??原告：“房价暴涨她不卖了。”被告：“她没按时给首付。”6月15日下午两点，宝安区人民法庭，原告周小姐与被告吕小姐，就一套房产的权属关系，展开了当庭争论。在现场坐着的百余名旁听人员当中，绝大多数是没能在近期顺利通过业主反价考验的购房者。
??“3.30新政”带给深圳楼市的狂欢之下，几家欢喜几家愁。从新政出台当晚开始，业主反价的消息就不断传来，20万、30万、50万、100万……市场的宽容度吹胀了业主们的“野心”，让更多“迟到”的购房者叫苦不迭。加速上涨的房价，让业主们对于契约精神的蔑视展现得越来越大胆，一天多变的定价逼得买方无所适从。着急的购房者不得不咬牙挺进，在与卖方的战斗中败下阵来，用远超预算的代价挥别“买方”的无奈。另一部分购房者，则嘴里念叨着“有钱还得受你的窝囊气吗”，愤愤然离开了签约桌前。最后的一帮购房者，不满足于在自发组建的“二手房买家维权群”里吐槽，开始通过法律途径来主张自己的权益，于是便有了开篇的一幕。尽管这个深圳首例换房强制交易诉讼案并未当庭宣判，但维权的购房者们对于结果都持乐观态度。无论判决结果如何，它都将为几个月来积攒下的成百上千宗反价案例形成参考。
??但是，在踏上法庭之前，是否有一些注意事项足以让购房者避开难题？一旦问题出现，哪些举措又能让购房者将损失降到最小？置业专家肖小平和专业律师朱斌、黄华，根据案例和他们的操作经验，向南都黄金楼市分享了他们的建议。
??数据
??房地产纠纷案件立案数量对比
??2015年1月1日-6月8日
??作为深圳基层法院中负责一审房屋买卖、租赁、拆迁、确权、房地产银行按揭、拖欠物业管理费等房地产纠纷案件的民三庭，截至6月8日，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五区民三庭立案数量4858件。其中，罗湖1018件，福田1270件，南山612件，宝安1119件，龙岗839件(盐田法院案件数量相对较少，并未单独设立民三庭)。
??(数据来源：广东盈乐律师事务所)
??2014年1月1日-6月8日
??而这一数字在去年1月1日至6月8日，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五区民三庭立案数量3535件。其中，罗湖922件，福田721件，南山554件，宝安682件，龙岗656件。(备注：2014年南山法院仅仅深圳市超凡百货有限公司一家公司因为房产财产损失、房产租赁事宜被诉441次，且90%以上的原告为一家公司，因此数据统计合并为1次。)
??(数据来源：广东盈乐律师事务所)
??两年数据对比，得到深圳与去年同比增长率为37.43%，而各区增长率则为：罗湖10 .41%；福田76 .14%；南山10 .47%；宝安64 .08%；龙岗27.90%。
??(数据来源：广东盈乐律师事务所)
??案例
??等待付款三个月 反价100万的业主玩起了“躲猫猫”
??想把买房和卖房同时完成，从而一举完成换房的林小姐(化名)，操作起来才发现难度颇大。因为卖房和买房之间资金的衔接不到位，不但因为被业主反价未能如愿买到房，还被中介要求支付“辛苦费”8000元。
??签约前
??林小姐首次置业选择了位于南山区海雅缤纷城附近一个建于1999年的旧小区，今年年初，想要给孩子买个学位的她决定换房，便在3月份将原有的房产以280万的价格卖出，期待尽快收到房款以支付新物业的首付。房子顺利卖出，就是过户手续办得有点慢。
??另一方面，林小姐在福田区侨香四路与侨香路交会处的鸣泉居A栋看中陈先生一套79平方米的两房，带有福田外国语侨香部小学和深圳高级中学的学位。
??分析及建议：该案例在换房客中很具代表性。不少家庭受限于贷款名额或购房名额，通常需要先卖后买；但出于对房子售出之后又踏空的担忧，想要在卖的同时入手。两者一旦在资金方面衔接不顺畅，便会出现尴尬的局面。
??①建议没有房票问题的购房者，先将以房产、理财产品形式存在的资产换成流动性强的存款，准备好随时支付首期款，如此可以缩短交易周期，减少业主反价风险。
??②从近期的经验来看，因为市场火爆，首期款应准备宽裕一些，不要满打满算。一方面价格上涨迅猛，银行评估价追不上成交价，能取得的贷款可能不足成交价的七成；另一方面，交易手续因卷宗堆积而拉长，造成的赎楼罚息等费用会比预期更多。
??③谈判过程中，判断对方是否具有合约精神。若感觉不是，对方如果不够友好，或者斤斤计较，购房者要有取消交易的心理准备。“买房就像谈一场恋爱”，此后有很多问题需要协同解决，有选择的话尽量选择与自己频率相近的人。
??签约中
