新浪乐居讯（编辑 甘露） 在刚刚结束的十八届三中全会上，随着《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》出台，关于小产权房未来的揣测，突然又变得异常活跃起来。但就在11月22日，新华社发文称，国土部、住建部下发紧急通知，坚决叫停在建在售“小产权房”。
小产权房由突然火热，再突然跌入谷底，其速度之快，令外界惊讶。寻根溯源，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》这份里程碑式纲领性文件被广为解读，其中关于土地制度的革故鼎新引起全社会的广泛关注。《决定》中指出，要“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”
毫无疑问，正是这样的表述，让外界认为小产权房出头之日不远。但另一方面，反对小产权房入市的声音也异常强烈，比如华远地产董事长任志强，他有些激进地认为：“允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样。”知名财经评论家叶檀也预测：“如果此事一旦成真，小产权房以现行商品房价格的30%的进入市场，会对现有商品房成巨大的冲击，房价会瞬间崩溃。”
事实上，关于小产权房的争论还将继续，由于牵涉了各方重大利益，很难马上有一个盖棺定论。那么在成都，小产权房目前又处于一个什么样的状况呢？
买房时比正规商品房便宜1100元/平米
房管局工作人员称不可能办房产证
成都地区的小产权房，主要集中在城郊，如郫县、双流等地。57岁的双流人邓女士目前就居住在一所她购买的小产权房内，值得强调的是，自2007年买下房子后，邓女士至今没有拿到房产证，“当时修房子的老板连人都找不到了。”当对新浪乐居编辑谈起此事时，邓女士显得非常平静。
邓女士所说的“老板”，据新浪乐居编辑了解，是当时该房所在村的生产大队队长，正是他牵头修起了这栋总共6层楼的房子。这栋房子一共有3个单元，单元间完全连在一起，楼体外部贴着白瓷砖，看上去很像是90年代初的建筑，但实际修建于2006年底、2007年初。
2007年夏天，邓女士在考察了多个楼盘后，决定购买这里的房子，“主要是便宜。117平米花了不到20万，这个价格在当时的这里，买不到其他商品房。”每平米差不多1700元，的确相当便宜，2007年时此地的平均房价大约在2800元/平米，其间1100元/平米的差价让邓女士下定决心。有趣的是，邓女士表示，她当时为了买这套房子，还办理了贷款，“我也是后来才知道，老板通过村办企业贷款，替我们交了部分房款，然后我们再分期帮村办企业还贷款。”
虽然已经习惯了没有房产证的居住生活，但邓女士偶尔还是会生气：“娃娃一说起房子的事，就会和我们吵。没得房产证，以后难办的事情多得很。”邓女士不愿意细说有什么难办的事，她表示，当初“老板”说2、3年就能办房产证办下来，可现在已经找不到“老板”。
目前该栋楼大部分都用于出租，租户基本是外来打工人员。住在该栋楼侧面的小区住户余女士对此非常气愤，“当时修楼的时候，离我们太近了，楼间距竟然连一米都没得。小偷就经常从天台直接翻过来偷东西！我们已经向他们管楼的反映过很多次了，对方说管不了，让报警。”
邓女士的问题，能否顺着《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》而得到解决？对此，双流县房管局一工作人员对新浪乐居编辑表示，据他所知，尽管有新的动向指向小产权房，但还没有实质的政策下来。
“她那个房子办不了房产证。这种小产权房，只能是本村人修，本村人买，本村人住，才可能办房产证，不属于本村的人购买，不可能拿到房产证。而且她的房子也不可能进行合法出售，因为到我们这里，是不会给她过户，更名的。”这位工作人员表示，双流县房管局农村土地产权流转办公室和政策法规科，在专门处理和解释此类事情。
城乡统筹试点城市身份让成都情况特殊
