以房养老，这个并不算新的养老模式最近备受关注。
9月13日上午，中央人民政府网站公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。 具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。
此次国务院《意见》首提发展“以房养老”试点，又引起市场对于“以房养老”焦点话题的关注，这意味着国外已运行多年的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。
不过对于这一政策，普通民众却显得疑问重重。
9月22日，国家统计局上海调查总队公布的“本市城乡居民养老意向”调查显示，有73.1% 的受访者表示“赞同”或“较赞同”以房养老，而26.9% 表示“不赞同”。
那么，这项政策，到底利弊何在，国外以房养老发展得如何？
“以房养老”模式
所谓的以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。
同策咨询研究部总监张宏伟向21世纪网表示，这对于国内养老地产市场来讲，也可以通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业来讲，也会迎来新的市场发展机会。
事实上，以房养老并非新鲜事物。在2007 年至2011年之间，北京、上海两地就曾先后试行“以房养老”，但并未受到当地市民的欢迎。尤其值得关注的是，2007年，上海公积金管理中心试推行“以房养老”模式，但真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。
此外，中信银行2011年曾在浙江省推出了“养老按揭”业务，但推行起来并不容易，至今申请该业务的人寥寥无几。
张宏伟表示，银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。
以中信银行为例，其推出的“养老按揭”业务设置了比较严格的规定和较高的准入门槛：要求申请人名下至少要有两套住房，养老按揭贷款最长期限为10年，而且贷款也必须用于养老，申请按揭的房屋经评估后，最多可以获得不超过评估值60%的贷款，贷款利率为6.5%。
张宏伟表示，苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。
中国人民大学老年学研究所杜鹏所长认为，已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，真正有条件以房养老的人，是四五十岁、购有商品房的中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在60岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。
疑问重重
除现行门槛较高的因素外，以房养老停滞萎缩，其背后还有不少其他原因。
对于老人来说，将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在北上广等一线城市房价高涨的今天，无房者需要集几代人的财力才能购买一套房，对有房者来说，房产可能是其一辈子最为重要和宝贵的资产，到老了，不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这一思想门槛并不好过。
张宏伟向21世纪网表示，由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念短期难以改变。
此外，产权问题也是以房养老的一个制度障碍。
众所周知，我们国家的房屋产权年限为70年。70年后，房屋的产权价值怎么确定？特别对于老人，住了30年，然后再活30年，这房子的70年产权怎么去界定？
虽然2007 年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。
张宏伟向21世纪网表示，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女？这也是值得关注的话题。
此外，房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？现阶段还没有统一的公开的标准。这些也是以房养老停滞萎缩的原因。
对于目前的困境，张宏伟建议，逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以以资产管理公司名义对于“以房养老”资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。
此外，现有住宅房屋产权70年到期之后如何处理相关问题，使“以房养老”房产70年产权到期后如何处置有法可依。如补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限，可以增强“以房养老”方式的市场参与活力，使金融机构、养老群体及家庭都会有更多的受益机会和选择。
国外亦遇冷
事实上，“以房养老”模式在荷兰、美国等发达国家实施效果也不理想。 在“以房养老”发源地荷兰，这项养老方式发展的并不顺利。
1995-2008年间，荷兰的房价平均上涨了250%，这其中很大的一个原因是政府的房贷利息退税政策以及银行宽松的放贷政策，人们借钱太容易，有钱没钱的都去买房，一路推高了房价。然而2008国际金融危机的爆发戳破了房产市场的泡沫，目前的荷兰房价平均比五年前下跌了近20%。
由于房价下跌、风险过大，银行对这项业务不再充满热情，很多金融机构干脆不再提供“倒按揭”产品。在这种情况下，那些希望“以房养老”的老人们也没有了可以将房产价值提前兑现的选择。
再看美国，自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目。经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。
美国式“以房养老”是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款。如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人；如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额；子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。
这种做法的好处是让老人能避免“无家可归”，只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所，银行就不能收走房产。“反向抵押贷款”由美国政府提供担保。
