2015年过半，我们不仅经历了上证指数从3350点到5178点再到3795点的过山车行情，也共同见证了楼市由冷变热的“奇迹”。《每日经济新闻》房地产研究小组通过“快速回暖”、“一线城市”、“互联网 ”、“房产 ”、“融资”及“股市资金”等关键词，盘点2015年上半年楼市表现，并结合一些可预判的趋势，预测下半年市场走向。
每经记者 杜冉乐
光耀地产卷入资金链危机，融创收购佳兆业，地产股再融资闸门敞开……2015年上半年全国楼市唱起了“冰与火”之歌。
这种“胶着”状态正被近期席卷一线城市的购房热打破，并且购房热潮已开始向1.5线城市蔓延。
6月28日，《每日经济新闻》记者路过成都万科城售楼部时发现，看房客人头攒动，这里虽不是主城，但不少看房客冲着学区房、地铁房等优势而来，也有不少人在股市中碰了一鼻子灰，遂将目光投向楼市。
这只是当前楼市回暖的一个缩影。国家统计局最新披露的数据显示，5月末商品房待售面积约65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是本轮楼市自2014年中调整以来的首次环比下滑。
随着供求结构逐渐改善，加上近期A股暴跌，楼市的回暖比预期的来得更快。那么，这种回暖是趋势性的还是结构性的？下半年楼市如何走？降息、营改增等政策将为下半年楼市带来哪些影响？
回暖蔓延至1.5线城市
万科城位于成都高新西区，号称是万科集团在成都试水的首个UP系创新产品，附近有一个鼎鼎有名的成都外国语学校。记者路过这里时，该校正在高调宣传其刚刚诞生的2015年四川省高考文科状元。另外，成都地铁二号线百草路站也经过这里。
在万科城售楼部，一位前来看房的吴先生说，“我现在住的面积有点小，前段时间从股市赚了一点，想买个大点的。娃娃现在也快上中学了，想给他一个好的成长环境。”
成都万科营销部相关负责人表示，目前万科城正处于蓄客阶段，之前也没过多宣传，没想到人气会这么高。《每日经济新闻》记者近期调查了解到，类似吴先生的购房者不在少数。
去年底，著名经济学家郎咸平在成都演讲时曾谈到，房地产仍是最保值的，买房须坚持几个原则，比如学区房、刚需房、地铁房等。
进入6月份，国内前30强房企蓝光地产在成都14个楼盘“杀价”，业内称之为“刚需清盘”行动，引来市场疯狂抢购。
由此看来，价格仍是当前刺激住房消费的最关键因素。虽然各地楼市总体仍供大于求，但类似成都这种“供需两旺”的，还包括武汉、南京等其他1.5线城市乃至不少二线城市。
中铁二局房地产集团副总经理刘斌告诉《每日经济新闻》记者，像成都等城市的房价目前还没有暴涨暴跌，供需比较稳定，涨幅明显的主要是一线城市。
记者注意到，近期北上广深四个一线城市房价率先领涨，深圳等部分城市更是“日光盘”、“时光盘”频出。
库存首现环比下滑
年初，国家统计局发布的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创历史新高。
6月24日，国家统计局公布的数据显示，今年5月末商品房待售面积约65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是本轮楼市调整以来，商品房待售面积首次减少。同时，70个大中城市房价下跌幅度同比、环比均收窄，房价稳步上涨的城市个数增加，且最高涨幅均创新高。
全国房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，这属于市场本身的调节作用，加上政策驱动，从楼市周期来看，目前出现了总体回暖的态势。
“目前，楼市应该进入一个新的回暖小周期的开端，一个小周期一般为3年，去年初真正转冷至今刚好一年半。大周期就是白银时代，总体供大于求，现在楼市即使趋热，也不会过热。”顾云昌说。
中洲控股副总经理、董秘尹善峰向《每日经济新闻》记者表示，“我们在惠州、上海、成都区域的项目销售均有回暖，尤其是惠州和上海，回暖趋势明显。这与当前时间节点上的政策支持有关系，我们的产品也契合了消费者首次置业、改善型住房等需求。”
楼市企稳回暖的背后，首先是政策的回暖。
