提出，将力推住房公积金入市；2012年6月，证监会官员表示正与住建部共同研究住房公积金的管理和投资运营，已取得实质性进展。
公积金入市虽是大势所趋，但障碍重重。中国从1991年建立公积金制度，20多年来，仅靠一套“条例”在管理，而且仍在不断进行修订工作，但并未真正纳入法制轨道，一些条款明显与现行法律相矛盾，因此完善公积金的立法工作是解决公积金入市的首要条件。
谷小卫认为，按现行条例，公积金属于个人所有，由公积金产生的增值收益也应属个人所有，但目前公积金的增值收益并未全部返还给缴存人。除了公积金银行存款利息返还外，其中最大的部分即用缴存人的资金向购房者发放贷款所产生的利息收入。
“住房公积金入市在国内尚无先例可循，目前，住房公积金尚没有全国性的统一管理机构，由地方公积金管理中心直接运作，缺乏统一的集中管理，使得住房公积金入市面临管理障碍。”刘晓晨说。
按有关法律规定，参与证券投资交易活动的对象，须具有法人性质的企业、公司、机构，目前全国公积金管理形式全部委托地方，由地方公积金管理中心直接运作，而地方公积金管理中心是直属地方政府不以盈利为目的的事业单位，并不具备参与证券投资交易活动资格。因此，公积金管理机构无权操办入市业务。
“住房公积金是归属于职工个人的住房储金，通过条例的修订也无法改变其私人财产的性质。此外，住房公积金的管理模式是按属地分散管理，如何统筹也是大问题。这意味着入市没有统一的主体，各地方管理参差不齐，如何集中管理成为难题。”谷小卫这样说。
（武汉晨报 2月22日 作者：胡继权）从上涨17.44%到下跌1%
武汉连续两年完成房价控制目标
昨天，房地产“国五条”继续在武汉楼市中引发热议。记者从房管部门获悉，武汉将于近期出台年度新建商品住房价格控制目标，并将及时向社会公布。
根据以往惯例，在国务院出台指导性政策后，国家相关部门将会制定相应的实施细则，随后各地才会跟进“对号入座”，按照要求制定本地化方案。中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，本次“国五条”确定了“保持房价基本稳定的原则”，这与原来“促进房价合理回归”的政策尺度相比，着眼点在政策的延续性及稳定性，因此楼市调控在现有基础上应该不会“一刀切”地进一步从严。
2011年3月，武汉首次制定并公布了房价控制目标，即：新建住房价格增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。去年，武汉也按照类似原则向省政府上报了房价控制目标。这两年，武汉新住房价格分别为上涨3.72%和下降1.01%，数值均低于全市GDP及居民人均收入增幅超两位数的水平，完成了房价调控目标。而在未实行房价控制的2010年，武汉新住房均价上涨幅度达17.44%，两者区别十分明显。
根据国务院统一要求，武汉市也将参考同类城市标准，于近期出台并公布本年度房价控制目标。这也意味着，武汉新房上市将继续实行“销售价格预审制”，涨幅过大或定价偏高的楼盘将被要求说明理由，通过后方能申请预售许可。
武汉限购已是“标准版”
不会再加码
据分析，此次国家对住房限购提出的从严政策，主要针对长沙、成都等仅限制购买主城区住房的城市，即要求他们实现“限购全覆盖”。
对武汉来说，由于在住房限购限贷政策上，涵盖了全部行政区、新房及二手房及所有价位的住房，并多次受到国务院督查组的肯定，已基本属于限购限贷的“标准版本”，所以再从严或收紧的空间已经不大了。
一线城市恐难逃房产税
武汉或是“第二梯队”
今年年初，考虑到武汉已是国家“营业税改增值税”等多项税收制度改革的试点城市，加上武汉也不是全国房价上涨幅度靠前的城市，相关部门判断，再在武汉开征房产税的可能性很小。
武汉市房地产中介协会副秘书长霍飞虎认为，从已开征房产税城市情况及相关部门的表态看，武汉开征房产税的时间恐怕还有数年之久，且重点会放在新购、高价、大面积住房上，原有住房、首次买房或中低价位房应不会在征收范围内。
稳定预期是首要
武汉将继续打击炒房、囤房
去年，武汉新住房销售面积为1331万平米、134953套，同比增长24.73%，创历史新高，尤其是最后几个月，出现明显的“量价齐涨”现象，出现这种现象的原因之一，就是部分开发商在利用市民“买涨不买跌”心理，人为制造热销、抢购场面，诱导购房者尽快出手。
对此，房管部门人士称，今年将再出重拳，打击开发商虚假标价、囤积房源、坐地涨价等违法违规行为，并适当限制高价房的上市规模，避免形成“跟风涨价”。
（都市快报 3月2日）从长沙市住房公积金管理中心获悉，长沙市住房公积金新规定1日起正式施行，职工购买第三套及以上住房不能使用住房公积金贷款。
此次长沙市出台住房公积金新规定，变化主要集中在住房公积金个人住房贷款政策。一是提高了职工申请使用住房公积金贷款须正常缴存住房公积金的年限，由此前规定的6个月变为12个月；二是提高了购买二套房申请住房公积金贷款的门槛，由此前的不限首套房面积，变更为只有当首套房面积在120平方米(含)以下时，才能申请住房公积金贷款，同时首付比例不低于50%，住房公积金贷款利率按同期首套住房个人贷款利率的1.1倍执行；三是停止向购买第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金贷款。
武汉公积金贷款
向低缴存者倾斜
为落实国家楼市调控新政策，支持中低收入家庭购房需求，武汉市公积金出台新政策，新增公积金贷款额度计算方法，打破了过去工资越高贷款额度越高的“怪圈”，支持工资低，但缴存年限长的职工购房需求。
新算法由职工住房公积金账户余额、缴存时间系数和贷款倍数确定。计算公式为：贷款额度＝(借款人公积金缴存余额＋配偶公积金缴存余额)×20倍×缴存时间系数。但审核时，需将现有这4种计算方法的最低值，就低不就高。
武汉公积金中心负责人说，以前，高工资者一年缴存的公积金，比别人几年还要多，显然有失公平。“新政策兼顾了公平，让那些工资低，但一直坚持缴存的职工，也能用公积金贷款买得起房。”
