??日前，報業“2015橫琴新區房地產發展論壇”在報業大廈舉行，來自華髮、中海、中交、珠江帝景、鐵建、客商匯、藍琴、南方錦江、灝怡、橫琴國開、北京富華置地、景福等房地產開發企業及紅館、同贏、世聯、大家等房地產代理機構，共18家公司負責人及行銷代表齊聚一堂。
??行家聚首，縱論形勢，共話發展。該活動是珠海房地產職業經理人俱樂部今年的第二個活動。與會嘉賓圍繞橫琴下半年的房地產市場趨勢、利好政策的長遠影響以及如何看待客戶走向等三大主題，暢談橫琴未來樓市趨勢。
橫琴樓市倍具魅力 踏進全新的2.0時代
??24小時通關、自貿區掛牌、單牌車年內將落實.……這一系列利好政策就像是給橫琴打了一劑強心針，社會各界都在討論橫琴，投資橫琴，橫琴的樓市也因此朝氣蓬勃，充滿活力，也吸引著越來越多的開發商和購房者前來投資這片熱土。
??那麼如今的橫琴樓市被看好，還能走多遠？未來的橫琴樓市又面臨著那些新變化？開發商又將如何應對？關於橫琴樓市的未來，業內精英齊聚一堂，紛紛在本次論壇中暢所欲言，表達了各自的觀點和對橫琴的期望。
倍具魅力的橫琴樓市
??珠海華髮房地產行銷顧問有限公司副總經理魏榮娟表示，橫琴如今的狀態就好比是進入了“青春期”，並得天獨厚地擁有著央行降息政策、自貿區掛牌等政策利好的“天時”，毗鄰港澳180°輻射地理優勢的“地利”，以及眾多實力房企相繼進駐的“人和”，可謂是天時地利人和一應俱全。
??她認為未來在珠澳經濟聯動下，消費者置業將更趨理性化，客源多元化的趨勢也越來越明顯，房地產開發也正在不斷推動橫琴的快速發展，並逐漸擴大其影響力，未來也將從珠海的橫琴，蛻變為世界的橫琴。
??抱有同樣樂觀態度的還有珠海景富旅遊開發有限公司行銷總監黃冰松，他表示橫琴的招商門檻較高，一般實力弱小的企業是進不去的，橫琴現在的快速發展也得益於這一批具備實力的品牌開發商在橫琴建設上真金白銀的投入。在他看來，橫琴新區“這個”高富帥“集中的地方，沒有理由不被看好。”
??富華置地（珠海）有限公司總經理馬金剛的看法也大致相同，他認為橫琴新區現在還處於一個初生期，島上各個專案的發展週期大多才剛剛一年，甚至有些是半年。一般來說，一個專案要兩到三年，而作為一個新區的發展來說則至少要十年。這一階段的開發商不能太過急功近利，需要靜下心來仔細想想如何好好運營這個市場。
市場已進入全新的2.0時代
??經歷了2014年年底橫琴樓市的大爆發之後，在會的大多數業內專家認為，今年以來，橫琴房價上漲的腳步已經放緩，進入到一個平穩上升期。
??珠海藍琴發展有限公司行銷總監李獎察覺到這一變化，他表示“當前，橫琴的客群版本已從1.0升級為2.0版本。最明顯的一個表現就是，過去是客戶追著業務人員要買房子。現在則是一個客戶同時在看好幾套房子。”
??在李獎看來，目前的橫琴市場已由賣方市場變為買方市場，再加上橫琴樓盤的逐步增多，原先的客群已難以支撐和覆蓋如此大的供應量。總體來說，當前的橫琴樓市正處於一個高位盤整階段，雖然市場不會冷卻，還將繼續上行，但速度不會像深圳的前海那麼迅猛。
??珠海世聯橫琴片區行銷總監張凱也認為，相比珠海其他區域，橫琴的客戶結構多元化的速度最快，原本的客戶結構是澳門客占了80%，而在橫琴自貿區掛牌前後，外地客戶比例一下子就超過40%了。可以看到，橫琴正在成為全國財富階層聚集的一個目的地，但由於橫琴自貿區政策落地還需要一個過程，從目前發展速度以及客戶對區域價值匹配的認可度來看，整個房價上漲將會是一個溫和的過程。
橫琴房地產如何
??應對市場新變化？
??會上的多位業內人士都注意到一點，那就是從去年開始，雖然橫琴整個樓市呈現出量價齊升的態勢，但實際上與澳門的房價差距正在逐漸縮小。在之前，業內人士普遍認為澳門人在橫琴買房的一大理由，就是橫琴房價只有澳門的一半。那麼，在價格優勢不再突出的如今，澳門人還會將橫琴作為置業首選麼？
??對此，中海地產（珠海）有限公司行銷策劃部經理王歡認為，橫琴樓盤的產品品質還是很明顯的，這是澳門市面上任何一個樓盤都無法比擬的。相對於澳門，橫琴這邊的樓盤有大花園、大樓距、大會所配套，這在澳門是無法想像的，這也是橫琴樓盤與澳門樓盤競爭的一大優勢。