去年11月，央行时隔两年首次降息；今年3月央行再次降息，同时祭出以降低首付比例为重点的“3·30”新政；5月11日、6月28日，央行再度连续降息。业内专家认为，央行进入降息通道，首先利好楼市。
一位去年9月份在成都买了房的刘姓业主告诉《每日经济新闻》记者，“这几次降息下来，原本月供需要还3400元，等到明年申请房贷的建设银行调息之后，月供只需要3000元，大大降低了还款压力。上次公积金贷款没用上，如果利率稳定，我还想买一套大的。”
并购融合大势所趋
央行连续降息，加上各地住房公积金新政频出，让外界误认为当前楼市进入“政策市”，甚至有舆论认为这是“救市”之举。
但中国城市产业发展联盟主席陈宝存并不认同这一看法。他解释说，限购、限价等房地产市场的行政性调控手段今后会陆续退出，让市场决定房价高低才是楼市稳健发展的根基。虽然近期地方政府采取了很多措施，但更多是对开发商和消费者的“减负”。“地方政府应在‘减负’上多做些文章。”陈宝存强调说，扶持一些重点房企，比如实力较强、开发经验与模式较为先进的房企，让更多的中小房企从市场调整中自我淘汰掉。
从一些上市房企来看，包括中茵股份、绿景控股、莱茵置业、宜华健康、华业资本、万方发展、中房股份、万通地产等中小房企正在跨界转型，开始淡化其本身的房地产背景，部分甚至退出了地产行业。
前不久九鼎投资控股中江地产，让业内看到了资本的凶猛。而更多的非上市中小房企也开始被整合收购，比如百强房企经典地产已被华信资产收购，中渝物业被恒大地产吞并。
在陈宝存看来，房企并购整合是当前必然趋势，只有这样才能走向成熟。
顾云昌认为，目前一线城市快速回暖，二三线城市相对沉寂，部分三线城市仍在“冬天”，未来区域分化会更加明显。
那么，营改增等涉房的重大政策变革，将对房地产市场产生怎样的影响？业内对此看法不一。
刘斌表示，房企营改增让监管趋于合理，使预收款进入监管账户，专款专用。以前房企都有其税收筹划和清算体系，可以实现不同项目的资金调配，但现在行不通了，这样一来会进一步加剧房企的资金压力，但融资成本增加有限。
顾云昌认为，营改增要求房企集约经营，减轻负担，解决的是政府与房企的关系，有助于推动地产行业逐步走向成熟，但对楼市供求并无实质性影响。他同时指出，国家应继续深化改革，明确保障房非市场化机制及法律界限。
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一线楼市“风继续吹” 用地极限逐渐推涨房价
每经记者 王杰
早在6月16日，股民老徐就清仓了，并把这笔钱投入到楼市，在北京六环边买了套商住项目。面对这几天的股市暴跌，老徐颇为得意地对《每日经济新闻》记者说，“股市有风险，现在利率低，买房更稳妥。”
刚刚经历了一轮“风雨洗礼”的A股投资者中，做出类似老徐的选择的恐怕不在少数。卖股买房，这为近期楼市，尤其是一线楼市的回暖再添一把火。
万达集团董事长王健林在做客新华网思客讲堂时直言，北上广深这些城市房价永远会上涨。这一说法是否靠谱？
中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者，一个大都市建设用地的总量，一般是整个城市土地总量的1/3到1/2，一线城市的用地指标已经达到该数据的极限，所以只能从存量土地方面考虑。
陈晟认为，越接近这个极限值的城市，土地的供应量就会越少，相对来说价格也愈加坚挺。如果这类城市的人口还在持续增长，存量土地的盘活又不够快的话，那么房价上涨的速度就会更快，反之亦然。现在来看，北京、上海、深圳这三个城市目前已接近用地的极限。
政策利好提振楼市成交
在多位业内人士看来，此次楼市回暖，与政策利好密不可分。“限购令”取消，降息，降准，多地公积金迎来调整，房贷优惠加大以及购房税收减免等多重政策利好，无疑提升了消费者的购房信心。
在“第七届中国产业园商务区发展论坛”上，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，当前的宏观经济形势和房地产关系非常密切。在政策利好影响下，4月份以来全国房地产市场形势出现了积极变化，4月一线城市和部分二线城市房价开始明显企稳回升。
