??近日，万科和万达这两大地产巨头宣布强强联手、展开合作，让业内外一片惊呼，“万万”没想到。而据王健林称，这次牵手“不止合作拿地那么简单”。
??这是一个合作为王的时代。在南京，保利与朗诗从仙林一路合作到了城北；招商左拥世茂，右抱上海建工；绿地先是与弘阳在江北亲密会师，又接着和远洋在江宁喜结连理……
??据悉，南京楼市今年共有8组合作开发的新盘要上市。开发商为什么开始热衷于合作开发？合作模式与利益分配究竟如何？让我们一起揭开南京“房地产联盟”的面纱。
??土地拍卖成就多对“欢喜冤家”
??南京这些合作开发项目的房产公司，有不少曾经是土地拍卖市场上的“欢喜冤家”。
??2014年10月22日，上海建工以31亿元拿下河西南G52地块，楼面地价13821元/㎡。此后很快便传来上海建工将与当天参与拍地的招商、朗诗合作开发的消息。目前，上海建工与招商合作开发的招商·雍和府已经确定规划开发6栋轻奢精筑产品，主力户型约为78-138㎡，预计三季度上市。与朗诗合作开发的部分案名还没有最后确定，但同样预计将在今年入市。
??在2014年12月17日的土地拍卖中，有三块地采用了合作开发的模式：
??其中，世茂以7.4亿元竞得马群街道马术场G72地块，楼面价10942元/㎡。目前，已经确认交给曾经的竞争对手招商操盘。如今项目案名敲定为世茂招商语山，计划打造90—120㎡洋房，售楼处将于5月份开放。
??而绿地以底价8.54亿元，从招商、弘阳、万科、新城的手中夺下江北高新区G76地块，将和竞争对手弘阳联合开发，分成两块，一块是“绿地悦峰公馆”，一块是“弘阳·时光里”。据悉，前者预计6月公开售楼处，8月开盘；后者将打造品质刚需产品，预计8、9月份项目公开。
??由明发以16.4亿竞得的G77地块，已定名为明发世茂荣里。该项目将引入世茂操盘，打造高低配产品，由多层洋房、小高层产品组成。项目预计6月份全面公开，8-10月份入市。
??2014年的最后一天，保利以19亿元竞得城北迈皋桥G87地块。当天，南京本土房企朗诗也报名了G87地块的拍卖，却未曾举牌。很快，便传来保利朗诗再度联手开发迈皋桥G87地块的消息。据悉，迈皋桥G87地块项目将打造高层精装科技改善产品，预计9月份面世。
??2015年1月21日，绿地以3.4亿元拍得江宁东山外围G98宅地，目前，该项目确定引入远洋地产合作开发，项目案名确定为远洋绿地云峰公馆。据悉，项目规划总建筑面积约71320㎡，将打造高端公馆产品。预计6月公开售楼处，9月开盘。
??“婚姻”关系各不同 有“同床共枕”的，也有“分房睡”的
??“恋爱容易，婚姻不易，且行且珍惜。”这些联姻的房企们各采取了怎样的开发模式？某业内人士表示，“挂哪家开发商的名字，谁前谁后？合作开发项目案名已经透露玄机。”
??保利营销经理许昌芸告诉笔者，在城北的G87地块项目中，保利和朗诗将采取联合操盘的模式，共同成立项目公司，各自派驻管理人员，开发营销决策采取会议制共同商议合作。
??与保利朗诗同样采用“强强联手”合作开发模式的还有世茂招商语山和银城白马澜山。招商局地产营销总监孙海平告诉笔者，世茂与招商的合作采取“股份开发模式”，项目开发和产品打造上都是两家房产公司共同完成，双方成立项目公司，按投资比例分配利润。银城和旭辉同样采取共同开发模式，虽然由银城主操盘，但旭辉将全程参与。