律师：小产权房办不了房产证，开发商不一定欺诈
就在当地一家房产中介，新浪乐居编辑看到一处名为“某某公寓”的小区有房出租，150平米的跃层月租金1600元，与周边同面积知名小区的租金差别很大。询问该中介后得知，此处公寓有房子出售，可以帮忙联系。当新浪乐居编辑询问对方是否是房产证、土地证齐全的房子时，中介表示，双证正在办理，在签定购房合同时，会在合同上注明房产证的到手时间。
对于邓女士说面临的情况，泰和泰律师事务所主攻房地产领域的张平律师对新浪乐居编辑表示，需要从两个方面来看待这一问题，“成都是全国城乡统筹的试点城市，既然是‘试点’，那么很多事情都可以去尝试。换句话说，小产权房在成都办理房产证也是可能的。据我所知，成都一度开过口子，小产权房交易能办理产权证，但不能办国土证。至于开发商是否在邓女士办理房产证上涉嫌欺诈，那就要看开发商是否有主观故意。如果是明知办不下来，仍在合同中承诺，那么就属于民事中的欺诈，在商品消费中，将对消费者做‘1 1’的赔偿。”
张平指出，按“1 1”的赔偿，则开发商需要将房款全额返还给购房者，然后再赔偿一次购房者的全额房款，“但在2008年汶川地震后，成都有过对小产权房的管制松动。所以在当时的情况下，确实有可能办下房产证，那么就很难讲开发商是否算是欺诈。”
张平还提到国土部、住建部近日对小产权房售卖的“一刀切”，“如果是政策变化，导致小产权房的房产证无法办理，那么就只能根据合同，由购房者、开发商各担其责，因为这不属于开发商的主观故意。成都作为全国城乡统筹试点城市，在小产权房这一块的情况比较特殊，所以开发商过去承诺能办房产证，不一定就属于欺诈，这还得按照当时的实际情况去判断分析。”
“成都模式”至今无实质性突破
价格优势助小产权房持续生存
在农村土地制度改革上，成都一度走在全国的前沿。从2008年开始，成都市相继出台《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等10多个配套文件，对集体建设用地的依法取得、登记颁证、流转用途和程序、市场交易、基准地价、抵押融资、收益分配等事项作了明确规定。
当时成都市关于农村集体建设用地的一系列举措，被学术界称为“成都模式”，并引发过作为国土资源部国土资源专家评论员、华中科技大学教授贺雪峰与经济学家周其仁之间的激烈争辩。不过时至今日，当年耀眼一时的“成都模式”，并没有取得实质性的突破。
一个引人关注的时间节点是2009年。受2008年汶川地震的影响，2009年8月，成都市郫县部分小产权房申请购买了异地挂钩周转指标。由于都江堰等地受地震损害比较严重，郫县购买了该地区部分建设用地指标，又将这些指标的一小部分给了小产权房，依靠这些指标，部分小产权房实现“转正”。但在2011年年初，这种方式被国土部叫停，其原因是小产权房的问题并没有真正得到解决，该方式存在风险。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》出台后，小产权房的问题再度引发社会广泛关注。值得一提的是，在国土部、住建部叫停在建在售“小产权房”时，四川省国土资源厅工作人员表示，“目前四川省关于小产权房打击、遏制建设和销售的相关政策暂时尚未出具。”
事实上，在国土部、住建部的发文中，关于小产权房的态度很明确：“近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房。”但庞大的小产权房群体，让市场始终对小产权房最终转正报有希望。此外，小产权房与大产权房之间的价格差别，也是吸引市场的一个焦点。据《金融投资报》报道，在成都，小产权房占本地住宅市场份额超过两成，由于小产权房没有土地出让金以及应缴纳税收等成本费用，且准入无限制，房价仅为同地段商品房的25%到60%。
不过可以预见的是，新建小产权房在成都城乡结合部和郊县地区的普遍开花态势，未来或将随着国土资源部的逐步清理而进一步衰减；如果二手交易环节难以遏制，小产权房问题在很长一段时间内仍将存在。