6月27日下午，央行官网发布消息，从6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。与此同时，存贷款利率对称降息0.25个百分点。一年期存款基准利率降至2%，比历史最低值的1.98%仅高0.02个百分点。而一年期贷款基准利率，在今年5月11日创下5.1%的史上最低值后，进一步降到了4.85%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次降息降准无疑对房地产市场形成利好，不论是上游的开发融资，还是下游的购房按揭，都将受益。今年二季度以来房地产量升价稳的趋势将在下半年延续。
伟嘉安捷企划经理吴昊指出，新一轮降息后，商贷的按揭利率为5.4%，公积金贷款利率为3.5%，比2008年全球金融危机时的利率还要低。以北京为例，公积金首次置业可以最高贷到120万元。假设贷款20年，降息后，公积金贷款每月将节省155.14元，总利息节省近4万元。按基准利率算，商贷每月将节省利息169.62元，总利息节省4万余元。
政策托市效果已经显现。2015年5月，北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积分别为94万、130万、100万和60万平方米，环比增幅分别为3.2%、4.8%、17.5%和46.7%，同比增幅分别为59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。
从环比来看，深圳增幅最大；从同比来看，深圳和上海反弹力度最大。与上一轮楼市复苏期的2012年5月相比，深圳、上海新建商品住宅成交量已远远超过当时，故在本轮楼市调整中，深圳和上海领涨一线楼市。
楼市的火热加快了去化速度。易居智库数据显示，一线城市5月末新建商品住宅库存面积为3615万平方米，环比下跌1.5%，同比增长12.4%。同时去化周期11.3个月，已经连续5个月低于12个月的水平。
虹吸效应带来人口净流入
为什么选择来到北上广深？作为一个“北漂”，《每日经济新闻》记者和身边多位小伙伴们聊过这个问题，更多的人用一个词来回复，那就是“机会”。
不管北上广深的房价有多贵，居住有多难，空气有多糟糕，道路有多拥堵，还是有那么多人蜂拥而来。
除了机会，经济增长水平，也是导致一线城市人口净流入的关键因素。央视新闻微博发布的31个省份人均收入排行榜显示，2014年沪、京、浙、深等省市的城镇居民人均收入都超过4万元，上海达47710元，分区域来看，东、中、西收入差距依然显著。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的2014年度人口调查抽样结果显示，2014年末，北京全市常住人口为2151.6万人，与2013年相比，增加36.8万人。其中，全市常住外来人口为818.7万人，与2013年相比，增加16万人。
上海市统计局、国家统计局上海调查总队发布的数据显示，到2014年末，上海全市常住人口总数为2425.68万人。其中，户籍常住人口1429.26万人，外来常住人口996.42万人。
深圳的数据显示，2014年深圳市常住人口中非户籍人口为745.68万人，户籍人口为332.21万人，非户籍人口的数量是户籍人口的两倍多。此外，广州也是位居全国人口净流入第一梯队的城市。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，由于各城市发展不均衡，而一线城市具有较多的教育、医疗等优质公共资源，有较多的就业机会，所以人口规模还在不断增加，房地产市场仍然会供不应求，未来房价很难降下来。
土地天花板制约楼市供应
除了北上广深，还有哪些地方适合置业？