??此外，还有一类开发模式是合作双方各自独立开发。比如绿地和弘阳各自打造的绿地悦峰公馆和弘阳·时光里。此外，河西南上海建工与招商、朗诗的合作开发也分成了两个独立项目。在新景祥副总经理何晔看来，这种拿地后将一块大的地块拆分开来，各自开发，有利于降低房地产开发中的市场风险。
??最后一种开发模式更为常见，类似于绿城之前的“代建”模式。某房产公司拿地后，引入另一方开发公司主操盘。比如，明发与世茂合作的明发世茂荣里，先是明发拍地，后引入世茂操盘；远洋绿地云峰公馆由绿地拍地后，也将引入远洋操盘。
??未来合作开发将成楼市“新常态”
??事实上，不论万科还是招商、朗诗等，都在逐步向轻资产转型。合作开发折射的不仅是一种开发模式，更是房地产行业自身的一种变革。
??作为较早打出联盟旗帜的保利地产，2013年已与朗诗“热恋”。保利地产南京公司副总经理曾伟认为，在目前的大环境之下，行业竞争越来越激烈，市场蛋糕越来越小，联合开发能争取更多的机会，也能各取所需，“之前和朗诗合作开发仙林项目朗诗保利麓院，是各自开发，分别销售，但经过这次的联手，彼此有了了解，迈皋桥G87合作会更加深入。”
??在招商地产的孙海平看来，合作开发将成为未来房地产开发的“新常态”，“房地产开发公司各有优势，强强联合有利于资源互补。”另外，孙海平表示，目前土地市场上拿地成本普遍比较高，合作开发有利于分摊风险，“从去年起招商开始大规模采用合作开发的轻资产模式。用较小的资金撬动比较大的开发规模。”
??新景祥副总何晔则表示，目前房地产市场大环境在变，和股市不同，楼市温度不高，合作开发某种程度上也有着“抱团取暖”的意味。
??业内访谈
??合作开发，1 1>2？
??能不能成为“黄金搭档”，还要看双方性格合不合
??“万万”联手，成就一段房企联盟的佳话，但“万万”之前，联合开发已不是新闻，在南京，绿城与翠屏在江宁百家湖畔共同打造了绿城水晶蓝湾，朗诗保利麓院的开发模式更是引发全城关注。今年的南京楼市，更是频现“黄金搭档”，多部合伙“大片”都将在今年陆续“公映”。
??竞争加剧 推动房地产联盟
??江苏香溢置业副总经理张良认为，房地产行业的黄金十年已经过去了，在已经到来的白银时代，市场对房地产企业提出了更高的要求，利润空间压缩，精细化生产的要求，也使得越来越多的房企选择联盟。
??南京工业大学房地产管理系主任吴翔华分析，现在是资本扩张的时代，有的房企资金实力有限，有的自身资源跟不上，所以寻求合作，比如急于进入某个城市或者某些板块的房企，会寻求一些已在此深耕的房企联盟。无论是提高效率还是提升效益，合作本意都是寄希望于达到1 1>2的成效。
??机遇与风险并存 “离婚”上法庭的也有
??接受采访的业内人士普遍认为，合作是优势互补、资源共享，但两个企业的合作也是两种文化的融合，合作开发中也不乏闹掰了的例子。
??2011年9月，深圳市振业(集团)股份有限公司针对与佰富利集团的纠纷案提起仲裁程序，请求裁决佰富利集团对双方合资的湖南振业房地产开发有限公司偿付2.1亿元。据悉，在此前合作开发湖南长沙岳麓区浪琴湾项目的过程中，佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
??“大品牌公司之间的合作很少会出现纠纷，扯皮现象多存在于弱弱合作、强弱合作。”吴翔华表示，品牌房企之间的合作，责任界限划分明确，权责之外，也有完备的协商机制，但小公司的合作规范性不够，出现问题，会扯皮甚至跑路，购房者买这类合作开发的房子，风险性较大。
