新浪乐居讯(编辑 王栋) 郑州新浪乐居独家发布《克而瑞(CRIC)2013年郑州房地产市场研究报告》，数据显示，2013年郑州市公告土地面积804.64万㎡，同比上涨7.78%；公告的建筑规划面积为2403.88万㎡，同比上涨1.17%。成交土地的土地面积为693.6万㎡，同比下降7.4%；郑州市成交土地单价为3336元/㎡，同比上涨19.0%；成交的楼面地价为1035元/㎡，同比上涨1.8%。
一、土地市场概况
供应方面：住宅用地仍是主体 占总量61.9%
2013年政府土地供应计划1547.58万㎡，其中住宅用地、商服用地、工矿仓储用地、基础设施用地分别为781.79万㎡、317.1万㎡，268.08万㎡、179.61万㎡。2013年郑州市公告土地面积804.64万㎡，同比上7.78%；公告的建筑规划面积为2403.88万㎡，同比上涨1.17%。2013年所有公告土地中，住宅用地为498.11万㎡，是公告土地的主力构成部分，占总量的61.9%；商服用地公告量为124.01万㎡，占总量的15.4%。
成交方面：高新区“异军突起”
2013年，公告成交土地的土地面积为693.6万㎡，同比下降7.4%；成交的建筑面积2235.0万㎡，同比下降7.94%。区域成交面积不一，高新区成交177.41万㎡，是主力成交区域。住宅用地是成交主力，成交面积426.2886万㎡，同比上涨36.1%；工业、商办用地次之；公建配套&其他用地则最少，仅成交9.7万㎡。
价格方面：金水区土地单价位居区域榜首
2013年，郑州市成交土地单价为3336元/㎡，同比上涨19.0%；成交的楼面地价为1035元/㎡，同比上涨1.8%。2013年金水区土地单价6785元/㎡，居于所有区域的首位，其次是郑东新区，土地单价5711元/㎡。2013年成交的土地中以商服类土地用地价格最高，为4864元/㎡;其次为住宅类用地，土地单价为3912元/㎡。
政府土地供应计划分析
根据郑州市国土资源局公布数据，2013年郑州市国有建设用地供应计划拟供地总量约为1547.58公顷，其中：住宅用地约781.79公顷(其中：保障性住房总用地面积94.20公顷，占住宅用地的12.05%，)占计划总量的50.52%；商服用地约317.10公顷，占计划总量的20.49%；工矿仓储用地约269.08公顷，占计划总量的17.39%；基础设施用地179.61公顷，占计划总量的11.61%。
供地总量上，供地重点区域为郑东新区(337.03公顷)、二七区(350.48公顷)；城镇住宅用主要分布于二七区(182公顷)、郑东新区(143公顷)；工业用地主要集中于经开区(120.28公顷)，仓储用地主要集中与郑东新区(81.26公顷)；商服用地主要位于二七区(158.24公顷)；其他用地(主要为公共管理与公共服务用地)主要分布于郑东新区(89.72公顷)、金水区(45.28公顷)。
其中，住宅用地主要分布如下：郑东新区143.00公顷，占住宅总计划18.29%；经开区44.34公顷，占住宅总计划5.67%；高新区97.20公顷，占住宅总计划的12.43%；市内五区住宅计划供应497.29公顷，占住宅总计划的63.61%；保障性住房94.20公顷，占住宅总计划的12.05%。
二、经营性土地供应量
公告出让地块走势分析
2013年1-12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地226幅，面积804.6万㎡，同比上升0.16%；公告的建筑规划面积为2403.88万㎡，同比上涨0.7%。
2013年郑州市土地供应计划结构
根据郑州市国土资源局公布数据，2013年郑州市国有建设用地供应计划拟供地总量约为1547.58公顷，
其中：住宅用地约781.79公顷(其中：保障性住房总用地面积94.20公顷，占住宅用地的12.05%，)占计划总量的50.52%；商服用地约317.10公顷，占计划总量的20.49%；工矿仓储用地约269.08公顷，占计划总量的17.39%；基础设施用地179.61公顷，占计划总量的11.61%。
2010年-2013年郑州市土地供应计划走势
2013年1- 12月郑州市土地市场公告量走势
供地总量上，供地重点区域为郑东新区(337.03公顷)、二七区(350.48公顷)；城镇住宅用主要分布于二七区(182公顷)、郑东新区(143公顷)；工业用地主要集中于经开区(120.28公顷)，仓储用地主要集中与郑东新区(81.26公顷)；商服用地主要位于二七区(158.24公顷)；其他用地(主要为公共管理与公共服务用地)主要分布于郑东新区(89.72公顷)、金水区(45.28公顷)。其中，住宅用地主要分布如下：郑东新区143.00公顷，占住宅总计划18.29%；经开区44.34公顷，占住宅总计划5.67%；高新区97.20公顷，占住宅总计划的12.43%；市内五区住宅计划供应497.29公顷，占住宅总计划的63.61%；保障性住房94.20公顷，占住宅总计划的12.05%。
2013年郑州市各区域公告土地数量
公告出让地块走势分析