王健林在做客新华网思客讲堂时表示，国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划，16个城市近期会出台一个最终用地极限，当然包括北京、上海、广州等。也就是说，到这为止，不准再新建了，只能在存量上想办法，只能二手买卖。这个制度会进一步使这些城市的供应量减少，所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中。《每日经济新闻》记者注意到，早在2014年7月，住建部和国土部共同确定了全国14个城市开展划定城市开发边界试点工作。首批试点城市包括北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、西安以及贵阳。“城市开发边界”指根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的、可进行城市开发和禁止进行城市开发建设区域的空间界限，即允许城市建设用地扩展的最大边界。
赵秀池说，上述城市都是常住人口在500万以上的特大城市，人地矛盾比较突出，耕地逼近红线。用地刚性规划使新增建设土地供应得到刚性约束，更多的是在盘活存量上下功夫，未来城市建设用地供应会越来越少。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，北上广深外加成都和武汉，是人口聚集过快的城市，这类城市是想绝对性地控制人口过快增长；第二类是潜力城市或中心城市，未来也可能会感染上“大城市病”，目前是预防性地控制。
欧阳捷预计，上述城市未来房地产销售会加快，进而促进去化速度加快；未来人口流入会有所减慢，但净流入趋势不会改变；尤其是一些土地供不应求的城市，还会带动中心城市地价上涨，进而带动周边房价上涨。
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互联网 “风口”上 房企转型趟出“平凡之路”
每经实习记者 吴若凡
今年3月，李克强总理在政府工作报告中提出“互联网 ”之后，房地产业触网的热潮便愈发强烈。开发商纷纷投向互联网的怀抱，这只是一时兴起，还是大势所趋？房企转型是否已经迫在眉睫？《每日经济新闻》房产研究小组精选已经在转型路的上市房企，细解在互联网 时代，房企该如何理解和实践互联网思维。
从去年开始，所有的传统房地产企业都向互联网“全面投降”。但这些企业究竟是以什么方式触网的呢？《每日经济新闻》房地产研究小组发现，从各自的属性和能力出发，大部分房企都选择了利用互联网进行“创意营销”这条相对简单的道路。
让我们回过头来看看这个变化。从最早的搅局者小米，到如今风头正劲的Uber，无不是以真正的“互联网思维”打破了行业旧秩序，冲击着传统行业。直到李克强总理提出“互联网 ”战略，这一波汹涌的变革潮席卷一切，用互联网改造房地产业已成不可逆转的趋势。
万科王石说：淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网，最终被竞争对手所淘汰。
绿城集团董事长宋卫平不久前讲，“房地产已经由容器时代变成了生活时代”，如何理解？
润米咨询董事长、前微软战略合作总监刘润给出的答案是：通过技术的手段，解决了信息不对称的问题，最终都是效率优势，所有传统企业都应从技术、商业模式、组织等角度思考怎样提升自身的效率，一切基于信息不对称的行业都将被互联网冲击。
要确切形容房地产企业过去两年从“黄金时代”遽然转入低谷的过程，朴树歌中的这几句或许最为恰当，“我曾经跨过山和大海/也穿过人山人海/我曾经拥有着一切/转眼都飘散如烟/我曾经失落失望失掉所有方向/直到看见平凡才是唯一的答案”。
房地产行业的互联网 “平凡之路”已经动身，然而，我们发现，时至今日，房地产商带给圈内外的刻板印象，即利用概念创新和广告炒作手法的惯性思维，在根本上仍未改变，原因在于，它们仅把“互联网 ”理解成一种“优秀的社会化媒体营销”手段。
“互联网 ”概念：提供产品，桥接用户
房企的“互联网 ”思维究竟是什么，至今无人给出一个明晰的答案，有人说它是工具，有人说它是模式。一个公认的事实是，它让传统企业不寒而栗，并以摧枯拉朽般的力量，改变着人们的观念。
在逐步渗透了商业贸易、娱乐电影、餐饮出行等行业之后，互联网开始朝重资产型的行业进军。