??除此之外，目前制約橫琴樓市發展的瓶頸，其實是它與澳門在市政配套上的差距，在教育、醫療、商業等配套短板的存在，造成了不少人來橫琴只是為了投資，而不是定居。在場的業內專家們認為，橫琴市場今後的可持續發展，還要靠政策來支撐，只有等到新政策的落地之後，這一情況在未來才將得到大大改善。
??關於這一點，珠海橫琴國開投資有限公司總經理於夫表示，24小時通關，單牌車通行等這些利好政策的出臺，都表示這個市場在越來越好。只要能夠保障澳門人在橫琴社保、醫保的落實，以及解決他們的子女教育問題，讓澳門人實實在感受到居住在橫琴的好處，就不必擔心他們甘心擠在擁堵的本土，而不過來橫琴這邊居住。
?珠海地產職業經理人俱樂部 主席 唐鐵軍
??點線面結合促橫琴發展
??橫琴不是珠海的橫琴，也不是廣東的橫琴，而是中國的橫琴。我個人對橫琴的前景非常看好，但是，開發商必須從各自為政走到相互依存，以點形成線，再由線形成面，橫琴才有會發展。
中交南方置業有限公司 總經理 張洪澤
??想方設法創造居住環境
??當前，橫琴樓市以澳門人為主。因此，開發商必須想方設法在橫琴創造適合澳門人居住的環境。另一方面，澳門其實外來人口非常多，這裏面有一部分是大陸移居過去的。這些人對大陸生活環境很熟悉。這對於橫琴樓盤而言是機會。據我所知，很多澳門人在澳門、珠海都有房子，屬於兩地居住生活的類型。
珠海橫琴國開投資有限公司 總經理 於夫
??市場靠政策支撐
??市場要靠政策來支撐。目前，橫琴24小時通關，澳門單牌車進入橫琴等利好政策出臺，讓市場越來越好。為了保障橫琴房地產行業的持續發展，必須要確保這些新政策和醫療教育相關配套設施的落地，只有讓澳門人看到實實在在的東西，加上環境優勢，他們會放心過來定居。此外，貿易公司本身就是和內地在做生意，完全可以把公司放到橫琴來。
?珠海藍琴發展有限公司 總經理 劉湧
??大盤不能只針對澳門客戶
??去年年底，橫琴樓市大爆發，一定程度上透支了橫琴市場。當前，橫琴聚集了很多房地產企業，為了保護好澳門房地產的正常發展，客戶結構需要發生改變的。房地產企業可以分別對待。大盤肯定不能只針對澳門客戶，這樣很難消化。小盤則可以稍微眼光局限一點。
珠海橫琴新區南方錦江置業有限公司 總經理 吳雙勝
??向外開拓客源管道
??利好政策接連出臺及港澳客戶需求，下半年橫琴樓市趨勢向好，但理想很豐滿，現實很骨感。目前橫琴住宅市場是比較迎合澳門以及珠海本地的客戶群，加上產品同質化的現象越來越明顯，一定階段後，原本客戶群體的外溢需求會飽和。這就要積極向外開拓客源管道，同時整合島上產業資源，挖掘更多客源消化產品，這樣樓市發展趨勢會日趨平衡。
富華置地（珠海）有限公司 總經理 馬金剛
??市場需要回歸理性
??橫琴房地產業態的開發及產品定向，都離不開政府的支持和導向，將來的發展也與利好政策息息相關。政府的政策利好，是看得見摸得著的，不過去年年底樓市沖得太高了，作為開發商來說，不能急功近利，要靜下心來想想自己該怎麼做，市場需要回歸理性，所以現在就要回穩，進入調整期。
珠海鐵建大廈置業有限公司 行銷部長 王鶴程
??商業綜合體面臨消化壓力
??根據數據分析，2017及2018年之際，橫琴將有一兩百萬平方米的商業綜合體，而這些綜合體相對同質化，如何消化將是一個問題。對於珠海這樣一個一百多萬人口的城市，一個區域有一兩百萬平方米的商業綜合體，還是有點壓力。
廣東客商匯實業有限公司 公關推廣經理 董是
??投資客關注樓市價值
??當前，橫琴樓市的客群在逐步多元化，不再以澳門客為主，內地客戶逐漸增加，還有一些亞太地區國際化背景的客戶，這與橫琴的定位是密不可分的。因此，橫琴樓市會處於穩健小幅上升趨勢。同時，投資客已不再被概念炒作吸引，由關注價格轉為關注價值，這要求開發商在產品打造方面，堅持精耕細作。
?橫琴灝怡房地產開發有限公司 副總經理 朱必步
??客群變化不是此消彼長