??3月中旬，她以420万的总价与陈先生签订了购房协议，并支付了15万元定金，约定在6月10日前交清首付款。
??在房子卖出后，因为过户手续迟缓，林小姐直到5月份才收到房款。“这期间其实房子已经涨价不少，5月份网上同户型的报价已经达到380万。我少卖了100万。”林小姐没有向她的购房者提出过反价。但令她未曾想到的是，当她终于收到房款准备交付鸣泉居物业的首付款时，鸣泉居业主陈先生夫妇“不见了”。
??据林小姐回忆，在其通过中介希望联系陈先生共同前往办理资金监管时，“打了无数电话给中介均没有回音，最后还是自己想办法找到了业主的联系方式。”陈先生当即要求涨价100万。林小姐觉得市场固然在涨，反价20万倒是可以接受，但“100万实在太多了”，便要求与陈先生面谈。陈先生并未答应这一要求，并开始避而不见，“打电话不接，去他们单位也不见人。”
??分析及建议：该案例因约定的首期款支付周期太长，给业主反价留下了较大的可能。即使在正常的市场条件下，过长的交易周期都会带来变数和风险，在市场变化剧烈的时期尤其应该注意避免。
??④在自己有把握的情况下，提前申请资金监管，或想办法一次性付款。
??⑤常规的格式合同条款相对模糊，对于违约后的惩罚措施约定不明，购房者可与买方在补充协议中尽量约定清楚违约条款。值得注意的是，签合同并非越详细越好，在双方协商中注意分寸，不要惹恼卖方，但是有诚意要卖的业主才会进入签约环节，有沟通的空间。
??⑥在下定前，先查看房产是否进行过二次抵押。高总价物业的债务往往更加复杂，尤其是企业主通常会用高价房产为企业融资周转，查档时应加以注意。物业抵押的贷款(包括房贷在内)，不应超过本次成交总价的70%。
??⑦下定时，在保证交易顺畅安全的前提下，定金以房产总价的5%-10%为宜，但也不要超过这个标准太多，以免引来业主贪心吞定。若遭遇业主或中介逼定但尚未完成查档，购房者可以选择分期下定，通过中介托管，约定在迅速完成查档确认没有问题之后再转给业主。
??⑧在合同中应明确约定交楼时间和税费缴纳办法。约定交楼时间，是尽早握有主动权的有效途径。而对于赎楼罚息，目前通常都由买方承担，但应就因卖方原因逾期造成的损失进行约定。会产生费用的环节都应该约定清楚，这在买方市场中也能够保护卖方利益。
??尤其值得注意的是，有两种计税方式的个税缴纳，不诚心出售的业主可能会恶意选择对购房者不利的“征收差价20%”的核实征收方式，而非房价1%的核定征收方式，以给购房者增加负担。这可以在查实应缴税额后在合同中注明。
??协商中
??在此事发生两天后，林小姐发现，陈先生重新补办了该套物业的房产证。为了保障自己的权益，林小姐决定诉诸法律，于5月19日发出了第一封律师催告函，5月26日委托律师发出解除履约函，并正式起诉反价的这位业主陈先生。
??上周，林小姐向法院申请了财产保全。她还透露，直至上周房产被查封之前，业主仍未露面。林小姐表示，并不打算继续买下这套房子，只希望讨个公道。而中介索要的8000辛苦费，也让林小姐颇为烦心。
??分析及建议：将购房的喜事弄成了心事，这在如今的市场中并不少见，一大批购房者因此赌气放弃了购买房产。在卖方握有定价权、买方议价能力弱的市场中，购房者较好的选择是调整心态，“天涯何处无芳草”，尽快开始寻找下一个目标。
??⑨选择品牌中介，避免小型中介不专业行为对交易过程带来的风险，增加跟中介必要的感情投资。在购房过程中，首先接触到的中介经纪人是买卖双方沟通的桥梁，感情投资可以将他争取到自己一方，这样在交易过程中，不明确的环节会得到他的提醒，获得更大的操作空间。因此，购房者在签约前就与经纪人谈佣金折扣是不明智的选择。
??另一类经纪人是中介公司的按揭员，在进入资金监管和过户抵押环节时，他将影响购房者的交易周期。购房者可以注意留下按揭员的联系方式，及时追踪询问，一来表示懂行，迫使其不敢怠慢，二来则显示自己是个难缠的客户，可能会受到优先处理的对待。
??⑩买方该遵守的条款一定要严格遵守，不要给卖方留下口实。当出现实在无法按约完成的情况，可与卖方协调沟通。但在沟通过程中，口头约定难以被记录，应该选择纸质合约或短信、微信等文字方式以保留证据。
??●不要赖在强制过户上。即使有强制过户的判例，但其执行难度很大，败诉方还可以通过上诉来拉长周期，令对方耗时、耗力、耗钱。即使被强制执行，业主依然有很多方法阻碍交楼，相关部门也很难处理。强制过户并不美好。因此，如果发生违约，还是尽量协商解决，争取自己能够接受的赔偿，减少损失，“别想着一点亏都不吃，尽快寻找下一个目标。”
??投资客
??准备倒手未付款
??台湾业主守约不反价