但和其他行业相比，互联网和房地产的结合却显得异常艰辛。业内认为，这主要源于高昂的试错成本。房地产难以像电商那样，可以进行标准化管理和物流运输，其长期的高库存现象使得开发商不得不把大把精力用在营销层面，即以“销”为核心。
但现在，这种观念正随着互联网 的兴起而发生着改变。业界公认的是，互联网产品是为了贴合“人性化”的时代需求，运用科技手段，以艺术的气质，把产品和服务做到极致。理解并悟透了这一点，神叨叨的“互联网思维”才能走下神坛。
以共享经济倡导者Uber为例，在没有增加现有车辆的基础上，实现了资源和需求的最大利用与契合，并通过补贴政策，使司机的每一单收入都至少是平常的两倍，高峰期可以到3倍。
随着越来越多的司机加入，用户发现，早晚高峰时叫车比原来容易了。用户越多，司机接客也更容易，于是用户和司机两端的势能桥接得以完成。
改变人们的习惯就这么容易。通过动用市场化的经济杠杆调节手段，在相应的游戏规则下，让司机不遗余力地跑起来，这是平台吸引用户的根本，当用户基数达到一个拐点，才有可能爆发更多因为大数据被挖掘而带来的“核反应”。互联时代的聚合效应的价值正体现于此。
而这，和房地产商进行产品创新和服务升级的想法不谋而合。当用户形成了习惯，任务就基本完成了。毕竟，最终赢得消费者的还是产品本身。
房企“互联网 ”实践：从产品到服务
专注于“盖房子”的房地产商最核心的竞争要素是不动产的管理能力和社区服务水平。当然，舒适而美好地诗意栖居，是人类对居住条件的终极追求。
以万科为例。为了进一步提升物业运营效率和使用户获得更好的体验，万科研发了“睿服务”FIT模型，旨在解决物业管理普遍存在的问题，如人员管理零散、管理项目分散、项目灰色空间大等。
用万科高级副总裁，物业负责人朱保全的话说，“万科物业的睿服务核心是将每一个对象、每一个触点用户化、数字化。”
当然，这是远景。目前来看，该系统的主要功能还只是报警系统。具体来说，万科小区的设备在装了万科物业的“EBA远程传感器”后，可直接连到万科物业后台，并通过传感器自动检测问题，包括业主、员工、访客在内的任何人员，都可以对万科所服务的全国任何项目的设备进行监控、自动报警和远程诊断。通过适当的数据分析，这套系统还可以对水电进行精细化管理，从而节省成本。这就方便地解决了物业服务中的工作量化问题、激励机制问题，以及监督机制问题。
此外，为了更高效地完成对业主的服务，这套系统可以通过数字化和远程遥控，实现万科的商业住宅空调的温度调控，最大限度地提高人员效率和节能减排。
相较于万科对互联网 的运用，龙湖的落脚点选在了和居民生活密切相关的层面上。其耗费巨资构建了“千丁”网络，希望通过社区生活APP实现小区最后一公里直达。在试行一年多之后，目前已经步入正轨。
城市人群以聚居为主，社区是主要的生活场所，几乎覆盖了80%的生活消费领域，人们的日常生活以此为开端。因此，占据了社区服务，也就占领了生活消费的大门。龙湖的“千丁”APP及微信平台将为小区业主提供包括家政、洗衣、洗车、订餐、购物等80多项社区生活类服务，预计未来将至少涵盖全国超过50万的龙湖业主。
随着房企转型力度的加大，另一类领域的 开拓可能会获得资本的青睐。最典型的就是最近比较时髦的创客空间，背后多有财大气粗的资本撑腰。
除了万科前高级副总裁毛大庆离职创业的“优客空间”，号称3个月拜访了30多家互联网公司的潘石屹，于年初推出的SOHO3Q，也是该领域的尝鲜者，其旨在打造一个移动互联网时代的共享办公空间，用户可以通过官网或APP在线预订和付款，可以只租一个星期，只要一张办公桌或一间办公室。SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，租户只需带着手机和电脑来工作。
最近老潘还拉上了Uber进行战略合作，给SOHO中国再次镀上互联网 色彩。一方面，通过给Uber这样的创业型公司提供办公场所，进一步提升知名度，同时向创业者提供办公周边服务——注册、财税、人力资源之类个性服务，以及活动、创业导师、投融资等资源对接。互联网、创投、大众创业、共享经济这几个标签一贴，不火也难。