??關於橫琴客戶群的結構變化，我認為澳門客戶與內地客戶並不是一個此消彼長的關係，而是因為橫琴新區上升到國家層面，它的輻射面更大了，內地客戶的增長要快過澳門客戶的增長，也意味著未來發展的空間更大了。眾人拾柴火焰高，就像早期的“深圳速度”一樣，大家齊心協力將橫琴的聲音向全國發散出去，機會也就來了。
?珠海華髮房地產行銷顧問有限公司 副總經理 魏榮娟
??橫琴進入“青春期”
??當前，央行降息政策、自貿區掛牌等政策利好，毗鄰港澳180°輻射的特殊地理優勢及眾多實力房企相繼進駐開發，如此的“天時、地利、人和”促成。在珠澳經濟聯動下，消費者置業理念更趨理性化，客源多元化趨勢明顯。期待在港珠澳大橋世紀工程硬體推動下，醫療一體化、教育一體化等陸續落地，橫琴蛻變為世界的橫琴。
珠海藍琴發展有限公司 行銷總監 李獎
??客群版本從1.0升級為2.0
??當前，橫琴的客群版本已從1.0升級為2.0。從開發商的行銷手段及港澳客戶對橫琴樓市的態度，都是已進入2.0版本。2.0版本與1.0版本的最大區別是：以前是客戶追著業務人員要買房子。現在則是一個客戶同時再看幾套房子。市場已由賣方市場變為買方市場。隨著橫琴的樓盤逐步增多，原先的客群已難以支撐和覆蓋如此大的供應量。
珠海景富旅遊開發有限公司 行銷總監 黃冰松
??商業地產是主戰場
??目前，橫琴的招商門檻是很高，一批實力開發商正用“真金白銀”進駐投資，在這個“高富帥”集中的地方，發展前景沒有理由不被看好。以往，熱銷的住宅和部分寫字樓只是一個“前菜”，並不是真正的“主菜”。從今年開始，在未來集中面世的大量寫字樓、酒店和商業，這才是橫琴真正的主戰場。
中海地產（珠海）有限公司 行銷策劃部經理 王歡
??橫琴會掀起投資熱潮
??橫琴是一國兩制或者說粵澳合作的一個重要平臺，承擔著今後澳門穩定持續發展的重大使命。因此，橫琴的前景被普遍看好的。今後，橫琴會引來更多人才及資源，著眼於珠澳兩地的合作，會創造出一定的商機。當前，24小時通關已實施，單牌車通行也有望落地，這會掀起一定的投資熱潮。
珠海珠江帝景投資有限公司 行銷副總經理 葉苗苗
??內地市場非常大
??關於購房群體方面，澳門60萬人口，但足夠支撐橫琴如此龐大的一個產量嗎？事實上，內地市場是非常大的。以前海為例，目前有香港、深圳的經濟依託，政策、新聞報導宣傳方面的優勢非常足，房價約8萬元。相比而言，橫琴房價是理性的，加上擁有港珠澳大橋、澳門單牌車等眾多利好政策，關鍵在於推動龐大的人口進入這個市場。
?紅館國際 董事長 劉崢嶸
??橫琴的未來要有想像力
??對橫琴的未來要有夢想，更要有想像力。橫琴的特殊源於地緣、政策、經濟及文化等，眾多實力開發商進駐，建造開發水準強，面對市場壓力都捨得花功夫規劃及“真金白銀”投資。自貿區掛牌後，客戶量明顯增加，本地及內地客正在增加。事實上，橫琴專案對澳門市場已有一定程度的透支，建議房企不能過於依賴，要提早考慮規劃其他廣闊市場。
珠海同贏房地產投資有限公司 董事長 鄔立強
??區位和投資潛力凸顯優勢
??利好政策疊加作用下，國企、央企、民營大企業產業鏈的強力帶勁，區位價值和投資潛力凸顯優勢，再隨著醫院、學校、各個社區、office的入駐、大型購物商場的落成與開放，橫琴房地產的價值會得到重新認識。下半年橫琴地產市場趨勢會呈現量價齊升局勢，但是客戶結構有所改變，慢慢轉化大陸客戶。
大家房地產策劃有限公司 總經理 葉植松
??建立高使用需求的生態圈
??未來，寫字樓、商業、旅遊地產等產品類型才是橫琴房地產的主流，而在目前來看還完全沒有真正撬動。建議不要只側重於依靠著“天時地利人和”的住宅產品的簡單行銷，而要提前深入研究寫字樓、商業等產品的規劃設計優化、長期經營模式的升級及結合開發商現有體系開發和建立滿足用戶更高使用需求的生態圈。
珠海世聯橫琴片區 行銷總監 張凱
??客戶結構快速多元化
??相比珠海其他區域，橫琴客戶結構是快速多元化，正成為全國財富精英資產配置的集結地。根據投資客需求，未來的橫琴樓市更需要多元化的產品出現。橫琴的發展需要想像力，產業落地尚需一段時間，從企業優惠稅收政策看，企業的開發成本相對而言是有所下降的，橫琴現在只有一個外部市場，有待轉為內部市場。
