谈楼市: 2012楼市低开高走

  新浪乐居：如果用几个词来概括2012年的楼市，你会用哪几个词？

  张亮：第一个词我会选“中心”，整个楼市的第一波是在中心起势的，以保利来说，最先起势的是佛山新城的东湾项目、顺德的中环广场，包括万达、万科、中海等各大开发商都在围绕中心做文章。城市中心是城市化发展到一定阶段的标尺，随着佛山新的城市规划“1 2 5 X”格局诞生，城市化和城市中心的聚集的效应越来越明显了。所以对佛山来说，“中心”应该是2012年最大的一个词。

  第二词是“低开高走”，整个楼市来说，不能说现在的楼市又怎么样了，但是从前年的趋势来看，2012年上半年整个市场确实相对比较冷清一点。而到了年底，无论是楼市还是土地市场都是比较热闹的。

  新浪乐居：您怎么看佛山2013年楼市的走势？

  张亮：2013年，不管限购坚不坚持，现在的房地产企业和市场应该是逐渐适应了在调控中生存和发展，我不否认明年的走势应该还是比较积极的，但是这种积极要考虑调控和各种不明确的因素。想在明年的楼市里面走出很特殊的大扬线，应该是比较难的。我还是坚持认为13年的楼市整体来说会上升，但是会在一个可控的区域里面、在一定的箱体里面去波动。

  第二个，我觉得不同项目和不同区域的差异性会越来越大。以保利项目为例，基于城市中心、好的区域项目的销售今年都是创造历史纪录，保利东湾的销售超过了30个亿，中环、香槟应该在所在区域里面都是销冠，这就说明行业的集中度越来越高。从品牌上看，佛山有牌子的公司越来越多了，但老一老二老三，还是保利万科中海轮着坐。万达，绿地等企业进驻之后，格局会有些变化，但我估计最近两三年内还是这三家企业比较有优势。区域的差异化体现在有城市发展规划支持、配套比较齐全的一些区域，叫做老的城市核心区和新城市中心区，将成为整个楼市的民星和热点，其他的一些区域可能面临的销售压力会大一点。

  新浪乐居：您刚刚也提到“明年走势不否认是积极的”，但有业内说“2013年楼市不用担心，但2014年楼市会到底。”您怎么看呢？

  张亮：我不敢轻易做这样的判断，这么多年也有这么多大佬，对于楼市进行判断，以历史来看，无论是民间的大佬、行业内专家，还是从业者，能够真正意义上从前几年就看准后几年走势的，据我所知应该是没有。从历史的变动上，我们对于一年或者一小段时间之内的趋势能够有一个相对而言的更为接近的判断，已经不容易了。说白了，14年是否比13年更积极，15年会怎么样，我觉得这些话不要轻易去说他，而且我相信对于不同区域也不一样，也不是一句话能概括的。

  所以我刚才说的楼市走势，第一个说的是稳中有升，是不会坐火箭的。第二个就是区域和区域、品牌和品牌之间的差异会越来越明显。第三个城市化发展到一定程度，整个市场的差异性也会越来越大，住宅性的物业也不会退出市场，而是商住并举，商业里面像写字楼、商铺、集中性商业等商业延伸的门类会越来越多，形成一种百花齐放的情况。 

  谈房企：集中度提高有利行业健康  家族式企业规模大时现弊病

  新浪乐居：你刚也提到未来市场集中度会越来越高，有报告预测，未来三年至少有30%国内房企出局，企业总数将由目前的约5万家锐减至3.5万家，这是好现象吗？

  张亮：个人觉得这个现象属中性，偏为积极和乐观。以几万家这样的数量来说，充分说明了房地产企业或者行业目前的集中度并不是非常高，龙头企业万科市场占有率也仅达到4%，比保利领先接近一个点不到。在这种情况下，适当的去把市场上有一定问题的、实力相对弱小的、专业化程度较低的一些企业进行淘汰应该是有利于整个行业持续健康规范性发展的。

  毕竟一个行业只有少数的两到三家不一定是好事，但如果是从5万减到3.5万，哪怕变成1万，也应该还是属于竞争性相当强的行业。在这个过程中，优势资源会越来越集中，专业化的水平也越来越高，产品的质量和品质的平均水平会越来越高，单方的一些成本适度会降低，后续的服务的能力会越来越强，人们获得需求的满足的程度会升高。

  新浪乐居：房地产商出现了分化，像龙湖、碧桂园脚步放慢，华润、世茂、招商加速，房企加速还是放慢脚步是由什么因素决定的？

  张亮：这些年放慢的企业还是有一些共性的东西，企业老板都比较强势，家族式企业的背景和烙印会比较重。而其他一些其他企业，像万科、保利，由于企业现代化管理机制的建立和健全之后，专业的人做专业的事，相应的这些企业在行业的发展可能会好一点，而家族性背景大一点的可能发展会慢一点。

  新浪乐居：您是比较不看好家族式的企业的发展吗？

  张亮：家族式的企业角色比较集中，企业领袖的整合能力比较强，在创业初期是具备有一些差异性和优势的。但是当企业的发展越来越大，已经不是一个家长能看得住的时候，可能这种方式的弊病就会出现了。

  新浪乐居：2013房地产行业会有较大变动吗？现在是买方市场还是卖方市场？

  张亮：不会有特别大的变动。所谓的买方市场和卖方市场，我觉得整体上可能偏买方市场，消费者在市场上具有一定的选择权、主导权，但是一些局部区域性地方，也会有小卖方市场的形成的可能性，但整体还是买方市场。