今年第三季度，和记黄埔成功以26亿元人民币的价格将位于广州荔湾区的西城都荟出售给某境外房地产基金，创下广州有记录以来的最大一笔零售物业交易。李嘉诚“甩售”广州商业地产是因为回报率太低？戴德梁行近日发布的市场研究报告指出，广州商业物业投资回报率为5%-6%。已经或即将投资商铺的你，这个回报率是否还有吸引力？
优质商场首层租金平稳上涨
2013年是广州优质商铺有史以来供应量最大的一年，预计全年有近40万平方米新增优质商场竣工，约为2012年的3倍。四季度分别有位于珠江新城的海印汇、荔湾区的西城都荟及番禺区的荔园新天地将正式开业，届时将新增20万平方米的供应。
大量的新增供应，肯定会导致商铺租赁市场竞争更加激烈。据透露，现在已有少数新商场考虑重新定位，引入更多适合周边消费者的品牌，预计将会拖慢租金增长幅度。
另一方面，在电商的冲击下，商场业态被迫纷纷作出调整。戴德梁行的研究报告显示，三季度广州主要商场的休闲娱乐餐饮比例已上调至43%甚至超过五成。
报告显示，在需求保持强劲的推动下，广州市优质商场首层租金保持平稳增长，环比上涨1.5%，达到每月每平方米1346元。此外，目前广州商业物业投资回报率基本保持在5%-6%，其中，预计2013-2015年优质商场的投资回报率为6%，甲级写字楼2013年的投资回报率为5.2%，但2014年和2015年都会下跌至5%。
预计新兴商圈租金拉低全市水平
对于广州零售市场现状，另一机构高力国际商铺服务部高级经理何健敏表示，今年广州零售业将持续低迷。2014年和2015年广州、佛山将有大量零售物业新增供应，预计将出现井喷现象。
对于租金，高力国际预计，零售消费市场增速将放缓，奢侈品牌、服饰、珠宝等零售业态品牌或将面临暂缓扩张甚至收缩业务的压力，进而波及零售物业市场租赁需求。
“由于未来新增供应多集中在周边新兴商圈如番禺等，业主招租压力较大，为吸引优质客户、提高项目预租率，多给出租金让步或延长免租期等优惠。”预计其较低的租金水平将拉低全市平均租金水平。
广州市核心区域优质商场首层租金及空置率
区域 总存量 租金范围 租金季度变化 空置率
(平方米) (元/平方米/月)
体育中心商圈 605000 1000-3500 1.9% 3.45%
珠江新城商圈 392170 600-1000 -1.7% 27.28%
北京路商圈 183900 800-1400 2.0% 9.79%
环市东商圈 64000 1000-1800 2.5% 3.13%
中山三路/农林下路商圈 142000 800-1200 1.3% 8.66%
全市总体 1387070 1346 1.5% 11.55%
2013年第三季广州市主要商业项目租金
区域区域 项目名称 租金范围 (元/平方米/月)
体育中心 天河城 2500-3500
正佳广场 1300-2000
太古汇 1500-2500
珠江新城 高德置地四季商场 700-1000
越秀区(中山三路) 中华广场 800-1300
越秀区(北京路) 五月花广场 1000-1500
资料来源： DTZ 戴德梁行研究部