地产版“互联网 ”的未来：C2B不是梦
但动辄运营数十亿项目的开发商们真的擅长精耕细作么？当前语境下的O2O商业模式，讲的是以成本价“贴地飞行”，不以此盈利，而是靠周期漫长的投资套现，开发商真的能适应并且借此打造成熟的盈利模式吗？创业者是否真能像WeWorker一样畅快交流、分享、互助，并产生异业社群和产业叠加价值？
对于上述开发商的尝试，业内在给予肯定评价的同时，也给出了不同看法。一位跨界人士向《每日经济新闻》记者表示，现阶段开发商的触网还停留在试错阶段，卖房还是他们的主业，至于未来会不会有新的尝试，仍需拭目以待。今年下半年，房地产企业仍然还是以卖房子去库存为主，互联网 的效果如何，从大势上还看不出明确结果，还需要一两年的验证。
接下来，还会有更多大型房企汇入互联网 的轨道上来，随之而来的是一些过往理念的颠覆，这在营销层面更为明显。
通过上述三家典型房企触网的剖析，我们可以发现，目前的问题是，房企面临缺乏对互联网思想的深刻认知，提供的产品干货不足，内容有限，有业内调侃“多是轻车熟路地耍了几把花活而已，赚个情面或吆喝罢了”。业内人士表示，SOHO 3Q不是典型的孵化器，最终只是借此来收取高租金。
大数据时代，传统的营销模式即拉斯韦尔的“5W模式”广告传播模式早已行不通，原先传统营销里一直难以解决的问题，即通过什么渠道(in which channel)、对谁(to whom)、取得了什么效果(with what effect)，在互联网面前似乎都可以迎刃而解了。《连线》杂志创始主编、科技商业预言家凯文·凯利前不久在广州说，“商业乃数据之商业。”未来，开发商通过大数据，可以精准锁定并预测用户的下一个消费行为，房地产的互联网 转型，不仅仅能使其在营销领域更上一个台阶，让在传统营销时代摸不清用户需求的品牌经理拥有了一个利器；一旦企业全链条商业模式得以创新，则将真正实现以消费者为中心、去工业化大生产，最终使C2B机制从理想变为现实。
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跨界整合资源 房企盈利模式渐变
每经记者 白亚静
“三十年为一世而道更”，不求自变，大厦亦成草蔓。
万达集团董事长王健林曾表示，中国房地产的长期趋势可以对照欧洲工业史来预判，等工业化、城镇化进程基本完成后，房地产行业就将面临萎缩，所以地产行业里面没有百年企业，也没有500强企业，因为它不是一个可持续的行业。
不过，就目前来看，中国的房地产行业已经不是传统意义的地产业，而是善于整合资源的跨界高手。比如万达，左手电商，右手广场，借此向生活服务公司转型；比如万科，住宅之上又试水商业、产业地产，向城市配套服务商拓展。
从这些整合中，《每日经济新闻》房地产研究小组发现，这些新方向正顺应着国家支柱产业变化的大趋势。
房产＋社区O2O
当一个传统行业向一系列新兴领域发展，进而晋身超级整合专家时，可以发现不少房地产企业也在经历着“迭代”。这些用“迭代”描述自己的房企，正踩在互联网的风口上。
数年前，彩生活是一家还需要开发商补助的微利物管公司，现在却反客为主，尝试将住宅改造为社区O2O的入口。彩生活CEO唐学斌称，“现在卖的不是房子，而是70年服务”。
此次推出的产品被称为“彩生活住宅”。其设计思路是，购买住宅后，开发商联合彩生活赠送业主一张数额不等的“彩之云”平台的代金券，业主可通过该代金券在家乐福等大型超市，或淘宝等网上平台进行购物，甚至可以花费在装修、买车等大宗消费上。
彩生活副总裁叶晖认为这一产品顺应了国家“互联网＋”战略。他将“彩生活住宅”比喻为住宅里的小米手机，在他看来，正如硬件是软件的入口，“彩生活住宅”也是彩生活提供服务的入口。
据彩生活方面介绍，目前，彩生活住宅1.0版将在武汉花样城二期、惠州康城四季三期试点。值得注意的是，周二公布的试点地并不是此前花样年高管所称的深圳坪洲新区项目。发布会当日，不少业内人士认为，这与深圳楼市在“3·30新政”后的暴涨有关。
彩生活将试点地选在二三线城市，合作伙伴同样也是二三线城市的中小开发商。发布会当日公布的合作名单显示，合作伙伴有无锡太湖花园房地产公司、西安荣鑫控股公司等。