??台湾商人陈云(化名)此前在南山区的名家富居有一套108平方米的房产，今年2月以450万元的价格售出，与购房者李立(化名)当时便已签订认购书。结果，在市场大好的情况下，李立在办理首期款的资金监管和贷款抵押时都有所拖延，迟迟未能完成交易。陈云身在台湾，催促多次都没有奏效。
??经多方探听，陈云得知，李立是一名资深投资客，其购入这套房产后房价飙升，目前该物业的市场价已经达到600万左右，李立准备找到合适的购房者接盘赚取差价，并希望直接从陈云名下过户以减少税费支出，获取利益最大化，故而迟迟未完成过户。
??了解到这一情况，陈云并未选择反价毁约，而是通过律师与李立联系，要求签订补充协议，在坚持原价的基础上，尽快确认回款时间，争取在1个月内完成交易。陈云表示，对市场价格的变化也非常清楚，但既然已经签约“还是应该守诺。”
??律师支招
??宁可多付定金 也要尽量将交楼环节提前
??朱斌 广东盈乐律师事务所主任
??近期二手房产交易增多，在买卖双方都出现了不少常见问题。简而言之，房产交易是一个商业行为，人们不需要从道德层面对各种现象进行批判，而违约行为自然会有法律对其约束和惩罚。
??从买方来看，定金或首期款付款延迟，或是因为限购而通过假离婚、假银行流水、假合同等手段造成文件签署环节存在瑕疵，都可能会导致交易无法顺利进行，产生纠纷。卖方则主要是由于房价飙升，影响了业主对于后市的判断，或是“卖了房钱不知道用来做什么”的迷茫，拥有房产而在市场中拥有主动权的他们，往往会选择反价或是拒绝出售，带来了对于房产的争夺。
??在接触到的案例当中，购房者在获得20%房产总价的违约金和继续履行合同完成交房的选择中，主张要房子的购房者占比达七至八成。最终买卖双方接受价格变动，继续履行交易的比例则在30%- 40%。事实上，选择违约金赔偿，然后尽快寻找新的合适房源，是更为明智的做法。
??从今年的判决和过往判例看，发生违约而提起诉讼的案件中，强制履行合同的主张是有判例支持的，但仍然存在很多情况没办法强制执行，例如房产被查封或被抵押，或者买方在交易过程中也存在瑕疵，都会影响最终的执行情况。所以，法院判决时会将“房产是否容易完成交付”作为重要考量。由此出发，买方若能想办法将交房环节提前，尽早将房产实际拥有并控制，那么，自身物权的保障就会大大增加。
??刚刚完成的一个和解案例中，业主将300万左右的房产反价至400万，双方通过协商后，买方同意加价60万，并以定金的形式一次付清，但要求签订补充协议，当时即将房产交给买方。这便是“做出让步以争取主动权”。
??综合评判各种因素 选择对自己最有利的诉讼请求
??黄华 广东贤耀律师事务所
??大部分中介提供的二手房买卖合同中，对于卖方违约责任的约定大同小异。常见的约定有：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过若干个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。
??对于逾期履行，也有未约定违约金金额，仅作概括约定的。如：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。无论哪种形式的约定，对于守约的买方来说，都是有利的。但在房价飞涨的情况下，几乎所有的买方都期望买房成功，优先选择要求卖方继续履行合同。
??继续履行合同的前提，是合同仍然有效且客观上可以履行。客观上可以履行包含以下两个条件：
??1.履行标的没有灭失。具体到房产买卖，是指房子没有因自然灾害或人为原因损毁而失去使用功能，也没有因交易而转让并登记给善意第三人。
??2.买方能够支付全部购房款。这个问题，对于具备一定资金实力或短期融资能力的人不是问题，而对于指望按揭贷款，无法融资或无法承受融资风险的买方来说，是一道不可逾越的鸿沟。
??此外，有些观点提到了仍处在抵押状态中的房产，法院不会支持继续履行的问题。这种说法没有任何依据：
??首先，处在抵押状态中的房产，牵连到的抵押权人，可以列为第三人参与诉讼。在诉讼中查明赎楼款金额，明确第三人的协助义务。判决继续履行合同后，即使卖方不予配合，买方也可以通过代为还款而注销抵押。
??其次，没有任何法律规定阻碍法院支持抵押状态房产合同的继续履行。
??在要求继续履行合同的同时，买方完全还可以依据合同的约定要求卖方按日支付违约金。卖方拖得越久，需要支付的违约赔偿金越多，无疑会对卖方恶意拖延诉讼的冲动产生一定的制约作用。在已经代理的数个买家起诉继续履行中，法院受理后要求提供买房资格证明，案件正在审理。