2013年1-12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地226幅，面积804.6万㎡，同比上升0.16%；公告的建筑规划面积为2403.88万㎡，同比上涨0.7%。
公告出让地块区位分析
2013年1-12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地面积为804.6万㎡。其中，经开区、二七区作为热点区域，供给量分别为197.04万㎡、171.18万㎡，占总体比例分别为24.5%、21.3%，分列区域公告量的前二位；供地最少的是中原区，供给量为31.87万㎡，占总体供给量的3.96%。
2013年郑州市公告土地区域分布结构
2013年郑州市各性质土地公告数量
公告出让地块性质分析
2013年1-12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地面积为804.65万㎡，不同性质用地公告量相差较大。根据CRIC监测数据显示，2013年所有公告土地中，住宅用地公告量为498.11万㎡，占总量的61.9%，是公告土地的主力构成部分；工业类用地、商业金融类用地分别为175.29万㎡、124.01万㎡，占总量的21.78%、15.4%；公建配套&其他用地为7.24万㎡，占总量的0.9%。
三、经营性土地成交量
土地面积成交分析
根据CRIC监测数据显示，2013年1-12月全市共成交土地190宗，同比上涨3.8%；成交的土地面积为693.64万㎡，同比下降6.9%；按规划建筑面积计算，成交量为2235.04万㎡，同比上涨8.6%。从统计数据结构分析，2013年全市土地成交面积呈现小幅下降的态势。从容积率变化来看，2013年全年成交土地的平均容积率水平为3.22，比2012年平均容积率2.76有较大上升。
2010-2013年郑州市土地成交量及容积率走势
土地区域成交分析
从全市各区域成交土地面积来看，2013年1 -12月成交土地总量最大的是高新区，该区成交土地的建设用地面积达177.41万㎡，占全市土地成交总量的25.7%；其次是二七区和经开区，其成交的建设用地面积分别为158.1万㎡和157.25万㎡，分别占全市土地成交总量的22.9%和22.8%；然后郑东新区，成交土地面积为82.75万㎡，占全市土地成交总量的12.1%；除以上区域外的管城区、惠济区、金水区、中原区四个区域，成交量则相对较小。
2010年-2013年郑州市居住用地成交量及容积率变化对比
2013年1-12月郑州市土地成交量及容积率走势
2013年郑州市土地成交区域分布
2013年郑州市土地各区域成交量走势
居住用地成交分析
2013年居住类用地共成交105宗，比2012年全年增加19宗；成交的建设用地面积426.29万㎡，同比上涨36.09%；成交的规划建筑面积为1492.75万㎡，同比上涨31.37%。容积率方面，2013年居住类用地容积率水平为3.5，与2012年的3.6相比变化不大。
四、 经营性土地成交价格
2013年，郑州市成交的土地单价为3336.4元/㎡，同比上涨19.0%；成交的楼面地价为1035.5元/㎡，同比上涨1.8%。
2010年-2013年郑州市土地成交价格走势
2010年-2013年郑州市居住用地成交价格走势
土地区域成交价格分析
2013年，各区域成交土地价格特征明显。从具体区域来看，金水区土地单价6785元/㎡，居于所有区域的首位，其次是郑东新区，土地单价5711元/㎡。另外，从楼面地价来看，区域之间的价格波动度相对较大，金水区楼面地价2091元/㎡，居于所有区域首位，其次为郑东新区，为1671元/㎡。
2013年郑州市各区域土地成交价格走势
土地性质成交价格分析
从各类性质用地的成交价格来看， 2013年成交的土地中以商服用地价格最高，为4864元/㎡;其次为住宅用地，土地单价为3912元/㎡;按楼面地价评价，商服用地和住宅用地价格分别为1122元/㎡和1117元/㎡，位于各类性质用地中的前两位；工业&物流仓储用地的楼面地价最低，仅277元/㎡。
2013年郑州市不同土地性质成交价格走势
居住用地成交价格分析
2013年，郑州市居住类用地成交价格为3912元/㎡，同比下降19.0%；成交楼面地价为1117元/㎡，同比下降16.1%。
2013年郑州市居住用地溢价率排行前五
2013年郑州市居住用地溢价率排行前五地块分析
居住用地溢价率排行
2013年，郑州市土地市场在溢价表现上，除了个别宗地出现一定溢价外，其余均以底价成交，溢价率排名前五名的最高达到178%，最低为60%；从区域看，这些溢价高的土地主要位于经开区、郑东新区以及金水区，属于目前郑州房地产市场的热点板块；其中 “竞地价、将配建”的土地竞拍原则有效的限制了高溢价的产生。
2013年郑州市不同性质土地成交量
2013年郑州市成交土地各用地性质组成
五、 经营性土地成交结构
2013年，郑州市成交的土地中以住宅用地的成交量最多，达426.29万㎡，占总成交量的61.46%；其次是商服用地，成交111.70万㎡，占总成交量的16.1%；公建配套&其他则成交9.71万㎡，占总成交量的1.4%。