虽然彩生活内部高管向《每日经济新闻》记者表示，这是草根战略。但是，从这种试水方向与合作对象的选择上不难发现，只有楼市相对供大于求的区域，或者说卖房利润空间已被大幅压缩的地方，才有将房子转变为服务入口的可能。
房产＋医疗
医疗是互联网之外的另一个风口。去年10月，国务院印发《关于促进健康服务业发展的若干意见》，到2020年，中国的健康服务业总规模将达到8万亿元。将之与2012年的2.8万亿元医疗卫生总费用相比，预计这一行业的平均复合增长率将达到17%。
根据《每日经济新闻》之前报道，房企涉医的背后是希望获取医疗大数据，这将媲美BAT多年来在不同领域建构的大数据。但相比医疗市场的大空间，其推进所遇到的困难或许更大，尤其对于跨界的房企而言。
北大医学部EMBA客座教授钟呼顺曾指出，虽然目前如整形医院等经营模式存在弊病，但这一模式根植于特定市场，如果房企冒然选择其他经营模式，离盈利目标更远是大概率事件。
某上市房企部门负责人称，房企自己经营社区医院，第一没有配套的人才和专业优势；第二品牌能否得到认可不好说，没办法保证盈利；第三，投资重，回报慢，如果和医院合作，只负责盖楼等，又失去了参与医疗行业的意义。
大数据产业联盟会长董力明表示，短期内，医疗大数据套现很难，国内唯一的大数据交易所还没有相关交易。
另外，在上月恒大推出的第一个社区医院项目上，业内所预期的用医疗助力销售这一思路也落空，许家印将该医院的选址地落在广州某已成熟社区。
房产＋城镇化
伴随国家新型城镇化战略的持续推进，2013年，一向不碰住宅之外业务的万科提出新的商业逻辑：城市配套服务商，并在此逻辑下，进入商业和产业地产领域。
在物流地产、社区商业上，当外界认为后入者难有优势时，万科董事会秘书谭华杰表示，不认可行业竞争大，就意味着发展到了尽头，万科的合伙人制度、融资成本将成为新业务的优势。
除了以新概念进入旧领域，万科也在探索创客空间，并在深圳、广州等地建立了万科云城。这些产品给万科住宅带来了大幅增值，以今年深圳万科云城的住宅销售为例，虽然位于传统价值洼地西里片区，且住宅并非70年产权，但在行情上涨之际，开盘即收金20亿元，均价5.5万元，甚至高于同期同位置的某些70年产权楼盘。
市场化的万科物业，是城市配套服务商逻辑下的另一个发展方向。在这一领域，除了用“睿服务”进行托管，还可通过品牌合作、股权合作等方式进行扩张。据记者了解，同彩生活一样，万科物业也在大量接洽社区服务的创业者，如洗车、绿化维修等。
蓝润地产也在向城市综合运营商发展。今年三四月，蓝润地产连续三次出手成都核心商业用地。蓝润集团副总裁潘锐称，拿下成都这些优质商业地块，只是蓝润战略的冰山一角。
目前，蓝润地产一方面要保证传统板块规模，另一方面需增持城市级核心商业地块。从2009年开始，在以成都为核心的城市群布局策略下，蓝润拿地时，先从双流、温江最外层出发，适时推出独立品牌项目，再凭借成熟产品（如春天系）进军二三环，最后拿下主城区核心地段。
搭车城镇化的还有万达。王健林表示，他赶着去三线城市，除了当地商业稀缺，还因为现在土地便宜，而且能选好地段。在他看来，一个国家城市化进程也就这二三十年，所以要尽快把中国的城市布局到位。
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前5月融资额暴增70% 房企“找钱”各显神通
每经记者 区家彦
“西方不亮东方亮”，随着美联储退出QE，过去数年备受房企追捧的海外融资渠道出现一定程度的紧缩，而房企在国内的融资环境却大幅改善。在海外上市的开发商，纷纷“回家”找钱。
在房企转型和鼓励金融创新的时代背景下，互联网金融业风生水起。龙头房企纷纷开拓新型融资渠道，众筹、理财产品、房地产信托基金（以下简称为REITs）等应运而生。
新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，融资环境的好转，直接受益的是大型房企，它们不仅能通过增强资金实力加快行业并购，像众筹等新兴融资模式也能更好地协助它们去库存，进一步巩固“大鱼吃小鱼”的行业格局。
房企扎堆境内“找钱”
今年上半年，房地产市场环境并未完全转暖，但主流房企的融资力度却不降反增。根据克而瑞的研究报告显示，其监测的108家房企在今年前5月的融资总规模达到3685亿元，同比大增70%。
克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，自去年9月份上市房企融资放宽，获准发行中票之后，典型房企陆续启动发行中期票据的计划。此外，央行接连降准和降息，带动融资成本降低也是提升企业融资热情的动因之一。
在这其中，今年前5月108家监测房企的海外融资金额占融资总额的27%，而这一数据在去年同期为43%，这意味着过去数年房企依赖的海外融资渠道正在收缩。
在香港粤海证券投资银行董事黄立冲看来，房企海外融资大幅下降主要有以下原因：一是受累于佳兆业债务违约事件影响，海外融资难度增加；二是人民币走势和美国退出QE的影响，弱化了境外融资的成本优势；三是境内融资渠道大开，房企不必过分强求海外融资。
值得注意的是，自2010年国务院发布“10号文”以来，A股上市房企再融资就一直受到限制。但在今年1月16日，证监会对上市房企股权再融资实施松绑，带动股权融资出现爆炸性增长。截至5月15日，今年A股市场已有24家房企宣布1166亿元定增计划，已是去年全年的2.43倍，呈爆发态势。
在香港上市的内房股回内地融资也获得重大突破。恒大地产于6月中成功发行5年期50亿元的公司债，5.38%的利率远低于公司的海外发债成本。富力地产更于日前发布回归A股的预案，成为最近5年内首家申请回归A股的内房股。
创新金融产品涌现
除了传统的融资渠道，在房地产转型与国家大力鼓励金融创新的背景下，龙头房企纷纷开拓新兴的融资渠道。
时下最热门的当属众筹建房。平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业共同发起中国房地产众筹联盟，首个项目将由平安与碧桂园合作推出，用于碧桂园首次在上海所拿的嘉定徐行镇地块上。
平安好房CEO庄诺向《每日经济新闻》记者表示，该项目会以每平方米为单位，针对该项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集，在楼盘完工后，投资者拥有该套楼房整体或者部分权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权，直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。
众筹的试水者还有万达，这位商业地产巨头联手快钱发起互联网金融产品“稳赚1号”，又被业内称之为“Pre-REITs”，投资门槛仅为1000元，最高认筹100万元，除了每年6%租金收益，产品还有一个7年150%的回购条款来自物业增值，预计年化收益13%。
按照王健林的说法，轻资产模式之下的万达，未来一年最多可以开到100个万达广场，到2025年，计划开业1000个万达广场，以每个万达广场10亿元投资计算，这些万达广场投入的资金将达到万亿。若都采用“众筹”的手段进行募集，则能聚集小投资者的闲散资金用于持有，将精力更多地集中在如何经营上，不再依靠住宅销售补充现金流。
除此之外，备受期待的REITs也在今年上半年正式破冰。万科联手鹏华发行鹏华前海万科REITs封闭式混合型，成为国内首只获批的公募REITs基金。本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。
不可否认，类似众筹、REITs等金融产品的诞生，大大降低了地产商的资金压力，推动其向轻资产模式转型，但背后的风险也不容忽视。一位不愿具名的分析师向记者表示，尽管政府鼓励从间接融资向直接融资转型，但房地产属于高风险投资项目，对于项目如何实现尽职调查、控制风险是关键。但无论是众筹还是REITs，相关的监管政策依然是空白，这需要监管部门尽快推出相应的法律法规，才能保障投资者的权益。
（原标题为：楼市高唱“冰与火之歌”回暖脚步能否穿越2015？）
